Ипотека и недвижимость - Цены на жилье в москве снижаются, но 70 проц москвичей в это не верят

"Назад, к природе!" – призывал еще в XVIII веке Жан-Жак Руссо. Жители Москвы наконец прислушались к словам французского философа. За последние десять лет в Подмосковье построено больше 150 охраняемых коттеджных поселков и несчитанное множество отдельно стоящих кирпичных замков, пригодных для постоянного проживания. Выбрать среди этого великолепия самый подходящий дом поможет интернет.

Оценить размах подмосковных застройщиков позволяет база данных портала "Коттедж.Ру" (cottage.ru). К моменту подготовки этой статьи на сайте предлагали к продаже 3713 отдельных объекта загородной недвижимости и 74 организованных коттеджных поселка. Разобраться в ворохе предложений помогает система поиска. Посетитель может указать сайту, по какому шоссе ему хотелось бы ездить домой (Ленинградскому, Калужскому, Киевскому, Дмитровскому и т. д.), как далеко от МКАД должна располагаться усадьба, сколько должна стоить и т. п. Подумав секунду, система выдаст искомое: хоть деревянную халупу за $16 тыс. в деревне Барыбино ("40 км по Каширскому шоссе, до станции 20 минут пешком, площадь 48 кв. м, вода на участке..."), хоть дворец на Минском шоссе за $5,7 млн ("12 км от МКАД, 700 кв. м, бильярдная, зимний сад, лепнина, эксклюзивная мебель...").

Вдумчивые клиенты "Коттеджа.Ру" могут почитать ленту "Полезных новостей": "Нормативная цена на земельные участки в Подмосковье повышается в 1,25 раза... на землях лесного фонда Московской области строек не будет... платная автомагистраль МКАД–Ногинск появится через несколько лет..." и т. д. В библиотеке сайта разложены по полкам "Полезные статьи" – аналитические отчеты риэлтерских компаний по рынку коттеджей и земельных участков, сравнительный анализ подмосковных трасс по 12 параметрам, советы: "Прежде чем выбирать объект загородной недвижимости, потенциальному покупателю следует определиться: а зачем ему вообще нужен дом в поселке за МКАД?" Тем, кто уже задал себе такой вопрос, "Коттедж.Ру" предлагает виллы в Юрмале, Лимасоле, Пафосе, Сан-Тропе, Тампере и Хельсинки: причалы для яхт, сады, бассейны, теннисные корты, винные погреба, спутниковая связь и т. д. От $1 млн.

Сайт "Поселки.Ру" (poselki.ru) заграницей не занимается – в его базе 155 поселков в Подмосковье. Неопытным покупателям сайт предлагает свою классификацию коттеджных поселений. Для примера, поселок класса А ("высшая категория"): "...не более 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому или Ново-Рижскому шоссе, до 10 км по Калужскому шоссе; особняки от 800 кв. м... сосны... на берегу водоема... спорткомплекс с бассейном и супермаркет... отсутствие соседей с сомнительной репутацией..." А вот класс D ("низшая категория"): "...стихийная коттеджная застройка в удаленных районах (далее 50 км от МКАД), дома в деревнях с отсутствующей инфраструктурой..."

Своим посетителям "Поселки.Ру" дают любопытные советы по выбору недвижимости: "Будущее коттеджной местности может омрачить строительство транспортных магистралей и промышленных предприятий. Для того чтобы определить перспективы развития той или иной территории с точки зрения инвестиций (в том числе и в покупку загородной недвижимости), нужно обладать развитой интуицией..."

С вышеописанными веб-ресурсами пытается конкурировать сайт eCottage.ru (ecottage.ru), в базе которого разместилось 2660 объектов недвижимости. "Гвоздем" этого сайта должен служить Top-100 подмосковных домов, предлагаемых к продаже. Правда, критерии, по которым составлен этот рейтинг, не очень ясны. Первую позицию в Top-100 занимает трехэтажный кирпичный блиндаж с узкими окнами, расположенный в 22 км от МКАД по Ново-Рижскому шоссе ($115 тыс.). Зато на eCottage.ru вы найдете справочник телефонов всех структур власти районов Подмосковья – администраций, комитетов по земельным ресурсам, комитетов по управлению муниципальным имуществом, управлений по градостроительство и т. д.

Первичный выбор коттеджного поселка в базе данных делается по двум параметрам – стоимости и направления

Отметим, что базы данных информационных порталов составлены в основном из "середнячков" – домов и коттеджных поселков умеренной элитности. Жилье отъявленной эксклюзивности для рекламы в сети обзаводится персональными сайтами. Каждый такой ресурс содержит подробную информацию о поселке: карта местности, планировка домов, способы приобретения коттеджей и что-нибудь "на закуску".

К примеру, на сайте поселка таунхаусов Княжичи (podmoskovie.ru) представлена лента местных новостей: что решили жильцы на последнем собрании, какой магазин открылся поблизости, что происходит с коммунальными платежами. Сайт поселка Куркино (kurkino.ru) предоставляет справочник телефонов всех чиновников местной управы, организаций и предприятий района (ОВД, паспортный стол, магазины, рестораны, церковь Владимирской иконы Божьей Матери). Изюминкой этого веб-ресурса служит "карта водного благоустройства Куркино", на которой обозначены "лесные озерки, деревенские пруды, пруды с фонтанами, фонтаны в скульптурных группах, пруды-бассейны с переливами воды по типу водопадов" и другие атрибуты благополучия. Экогородок Величъ (velich.ru) цитирует знаменитых людей. Вот слова Петра Ильича Чайковского: "Чем более я знакомлюсь с этой восхитительной по живописности и обилию лесов местностью, тем более наслаждаюсь ею". Речь, правда, не о самом Величе, а о Звенигороде, в окрестностях которого выстроен поселок.

Убранство сайтов других коттеджных поселков Подмосковья вы можете оценить сами. Сообщаем адреса: Жуковка-1 (http://zhukovka.cottage.ru), Крючково (kruchkovo.ru), Подушкино (podushkino.ru), Мякинино (myakinino.ru), Зеленый мыс (greencape.ru), Лапино (lapino.ru), Алексино (aleksino.ru), Новоглаголево (novoglagolevo.ru), Успенский лес (uspenskiy-les.ru), Новые Горки (newgorki.ru), Фоминское (fominskoe.ru)
Аналитики рынка недвижимости один за другим утверждают цены на жилье в Москве снижаются, и эта тенденция становится все более очевидной. Так, по данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.RU), средний уровень цен на столичное жилье составляет 4116 долл за кв м. Это на 0,4 проц ниже, чем неделю назад, и соответствует темпам порядка 1,2 - 1,5 проц в месяц. Снижение цен становится все более явным, причем, если ранее теряло в стоимости в основном низкокачественное жилье, то в последнее время коррекция затронула и дорогой сегмент, отмечают в ирн.RU. Так, за последнюю неделю сильно упали в цене современные панельные новостройки (от 16 этажей и выше, квартиры увеличенной площади). Они продемонстрировали снижение на 0,6 проц. А согласно результатам мониторинга рынка жилья агентства RWAY, за третью неделю мая средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились на 1,2 проц. Цена предложения квадратного метра в домах, относящихся к бизнес-классу и элитному классу, снизилась за неделю на 1,6 проц. И, по мнению аналитиков агентства, это подтверждает сделанный ими ранее прогноз о том, что на рынке столичной жилой недвижимости начался спад.

Многие эксперты отмечают, что реальная коррекция на рынке значительно выше, поскольку отдельные квартиры, особенно в домах эконом-класса, ежемесячно дешевеют на 3-5 проц. Особенно часто продавцы скидывают цены в процессе торга, иногда скидка достигает 8-10 проц. И это далеко не предел. Ведь по цене недвижимости Москва давно обогнала столицы государств Европы, а зарплата большинства граждан просто не позволяет успевать за такими темпами. Так что по логике коррекция должна продолжаться и дальше.

При этом столица активно растет вширь. Обогнав Подмосковье, Москва вышла на первое место среди субъектов России по объемам жилья, сданного в первом квартале этого года. По данным Росстата, с января по март в столице введено 1,183 млн кв м жилья. Это на 1,3 проц выше, чем за аналогичный период прошлого года, и в целом составляет 12,5 проц от сданной в эксплуатацию общей площади по России. Московская область, лидер прошлого года, пока отстает от Москвы на 100 тыс кв м. Но год еще не закончен, и цыплят, как говорится, по осени считают. Посмотрим, кто победит в битве застройщиков, торопящихся получить свою прибыль.

Правда, прибыль эта, судя по всему, уменьшится. Строители отмечают постоянное подорожание стройматериалов. Менее чем за полгода цены на цемент и арматуру выросли на 30 проц. Повысить производство цемента в настоящее время затруднительно, поскольку большая часть мощностей выпускающих его предприятий сейчас изношена и работает на пределе. Однако на цену квадратного метра это не повлияет, в один голос утверждают аналитики. По крайней мере, если речь идет о Москве и области. Здесь стоимость определяет исключительно спрос, а отнюдь не себестоимость материала.

В целом эксперты не дают однозначного ответа, укрепится ли в дальнейшем наметившаяся тенденция или все же произойдет разворот рынка. В ближайшем будущем они ожидают некоторого оживления на столичном рынке недвижимости не раньше конца лета - начала осени, а может, и к новому году. А в дальнейшем возможны два наиболее вероятных сценария либо продолжение роста, либо очередной виток удешевления. Какой из них сбудется неизвестно. Это напрямую связано с политической и макроэкономической обстановкой, а также с тем, насколько предложение новых домов будет соответствовать спросу.

Что ж, поживем увидим. Пока же отметим, что, несмотря на скептический настрой аналитиков, простые москвичи не особенно верят в снижение цен на столичном рынке недвижимости. Это наглядно продемонстрировал социологический опрос, проведенный на днях Всероссийским центром изучения общественного мнения /ВЦИОМ/. Почти 70 проц москвичей и жителей области уверены, что цены на недвижимость продолжат свой рост, и снижение на 8 проц за первые 3 месяца года является лишь временной ценовой коррекцией. И лишь десятая часть респондентов медлит с покупкой жилья в столице лишь только потому, что ожидает скорого снижения цен. Почему уверения экспертов не возымели эффекта, непонятно. То ли личный опыт цифры со многими нулями, которые люди вычитывают в газетах, говорят им больше, чем туманные выкладки специалистов. То ли многие по-прежнему считают жилье наиболее прибыльным активом и не верят, что оно в принципе может подешеветь.

При всем этом почти столько же 64 проц заявляют, что нуждаются в улучшении жилищных условий. А треть опрошенных в целом считают, что их квартирный вопрос в целом решен, однако при случае хотели бы улучшить качество жилья. С одной стороны, это говорит о том, что потенциальные покупатели невольно будут способствовать разогреву рынка. Но с другой, готовы ли они платить за свои желания, ведь цены даже с учетом снижения отнюдь не соответствуют уровню доходов населения?

В текущем году лишь 6 проц опрошенных точно намерены приобрести недвижимость в Москве. Рассчитывают сделать это 24 проц. При этом 69 проц заявляют, что вряд ли смогут хоть как-то улучшить свою жилищную ситуацию. Так что намерения явно расходятся с возможностями. Все чаще москвичи предпочитают покупку жилья в Подмосковье. Квартиры в области пока еще раза в 2 дешевле столичных, средняя цена квадратного метра 2500 долл. Правда, в последние годы область так активно застраивается многоэтажками и промышленными объектами, что скоро, возможно, граница между нею и Москвой и вовсе сотрется. В том числе ценовая. Так что желающим сделать приобретение, пока дешево, следует поспешить.

И еще один интересный момент. Более половины /51 проц/ респондентов полагает, что вкладывать деньги в московскую или подмосковную недвижимость выгодно, с ними несогласно около одного процента опрошенных. Логично, исходя из того, что граждане упорно считают, что жилье в столичном регионе будет дорожать. Однако по оценкам экспертов, в апреле доходность вложений в недвижимость впервые за несколько лет оказалась ниже доходности банковского вклада. Сейчас размещение средств на банковских депозитах приносит больше прибыли, чем вложения в недвижимость. Еще один случай недоверия специалистам, или просто нужные сведения доходят до масс населения позднее?

Впрочем, в том, что касается цен на жилье, сейчас крайне сложно придти к единым выводам. Обыватели видят ситуацию в одном ключе, эксперты в другом. Кто-то пророчит рост, кто-то обвал, кто-то стагнацию. А истина, как водится, лежит где-то посередине. Рост цен на столичную недвижимость в текущем году немного превысит уровень инфляции, считают эксперты Аналитического центра Realty Monitor и Исследовательской группы РЭА - Риск- менеджмент при Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова. Согласно разработанной ими методике прогнозирования изменений цен на недвижимость, прогноз изменения цен на панельную недвижимость на 2007 г показал рост около 18 проц.

Ранее аналитики Росгосстраха в своем прогнозе высказали мнение, что стоимость жилья в Москве к концу 2007 г снизится на 10-20 проц. Расчеты Центра стратегических исследований Росгосстраха показывают, что рынок московской недвижимости представляет собой инвестиционный пузырь, надувшийся в 2005-2006 гг на волне роста ликвидности на российском рынке. Однако известно, что цены на рынке могут расти только тогда, когда их поддерживает конечный спрос в нашем случае потребители, готовые приобрести недвижимость не для перепродажи, а для проживания. При нынешней цене квадратного метра с рынка недвижимости выдавливаются семьи с доходом менее 3 тыс долл на члена семьи в месяц. Если учесть, что доля таких семей в Москве составляет более 97 проц, очевидной реакцией рынка на повышение цен является отток покупателей и сокращение платежеспособного спроса. Исследования Росгосстраха показывают, что балансирование спроса и предложения на московском рынке недвижимости достигается при средней цене предложения на уровне не более 3 тыс долл за квадратный метр /по курсу 26,5 руб за долл/. Таким образом, средняя равновесная цена недвижимости на российском рынке превышает фактическую на 40 проц, - говорится в обзоре страховщика.

На фоне такой разноголосицы простым москвичам, не обремененным знаниями о подоплеке рынка недвижимости, остается лишь гадать. И делать свои выводы далеко не всегда обоснованные реальной экономической ситуацией.