Ипотека и недвижимость - Пятиэтажная прибыль

Андрей Савин, Андрей Чельцов, Михаил Лабазов являются основателями и руководителями группы Арт-бля, которая появилась в 1987 году. Ныне хулиганское название скрылось под аббревиатурой, оставшейся в названии архитектурного бюро А-Б студия. Архитекторы начинали свой путь с бумажной архитектуры, впрочем, к настоящему времени у них накопился значительный опыт создания вполне материальных объектов, в том числе здания компании Сибнефть, торгового центра Домино на Ленинском проспекте, элитного жилого дома Стольник в Малом Левшинском переулке. Скоро к этому ряду добавится и дом на территории курорта Пирогово.

Насколько интересным вам представляется проект Пирогово?

В последние 20 лет культура заказчика у нас развивалась бурно. Благосостояние культуру опережало. При этом, надо сказать, среди всей массы архитекторов профессионалов совсем немного. Так было и так есть. На всех заказчиков хороших архитекторов не хватает. Каждый человек полагает, что он немного архитектор. И этого немного, по его мнению, должно было хватить для строительства собственного дома.

В последнее время наметилась тенденция выравнивания культуры и благосостояния. Заказчик стал много ездить по миру, у него появилась возможность сравнивать, он начал понимать, что качество это совокупность критериев, названных выше. Он начал понимать, что надо иметь не только свой красивый дом, но и что-то вокруг: хорошую среду и красивые дома. Стало понятно, что надо обращаться к профессионалам, потому что самому такого не сделать.

И поэтому начали обращаться к архитекторам, заказывая им что-то в духе: например, в духе русской усадьбы на пятидесяти-то сотках, так что площадь застройки доходила до 70% участка. Вспомним, что настоящие усадьбы предполагали гектары свободных площадей вокруг. А у нас в России получились склады усадеб.

Люди поняли, что к загородной архитектуре надо подходить профессионально, что одно я хочу ничего не значит. Будем надеяться, что волна самостроя уже сходит на нет. Нам бы хотелось надеяться, что появятся и другие поселки. Отдельные объекты точно есть, что же по поводу поселков пока нам об этом неизвестно.

Зато появилось Пирогово. На этой территории мы увидели нормальный современный взвешенный подход. Заказчик один из немногих людей, который сразу начал работать с профессионалами, проекты которых можно охарактеризовать как осмысленные, продуманные высказывания. До Пирогова он вел другой проект, Бухту радости, там с ним уже работали Саша Бродский, Тотан Кузембаев.

Для Пирогова Евгений Асс разработал генплан, были привлечены специалисты по гольф-полям, медленно вызревала программа самого комплекса. Параллельно в Пирогове проводились фестивали современного искусства Арт-Клязьма, происходило осмысление территории, ее потенций. Владелец очень правильно начал с создания среды. Эта среда затем позволила ему сделать правильные шаги по наполнению объектами. Это место оказалось наиболее гармонизированной единицей в том хаосе, который происходит в Подмосковье.

Что представляет собой ваш проект для курорта Пирогово?

В Пирогове есть прекрасное гольф-поле с какими-то ноу-хау вроде лунки, плавающей на понтоне, есть водохранилище и окружающий лес. Эти три фактора кажутся основными, с этой троицей мы и играем. Мы пытаемся сделать линейный дом, очень длинный, порядка 170 м в длину при ширине 15 м. Дом абсолютно прозрачный. Вдоль дома будет пущен линейный же канал до водохранилища и терраса с навесами. С одной стороны дом одноэтажный, стеклянный, с другой двухэтажный (за счет перепада рельефа). Подходя к дому, вы видите сквозь него лес. То есть дом есть, но как бы его и нет. Происходит игра с рельефом, с ландшафтом, попытка сделать так, чтобы человек оказывался на природе. Роль архитектуры как посредника между человеком и природой мы постарались свести к минимуму. Но этот минимум должен точно попадать в геометрию стихий и ландшафта. Красота в простоте. Есть нижний этаж публичный, и есть спальни наверху. Каждая спальня выходит и на гольф-поле, и на канал с лесом. На самом деле идея довольно простая, на выставке в начале июля мы постараемся проиллюстрировать свою идею максимально доступными средствами. Дом разбит на две секции, рассчитан на две семьи. Площадь каждой из них порядка 1800 кв. м.

Каким вы видите будущих домовладельцев?

Мы полагаем, что человек, который сможет там жить, имеет определенное представление о том, что такое комфортное жилье не в плане роскоши, а в плане естественности, простых ценностей земли, воды, полей, леса, пространства. Предполагается, что этот человек не будет заморачиваться на том, какой у него в уборной стоит унитаз за тысячу долларов или за десять тысяч.

Среди олигархов есть созерцатели?

Конечно же. Они такие же люди, как мы с вами, есть среди них и созерцатели. Да и просто нормальные люди. Мы, скорее всего, не будем работать с человеком, если почувствуем, что у него есть какая-то неадекватность оценки наших проектов. Мы лучше проиграем финансово и политически. Для нас важно получать удовольствие от работы и строить то, за что нам будет потом не стыдно, о чем мы сможем потом говорить: Да, мы это построили, для нас это определенный этап в развитии, и мы считаем его принципиальным. Критерии оценки красоты и комфорта наши и заказчика должны совпадать. Корректировка проекта может осуществляться в плане функционального насыщения, но невозможна в плане концептуального решения.
Конкретный человек может внести свои коррективы, это называется процессом адаптации идеи к реальным нуждам.

Человек, который будет жить в доме, не просто созерцатель, он имеет активную жизненную позицию тут довольно большие пространства, которые надо осваивать. Представьте себе человека, который имеет главный вход в дом через гараж. Так у нас, по сути, и происходит. В прозрачном гараже-холле будет стоять его любимый, условно говоря, Bentley. Далее мы попадаем в гостиную, но, даже войдя в дом, через стекло продолжаем видеть канал, соединенный с гаванью. У причала, примыкающего к дому, пришвартована яхта. Внутри дома находится бассейн, примыкающий к каналу, отделенный от него стеклянной стеной. Этот человек не меланхолик, он обладает известной широтой взглядов. Возраст его от 35 до 50 лет. Понятно, что скорее этот человек будет привержен водным видам спорта. Впрочем, возможности дома и курорта в целом позволяют в равной степени заниматься и гольфом, и яхтингом.

Если возвращаться к разговору о личности, то тут надо учитывать, что в дом въедет не один человек, а целая семья со своими внутренними функциональными связями.

Вообще говоря, проектировать дом или квартиру довольно сложно по той причине, что в будущем там будет жить какой-то человек, имеющий свои представления о жизни и комфорте, и ставить над ним архитектурные эксперименты неправильно. Все-таки среда влияет на жизнь человека, на события, которые происходят в доме.

Насколько ваш дом будет встроен в архитектурный контекст курорта Пирогово?

Основополагающий контекст там природа. Задача гармонизировать всю застройку не стоит. Может быть, там и будут отдельные визуальные связи, но в любом случае сама территория позволяет расположить дома так, что они воспринимаются как отдельные объекты. Курорт Пирогово это не поселок в классическом понимании этого слова. Согласно генплану, дома между собой архитектурной связи не имеют. Каждый дом отдельное архитектурное высказывание, в том и была задача проекта. Думаю, это правильно. Самое ценное там природа, и задача архитектуры выявлять, подчеркивать природные особенности.
Квартиры в пятиэтажках товар на первый взгляд неприглядный: малогабаритные, тесные, с множеством коммунальных проблем (санузел совместный, лифт и мусоропровод отсутствуют). Но спрос на это жилье был и остается устойчивым. Причем покупают такие квартиры не только те, у кого не хватает денег на что-нибудь получше, но и частные инвесторы. Корреспондент Ъ-Дома выяснил, что по доходности этот сектор рынка сравним с элитным жильем. Правда, и риски значительно выше.

В ожидании сноса
Городские власти обещают, что через несколько лет Москва полностью избавится от пятиэтажной застройки. Уже сейчас старые панельные дома с зелеными двориками и старушками у подъездов освобождают территорию новым монолитным зданиям. Тем не менее на рынке вторичного жилья хрущевки по-прежнему представлены довольно широко: объем их предложения на вторичном рынке квартир столицы едва ли не превосходит объем предложения других типов жилья.

Понятно, что главным достоинством пятиэтажек в глазах потенциальных покупателей всегда была и остается их относительная дешевизна по сравнению с хорошими панельными и уж тем более монолитными домами, не говоря о современных новостройках, превосходящих пятиэтажки по своим потребительским качествам в несколько раз. И тем не менее квартиры в домах, формально предназначенных к сносу, сдаются в долгосрочную аренду, продаются и покупаются. Однако только ли дешевизна этого жилья является фактором, привлекающим внимание покупателей? Возможно, у частных инвесторов есть тайный расчет.

Начнем с небольшой истории такую же могут рассказать жители буквально любой московской хрущевки. Александра Николаевна Иванова живет на 9-й Парковой улице уже 30 лет, с тех пор как они с мужем вселились в квартиру на первом этаже новенького пятиэтажного дома в десяти минутах от станции метро Щелковская. И зеленые дворы в их районе не дар благородных инвесторов, а результат деятельности жителей. Молодые были, активные, вспоминает Александра Николаевна. На субботниках все дворы вокруг деревьями засадили. Теперь клены и березы стоят вровень с крышами. Квартира Александры Николаевны давно уже требует капитального ремонта. Трубы без конца засоряются, полы сгнили, оконные рамы рассохлись. Можно было бы обратиться к внучкам и племянницам. Но Александра Николаевна не хочет.
Зачем тратить деньги на ремонт, если дом сносить будут, рассуждает она. О сносе говорят все жители. Когда это произойдет, точно неизвестно. Но все знают, что год-другой и пятиэтажек в нашем районе не останется. Если так зачем зря вкладывать деньги в квартиру?

Наталья, племянница Александры Николаевны, придерживается того же мнения. У себя на 11-й Парковой она только переклеила обои. На большее тратиться жалко. Правда, все равно время от времени приходится что-то латать: дом старый постоянно портится то одно, то другое. Иногда Наталья даже думает: может, продать? Однако на сумму, которую она выручит за свою трехкомнатную квартиру, можно купить разве что двушку, если не переезжать за МКАД. Вот и ждет обещанного переселения.

Такие же мысли не оставляют жителей сотен пятиэтажных домов по всей Москве. Наибольшее их количество на сегодняшний день сосредоточено на севере (Речной вокзал), юго-западе (Профсоюзная, Черемушки) и юго-востоке Москвы (Текстильщики).

Обмен с доплатой
Программа сноса пятиэтажного и ветхого жилья была утверждена постановлением правительства Москвы еще 2 июля 2002 года. На сегодняшний день уже практически не осталось пятиэтажек в Центральном и Южном округах столицы, Юго-Восточный освободится от хрущоб в 2008-м, Восточный и Северо-Восточный в 2009-м, а Северный, Юго-Западный и Зеленоградский в 2010-м.

Причем надо отметить, что программа сноса пятиэтажных зданий в Москве действительно выполняется. И обещанному вполне можно верить. Таким образом, любое пятиэтажное здание Москвы обречено на снос. Вопрос только в сроках.
Здесь-то и начинается самое интересное. Как ни странно, квартиры в московских пятиэтажках со временем только дорожают. Цена на них зависит не только от района, но и от срока сноса. Чем ближе к роковой черте, тем дороже. По словам экспертов, стоимость квартиры в пятиэтажке, у которой точно известна дата сноса, вырастает как минимум на 10%. И сегодня доля таких квартир на вторичном рынке недвижимости не так уж и мала примерно 18%.

Покупателей обреченных квартир условно можно разделить на две категории. К первой относятся люди, для которых главное достоинство жилья его дешевизна. Пятиэтажки представляют собой идеальный вариант для желающих приобрести недорогую жилплощадь в Москве: за $90-120 тыс. можно присмотреть однушку или даже двушку на приемлемом расстоянии от метро. Причин столь низких для современной Москвы цен множество, выделим две основных. Эти квартиры очень некомфортны и малы. Зато дешевы, в значительной степени и из-за своей небольшой площади, ведь абсолютная стоимость квартиры в столице в большинстве случаев вычисляется путем перемножения количества квадратных метров на некую условную стоимость.

Другая категория покупателей частные инвесторы. У них дальний прицел: они знают, что неказистая, дешевая квартира в хрущевке через год-два превратится в новое жилье, которое будет стоить намного дороже. Ведь по своему желанию владелец жилплощади в сносимом доме может получить за нее компенсацию деньгами или квадратными метрами. В первом случае ему возмещается стоимость квартиры по рыночной цене плюс стоимость всех издержек, связанных с покупкой нового жилья и переездом (комиссионные риэлтерской компании, которые придется заплатить за поиск новой квартиры, оплата труда грузчиков и т. п.).

Если же человек выбирает компенсацию натурой, то в соответствии с новым Жилищным кодексом и законом Гарантии города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения ему предоставляется квартира в том же районе, что и дом, предназначенный к сносу. Исключение составляют Зеленоград и Центральный административный округ: в них квартиры дают в пределах округа. Что, впрочем, совсем неплохо для жителей центральной части города: квадратный метр дорог во всех частях ЦАО.

Самое приятное для расселенца то, что предоставляемая квартира должна иметь столько же комнат, как и та, которой человек лишился. Причем требование о соответственном количестве комнат никоим образом не зависит от фактического размера квартиры и ее планировки. Очевидно, что большинство переселенцев заметно выигрывают в метраже. Для сравнения: стандартный размер однокомнатной квартиры в старых домах 30-32 кв. м, двухкомнатной 45-50 кв. м. В современных новостройках экономкласса средний размер однушки 40-45 кв. м, двушки 55-70 кв. м. То есть опытный инвестор, с хорошими навыками и обладающий необходимой инсайдерской информацией, может, вовремя (то есть до закрытия продаж в приговоренном доме) купив квартиру в сносимой пятиэтажке, выиграть просто на количестве квадратных метров. Их может в различных вариациях набежать от 10 до 20. Перемножаем на те же усредненные $4 тыс. за квадратный метр и получаем сумму порядка $50-60 тыс., которые инвестор получает фактически гарантированно.

За дополнительный метраж человек либо ничего не доплачивает, либо доплата минимальна. Город фактически дарит эту площадь бывшему владельцу за право снести дом, в котором он проживал. Вот этот подарок и становится чистой прибылью покупателей старых квартир. Отметим, что размеры прибыли никак не зависят от потребительских качеств квартиры: жители первых этажей, например, получают новые квартиры на общих основаниях.

Причем выгода не только в метраже. Стоимость нового жилья априори выше, чем старого. Цена самых скромных однокомнатных квартир в новых домах начинается в районе $110 тыс. Стоимость новостроек растет на глазах по мере появления новых этажей, и, несмотря на сегодняшнюю стабилизацию, специалисты по-прежнему прогнозируют рост стоимости новостроек не менее чем на 15% до конца года. Так что при тщательном выборе вариантов подобная операция может в короткие сроки принести ощутимую прибыль.

Сегодня можно купить двухкомнатную квартиру в хрущевке в пяти минутах езды общественным транспортом от станции метро Щелковская за $122 тыс. В десяти минутах от той же станции цена двушки в строящемся доме сегодня составляет около $183 тыс. При этом площадь первой 42 кв. м, второй 72,2 кв. м.

Риски и расчеты
Несмотря на привлекательность подобного способа инвестирования, на этом пути есть свои подводные камни. Во-первых, при подобной сделке легко ошибиться со сроками. Новый Жилищный кодекс требует, чтобы жителей дома предупреждали о сносе как минимум за год. Однако всем известно, что требования закона в нашей реальности порой преломляются самым непредсказуемым образом. Не раз риэлтерам приходилось сталкиваться с тем, что людям сообщали о выселении буквально за месяц до сноса дома. Все очень просто: как только нашелся инвестор, власти начинают торопиться. Впрочем, стать обладателем подобной информации вовсе не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Разного рода подготовительными мероприятиями, предшествующими подписанию постановления правительства Москвы о признании здания аварийным либо подлежащим сносу в рамках какой-либо городской программы, все равно занимаются специалисты на уровне префектуры. Знакомство с ними будет полезным для любого начинающего инвестора. Услуги их стоят недорого, порой бывает достаточно совместных походов в ресторан. А информация, получаемая от них, может оказаться поистине бесценной. Хотя и они не всеведущи: проект может затормозиться и в самых верхних эшелонах чиновничьей власти везде работают люди, которые получают свою долю от процесса, и если кого-то обнести, то проект постановления может и затеряться. Случайно.

Так что графики соблюдаются, но гибко. Дата сноса как приближается, так и отдаляется. То есть ожидания, что через год вы переедете в новую квартиру, могут не оправдаться, и вам придется еще пару-тройку лет воевать с протекающими трубами и сквозняками.

Хотя это можно учесть еще на стадии покупки. Следует иметь в виду, что очередность зависит не только от графиков мэрии, но и от популярности района. Например, в Черемушках снос идет гораздо активнее, чем где-нибудь в Марьиной роще. Если район востребован девелоперами для новой застройки, то и пятиэтажки там сносятся быстро.

Другой важный момент: квартира в качестве компенсации предоставляется человеку только в том случае, если у него в собственности нет другого жилья. В противном случае утешительным призом ему станет денежная компенсация. И, как правило, эта сумма несоизмеримо ниже реальной стоимости квартиры на рынке. Хотя на самом деле случаев, когда кто-либо решался воспользоваться правом получения денежной компенсации при сносе дома, в московской истории пока не было. Во всяком случае, опрошенные нами риэлтеры и юристы подобного припомнить не могут. Да и прецедентов судебных разбирательств нам найти не удалось. Причина этого видится в крайне неурегулированном порядке исчисления этой самой компенсации. Норм не существует, понятие рыночная оценка достаточно растяжимо. Четыре года назад один из переселенцев решил запросить реальную рыночную стоимость своей трехкомнатной квартиры в центре города, да еще и с учетом произведенного в ней всего два года назад неплохого ремонта. Но ему доступно объяснили, что максимум, на что он может рассчитывать, это сумма, рассчитанная путем перемножения квадратных метров общей площади квартиры на некую среднюю стоимость квадратного метра в столице. Человек все правильно понял и взял причитающееся новой квартирой.
Наконец, есть вероятность, что квартира, предоставленная взамен утраченной, окажется все-таки не в вашем районе. В 90% случаев закон соблюдается, но все-таки были прецеденты, когда человеку, вопреки его желанию, давали квартиру не там, где он жил до этого. И никакие суды не помогали. Подобные ситуации исключение, но от них никто не застрахован.

Цена прописки
Сама процедура покупки квартиры в доме, подлежащем сносу, пока осуществляется тем же порядком, что и приобретение квартиры в любом другом доме. Никаких ограничений законодательством в данном случае не установлено. Но когда выходит постановление о сносе дома и начинается его расселение, регистрация сделок по этому объекту прекращается. Когда наступит это событие, предугадать сложно. Сроки зависят исключительно от постановления местного паспортного стола в какой момент он перестает прописывать в этих квартирах. Никаких общих установленных правил для этого нет. А паспортные столы стараются это делать загодя, иначе им приходится сталкиваться с главной проблемой расселяемых домов резким увеличением разводов и числа зарегистрированных родственников. Заметим, что представители столичной власти научились достаточно эффективно доказывать, что развод фиктивный, а регистрация родственника состоялась после того, как в доме закрыли прописку.

Происходит это из-за того, что в московском жилищном законодательстве существует такая тонкость: жильцы пятиэтажек могут встать на учет для улучшения своих жилищных условий, если на каждого прописанного жильца приходится меньше 10 кв. м жилплощади. Для коммунальных квартир цифра составляет 15 кв. м. Надо отметить, что данная категория жильцов при расселении получает новые квартиры вне очереди. Немаловажно и то, что граждане, проживающие в одной квартире, объединенные признаками родства или свойства, но имеющие свои источники дохода, отдельный бюджет и ведущие раздельное хозяйство, при наличии их волеизъявления признаются разными семьями. И соответственно, подлежат отдельной постановке на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть если в одной квартире живут родители и их совершеннолетний ребенок с семьей, они могут независимо друг от друга подать заявление на улучшение жилищных условий. К тому же запрещено селить в одну комнату совершеннолетних граждан разного пола без их письменного согласия (если они не супруги). Площадь, выделяемая на одного человека, согласно закону города Москвы, составляет 18 кв. м. Как это работает в реальности? Возьмем, к примеру, среднестатистическую семью (муж, жена и их совершеннолетний сын), которая проживает в пятиэтажке в однокомнатной квартире. Такой семье должны выделить двухкомнатную квартиру. Усложним ситуацию. Сын женился и прописал жену к себе. Он и его родители отдельно подали документы на улучшение жилищных условий. В этом случае они могут рассчитывать на две квартиры. Если прописать еще и бабушку, которой срочно понадобился уход, то можно получить и три. Дальше усложнять, наверное, не стоит, логика и так ясна.

Как явствует из многократно приводимого главой московского стройкомплекса Владимиром Ресиным примера, однажды представителям департамента муниципального жилья, занимающегося вопросами расселения сносимых домов, пришлось столкнуться с таким вариантом: в однокомнатной квартире было прописано 14 жильцов. Причем все были прописаны на вполне законных основаниях. Из чего следует вывод: нет предела человеческому хитроумию, извлекающему пользу из любой государственной халявы. И вывод номер два: даже в условиях стабильного рынка, когда цены не растут, а на ряд категорий жилья даже снижаются, у специалистов, знакомых с тонкостями законодательства и внимательно изучивших проблему, всегда есть возможность неплохо заработать. На то они и специалисты.