Ипотека и недвижимость - Еще один честный способ отъема земли

Руководству столичной мэрии впору чесать затылки: возникла сложная дилемма. С одной стороны, московскому стройкомплексу, питающему множество чиновников, мешают развиваться. С другой стороны, убери помехи на пути строителей - и весь их стахановский труд окажется бесполезным.

Вот вчера на заседании в мэрии главный строитель Москвы Владимир Ресин озвучил некоторые претензии. Мол, в поселке Щербинка мешают возвести 4 тысячи квартир. Не простых, а для военнослужащих: столичные строители, как известно, работают исключительно на социальную сферу. И на добровольных началах. А тут Московская область оттяпала себе участок приграничной земли, да еще и передала его несговорчивой агрофирме Федюково.

Не будем вдаваться в юридические тонкости территориального спора, - аргументы есть у обеих сторон. Суть в другом: столичному стройкомплексу тесно в границах Москвы. Конечно, он выходит за них и кладет кирпичи по всей России. Но вся Россия не Москва. Там, простите, и доходность строительства не в пример ниже столичных 70%, и договариваться надо не с самим собой, а с чужими чиновниками. Однако если столица расширится, пусть до размера Подмосковья, да еще и доведет рентабельность стройки до искомого уровня - покупателей не хватит. Дилемма. Надо поворчать над этим, как любит выражаться мэр Лужков.

Или вот пришло вчера сообщение: совет директоров ОАО Мосэнерго выводит (при условии компенсации, конечно) свою недвижимость в центре Москвы - на территории будущего элитного района Золотой остров. Снесут в том числе и электроподстанцию. А что если бы в Мосэнерго отказались? Наверное, в помехи для стройкомплекса зачислили бы и энергетику. Почему бы - энергетика и так мешает. Вернее, новому строительству мешает ее отсутствие. Мы же каждый день ждем нового конца света! Так совсем запутались: с одной стороны, мешает отсутствие подстанций, а с другой - их присутствие. Пойдем ворчать и над этим.

Однако главное препятствие и главная помеха - природное жлобство жителей столицы. Жлобство, подтвержденное Тверским судом, разрешившим мэру использовать это слово в отношении жителей поселка Бутово, отказывающихся считать предложение мэрии о переезде адекватным. И заверенное подписью Зюзинского суда, оценившего частный дом с земельным участком в денежном эквиваленте половины однушки. Суд решил данный вопрос не в пользу зачинщика, - торжествует Ресин. И милостиво добавляет, что получат жлобы аж две однокомнатные квартиры, а не половину одной.

Москвичи вообще неблагодарны: о них заботятся, а они протестуют - против уплотнительной застройки, вырубки парков, рытья радиоактивных могильников. Недавно мэр запретил оформлять площадки перед домами в собственность жилищных коопераций - чтобы жители соседних домов не перессорилось потом за эти самые площадки (помните о природном жлобстве!). А еще чтобы по надобности, исключительно общественной, застроить потом спорную территорию. Мэр обещает, что массовая застройка обвалит цены на жилье (а совсем не борьба с коррупцией в стройкомплексе). Вот бы еще убрать с дороги неблагодарных жлобов. Но жилье без жильцов дохода не приносит. Придется поворчать. Дилемма.
Госдума приняла закон о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд. И при детальном рассмотрении нововведений в существующей процедуре становится ясно, что землю, находящуюся в частной собственности, отобрать весьма легко.

Резервирование приросло порядком
Даже раньше, до принятия этого закона, государство имело право резервировать земли для строительства автомобильных дорог общего пользования, мостов, линий тепло- и электропередачи, трубопроводов, объектов водоснабжения. Однако сам порядок выделения зон земельной резервации до сих пор не был прописан на федеральном уровне. Закон, в сущности, восполнил этот пробел.

Согласно новому закону, резервирование земельных участков допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для острых госнужд. Острой государственной нуждой депутаты называют строительство дорог, мостов, трубопроводов, электростанций, больниц, детских садов, жилья и других социально значимых объектов.

Резервировать участки можно на срок не более 7 лет (ранее 3 лет) без права повторного резервирования, а под строительство автомобильных и железных дорог и других линейных объектов на 20 лет.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и зарезервированного для госнужд, предписывается заключать на срок, продолжительность которого не превышает срок резервирования земли.

Еще одна не совсем приятная новость для частных владельцев отсутствие закрытого списка допустимых и обоснованных ограничений в использовании зарезервированной земли. По новым правилам, все ограничения устанавливаются правительственными нормативными актами и другими федеральными законами. Сколько их будет, пока неизвестно.

Зарезервировать землю можно даже тайно
Собственники и пользователи выбитых под госнужды участков оказываются в проигрыше: такую землю нельзя продать, новые постройки на ней или улучшение имеющихся не будут учитываться при определении компенсации. При этом основания для объявления госнужды у чиновников остаются широкими.

Особенно настораживает то, что втайне от вас ваш участок вполне могут зарезервировать по самые стены вашего здания. Дело в том, что резервирование для государственных и муниципальных нужд производится на основании решений о предварительном согласовании места размещения объекта. Этот, еще советский, способ предоставления земельных участков, согласно Градостроительному кодексу, должен прекратить свое существование с 2010 года. Тем не менее институт предварительного согласования законопроектом усиливается: под предлогом тех же невнятных нужд администрация сможет резервировать как участки, так и их части даже без ведома собственников недвижимости. Возможность засекретить резервирование возникает еще и благодаря тому, что регистрировать эту операцию в ЕГРП необязательно. Вопреки здравом смыслу, граждане не смогут узнать в реестре, был ли их участок зарезервирован какой-то из ветвей власти.

А возместить ущерб через суд
Процедура самого изъятия будет прописана в другом законопроекте, который должен быть принят в течение полугода после вступления закона в силу. Взамен изымаемого граждане смогут получить в собственность другой участок или денежную компенсацию. Владелец участка сможет требовать выкупа коммуникаций, канализации, колодца, находящихся на участке, а не только недвижимости. Если же стороны не могут договориться, им придется судиться, как и сейчас.

Отметим, девелоперы скептически относятся к возможности через суд получить с государства компенсацию. Я не слышал, чтобы государство кому-то что-то компенсировало через суд. Надо сделать прямую норму в законе. В том числе установить срок, в течение которого государство должно принять решение, определить механизм оценки убытков, заявил в интервью Коммерсанту член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко.

Чиновники боятся шантажа
Законопроект приняли практически единогласно. По словам парламентариев, одна из главных его целей защитить интересы каждого правообладателя земли при соблюдении публичных интересов государства. Однако чиновники Минэкономразвития раскритиковали документ. По словам заместителя директора департамента имущественных и земельных отношений МЭРТ Андрея Ивакина, из закона исчезли ключевые положения, которые устанавливали баланс интересов государства и собственника при резервировании. По его мнению, владелец, которого планировалось обезопасить от произвола властей при резервировании, оказался теперь менее защищенным.

Во-первых, он не сможет заранее знать, попал ли его участок под пристальное внимание властей или нет. Если раньше основанием для резервирования являлся проект планировки, в котором расположение объекта определено с достаточной точностью, то сейчас забронировать можно все участки в зоне планируемых размещений будущих объектов (они отражаются в схемах территориального планирования). Погрешность при определении этой зоны может составлять, например для автомобильной дороги, плюс-минус 1-3 км, говорит Ивакин. В таком случае туда могут попасть и лишние земли.

Сторонники закона таких недостатков в нем не видят. Мы всячески поддерживаем этот проект постановления, заявил Владимир Силкин, руководитель Департамента имущества Москвы. Он нужен нам для работы и еще более нужен тем, у кого мы изымаем эти земельные участки. За последние два года мы на собственной шкуре испытали остроту проблем, связанных с неурегулированностью вопросов изъятия земельных участков, к примеру при реконструкции аэропорта Внуково, прокладке Киевского и Боровского шоссе, строительстве подъезда к Ледовому дворцу и так далее. Если пять лет назад этот вопрос решался полуадминистративным способом, то сейчас ситуация изменилась. Нужны плановость и системность работы, соблюдение очень четкой последовательности действий.

Характерное заявление сделал Виктор Дамурчиев, руководитель столичного Департамента земельных ресурсов. Резервирование и изъятие земель должны осуществляться в строгих рамках закона. При соблюдении частных интересов владельцев земельных участков, но с набором мер, исключающих случаи шантажа городских властей, предъявления несоразмерных требований компенсаций от недобросовестных лиц. Интересны эти слова тем, что эксперты, наоборот, называют новый закон кормушкой для чиновников, ведь те теперь смогут собирать административную ренту, только намекнув на угрозу резервирования.

Особые московские госнужды
Если рассматривать все последние нововведения в совокупности, видна такая цель: малыми поправками перевести вопросы о резервировании земли для госнужд во власть чиновников, считает директор Corpus Juris Денис Балакин. Например, в законопроекте прописано: до утверждения местными властями документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2010 года, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства утверждаются чиновниками. А сейчас в 99% регионов нет утвержденного по закону генплана. Нет его и у Москвы.

Кроме того, Балакин отмечает, что статья 49 Земельного кодекса имеет четкий, закрытый перечень госнужд, позволяющих в исключительных случаях изъять землю: строительство объектов обороны, транспорта, энергетики. В Москве список расширили: в городском законе Об обеспечении прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений среди оснований значится и строительство. В результате земельные участки, занятые индивидуальными домами, могут изыматься, к примеру, под коммерческое строительство, и это будет обосновываться государственной нуждой.

Уроки прошлого
Вероятно, власти в столь краткие сроки приняли закон, позволяющий городу резервировать земельные участки для собственных нужд, а другими словами, принудительно изымать земли под капитальное строительство, после нашумевших летних событий в Бутово. А ведь таких населенных пунктов сельского типа, как Бутово, в одной Москве начитывается 65, в них проживают более 86 тыс. человек. Многие из этих поселков будут реконструированы, а частные дома в них, скорее всего, ликвидированы. С одной стороны, такие ситуации неизбежно возникают в каждом растущем городе, а с другой власти пользуются всеми возможностями не выплачивать нормальные компенсации переселенцам. Российские суды завалены исками властей к своим гражданам и ответными жалобами простых людей, не желающих расставаться со своей собственностью.

Так, несколько десятков семей, проживающих в экологически чистом центральном районе Петербурга на Крестовском острове, находятся в состоянии невесомости с тех пор, как Конституционный суд России решил переехать в город на Неве. Местная администрация по этому случаю строит на Крестовском целый микрорайон. Здесь планируют возвести 19 коттеджей. Предполагается строительство поликлиники, автопарковка и банно-прачечного комбината, для размещения которого и потребовалось отселить жильцов.

Чиновники объясняют, что изъятие собственности производится под государственные нужды. Но, несогласные на условия мэрии, жильцы уже решили выяснить в суде, действительно ли это так. Теперь, по всей видимости, смысла в этом уже нет, поскольку новый закон полностью оправдывает действия властей.