Ипотека и недвижимость - Арендные хлопоты или аренда без хлопот?

О снижении темпов роста цен на недвижимость в столице риелторы заговорили еще в третьем квартале 2006-го. Прогнозы о грядущем обвале рынка не оправдались. Рост цен притормозился. К нам московские тенденции приходят обычно с полугодовым опозданием. Ситуация на вторичном рынке подтвердила это правило.

Если в ноябре прошлого года цены на вторичку поднялись на 11 процентов, в декабре на 8,5, то в феврале и марте цены росли более скромными темпами приблизительно на 5,5 процента в месяц. Более того. Аналитики прогнозируют, что в ближайшие два-три месяца цены на вторичное жилье должны стабилизироваться. Скорее всего, на какой-то период, но для покупки времени хватит, хотя в такие моменты чаще всего количество предложений сокращается.

Похожая картина и на рынке новостроек. По данным Аналитического центра компании Сибакадемстрой Недвижимость, объем предложений в этом году снизился. Ударно поработав в 2006 году, в четвертом квартале строители постарались сдать максимальное количество жилья. Это тоже обычная ситуация. В результате в первом квартале объем предложений сократился. Ажиотажный спрос на рынке жилья приводит к тому, что некоторые застройщики с хорошей репутацией уже записывают в очередь на приобретение квартир. К тому же в последнее время продажи все чаще начинаются тогда, когда стены уже практически возведены и начинаются отделочные работы, а значит, и цены значительно отличаются от тех, когда квартиры приобретаются на нулевом цикле. Некоторые застройщики, видя активный рост цен, решили попридержать продажи и дождаться, когда жилье еще подорожает.

Средняя цена квадратного метра квартир в строящихся домах в Новосибирске в первом квартале 2007 года составила 39,8 тыс. руб., что на 18% выше аналогичного показателя в четвертом квартале 2006 г. и на 54% в первом квартале прошлого года. При этом средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке в марте составила 52,17 тыс. рублей за 1 кв. м.

Цены на новостройки очень разнятся в зависимости от района расположения так, средний строящийся квадратный метр в центре на 62% дороже, чем в отдаленных районах. Здесь также играет роль тот факт, что в центре жилье строится более высокого качества, нежели в отдаленных районах. За три месяца в сравнении с четвертым кварталом прошлого года на 41% подорожало жилье бизнес-класса. Его непременные признаки кирпичные дома, большие площади квартир, наличие подземной парковки, современные материалы в отделке. Основными причинами ценового роста аналитики называют изменение стадии строительства и появление новых проектов, позиционирующихся как суперэлитное жилье. Пока же в Новосибирске нет ни одного реализованного элитного (по московским меркам) проекта. При этом благосостояние населения растет. По данным Новосибоблстата, только в 2006 году реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) увеличились по сравнению с 2005 годом на 11,2%.

Все большую популярность приобретает так называемое социальное жилье. Это панельные дома, они возводятся целыми микрорайонами и сдаются, как правило, под ключ. Ввиду большой ликвидности и сравнительно быстрого строительства таких квартир, именно они наиболее привлекательны для инвесторов и покупателей, что приводит к достаточно высоким ценам по сравнению с более комфортными, но медленно возводимыми объектами экономкласса. За четвертый квартал прошлого года социальное жилье подорожало на 25 процентов, как правило, застройщики начинают продавать квартиры в этих домах, когда дом практически готов. Таким образом, строители все больше отходят от золотой середины в ту или иную сторону.

Нам же ничто не мешает представить портрет среднего дома на фоне новосибирских новостроек.

По словам специалистов, в среднем доме 13 этажей, 3 подъезда. Средняя высота потолка 2,8 м.

Среднее число квартир в доме 145. Средняя общая площадь дома 10121 кв. м. Таким образом, средняя площадь квартиры составляет 69,8 кв. м. Как указано выше, средняя цена 1 кв. м составляет 39,8 тыс. руб. Следовательно, средняя квартира стоит 2778 тыс. руб., что на 21,1% выше, чем в четвертом квартале 2006 года.

Средняя однокомнатная квартира имеет общую площадь 44 кв. м и среднюю цену 40,86 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средняя двухкомнатная квартира имеет общую площадь 62 кв. м и среднюю цену 39,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средняя трехкомнатная квартира имеет общую площадь 93 кв. м и среднюю цену 38,95 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средняя четырехкомнатная квартира имеет общую площадь 132 кв. м и среднюю цену 50 тыс. руб. за 1 кв. м (как правило, такие квартиры предлагаются только в домах высокого класса).

В среднем дом строится 10,5 кварталов. То есть надо быть готовым и к более долгому ожиданию.

А вот прогноз Аналитического центра компании Сибакадемстрой Недвижимость. В ближайшее время темпы роста цен сократятся, а затем наступит период стагнации, который продлится порядка 4 6 месяцев. В этот период, возможно, будет небольшой откат цен на некоторые переоцененные объекты, связанные, в основном, с человеческим фактором. Затем к концу года начнется стадия умеренного порядка 1 2% роста.
Помимо обычной практики существуют и полярные разновидности арендных отношений. Это краткосрочная аренда, предполагающая максимальное включение владельцев в процесс оборота их жилья. Или, наоборот, перепоручение всех забот по сдаче жилья в руки профессионалов - доверительное управление.

Герой Ильфа и Петрова, отец Федор, постоянно грезил о свечном заводике - источнике стабильного материального благополучия. Его мечтам сбыться, как известно, так и не пришлось. Но мечта народная приобрела новые возможности реализации в широком масштабе. И теперь примерно десятая часть наших земляков имеет свой маленький бизнес, извлекая выгоду от сдачи внаем принадлежащей им жилплощади, коль скоро свечные заводики уже не актуальны. То, что в старом Жилищном кодексе именовалось нетрудовыми доходами, пополняет теперь бюджет разномастной группы последователей вышеупомянутого священнослужителя: от одинокой старушки, потеснившейся ради жильца в своей хрущевке (из-за довеска к убогой пенсии), до рантье, ставших таковыми в результате удачных целенаправленных инвестиций в сдаваемое ими теперь элитное жилье.

Ударим по дефициту!
Дефицит доступных россиянам недорогих гостиничных мест в Петербурге позволяет владельцам лишних жилых метров, особенно в летний период, рассчитывать на неплохой заработок. Простая арифметика на основе данных, представленных аналитиками Городской справочной по недвижимости Квартирный вопрос, подсказывает: при идеальном графике посуточной сдачи доходы с жилплощади по сравнению с долгосрочной арендой могут существенно вырасти. На длительный срок однокомнатная квартира в спальном районе сдается за $350-470 в месяц, в то время как ставка посуточной аренды того же объекта составляет $35-40 в день (в центре города - $50-60). Умножаем последнюю цифру на 20-22 дня (простои и время на приведение жилья в порядок неизбежны). Сколько получается? А ведь даже комнату в вашей квартире можно освободить для гостей города и стричь по $15-20 в сутки вместо 170-200 зеленых в месяц, выручаемых при постоянной сдаче.

Правда, такая практика подходит далеко не всем. Тем, кто сдает сравнительно дорогие квартиры на длительный срок, специалисты не советуют летом переориентироваться на посуточный график, отказывая постоянным арендаторам. Конечно, сумма в $120-200 в день за аренду элитного жилья выглядит более заманчиво, чем $1200-2000 в месяц. Но гарантия регулярной заполняемости намного ниже, а риск порчи имущества - сами понимаете. Пробовать себя в этом бизнесе лучше обладателям чистеньких апартаментов без наворотов в центре или недалеко от метро.

Трансформация в мини-мини-гостиницу
В квартире, из которой не выезжают хозяева, выделенную под аренду комнату нужно определенным образом подготовить: освободить от лишних вещей и обеспечить всем необходимым: как гостиничный номер. Не забудьте оснастить дверь замком и задвижкой. Гости на коммерческой основе должны иметь возможность запирать помещение изнутри и снаружи, а также в любое удобное для себя время пользоваться кухней и ванной. Плановое отключение горячего водоснабжения в летний период снизит оплату, так что наличие газовой колонки в данном случае - выигрыш.

Если вы готовы освободить всю квартиру под краткосрочную аренду, не повредит сделать недорогой освежающий ремонт - его с лихвой компенсирует более высокая ставка оплаты. А вот ценные вещи, компактную дорогую аппаратуру необходимо вывезти, шкафы и комоды - освободить от своих пожитков. Иногда имеет смысл сдавать квартиру по принципу минус одна комната: все личные вещи сгружаются в самое маленькое помещение и надежно запираются. Не забудьте отключить телефон от межгорода, а то вашего шального заработка может не хватить на оплату пришедших счетов.

Приготовьтесь к тому, что незнакомцы будут селиться у вас всего на два-семь дней. Сдать жилье на месяц, получая при этом оплату по суточным ставкам, практически нереально.

Если вы действительно надеетесь на прибыль в соответствии с вышеприведенными цифрами, заработать отдыхая вам вряд ли удастся. Перебраться на дачу или уехать в отпуск за тридевять земель, заклиная вари, горшочек, вари, вы не сможете. Как утверждают специалисты, средняя заполняемость посуточного объекта составляет в лучшем случае 65-70%, то есть простои неизбежны. Сокращению интервалов между съемщиками способствует постоянная готовность номер один - возможность в любое время показать квартиру и не упустить заинтересованного клиента. Для этого арендодателям совершенно необходима мобильная связь или дежурный член семьи на городском телефоне. Предстоят владельцам и серьезные хлопоты по уборке помещения, замене и стирке постельного белья. На таком свечном заводике хозяевам приходится вкалывать от души. Правда, и выигрыш при подобном рвении ощутимый.

Доверяешь? Отдыхай!
Те же, кто не может сам возиться с квартирантами, имеет верный способ устраниться от лишних проблем и суеты. Стоит лишь передать недвижимость в доверительное управление риэлторской фирме. Агентство примет на себя все хлопоты по подбору арендаторов, поддержанию в квартире порядка, взиманию платы. Владельцу останется только регулярно получать доходы. Заработок, естественно, несколько снизится: ведь ваши функции будут выполнять другие, а всякий труд, как известно, должен быть оплачен. Этот вариант идеален для тех, кто часто или надолго покидает город.

Передавать квартиру в управление стоит лишь хорошо известному оператору рынка недвижимости, специализирующемуся на аренде или имеющему соответствующий отдел и устойчивую профессиональную репутацию. При этом советуем категорически отклонять предложения оформить договор аренды с правом субаренды с неким физическим лицом. Вступайте в договорные отношения с лицом юридическим - фирмой. Случись что, с кого вы спросите? Ответственность агентства должна быть в договоре подробно сформулирована. Но и вы сами обязаны обеспечить полную законность планируемой сделки. Подготовьте правоустанавливающий документ - договор, на основе которого вы владеете своей недвижимостью, свежую форму 9 - справку обо всех зарегистрированных в квартире. С вами заключат договор на управление только в том случае, если все лица, являющиеся совладельцами жилья, а также зарегистрированные на этой площади, письменно подтвердят свое согласие.

Кроме того, агентство предложит застраховать вашу недвижимость и обстановку, отказываться от услуги не в ваших интересах.

И спи спокойно
Важное напоминание: в настоящее время только тот кто заплатил налоги, может спать спокойно. Посему не спешите до копейки тратить все заработанное таким вполне законным способом - по завершении календарного года вам необходимо будет заполнить декларацию о доходах и перечислить в пользу государства 13% от своей прибыли. Есть варианты сокращения этой суммы вдвое - через регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Варианты и нюансы также можно и нужно обсуждать со специалистами.

Вы взвесили все за и против и решили, что у вас достаточно подходящие условия и хватает душевных и физических сил для такого рода заработка? Тогда не откладывайте реализацию своего намерения в долгий ящик. Возможно, первый удачный опыт сделает вас активным участником рынка аренды, владеющим источником стабильного дохода.