Ипотека и недвижимость - "сейчас нищие собственники в плохом положении, а будут еще в худшем"

Девелоперская компания Многофункциональные центры Вадима Варшавского создает сеть торгово-развлекательных центров, которые будут работать под брендом Евразия. В строительство первых трех будет инвестировано порядка $170 млн. Якорными арендаторами центров станут гипермаркеты Мосмарт и развлекательные центры Созвездие развлечений.
Вадим Варшавский совладелец компаний Электросталь России (Эстар), Русская свинина, Русский винный трестъ, девелопера Многофункциональные центры. Также он основной владелец компании UBC, управляющей розничными сетями подарков Le Futur (около 100 магазинов в Москве и регионах) и Bagatelle (10 магазинов в Москве и четыре в регионах). Основные акционеры ООО Многофункциональные центры подконтрольная Варшавскому компания Эстар и гендиректор Многофункциональных центров Мете Догуоглу.

Многофункциональные центры на сегодняшний день развивают четыре проекта. Два торгово-развлекательных комплекса уже строятся в Новосибирске (50 000 кв. м) и Кемерове (40 000 кв. м), рассказал гендиректор компании Мете Догуоглу. Еще один проект в Таганроге (35 000 кв. м) пока находится в стадии проектирования. Помимо ТРЦ, по словам Догуоглу, на участке планируется построить гостиницу на 100 номеров класса 3-4 звезды, аквапарк и жилой дом бизнес-класса площадью 14 000 кв. м. Инвестиции в три ТРЦ (без учета других объектов недвижимости) составят $170 млн. Это будут как собственные, так и привлеченные средства компании.

Четвертый комплекс будет построен, по словам Догуоглу, в Шахтах (Ростовская область). Сейчас разрабатывается концепция проекта: предположительно его площадь составит около 30 000 кв. м, а рядом планируется построить складской комплекс.

Всего мы планировали построить в течение пяти лет пять комплексов. Однако, учитывая, что после двух лет работы у нас уже четыре проекта, их, скорее всего, будет больше, рассказывает он. Якорным арендатором всех комплексов выступит сеть Мосмарт, говорит Догуоглу. Заместитель гендиректора сети Мосмарт Семен Слуцкий это подтвердил, уточнив, что в Новосибирске и Кемерове будут магазины формата Мосмарт-Макси. В Новосибирске мы откроемся уже в этом году, в Кемерове в начале 2008 г., говорит Слуцкий.

Якорным арендатором развлекательной части комплексов будет компания Созвездие развлечений (боулинг-центры Планета боулинг, киноцентр Киномечта, детский центр Динопланета). Получить комментарии в Созвездии развлечений не удалось.

Все комплексы Многофункциональных центров будут работать под единым брендом Евразия.

Строительство торговой недвижимости в регионах оправдано, считают эксперты. Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank, напоминает, что во многих российских городах качественных торговых объектов попросту нет. Та компания, которая открывает ТРЦ первая, может вообще несколько лет проработать без конкуренции, в то время как в Москве конкуренция на достаточно высоком уровне. Из перечисленных городов только в Новосибирске заявлено достаточно большое количество торговых центров, в других городах их нет, соглашается Нина Новикова, руководитель отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis/Noble Gibbons. Впрочем, Дмитрий Зотов, гендиректор компании Торговый квартал (брокер комплексов Многофункциональных центров в Новосибирске и Кемерове), говорит, что в Новосибирске компания сможет закрепиться на рынке за счет сильного пула арендаторов.

Одно имя
Использование единого бренда тенденция последних двух лет, отмечает Новикова. Это оправдано с точки зрения узнаваемости арендаторами, а также увеличивает капитализацию комплексов, если девелопер захочет их продать. К примеру, группа компаний Ташир не так давно тоже заявила о строительство 10 торговых центров (общей площадью 600 000 кв. м) в Москве и регионах под единым брендом Рио-Гранд.
Президент Владимир Путин на прошлой неделе подписал закон О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Он предусматривает выделение 200 млрд рублей на переселение людей из аварийного жилого фонда. Однако в том, что деньги дойдут до адресата, то есть до граждан, уверены не все. О проблемах, с которыми могут столкнуться собственники жилья в ходе реформы ЖКХ, в интервью корреспонденту Газеты Марине Соколовской рассказала член комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, независимый депутат Галина Хованская.

- По оценкам экспертов, выделяемые на реформирование ЖКХ деньги составляют меньше одной десятой реальных потребностей. На что их может хватить?

- Считается, что их должно хватить на снос аварийного жилья. Но в действительности официально признанного аварийным жилья гораздо меньше, чем реального. Причина этого понятна. Как только дом становится аварийным, его нужно немедленно сносить, а граждан переселять. Возникает вопрос: куда? Эта проблема решается крайне сложно. Социальное жилье строится в крохотных объемах. Это касается и таких городов, как Москва и Санкт-Петербург.

- На что будут израсходованы первые 10 млрд рублей, которые предполагается выделить на ЖКХ уже в нынешнем году?

- Они направляются на ремонт и снос аварийного жилья. Пропорция в законе установлена: 60% средств - на ремонт, 40% - на снос. Все-таки домов, нуждающихся в капитальном ремонте, больше, чем аварийных. Причем хочу заметить, что распределение этих первых 10 млрд рублей прошло с учетом не только квадратных метров и бюджетной обеспеченности, но и некоторых предпочтений. Например, Санкт-Петербург, где численность населения на 60% меньше, чем в Москве, должен получить 200 млн рублей, а Москва - 220 млн рублей. Но я не завидую. Петербург мне нравится. Там такая разруха была. Пусть пользуются особым к себе отношением. Другое дело, насколько эффективно в конечном итоге эти средства будут истрачены. Но это уже вопрос к Счетной палате и Сергею Степашину.

- Закон О Фонде содействия реформированию ЖКХ содержит много неоднозначных норм. К примеру, о том, что аудитор фонда будет назначаться правлением фонда, которое должно определить и вознаграждение за этот аудит. Ни у кого не возникло желания проверить этот документ на коррупционность?

- Нет, дальше разговоров на заседаниях рабочей группы дело не пошло. Я умеренный оптимист, и мне очень хочется, чтобы все было честно и справедливо. Но в предложенном правительством законе мне многое не нравилось. Но на все возражения ответ был простой: всем займется наблюдательный совет, куда входит 17 человек. Это шесть человек от президента, пять человек от правительства и по двое от Думы, Совета федерации и Общественной палаты. Только после долгих споров удалось убрать норму, предусматривающую, чтобы представители президента назначали бы в наблюдательный совет семь человек. Кроме того, первоначально предполагалось, что инвестирование временно свободных средств будет также входить в сферу компетенции правления. В итоге мы договорились, что этим будет заниматься правительство.

И вообще, о какой проверке проектов на коррупционность может идти речь? Дума в своем нынешнем составе ущербна. Если правительство что-то заявило, то все берут под козырек, приказы не обсуждаются. Сейчас думское большинство при голосовании действует как асфальтоукладчик. Все. Точка. Нет других мнений.

- Может ли кто-нибудь, кроме наблюдательного совета, проследить, чтобы деньги из фонда, так сказать, не исчезли?

- Назовем все своими словами: чтобы их не сильно разворовали. Ну какие-то деньги все равно должны пойти по назначению. Надо же будет отчитаться правлению о проделанной работе. А в остальном нам остается только верить наблюдательному совету. Для него в законе прописаны серьезные полномочия. Только вот вопрос: кто в него войдет? И по каким критериям эти люди будут отбираться? Пока это неизвестно. В любом случае раньше сентября ни представители от Совета федерации, ни от Госдумы в него попасть не смогут. А правительство, президент и Общественная палата могут за это время представить своих кандидатов. Кворум будет. Я не удивлюсь, если они начнут работать без нас.

- Для получения средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ регионам необходимо выполнить ряд условий. Каких?

- Региональные и муниципальные власти прежде всего обязаны предоставить программы капитального ремонта домов и программы, которые касаются аварийного жилья. Эти условия невыполнимы для бедных регионов, где власти, не имея возможности переселять жильцов из аварийных домов, искусственно тормозили признание их аварийными. Кроме того, необходимо проведение, так сказать, тэсэжизации: товарищества собственников жилья должны быть созданы не менее чем в 5% домов в регионе. А население не горит желанием создавать ТСЖ, а зачастую и не имеет возможности взваливать на себя эти проблемы. В список необходимых условий для получения средств регионами входят также приватизация локальных монополий, ликвидация перекрестного субсидирования, монетизация льгот по жилищно-коммунальным услугам и многое другое.

- А для собственников жилья установлены какие-то условия?

- Им предстоит выступить в роли софинансистов и внести свой вклад на ремонт жилья в размере не менее 5%. Но чем хуже состояние дома, тем больше стоимость затрат на него и, соответственно, нагрузка на собственника. Сейчас нищие собственники в плохом положении, а будут еще в худшем: грядут изменения в Налоговый кодекс и появится местный налог на недвижимость. Скорее всего, в сентябре эти поправки в Налоговый кодекс будут внесены в Думу. Правда, я думаю, что вступят они в силу с учетом предстоящих президентских выборов только в 2009 году. Кстати, я намерена внести поправку в законодательство, согласно которой от затрат на капитальный ремонт освобождались бы собственники, чьи доходы не превышают двух прожиточных минимумов.

Нет необходимости, на мой взгляд, и в усиленном нажиме на граждан для вступления в ТСЖ. Тут есть нюансы. С момента, когда вы приобрели квартиру, вы стали собственником доли в праве на общее имущество, в которое входит и земля. Но сегодня нет ясности в том, где заканчивается граница земельного участка, на котором расположен ваш дом, а где начинается чужой. Для этого необходимо провести межевание. А вот разрешить проблему с межеванием власти пока не спешат. Объясняется это просто. На самом деле властям выгодна точечная застройка. И эта практика будет продолжаться.

- Вернемся к условиям получения средств из фонда. Они вообще выполнимы?

- В указанные в законе сроки - нет. Причины разные. Регион может быть дотационный. А может быть, напротив, донором, как Москва и Санкт- Петербург. У них своя проблема - высокая бюджетная обеспеченность, которая также должна учитываться при выделении средств из фонда.

- Как вы в целом оцениваете создание фонда?

- В принципе это дело хорошее. Впервые за 15 лет власть вспомнила, что обязана ремонтировать старые дома, которые она передавала в порядке приватизации жильцам в неотремонтированном виде. Но хочу заметить, что все это подается как забота государства о гражданах. В действительности тут есть определенная доля лукавства. Функции по капитальному ремонту и примерно 60% обязательств перед очередниками на жилье реформой местного самоуправления возложены на муниципалитеты. В стране создано 24,219 тысячи муниципальных образований. А доходы распределены таким образом, что практически все муниципалитеты ходят с протянутой рукой. А у государства при этом остались старые обязательства по жилью перед 10% населения страны. В том числе перед льготными категориями, которые стали таковыми в соответствии с федеральными законами. Например, реабилитированные граждане. А все обязательства перед ними также переданы на местный уровень. Кто сажал в лагеря? Не государство ли? Так почему отвечать по старым долгам должны местные власти? К льготной же категории граждан, о которых должны заботиться федеральные власти, относятся северяне, чернобыльцы, инвалиды. Но средств на приобретение жилья им выделяется столько, что они умрут раньше, чем получат эти деньги и дождутся решения жилищной проблемы.