Ипотека и недвижимость - Аренда за $300 от государства

Судя по всему, у московских автолюбителей в скором времени появится выбор: то ли часами стоять в пробках на дорогах и добираться к дому окольными путями, то ли заплатить несколько десятков рублей за проезд по платной трассе. Во вторник вечером первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк заявил в эфире телеканала ТВ Центр, что в Москве, возможно, появятся платные дороги. Развивая мысль, он пояснил, что пока этот вопрос у нас конкретно не обсуждался, однако платная дорога будет возможна только при условии наличия параллельной бесплатной дороги.

В то же время, как пояснили вчера НГ в Минтрансе, вопрос уже находится в несколько более продвинутой стадии, чем о том сообщил Росляк. В апреле столичный мэр Юрий Лужков на встрече с министром транспорта Игорем Левитиным уже обсуждал возможность строительства платного дублера Кутузовского проспекта, который пройдет от МКАД до делового центра Москва-Сити.

Если мэрия утвердит проект платного дублера президентской трассы, то вскоре в Москве могут появиться и другие платные дороги. Размер платы за проезд, по словам Росляка, будет рассчитываться исходя из доходов москвичей, чтобы дорога была доступной многим и ею пользовались. В качестве ориентира московский чиновник привел пример проектируемой трассы Москва Петербург, плата за проезд по которой для легковушки составит от трех до пяти рублей за один километр.

Вчера же первый вице-премьер Сергей Иванов назвал введение платы за проезд неотвратимым. Неизбежно, хотим мы того или не хотим, строительство платных дорог станет реальностью, заявил он на пресс-конференции. При этом у водителей должен быть выбор, должна быть объездная бесплатная дорога, которая, наверное, будет хуже качеством и менее удобной по времени, подчеркнул первый вице-премьер.

Между тем еще в апреле Игорь Левитин поддержал планы правительства Москвы по строительству дороги-дублера Кутузовского проспекта в район Москва-Сити. При этом глава Минтранса заявил о целесообразности введения платы за проезд по новой дороге. По его словам, проект может быть реализован при помощи механизма государственно-частного партнерства с привлечением средств федерального и городского бюджетов, а также частных инвесторов.

В то же время эксперты весьма критично отнеслись к идее введения платы за проезд по удобным маршрутам внутри Москвы. Платные дороги в черте города это нонсенс, заявил НГ вице-президент Ассоциации автомобильных инженеров Игорь Коровкин. По его словам, введение платы за проезд по дублеру Кутузовского проезда может быть связано с постоянным перекрытием проспекта для проезда правительственных и президентских кортежей.

Строить дороги надо, но только не за счет водителей, говорит председатель Движения автомобилистов России Виктор Похмелкин. По его словам, на строительство дорог государство использует лишь 9% от всех налогов и обязательных платежей, взимаемых с автомобилистов. Водители и другие налогоплательщики уже многократно оплатили необходимое строительство, и говорить о какой-либо дополнительной плате это настоящее издевательство, считает Похмелкин.
Не так давно мы поднимали тему строительства доходных домов и неспроста. Судя по всему, эта идея пришлась по нраву чиновникам не только столичного, но и федерального уровня. Буквально на днях проект общероссийского уровня по строительству доходных домов анонсировали Росстрой, Минрегионразвития и ОПОРЫ России.

Пока что в проекте больше вопросов, чем ответов: заседание межведомственной рабочей комиссии по реализации нацпроекта Доступное жилье, в ходе которого планируется обсудить подробности программы строительства доходных домов, только началось на момент написания статьи. В частности, по этой причине ни Росстрой, ни Минрегионразвития не согласились комментировать проект. Заседание межведомственной рабочей группы по реализации нацпроекта Доступное жилье, на котором обсуждаются эти вопросы, еще идет, сообщили Собственнику в пресс-службе Минрегионразвития. Когда оно закончится и какие протокольные решения будут приняты, неизвестно. Все специалисты, компетентные в этих проблемах, принимают в нем участие. Однако некоторые детали проекта уже известны ими поделился вице-президент ОПОРЫ России, вице-президент группы компаний ВМП Корп. Алексей Кожевников.

Опрос о спросе
По словам Кожевникова, результаты опроса ВЦИОМ, проведенного в октябре 2006 года по заказу ОПОРЫ России, показали, что не менее 37% опрошенных россиян считают оптимальным решением жилищных проблем возможность снимать жилье на длительный срок. Причем при наличии минимальных гарантий и, конечно, за разумную плату (оговоримся сразу: как разумную разработчики проекта определили стоимость аренды в $300-400 в месяц). Подробности того, как было организовано исследование, ВЦИОМ не раскрывает. Итак, более трети респондентов потенциальные пользователи доходных домов.

Такое направление, как строительство жилья для сдачи гражданам в коммерческую аренду, предусматривалось и в программе Жилище, рассказывает Кожевников. Но в конечной редакции почему-то выпало из нее. При этом нельзя сказать, что такими проектами никто не занимается: известны планы московских властей о строительстве 2 доходных домов только в текущем году и нескольких десятков в будущем.

Где, как, для кого?
Исходя из доступных на сегодня сведений (напомним, пока все находится на стадии представления концепции), к 2014 году должны быть построены 3 млн кв. м площадей в доходных домах. В качестве площадки для эксперимента предложены Московский регион, ряд регионов ЦФО, а также Новосибирская область. Какими темпами будут вводиться строящиеся объемы, где и когда появится пилотный проект, сколько доходных домов будет построено в каждом выбранном регионе, как эта программа соотносится, например, с уже существующими планами московских властей все эти вопросы пока открыты.

Равно как и проблема критериев выбора арендаторов: $300-400 за съемное жилье давно забытые в Москве цифры, соответственно, спрос на такое жилье должен быть огромен. Изначально, как говорят в ОПОРЫ России, проект нацелен на граждан со средним уровнем дохода, не имеющих возможности приобрести жилье, а в первую очередь на очередников и льготников. Напомним, что согласно документу О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007 2009 гг., квартиры в доходных домах (как государственных, так и частных) будут предоставляться внаем только москвичам, проживающим в столице не менее 10 лет. Какие ограничения будут установлены для доходных домов в других регионах России? И будет ли соблюдаться установленный столицей ценз оседлости, особенно если учесть, что программа строительства доходных домов, по замыслу разработчиков, должна быть оформлена отдельно, а не в качестве подпрограммы Жилища (значит, будут разработаны свои нормы и документы) цели этих проектов принципиально различны, уверен Кожевников.

И на какие деньги?
Главное сомнение, которое тут же приходит на ум при словосочетании программа строительства доходных домов, это коммерческая нерентабельность. Этой весной Собственник опросил крупных игроков столичного рынка недвижимости, с тем чтобы получить оценку сроков окупаемости доходных домов. В среднем были названы сроки в 20-25 лет (причем при условии, что стоимость аренды будет среднерыночной, а не $300-400). Да и рентабельность оценивалась ниже, чем в девелоперских проектах: по разным источникам в 1,5 2 раза.

Разработчики программы не спорят с этими оценками. Для достижения высокой доходности от такого проекта необходимо четко определить концепцию доходного дома (с точки зрения инфраструктуры и уровня обслуживания), правильно выбрать местоположение. Инвестиции в проект будут значительными. И если использовать банковские кредиты, то проект будет окупаться не один десяток лет, что в нынешних условиях абсолютно неэффективно, говорит Кожевников. Стоимость кредитов на рынке 12-14% годовых, а прибыль от проекта доходного дома с типовыми квартирами 8% годовых без учета роста цен на недвижимость.

Кроме того, по его словам (и это абсолютно справедливо), участию частных инвесторов будет препятствовать отсутствие четкой правовой регламентации (понятия доходного дома, установленного порядка аренды жилья государственного и муниципального фонда, статуса управляющей компании и проч.). А также пресловутый российский менталитет, когда съемное жилье не рассматривается как долговременное, а интерес нацелен исключительно на приобретение квартиры в собственность.

До тех пор, пока не будут устранены эти препятствия, строительство доходных домов за счет частных инвестиций вестись не будет, уверен Кожевников. Поэтому мы и представляем нашу концепцию строительства жилья экономического класса за счет бюджетных средств для последующей сдачи в коммерческую аренду гражданам. То есть средства на проект планируется привлекать исключительно из бюджетов различных уровней.

Что будет с рынком аренды?
И, наконец, еще один вопрос: как отразится программа, если будет реализована, на рынке аренды? Сложно себе представить, что появятся квартиры с такими нерыночными ценами. Доходный дом потому так и называется, что изначально призван приносить доход и доход максимальный, даже если город таким образом пытается решить проблему социального жилья, говорит руководитель направления аренды МИАН агентство недвижимости Наталья Сивко. Квартиры в доходных домах сдаются полностью меблированными и готовыми к проживанию, эксплуатирующая компания должна поддерживать все системы жизнедеятельности в полном порядке. Это все приведет к тому, что при ставке $300-400 в месяц окупаемость такого дома растянется на десятилетия. Кстати, вспомним, что программа ориентирована в том числе и на льготников, а для них, если исходить из столичных норм, вводятся понижающие коэффициенты аренды (0,08 0,41 в зависимости от площади квартиры и срока ожидания в очереди). Если такая практика сохранится и здесь, то сроки окупаемости растянутся еще существеннее.

Впрочем, в любом случае реализация проекта не отразится на ставках аренды, считают эксперты рынка. По словам руководителя департамента аренды корпорации Рескор Ольги Владиславлевой, в столице появятся максимум 10 доходных домов, и это вряд ли скажется на рынке, исчисляющемся десятками тысяч квартир. Даже если проект будет реализован, для серьезного изменения рынка аренды в сторону понижения цен таких домов должно быть едва ли не половина от всех сдаваемых, соглашается Наталья Сивко. Один-два дома не изменят ситуации на рынке аренды.