Ипотека и недвижимость - Лишние квартиры пойдут на социальные нужды

В жизни почти каждого человека наступает час икс, когда в голове начинает зреть план открытия собственного дела. Ухожу на вольные хлеба, Хватит горбатиться на дядю, Буду работать на себя, Надоело сидеть дома вот самые распространенные ответы на вопрос Зачем вам свой бизнес? У некоторых эти мысли так и остаются нереализованными. Но многие все же решают рискнуть, и вскоре перед ними встает необходимость аренды офиса.

Если вы впервые столкнулись с проблемой поиска помещения, то советуем вам для начала сформулировать, для каких целей вам нужен офис и сколько вы готовы за него платить. В коммерческой недвижимости различают представительства, офисы продаж, шоу-рум, существует также понятие тихий офис и т. д. Требования к арендуемому помещению могут варьироваться в зависимости от того, каким бизнесом вы решили заниматься.

магазину достаточно несколько оборудованных рабочих мест для диспетчеров. Туристическая фирма нуждается в офисе, расположенном в историческом центре, на первом этаже, или же в крупном торговом центре. Прикиньте, будет ли у вас поток посетителей и нужен ли вам секретарь на входе. Подумайте о количестве телефонных линий и желательном для вас провайдере. Составьте перечень характеристик идеального, по своему разумению, офиса и решите, какими пунктами из списка вы готовы поступиться, чтобы свести затраты к минимуму. Вы должны понимать, что желанный офис 30-50 кв. м, с хорошим ремонтом, на первом этаже с отдельным входом, в центре города, возле метро, первая линия домов, недорого это практически невозможно. Чем-то придется жертвовать.

Большую часть списка можно получить, отказавшись от центра. В спальном районе, ближе к конечной станции метро, вы вполне можете найти подходящее помещение. Ну, а сносный вариант хотя бы в пределах Третьего транспортного кольца, вероятно, будет офисом в бизнес-центре класса С, то есть помещением на территории бывшего советского НИИ или какого-нибудь завода. При этом пешая доступность ближайшей станции метро вам не гарантирована.

Где искать?
Поисковая система по ключевому сочетанию аренда офиса выдаст такое количество ссылок на сайты агентств недвижимости, что поначалу кажется: предложение на рынке офисной недвижимости превышает спрос. Это не совсем так. Во-первых, все небольшие агентства (а их большинство, о китах мы здесь даже не упоминаем) пользуются обычно общедоступными рассылками (например, базой Сталкер) и предлагают одни и те же объекты. А во-вторых, чтобы найти среди массы предложений именно то, что вам подходит, придется потратить немало времени и сил. Ведь даже если теоретически вариант вас устраивает, может обнаружиться множество подводных камней, начиная с того, что по соседству вдруг обнаружатся ваши прямые конкуренты, и заканчивая пресловутым человеческим фактором, ведь некоторые арендодатели тщательно фильтруют своих будущих постояльцев.

Риелторам и их клиентам приходится сталкиваться с тем, что хозяева помещений порой категорически возражают против размещения в своем здании представителей того или иного бизнеса. Это зависит как от их негативного личного опыта, так и от стереотипов, навязываемых СМИ. Так, бывает нелегко найти помещение только что открывшимся туристическим, юридическим компаниям, а также кадровым агентствам.

Если вы решили искать офис с помощью агентства недвижимости, знайте: сначала вам предложат заключить договор. Он может называться договором поручения, договором оказания услуг, но суть не меняется: в соответствии с этим документом сотрудник агентства будет предлагать вам варианты и сопровождать вас на показах. Настаивайте, чтобы риелтор действительно представлял ваши интересы, а не стремился побыстрее вас заселить. Стоимость услуг агентства обычно составляет от 50 до 100% от месячной стоимости аренды того помещения, которое вы в итоге снимете. В тексте договора должно быть указано, что оплачивать услуги агентства вы будете только после того, как будет заключен договор найма нежилого помещения между вами и собственником.

Можно попытаться найти офис самостоятельно, без посредника. На сайте Арендатор.ру размещена база бизнес-центров Москвы. Вы можете искать среди имеющихся предложений, а можете просто звонить представителю собственника или управляющей компании по указанным в базе телефонам и спрашивать, нет ли свободных площадей в интересующем вас здании.

В объявлениях о сдаче офиса в аренду обычно указана цена одного квадратного метра в год. Чтобы вычислить стоимость аренды в месяц, умножайте эту цифру на количество метров и делите на 12. Имейте в виду: собственник может потребовать заплатить ему так называемый депозит, а это как минимум еще одна сумма оплаты за месяц. Если цена указана в условных единицах, уточняйте, в каких именно и по какому курсу будут вестись расчеты. Все это необходимо зафиксировать в договоре.
Есть в Интернете и ресурсы, где в разделе коммерческая недвижимость можно найти варианты без оплаты комиссионных.

Но, как известно, бесплатный сыр бывает сами знаете где Поэтому, если не хотите платить риелтору, то на неопределенный срок вам придется самому превратиться в него. А это, поверьте, нелегкий труд. Вполне вероятно, что после нескольких разговоров по телефону с собственником здания или его эксклюзивным представителем вам захочется делегировать поиск помещения профессионалам.

Словарь в помощь начинающему арендатору
Арендная ставка выясните у владельца помещения, что именно он понимает под выражением ставка аренды, включены ли в нее НДС, коммунальные платежи, эксплуатационные услуги.

Класс здания (А, В, В+, С) существует несколько классификаций разделения зданий на классы. В разных городах, к примеру, они разделяются по разным признакам. В Москве на классность здания влияет его местоположение и современность постройки. А в Питере основным признаком является именно местоположение, а вот современная ли это постройка или реконструированное здание не так важно.

Коммунальные платежи оплата коммунальных услуг может входить в стоимость аренды офиса, а может и оплачиваться отдельно. Сумма обычно не превышает 10% от голой арендной ставки.

Коридорный коэффициент соотношение реально используемой площади и арендуемой. С учетом коридорного коэффициента следует рассчитывать стоимость аренды санузлов, коридоров, подсобных помещений.

Shell Core состояние помещения под отделку.
Open space большое помещение, не разделенное капитальными стенами. Внутри делится на зоны с помощью офисных перегородок. В американских фильмах в основном фигурируют именно такие офисные интерьеры. Плюсы: open space соответствует современным формам управления, стимулирует инициативу у сотрудников, позволяет максимально эффективно использовать каждый сантиметр площади. Минусы: в Москве существует дефицит подходящих офисных помещений. Кроме того, для такого офиса нужна специальная мебель, позволяющая трансформировать рабочие места в зависимости от меняющихся задач, а такая мебель дороже традиционной.

Парковка бывает организованной или стихийной. При переговорах с собственником выясните, какое количество машино-мест на охраняемой парковке вам положено. Для посетителей желательно наличие гостевой стоянки.

Пропускной режим если он жесткий, в этом есть как плюсы, так и минусы. Плюсы: к вам не наведаются незваные гости. Минусы: встречать своих посетителей и заботиться о пропусках для них вам придется самим.

Охрана сразу выясните, входят ли в стоимость аренды услуги охраны. Может случиться так, что договор с охранным предприятием вам предложат заключить отдельно, и ваши расходы по содержанию офиса возрастут. А заодно поинтересуйтесь, что входит в обязанности охранников, распространяется ли их ответственность на оставленные на стоянке автомобили, круглосуточно ли ведется дежурство, оборудовано ли рабочее место охранника системой видеонаблюдения и т. д.

Ремонт обязательно необходимо уточнить, кто, в какие сроки и за чей счет будет делать ремонт:

* Вариант №1: арендатор делает ремонт за свой счет. Обычно это выгодно строительным фирмам, имеющим свои стройматериалы и рабочие руки. Вы можете рассчитывать на арендные каникулы, во время которых делаете ремонт и не платите арендную плату.
* Вариант №2: арендатор делает ремонт в счет арендной платы. В этом случае обязательно составление сметы расходов на ремонт, а также достижение договоренности с собственником помещения насчет сроков ремонта и зачета расходов в счет аренды (возврат денег, арендные каникулы, понижение арендной ставки).
* Вариант №3: собственник помещения делает ремонт за свой счет. Перед началом ремонта обычно достигается договоренность с клиентом об аренде именно этого офиса, и ремонт может производиться уже с учетом его пожеланий.

Срок аренды обычно от 3 до 5 лет. Договор сроком до 1 года не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому вам могут предложить заключить договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией.

Страховой депозит от одной до трех месячных ставок аренды. Сумма, с помощью которой хозяин помещения стремится обезопасить себя на случай невыполнения арендатором своих обязательств.

Тихий офис одно из двух. Или на предприятии, которое предлагает в аренду тихий офис, жесткий пропускной режим и строго соблюдаемый график работы, и оно заинтересовано в арендаторе, к которому не будут приходить посетители. Или это помещение не выведено из жилого фонда, и его владелец хочет сдать его под офис, не привлекая к себе внимания соседей и контролирующих органов. От вас потребуются соблюдение конспирации и теплые отношения с жильцами дома.

Эксплуатационные расходы помимо ставки аренды и коммунальных платежей вам могут предложить оплачивать еще и эксплуатационные расходы по обслуживанию помещения. Таким образом, цена аренды вырастает в среднем от $50 до $100 за кв. м в год. В последнее время наметилась тенденция объявлять только ставку аренды в чистом виде, а все остальные расходы плюсуются сверху и возлагаются на арендатора помещения.
Столичные власти возобновили замороженные с ноября прошлого года торги на комплексную реконструкцию кварталов. Первые три лота: микрорайон 1 Северного Тушина, кварталы 78 - 80 района Можайский и кварталы 73, 77, 79, 80 района Хорошево-Мневники - были реализованы на аукционе в течение часа и принесли Москве более 4 миллиардов рублей. До конца года горадминистрация рассчитывает выставить на инвестторги порядка 12 кварталов, еще несколько микрорайонов будут реконструированы за счет средств горбюджета.

После того, как в 2010 году ликвидация пятиэтажек сносимых серий в Москве полностью закончится, основной строительной программой станет реконструкция кварталов сложившейся застройки, в первую очередь тех, где сосредоточено наибольшее количество ветхих и аварийных домов. За предстоящее десятилетие столичные власти намерены реконструировать и обновить 18,5 миллиона квадратных метров жилья. Впервые эти грандиозные планы были озвучены в 2004 году, однако за два с лишним года на торги удалось выставить лишь 11 кварталов из 233, намеченных к застройке в ближайшее время. Досрочно приступив к реализации программы, чиновники обнаружили, что на ее пути стоит слишком много нерешенных правовых и экономических проблем. Поэтому в конце прошлого года мэр Москвы волевым решением отменил торги сразу по нескольким кварталам, уполномочив Мосинвестконтроль доработать лотовую документацию с учетом новых положений федерального законодательства, в первую очередь Градостроительного, Жилищного и Земельного кодексов.

Кроме того, Юрий Михайлович Лужков распорядился об обязательных публичных слушаниях, на которые должен выноситься проект реконструкции каждой жилой территории. Ранее горадминистрация только информировала жителей о своих планах, не всегда прислушиваясь к их мнению. В результате из-за конфликтов с собственниками реновация кварталов 49А в Марфине и мкр. 115 в Кузьминках, торги по которым состоялись еще в конце 2004 года, существенно затянулась. Теперь чиновники обязаны обсуждать и согласовывать с жителями основные параметры будущей застройки еще до того, как в квартал придут подъемные краны и бульдозеры. Мы не собираемся воевать со своим народом. Мы - союзники, а не противники, - говорит глава стройкомплекса Владимир Иосифович Ресин. В ГУП Управление перспективной застройки отметили, что по проектам планировок кварталов в Северном Тушине, Можайском и Хорошево-Мневниках накануне торгов были организованы публичные слушания, и все замечания, высказанные жителями, были учтены.

Сами торги, состоявшиеся после полугодового перерыва, подтвердили, что, несмотря на ужесточение требований к застройщикам со стороны горадминистрации, проекты комплексной реконструкции остаются инвестиционно привлекательными для бизнеса. На каждый из лотов претендовали не менее 5 строительных компаний, в том числе такие монстры рынка, как ДСК-1, МОРЕ-Плаза, Флэт и Ко. Первые два лота: реконструкция микрорайона 1 в Северном Тушине площадью 40,5 гектара и трех кварталов в районе Можайский - ушли с молотка по цене 75 миллионов рублей и 710 миллионов рублей соответственно. За Хорошево-Мневники участники аукциона бились до последнего. В итоге победу одержал ДСК-1, предложивший за право реконструкции 73, 77, 79, 80-го кварталов этого района рекордную за все время проведения инвестторгов сумму - 3,35 миллиарда рублей.

В дальнейшем столичные власти планируют продолжить практику реализации прав на комплексную застройку территорий на открытых аукционах.

Предполагается, что до конца года на торги будет выставлено не менее 12 лотов. Еще часть кварталов будет реконструироваться за счет средств горбюджета. Мэрия взяла курс на увеличение объемов муниципального жилья, площадки под строительство которого в городе почти исчерпаны. В резерве остались разве что промышленные территории и участки со сложившейся застройкой. В стройкомплексе поясняют, что реализация программы комплексной реконструкции будет вестись одновременно по двум направлениям. Наиболее выгодные кварталы - те, где коэффициент выхода жилой площади составляет не менее двух, а общей площади - трех, планируется выставлять на инвестиционные торги. А малопривлекательные кварталы с большими инфраструктурными и социальными обременениями город перестроит за собственный счет. При этом все лишние квартиры, оставшиеся после расселения жителей сносимых домов, пойдут на социальные нужды. Их получат молодые семьи, очередники и другие участники городских жилищных программ.

В этом году город приступит к реконструкции первых двух кварталов - 78 Бутырского района (СВАО) и 1 - 2 Гольянова (ВАО). Согласно проекту застройки, разработанному архитекторами, на территории 78-го микрорайона планируется снести 27 жилых домов общей площадью 74,5 тысячи квадратных метров, построить 11 домов общей площадью 156,3 тысячи квадратных метров, а также объекты инфраструктуры: булочную, спортивный зал, два детских сада, школу с блоком начальных классов и гаражи-стоянки. В Гольянове сносу подлежат 37 домов, еще в 31 доме планируется провести капитальный ремонт. В рамках реконструкции кварталов вдоль Щелковского шоссе возведут дома от 12 до 22 этажей с подземными гаражами и нежилыми первыми этажами для размещения объектов социально-бытового назначения. Кроме того, предполагается строительство новой школы, детского сада и реконструкция старых образовательных учреждений. Будут также внесены изменения и в дорожно-транспортную сеть: выпрямлена Амурская улица.

В 2008 году горзаказ на реконструкцию кварталов расширится, к Бутырскому району и Гольянову добавятся жилые территории в районах Богородский, Люблино, Северное Измайлово и Бабушкинский. В идеале город за счет собственных средств рассчитывает перестроить почти половину кварталов.

Девелоперы в этих проектах выступят в роли подрядчиков. Одновременно в руководстве города размышляют над тем, как сделать процесс комплексной реконструкции более эффективным. Есть предложение создать управляющую компанию (единого заказчика), которая до проведения торгов будет согласовывать проекты планировок с жителями и собственниками нежилых помещений, а после координировать вопросы, связанные со сносом ветхих домов, прокладкой инженерных коммуникаций и строительством новых объектов. В какой форме будет функционировать новая служба, пока неизвестно. Это может быть или выбранная по конкурсу коммерческая структура, специализирующаяся на девелопменте крупных территорий, или государственная организация, уполномоченная Правительством Москвы.