Ипотека и недвижимость - Высший арбитражный суд остановил приватизацию земли

В последние годы сегмент торговой недвижимости не только утвердился в роли флагмана отрасли, привлекая более половины всех инвестиций в коммерческую недвижимость, но и продолжает развиваться в сторону повышения качественных характеристик. Важным показателем в этом отношение можно считать появление новых форматов торговых помещений.

Одним из таких форматов, ранее не представленных на российском рынке, и является Ритейл-парк. Конечно, его существование не новость для девелоперов и инвесторов, другое дело, что, несмотря на большое количество заявленных проектов, на практике из них пока не был реализован ни один.

А имечко то у Вас нерусское!
Вероятно, для того чтобы рассуждать о каком-либо объекте, не реализованном и существующем пока что только на бумаге, необходимо понимать следующее: говорят ли все участники рынка об одном и том же явлении или мы просто пытаемся надеть понравившийся заграничный термин на то, что уже и так давно присутствует на российском рынке. Дело в том, что в классическом варианте понятие ритейл - парк должно быть связано, прежде всего, с обширной территорией (от 100 до 200 тыс. кв. м.), а так же с общей идеей и архитектурной концепцией, которая эту территорию объединяет в единую целостную торговую систему. В России же, в том виде, в каком он представлен за рубежом ритейл парк, пока как таковой отсутствует.

По словам заместителя директора компании Jones Lang LaSalle Полины Жилкиной, такое понятие как ритейл парк у нас действительно обросло множеством смыслов и все подразумевают под ним что-нибудь свое. Как правило, имеется в виду скопление коробок, ограниченных одной площадью и парковкой. В тоже время, в Европе подобные проекты сами по себе больше напоминают города спутники и находятся далеко за чертой города. На их территории наряду с максимально широкими спектрами различных товаров также представлены и услуги. Например, автосалон соседствует с техцентром и магазином запчастей, недалеко может располагаться автотюнинг. Единственное необходимое условие для девелопера, управляющего проектом - избегать конкурирующих арендаторов. Товарные группы в рамках одной территории должны непременно дополнять друг друга. Как правило, об архитектуре в таких масштабах речь не идет, уточняет Полина Жилкина. - Скорее, наоборот, при их строительстве используются только самые дешевые материалы.

Где разместить новоявленных монстров?
И все же, главными условиями для реализации и функционирования проектов масштаба ритейл - парка, в первую очередь, являются большая площадь под застройку и платежеспособность населения, занимающего близлежащие территории. Соответственно строить их необходимо в зоне досягаемости больших развитых городов. Первое, что приходит на ум в этом ключе это Подмосковье. Возможно, что реализация проекта строительства ЦКАД (многополостной магистрали вокруг МКАДа, захватывающей зоны по всей МО) создаст почву для развития нового направления торговых и логистических парков.

Что касается Московского региона сегодня, то самая оптимальная зона строительства ритейл парков находится, естественно, за чертой города, и даже не вокруг МКАДа, уже отягощенного крупными торговыми центрами, - считает Полина Жилкина. Куда разумнее, по ее мнению, размещать ритейл парки на скоростных трасах, соединяющих Москву с Ригой, Владимиром, по Горьковскому или Киевскому шоссе. Жители этих городов едут закупаться в Москву, поскольку в столице инфраструктура развита куда лучше. Правда особенно удалять постройки от московского платежеспособного населения в сторону региональных городов все же не стоит. Конечным потребителем вполне могут быть москвичи, в том числе и представители малой и средней розницы. В сущности, вопрос сводится не столько к самой территории, на которой планируется разместить торговые комплексы, сколько к ее транспортной доступности. Как отмечает заместитель руководителя Отдела исследований компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Денис Соколов, на фоне дефицита земельных участков с высокой проходимостью, возникает необходимость для девелоперов рассматривать менее оживленные участки, но способные при этом привлечь поток посетителей. Готовность потребителей тратить много времени на дорогу к торговому центру существенно повышает шансы на успех объектов расположенных относительно далеко от черты города.

Регионы впереди
Но до тех пор, пока рядом со столицей вырастет гигантский город товаров, времени пройдет немало, а между тем, дефицит в крупных торговых форматах ощущается не столько московскими и подмосковными жителями, сколько населением более отдаленных городов. Вполне могут потянуть ритейл - парки и многие развитые сырьевые регионы. Один из таких проектов уже реализуется в Екатеринбурге. Как рассказал генеральный директор ГК Оборонснабсбыт (девелопер проекта) Игорь Суханов, общее количество торговых площадей будущего ритейл-парка составит около 200 000 кв.м. Общее количество арендаторов более 300. В тоже время, по его мнению, привязка к определенной концепции по большому счету не важна, решающую роль играет гибкость и умение чутко реагировать на потребности покупателей. В силу того, что российский рынок все ещё можно считать относительно молодым, многие форматы потребитель склонен идеализировать. Нужно понимать, что, во-первых, идеального формата нет, во-вторых, любой формат живет и трансформируется. Когда мы говорим российский ритейл-парк, мы должны понимать, что это очередная попытка взять международные наработки и приложить их к российской ментальности, - пояснил он. - Можно воплощать проект по всем канонам, но гарантии, что он будет успешным, все равно нет. Можно создать неправильный с точки зрения канонов проект, но он будет успешным и востребованным покупателями и ритейлерами.

Классика ритейл-парка это комплекс отдельно стоящих зданий. Классический ритейл-парк строится дешево и быстро. С позиции архитектуры в западной и европейской традиции ритейл-парков есть ряд отличий. Европа строит ритейл-парки из 2-3-этажных магазинов, при этом, обращая внимание на архитектурный облик; Америка практикует малобюджетное строительство - одноэтажные бигбоксы, здания ангарного типа, где главное функциональность, при этом, архитектурные изыски Запад не интересуют.

Если говорить о ситуации в России, то исходя из дефицита земельных участков, в нашем случае, целесообразно было поднимать магазины на 2 этажа в высоту, хотя с позиции классического американского ритейл-парка это не совсем правильно. Что касается архитектуры, мы выбрали золотую середину, благоприятное внешнее оформление магазинов, в то же время никаких особых архитектурных изысков, чтобы сохранить относительно низкую стоимость строительства, - отмечает Игорь Суханов.

Каковы перспективы у Мифа?
Итак, отвечая на главный вопрос данной статьи жизнеспособен ли формат ритейл парк на территории нашей необъятной Родины, мы склонны ответить да. Да - с некоторыми оговорками. Во-первых, понадобится некоторое время, прежде чем первые ритейл парки будут построены, причем ожидать их, вероятнее всего, стоит скорее в регионах, чем в Московской области. С этим согласен и Игорь Суханов, который указывает на удешевление строительства в регионах по сравнению с Московской области: Стоимость строительства зависит от многих факторов от архитектурной концепции, материалов, от того, кто реализует проект и в каком регионе.

В Москве стоимость строительства составляет около $1500-1600/м² - и это за классический одноэтажный бигбокс ангарного типа. В регионах подобный объект можно построить в пределах $800-1200/м² (без учета стоимости земли). Во вторых, пока не появилось общей терминологии и понимания, о каких именно форматах идет речь, в том или ином контексте, мы будем сталкиваться лишь с вариациями на тему ритейл парков. Это конечно вызовет некоторый резонанс в прессе, но, в сущности, для конечного потребителя товаров и услуг это не будет иметь большого значения. Различия в восприятии концепции ритейл - парков у операторов рынка, связано с отсутствием такого формата у нас в России, соответственно, нет и общего знаменателя, но ситуация скоро изменится, - считает Денис Соколов. - В условиях дефицита современных торговых площадей, у ритейл - парков есть неплохие перспективы. На фоне потребительского бума новый формат может пользоваться успехом у потребителей, постепенно пресыщающихся привычными вариантами ТЦ.

Вероятность перспективного будущего ритейл парков подтверждает и Игорь Суханов: Говорить о том, что в России не готова почва для создания ритейл-парков, я бы не стал. Ритейл-парки - жизнеспособный формат, это показывает зарубежный опыт. Отсутствие жестких критериев данного формата позволяет гибко планировать концепцию таких проектов. Исходя из некого портрета целевого потребителя, можно обозначить, что ритейл-парки формат востребованный. Если говорить о заинтересованности со стороны ритейлеров, тоона очевидна, многим из них нужны большие площади по оптимальным арендным ставкам. И ритейл-парк способен им это предоставить. Есть группы товаров, для которых ритейл-парк оптимальный формат. Это строительные и отделочные материалы, бытовая техника, мебель и прочее.

На вопрос о перспективах строительства и популяризации формата ритейл парка в России нам ответил и Алексей Сафонов, начальник отдела брокериджа УК Торговый Квартал, который, апеллируя к истории и предыдущему неудачному опыту, не так оптимистичен в своих прогнозах: Первый ритейл-парк в Москве был построен на Варшавском шоссе, и если бы не близость Metro и не участие в этом торговом центре OBI, проект был бы невостребованным. Другим неудачным подобием ритейл-парка можно назвать Вэймарт на МКАДе. Показатели посещаемости данного центра ещё раз доказывают отсутствие на российском рынке успешных форматов российских сетей. Ритейл-парки это торговые комплексы отнюдь не гигантского масштаба, и в целом их развитие никак на рынке не отразится. Ритейл парк это один из форматов торгового объекта и не более того. Несомненно, что это формат успешный, но не для России в настоящее время. Центр такого комплекса должен состоять из действительно популярных и востребованных операторов. На сегодняшний день российских сетей, которые могут быть полноценными участниками ритейл-парков, к сожалению, нет. Классический ритейл-парк в России могли бы составить западные операторы: продовольственный оператор Ашан, DIY OBI , электроника Mediamarkt , спорттовары Decathlon , одежда Zara , мебель и товары для дома Ikea . Разумеется, дополнительным элементом данного комплекса будет выступать зона общепита, услуг, товаров импульсного спроса. Но на сегодняшний день каждый из данных операторов является звёздным в своём профиле и служит якорем в других торгово-развлекательных центрах. Подводя итоги, хотелось бы все же отметить еще один момент. Несмотря на разные точки зрения представителей ряда компаний, любое строительство, любых форматов будет успешно развиваться в той стране, где создаются все условия для успешной работы девелоперов со стороны правительства. Быть может, что, понимая все сложности изнутри процесса, и принимая в строительстве непосредственное участие, власти явились бы не сдерживающим фактором, а напротив динамичной составляющей для роста и развития рынка и строительства в частности. Что касается роли правительства в реализации таких проектов как ритейл-парки, можно сказать, что это идеальная модель, когда власть выступает соинвестором таких масштабных проектов. Хорошо, если представители власти понимают важность таких проектов для экономики региона расширение границ города, развитие экономики, формирование торгово-транспортных узлов, новые рабочие места и прочее. Однако в российской практике примеров совместной реализации подобных проектов я не знаю, подводит итог Игорь Суханов.

Краткая справка
Ритейл-парк уникальный формат специализированной розничной торговли, не имеющий аналогов в России. Ритейл-парки один из самых популярных и быстроразвивающихся торговых форматов в Европе. Как правило, ритейл-парки расположены на окраинах города или в пригороде и представляют собой комплексы из 1-3-этажных зданий, расположенных на одной территории площадью до 200 000 м² и объединенных общей парковкой. При этом каждый магазин имеет отдельный вход.
В ритейл-парке нет бутиков, они представлены дискаунтерами. Обычно в ритейл-парках представлены якорные арендаторы, которые занимают 70-90% общей площади. Одна из особенностей ритейл-парка минимум площадей общего пользования (галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей), которые в классическом ТЦ занимают до 30-40% общей площади, а прибыли не приносят. Соответственно, стоимость строительства комплекса будет дешевле на 20-30%, по сравнению с классическим ТЦ.
Высший арбитражный суд вчера отказался изменить свою позицию, по которой собственники строений, взявшие землю в аренду, лишаются права выкупа участков по льготной цене. Это означает, что земля под большинством предприятий в ближайшее время приватизирована не будет: даже льготные цены показались предприятиям высокими, и они выбрали аренду в надежде на изменение ситуации.

Земельный кодекс, действующий с 30 октября 2001 года, обязал собственников строений либо выкупить земельные участки, находящиеся в пользовании, по цене от 5 до 30 ставок земельного налога, либо взять их в аренду. Сделать это необходимо до 1 января 2008 года. Ряд спорных вопросов, возникавших в судебной практике, пленум ВАС разъяснил в постановлении от 24 марта 2005 года О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства. Постановление запрещает местным администрациям отказываться продавать землю, но в нем есть пункт, по которому арендатор земельного участка, заключивший договор аренды после введения в действие Земельного кодекса, утрачивает право выкупа земельного участка по льготной цене.

Вчера президиум ВАС отказался создать прецедент, позволяющий арендаторам выкупать землю по льготным ценам. Предприниматель из Оренбургской области Вячеслав Болгарин просил суд обязать местную администрацию продать ему участок под зданием автосервиса, а предприниматель из Московской области Олег Новиков участки под торговыми павильонами. Оба предпринимателя вначале арендовали землю (после введения в действие Земельного кодекса), а потом, когда сроки аренды истекли, попытались ее приватизировать. Суды первой инстанции оба иска удовлетворили, но кассационные суды отказали предпринимателям в праве на приватизацию, сославшись на постановление пленума ВАС. Коллегия ВАС 23 марта передала оба дела в президиум, полагая, что отказ в праве на приватизацию противоречит Земельному кодексу. Но президиум ВАС вчера отказался пересмотреть дела, оставив в силе постановления кассационных судов и подтвердив незыблемость позиции пленума.

Арендаторов, желающих изменить решение и приватизировать участок, скорее всего, немало, считает замруководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Кирилл Янков. Руководитель экспертного совета предпринимательского объединения Деловая Россия, экс-глава экономического управления администрации президента Антон Данилов-Данильян сообщил Ъ, что после вступления в силу Земельного кодекса подавляющее большинство приватизированных предприятий заключили договоры аренды земельных участков, решив не тратить лишние деньги на их выкуп. Это, по словам эксперта, объяснялось боязнью повышения ставок земельного налога, а также позицией региональных властей. В Москве земля под предприятиями почти полностью находится в аренде, причем, как правило, на небольшой срок (до пяти лет), говорит господин Данилов-Данильян. Источник Ъ в правительстве Москвы подтвердил, что приватизация московской земли, по сути, не ведется. По словам источника, чиновники принимают заявки на приватизацию, рассматривают документы, но до продажи участков дело не доходит.

Многие компании выбрали аренду земли в силу отраслевых проблем. Электроэнергетические компании идут по пути оформления аренды, изначально отказавшись от выкупа земельных участков, поскольку это означало уменьшение и без того скромных инвестиционных ресурсов на развитие основной деятельности. Кроме того, это привело бы к повышению тарифов на электроэнергию и тепло, сообщил Ъ член правления РАО ЕЭС России Павел Смирнов.

Еще одной проблемой для предприятий стало постановление президиума ВАС от 14 марта прошлого года по делу ОАО Новолипецкий металлургический комбинат. Суд отказался отнести на себестоимость продукции свыше 1 млрд руб., затраченных компанией в 2002 году на выкуп земельного участка, поскольку они не являются амортизационными отчислениями, и признал законными 250,7 млн руб. претензий по налогу на прибыль. То, что выкупную цену земельного участка нельзя отнести на амортизацию, делает выкуп обременительным для акционеров, за счет средств которых он, по сути, осуществляется, считает директор судебного департамента ОАО ТНК-ВР Менеджмент Владимир Кузнецов.

Антон Данилов-Данильян уверен, что заключение договора аренды не должно лишать права выкупа, поскольку экономическая ситуация меняется, а право собственности дает больше возможностей для бизнеса. С этим согласен Павел Смирнов: Более правильно было бы разрешить однократный переход от аренды к собственности. Теперь решение вопроса о приватизации арендованного участка будет зависеть от доброй воли органа власти, распоряжающегося землей, полагает Кирилл Янков. Он вправе будет выставить любую цену, поскольку ценовые льготы уже не действуют.