Ипотека и недвижимость - Приватизация жилья: бег с препятствиями

Для очередного повышения цен у каждого застройщика есть свой аргумент. У ДИПСа он самый благородный — чем дороже на рынке реализуется инвестируемая департаментом жилплощадь, тем больше денег он сможет перечислить в городской бюджет на строительство муниципального жилья.

Ростом цен на рынке столичной недвижимости сегодня вряд ли кого удивишь. Объясняя данный феномен, специалисты фигурируют умными словами, самые понятные из которых — «рынок на подъеме». То есть цены растут, а реального их снижения не предвидится.

Отсюда следует, что вряд ли стоит откладывать покупку жилья на потом, иначе придется платить дороже. Так, по сведениям, обнародованным аналитиками Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы, только с начала 2003 года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке выросла на 19% и приблизилась к показателю $1300 за 1 кв. м. Таким образом, начиная с 1995 г. был зафиксирован рекордно высокий уровень цен на жилую недвижимость.

Доказательством того, что цены на жилплощадь росли, растут и будут расти, стала очередная акция ДИПСа — сентябрьское повышение цен на жилье. С 1 сентября текущего года департамент увеличил стоимость реализации большинства своих объектов. Цена 1 кв. м жилья в ЖК «Наука» (просп. Вернадского, вл. 37–39) увеличилась на $20 и составила $1580–1840 за 1 кв. м. В ЖК «Серебряный бор» жилплощадь подорожала на $10 за 1 кв. м ($1300–1990 за 1 кв. м). В Куркине на квартиры в многоэтажных домах цена 1 кв. м выросла на $5 ($705–985 за 1 кв. м), а в таун-хаусах — на $20 за 1 кв. м ($1010–1140 за 1 кв. м). Особенно стремительно «взлетели» цены на объекте «Олимп» (Мичуринский просп., вл. 2). Несмотря на то что квартиры появились в продаже только в середине июля 2003 г. по цене $1240–1740 за 1 кв. м, в начале сентября минимальная цена 1 кв. м составила $1364, а максимальная — $2075.

Комментируя М2 сложившуюся ситуацию, Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПСа, отметил: «Реализация объекта идет с опережением графика. Это позволило поднять цены наиболее ликвидных квартир на $60–150 за квадратный метр». Чтобы покупатели жилья не расслаблялись и впредь, после 1 сентября в ДИПСе им припасли очередную «бомбу». Оказывается, до 1 октября 2003 г. будут повышены цены на квартиры в другом строящемся доме: в 6 мкр. Жулебина. Самым «быстрым» клиентам еще, может быть, и удастся заключить сделки по старым ценам — от $822 до 1050 за 1 кв. м.

В целом же с начала года цены на квартиры в таун-хаусах в Куркине поднялись на 17,5%, на квартиры в ЖК «Наука» — на 16,5%, в ЖК «Серебряный бор» — на 10,5%. О том, что в будущем рост цен вряд ли остановится, говорит тот факт, что в ЖК «Наука» осталось свободным всего около 10% жилья, а в ЖК «Серебряный бор» — не больше 50%.

При высоких темпах роста цен совсем не удивительно, что ДИПС достигает больших финансовых и творческих результатов. Как отметил Евгений Леонов, по итогам прошлого года прибыль от деятельности департамента составила 51%, за что ведомство было признано самым эффективным инвестором Москвы. Григорий Пирумов, начальник управления реализации жилищной программы ДИПСа, объявил о том, что в прошлом году Единый центр продаж департамента и уполномоченные риэлторские компании продали 343 тыс. кв. м жилья на общую сумму 9,2 млрд руб. При этом средняя цена продажи 1 кв. м жилья составила около $880. За 8 месяцев 2003 г. объем продаж составил 135 тыс. кв. м (4,82 млрд руб.). Средняя цена 1 кв. м проданных в этом году квартир составила $1147.

Для тех же, кто считает, что по отдельным объектам цены ДИПСа отличаются в большую сторону по сравнению с установленными частными застройщиками, Евгений Леонов привел очень весомый аргумент. Оказывается, ценовая политика ДИПСа направлена на благо москвичей, так как поступающую прибыль они не присваивают, как частники, а перечисляют в городскую казну на строительство муниципального жилья. О том же, из чьего кармана на самом деле поступают деньги на строительства жилья для муниципалов, говорят статистические исследования. По итогам прошлого года доля москвичей в общем числе покупателей квартир, возводимых ДИПСом, составила 79%, жителей Московской области — 5%, а переселенцев из других регионов — 16%.

Другое новшество, которое скоро будет введено на объектах ДИПСа и скажется на ценах, — это установка максимальных цен на особенно удачные квартиры уже при выходе объекта на рынок. Такое решение стало возможным благодаря опыту продаж других объектов и не противоречит закону рынка.

При оптимистической картине продаж, если что и настораживает ДИПСа, так это качество возводимого жилья. Как известно, генерального подрядчика на объект выбирают по итогам тендера, поэтому инвестор не вправе принять свое особое решение и повлиять на ситуацию. В итоге же может оказаться, что подрядчик — бракодел. Так, уже более полугода по причине плохого качества строительства ГУП «Мосжилкомплекс», находящийся в структуре ДИПСа, не может принять в свое управление объект «Аркада Хаус» на улице Островитянова. Неудовлетворительное качество работ продемонстрировала компания «Ингеоком», являющаяся генподрядчиком по возведению дома на площади Крестьянской заставы. Это послужило поводом для наложения штрафных санкций на сумму 40 млн руб. на заказчика данного объекта — компанию «Москапстрой».

Рассуждая о перспективе первичного рынка жилья в обозримом будущем, Андрей Куприянов, руководитель группы маркетинга ДИПСа, отметил в интервью М2, что, по его прогнозам, до конца года рост цен составит еще примерно 8%. К тому же, по подсчетам аналитика, если в столицах Западной Европы обеспеченность жильем составляет около 35 кв. м на человека, то в Москве всего 23 кв. м. Чтобы при сегодняшней численности населения прийти к европейским показателям, в Москве еще необходимо построить примерно 60 млн кв. м жилья. Это значит, что при улучшающемся благосостоянии населения рынку еще далеко до насыщения. Следовательно... По мнению Евгения Леонова, столичный рынок настолько большой, что на нем «съедят» все и по любым ценам».
Приватизация в России длится уже 16 лет. Со временем многие трудности становления этого процесса удалось преодолеть. Но до сих пор достаточно часто граждане, решившие оформить права собственности на различные объекты недвижимости, сталкиваются с проблемами, в том числе и правовыми.

Принятие в 1991 году закона О приватизации жилищного фонда в Российской Федерацииа специалисты рынка недвижимости называют знаковым событием. Именно тогда в России зародился рынок официальной купли-продажи недвижимости. Приватизация означает передачу объекта недвижимости в частную собственность, после чего у человека появляется возможность распоряжаться своим имуществом продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д. По закону, гражданин России имеет право лишь один раз участвовать в приватизации.

Успел приватизировать выиграл
У граждан, по каким-то причинам еще не закрепившим за собой в собственности кровные квадратные метры жилплощади, времени на то чтобы сделать это бесплатно осталось не так уж много до 1 января 2010 г. Потом оформить права собственности на квартиру можно будет только за деньги. На сегодняшний день в Петербурге приватизировано около 75% жилой недвижимости города.

Оставшуюся часть горожан от приватизации удерживает либо перспектива многонедельного хождения по инстанциям, либо боязнь увеличения расходов на содержание квартиры.

Решение вопроса о приватизации важнее всего для петербуржцев, живущих в центре города. Особенно актуально это в свете начинающегося процесса расселения старых домов и строительства на их месте коммерческих объектов. В наиболее выигрышном положении оказываются те, кто успел оформить жилье в собственность, так как государство обязано компенсировать рыночную стоимость жилой площади либо предоставить другую квартиру, но соответствующего уровня. Если же жилище в собственности города, то его обитателей могут переселить в абсолютно любую квартиру, главное равноценную по метражу, поясняет генеральный директор агентства недвижимости Бенуа Дмитрий Щегельский.

При приватизации жилплощади в историческом центре может возникнуть ряд проблем. Например, если дом относится к памятникам архитектуры. Тогда придется идти в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) и заказывать комплексную экспертизу объекта. Ее должны провести в течение недели, но на практике сроки довольно часто затягиваются. Экспертиза платная, стоимость зависит от объема работ. Далее КГИОП составляет акт технического состояния объекта и опись предметов охраны, которые передает в Комитет по управлению городским имуществом. И в КУГИ принимают решение, доверить ли гражданину столь ценную недвижимость. Если приватизацию все-таки разрешат, в КГИОПе необходимо подписать охранное обязательство.

Когда в семье согласья нет
Несмотря на то что за 16 лет механизм приватизации жилья был достаточно отлажен, довольно часто возникают ситуации, в которых без помощи юристов не разобраться. Самые распространенные случаи когда один из зарегистрированных в квартире членов семьи отказывается от приватизации. В этом случае жильцу можно приватизировать только свою долю.

Большой проблемой при проведении любой сделки с недвижимостью (в том числе приватизации) может стать несанкционированная перепланировка. Если технический план не совпадает с реальным положением дел в квартире, разрешение на приватизацию получить не удастся. В таком случае перепланировку необходимо зарегистрировать и только после этого приватизировать квартиру. Если незаконное переустройство жилья все-таки обнаружится, его придется согласовать. После согласования необходимо вновь идти в жилконтору, брать характеристику квартиры (форму 7) и вызывать домой мастера из ПИБа.

Если откажут
В судебной практике нередки случаи неправомерного отказа в приватизации предприятиями, на балансе которых находятся объекты жилищного фонда. Между тем закон О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации дает исчерпывающий перечень оснований, по которым жилые помещения не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, комнаты в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

Бывает, что человек, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до регистрации прав на основании договора передачи жилых помещений в собственность. Данный договор заключается между органами государственной власти (или органами местного самоуправления), предприятием и гражданином, получающим права на жилье. В подобном случае доказать право собственности на жилплощадь наследникам бывает непросто.

Не хочу быть собственником
Жилищный кодекс позволяет деприватизировать жилье, то есть переводить его из частной собственности обратно в муниципальную или государственную. В деприватизации заинтересованы прежде всего пенсионеры, опасающиеся высоких сумм налога на недвижимость в будущем, и военнослужащие, приватизировавшие когда-то комнаты, а теперь получившие возможность приобретения квартир по жилищным сертификатам. Вопрос о деприватизации квартиры может быть решен двумя способами. Во-первых, в добровольном порядке по заявлению собственника квартиры (в таком случае он и все лица, которые отказывались от приватизации в его пользу, лишаются права приватизировать какое-либо жилье в будущем). Или, во-вторых, в судебном порядке при предъявлении иска о признании сделки по приватизации жилплощади недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Круг лиц, которые могут обратиться с иском, зависит от основания, по которому иск будет предъявлен. Этот судебный процесс очень сложный, и, как правило, без квалифицированны
х юристов проблему эту решить практически невозможно.

Справка
* Какие документы необходимы для приватизации
* паспорта всех членов семьи, зарегистрированных в квартире;
* характеристика жилого помещения (справка по форме 7 с указанием для ПИБ), выдается в паспортном столе;
* справка о регистрации граждан по месту жительства (форма 9, с указанием для приватизации);
* копия ордера (если вселились в квартиру до 2005 года) или договора социального найма (если вселились позже);
* если гражданин зарегистрирован в квартире после 1 января 1992 года, нужны архивные справки о регистрации по месту жительства (по форме 9) со всех мест предыдущих регистраций. Такие документы нужно взять каждому члену семьи, участвующему в приватизации;
* справка о неучастии ранее в приватизации (берется в районных агентствах по приватизации тех населенных пунктов, где был зарегистрирован гражданин);
* если после получения ордера менялась фамилия, нужна ксерокопия выданного об этом свидетельства;
* если после получения ордера в квартире были зарегистрированы родители, дети или внуки, необходимо представить ксерокопии всех свидетельств о рождении детей или о заключении браков;
* если после получения ордера кто-то был снят с регистрации в связи со смертью, потребуется ксерокопия свидетельства о смерти;
* если когда-то вместо ордера было выдано Распоряжение главы администрации, то необходимо заключить в жилконторе договор социального найма, а перед подачей документов на приватизацию расторгнуть его;
* технический паспорт квартиры;
* доверенность на регистрацию договора по приватизации. Она необходима для Управления Федеральной регистрационной службы СПб и ЛО, куда представитель агентства по приватизации отнесет от вашего имени собранные документы. Некоторые нотариальные конторы выписывают отдельные доверенности на каждого члена семьи. На самом деле всех будущих собственников можно перечислить в одном бланке, сэкономив при этом деньги и не нарушив закон

Большой проблемой при проведении любой сделки с недвижимостью может стать несанкционированная перепланировка. Если технический план не совпадает с реальным положением дел в квартире, разрешение на приватизацию получить не удастся.