Ипотека и недвижимость

Корпоративные поселки представляют собой особый вид загородной недвижимости. Когда поселки строятся не с целью достижения коммерческого эффекта, фантазия их создателей ограничивается только финансовыми и техническими факторами. Именно поэтому предложения домов в поселках, которые изначально были созданы для членов одной профессиональной команды, бывают как совершенно заурядными, так и на редкость необычными.

Недвижимость, изначально созданная для своих, на открытый рынок выходит редко. Корпоративные поселки это места, у которых уже есть своя история жизни, свежих предложений здесь не бывает. Строго говоря, к корпоративным поселкам можно отнести подавляющее большинство дачных поселений еще советского времени. В те времена дачные кооперативы (они же садоводческие товарищества) создавались преимущественно для предприятий и организаций.

В зависимости от положения корпорации в советском обществе разными получались и поселки. Так сложились резиденции в Завидове или, допустим, поселок Летчик-испытатель на севере от Москвы поблизости от водохранилища. Земля для последнего выбиралась методом разведки с воздуха, в итоге оказалась превосходным участком с собственным пляжем.
Корпоративные поселки бывают и самыми разными по концепции использования загородной недвижимости. Пример одной из самых скромных дачное поселение сотрудников компетентных органов, призванных бороться с наркобизнесом, созданное в 90-е годы. Оно расположено на расстоянии примерно 30 км от МКАД в стороне от Ярославского шоссе (неподалеку от Красноармейска) и состоит из деревянных домиков. Проект такого дома можно точно описать цитатой из Простоквашина: в нем одна комната и кухня. В придачу прилагается холодная веранда. Правда, по поводу простоты стоит сделать некоторые оговорки. В домах городской санузел и центральное отопление, а сам поселок расположен на закрытой и трудно находимой территории близ леса (на участках растут деревья). Можно проводить досуг, а можно и поселиться главное, чтобы водитель нашел этот уголок Подмосковья.

Полная противоположность поселок Яблоневый сад, созданный для топ-менеджмента ЮКОСа. Если бы не известные события, то информация об этом проекте вряд ли стала бы широко доступна. Этот поселок был построен в конце 1990-х в Жуковке. Здесь на территории в 22 га находится всего семь домовладений, а только под парковую территорию выделено 5 га. Помимо него есть, к примеру, Дом приемов по сути, бизнес-клуб, место проведения делового досуга в своем кругу.
Особенность корпоративных проектов возможность не заботиться о повседневных нуждах жителей, все делается за корпоративный счет. Этого не могут себе позволить владельцы недвижимости клубного характера. По словам управляющего проектом Витро Вилладж Олега Маринина, на рынке загородного жилья сложилась определенная модель клубных поселков. Это небольшое количество коттеджей с землей за глухим забором и минимальный набор инфраструктуры. Жильцы просто в силу малочисленности не в состоянии сами окупить содержание многих объектов инфраструктуры, таких, как магазины, кинозалы, фитнес-клубы. Все это приходится искать на стороне.

В отличие от остальной части загородного рынка, недвижимость корпоративных проектов не имеет жесткой рыночной цены. Когда дома делаются для себя, а не для выгоды, вкладывать в них можно много. Однако парадокс в том, что даже скромная советская дача в удаленном цэковском поселке может стоить примерно столько же, сколько солидный дом где-нибудь на Новорижском шоссе. Главное выбранное еще старыми поколениями хорошее место. Смена же советских домиков на современную недвижимость вопрос времени и дело техники. Иногда, впрочем, в хороших местах строятся под ключ поселки, состоящие из небольшого количества домов. По сути, это продукт для корпоративного покупателя. Таков, к примеру, поселок Ирбис, где каждый из пяти домов имеет собственный выход к воде.

Эпоха бурного расцвета корпоративных поселков приходится на 90-е годы. Одним из самых знаменитых проектов этого времени стал поселок Чигасово, выстроенный группой Мост в дальней части Рублевского шоссе. Поселок этот вполне логично на сегодняшний взгляд организован. Принципы этой организации в то время еще не превратились в нечто само собой разумеющееся. 7 га покрытое газоном поле с коттеджами, стоящими на участках по 22 сотки (в середине большой дом на несколько более крупном участке, бывшее домовладение главы Моста Владимира Гусинского). Еще 8 га лес, в котором разбросаны теннисные корты и беседки. Боковая часть территории застроена вытянутой группой строений здесь находятся ресторан, мини-маркет, комплекс бытовых услуг. Эксплуатационные расходы составляют от $1000 в месяц.
Кстати, поселок Чигасово оказался крупноват для будущих жителей не на все дома нашлись владельцы, и несколько появилось в открытой продаже. Недвижимость корпоративных проектов поступает в открытую продажу не часто, а на первичном рынке только в порядке исключения. Чигасово один из таких примеров.

За 1990-е и частично за 2000-е многие российские компании реализовали свои загородные проекты поселки либо для топ-менеджмента, либо для более широкого круга сотрудников, которым в порядке поощрения можно предложить коттедж по льготной цене. Примеров не так уж много, но десятка полтора подобных проектов стали известными. Так, поселок из деревянных домов компании Хонка на участках по 20-22 сотки в Горках-2 был построен издательством Дрофа (торговля учебниками выгодное дело). В Поречье около Звенигорода, что можно считать и Рублевским, и Новорижским направлением, появился поселок Ингосстраха. В нем всего 12 домов площадью 300-350 кв. м. В окрестностях Троицка построен корпоративный поселок Газпрома. Этот поселок укомплектован всем, что положено для топ-менеджмента: домом приемов, гостиницей и иными объектами инфраструктуры. Причем для газпромовского поселка выбрано очень неплохое возвышенное место. Собственный поселок всего из семи домов на территории в 10 га построили девелоперы проекта Бенилюкс.

Не все загородные корпоративные проекты бывают таковыми в чистом виде. По мере осуществления вторичных продаж поселки становятся смешанными по составу владельцев и превращаются скорее в клубные. Кроме того, люди не всегда предпочитают селиться по соседству с соратниками по бизнесу (хотя бы потому, что в один прекрасный день соратники могут оказаться противниками или подельниками). Как говорит директор по продажам компании Новое качество Андрей Уфимцев, в настоящее время более популярны клубные поселки. Люди предпочитают жить рядом не с коллегами по работе, а просто с соседями людьми одного социального круга.

Создание корпоративных поселков характерно скорее для ранних этапов развития рынка загородной недвижимости. По словам Антона Архипова, руководителя отдела загородной недвижимости компании Инком, еще не так давно поселки были доступны лишь очень богатым людям и были, как правило, корпоративными. Девелопер одного загородного поселка в Горках-9 рассказывал мне, что его объект неожиданно превратился в корпоративный: приехавшие на просмотр люди просто купили всю землю целиком для своих. В 90-х годах было модно создавать подобные клубы недвижимости. При поездке по Рублевскому шоссе любой хороший специалист по загородной недвижимости мог провести попутно небольшую экскурсию здесь газпромовский поселок, здесь живут компетентные товарищи и т. п. Сейчас мода на корпоративные поселения в Подмосковье уходит. Зато в последние годы такие поселки проявилась в окрестностях Тюмени.

В мире загородной недвижимости есть образования, которые не обозначены как корпоративные, но именно к таковым и относятся. В качестве примера можно привести поселок Бор управления делами президента, расположенный между Симферопольским и Новокаширским шоссе. Помимо коттеджей и дома приемов там есть и несколько многоэтажных жилых домов, и даже старые городские дома, построенные еще в советское время (в городской части живут, в частности, сотрудники аппарата Бора, где есть не только дом приемов и магазин, но даже собственный детский сад). Земля в Бору, несмотря на мало популярное южное направление, стоила до $40 тыс. за сотку, когда в окрестностях Рублевки участки еще можно было купить по $15-25 тыс. Сейчас предложений о продаже там практически нет. Понятно, что чужие люди в Бор не попадают, при этом покупать здесь недвижимость необязательно, можно снимать для многих состоятельных людей такая жизнь даже удобнее. Поскольку Бор формально считается пансионатом, арендаторы здесь получают статус отдыхающих.

Любопытно, когда о каком-нибудь известном деятельном человеке, работающем с утра до ночи, говорят отдыхающий такой-то.

Можно привести и другой пример поселок ГлавУПДК в Завидове, где инфраструктура представлена помимо прочего отелем, яхт-клубом и фитнес-центром. Впрочем, часть инфраструктуры работает не только для обитателей поселка, но и на сторону. Скорее всего, не для того, чтобы заработать на хлеб, а потому, что вся окрестная застройка в Завидове территория закрытая и почти однородная по социальному составу.

Однако существуют фактически корпоративные поселки и не связанные с традициями партии и правительства. Так, например, примерно в 17 км от МКАД по Новорижскому шоссе расположился поселок клуба Монолит. Здесь на участках в 20-25 соток строятся дома площадью по 500-600 кв. м. Приобрести такую недвижимость можно, только став участником этой неформальной корпорации, при этом дом с участком обойдется примерно в $1,5 млн.

Бывают случаи, когда на дорогих землях, где ведутся инвестиционные проекты, появляются и корпоративные образования. Один из самых респектабельных крупных земельных участков поле, находящееся на мысу с южной стороны Москвы-реки, в Жуковке. Поле разделено дорогой, ведущей от Ильинского шоссе на Рублевское. Владевший землей банк Абсолют продал большую часть земли слева от дороги группе компаний ПИК, где реализуется проект Парк Вилл. На правой же стороне усилиями компании Глетчер создается менее крупный поселок Жуковка-21. В этих местах обзавелись участками топ-менеджеры и друзья Абсолюта, в том числе, как говорят, президент группы ПИК Кирилл Писарев. Причем, что интересно, землю он приобрел не на территории ПИК, а с правой стороны. Таким образом, сформировалась корпоративная среда обитания, где недвижимостью владеют люди, объединенные постоянными бизнес-связями.

Процесс появления корпоративных территорий может растягиваться надолго. Так, по некоторым сведениям, на деньги ЛУКОЙЛа происходит скупка недвижимости в Серебряном бору одной из немногих и весьма дорогих коттеджных территорий Москвы, где в числе прочего расположен, к примеру, дом приемов АФК Система. Понятно, что в подобных местах недвижимость появляется в продаже не каждый день. Но процесс покупок продолжается, причем деньги на приобретения не экономятся $3-5 млн для этого места не предел.

Корпоративная недвижимость это, как правило, объекты, которые покупают для собственного пользования, а не для перепродажи. Инвестиционная привлекательность таких объектов невелика, поскольку они рассчитаны на очень узкий круг покупателей. Соответственно, и демпинга на этом мини-рынке практически нет.
Самый продвинутый умный загородный дом был много-много веков назад придуман в России специально для нужд Бабы-яги тот, что по первому зову готов был повернуться к лесу задом, а при необходимости и вовсе начать передвигать своими куриными лапами. Инсталлируемые в подмосковных коттеджах современные системы, называемые умным домом, пока даже в первом приближении на такие подвиги не способны. Зато способны на многое другое.

Внешние данные
Несколько лет назад в главный офис известной американской компании, занимающейся разработкой и установкой систем smart house (умные дома), попытались проникнуть два до неприличия длиннобородых бомжа. Якобы для того, чтобы заказать себе самую последнюю модификацию умного дома. Охранник, как мог, пытался отразить натиск необычных визитеров, уверяя их, что нищим, даже американским, умный дом ни к чему. Да и явно не по карману, раз средств не хватает даже на бритье. Но бомжи уходить не спешили, настаивая, что руководство компании ждет их с распростертыми объятиями. Уже мысленно попрощавшись с работой, охранник все же набрал номер телефона дирекции.

Какого же было его удивление, когда выяснилось, что бомжи не обманули! Они действительно пришли, чтобы заказать себе умный дом, и их действительно ждали. Внешний вид визитеров сыграл с охранником злую шутку: под бомжеватой личиной скрывались музыканты всемирно известной рок-группы ZZ Top, а длинные бороды это их фирменный опознавательный знак. Один из этих заказчиков (а его коттедж теперь один из самых известных умных домов в мире) первым делом, конечно же, пожелал обезопасить своих гостей от всевозможных казусов с охранниками. Поэтому среди прочего умного оборудования, в доме ZZ Top установлена система распознавания желательных визитеров (навязчивые поклонники и папарацци в их число не входят) как по номерным знакам их автомобилей, так и по лицам. Идентифицируя их, система автоматически распахивает ворота на гостевую стоянку для машин и двери дома для самих гостей. В офисах же компаний подобная система себя не оправдывает: слишком разные посетители туда наведываются. Именно поэтому даже компании, торгующие системами умный дом, как правило, не оснащены таким оборудованием для собственных нужд и предпочитают держать ставший привычным штат охранников.

Мотай на ум
Большинство заказчиков умных систем для подмосковных коттеджей внешне не столь экзотичны. Львиная доля их (если можно говорить о львиности, учитывая, что их не так-то и много) приходится на чиновников высшего ранга и жен бизнесменов. Однако по специфике их заказов легко можно судить о том, что именно клиенты считают умным домом. Как говорят в московских компаниях, занимающихся инсталляцией интеллектуальных систем в частных подмосковных домовладениях, большинство заказов сугубо индивидуальны. Хотя, по статистике, самые востребованные в России функции умного дома это система мультирум (multiroom) и управление освещением, однако сейчас модных веяний на отдельные, похожие по сути элементы управления домом проследить практически не удается.

За всю менее чем десятилетнюю историю интеллектуализации загородной жилой недвижимости было, пожалуй, лишь одно исключение: некоторое время назад вошло в моду управление освещением с помощью простого хлопка в ладоши. Тогда эта разработка только появилась на рынке. Специалисты, как могли, отговаривали заказчиков: система пока несовершенна и может реагировать не только на хлопок, но и на любой резкий звук. Что и происходило на практике. Эта мода быстро сменилась другой: появилось повальное желание управлять своим домом с помощью голосовых команд. Но и это не прижилось. Владельцам таких систем для активизации той или иной функции умного дома пришлось запомнить сотни ключевых слов, произносить их всегда с одной и той же скоростью и одним тембром. Но самое главное пока подобные системы срабатывают лишь в 95% случаев. Вроде бы и небольшая погрешность, но очень неприятная. Например, если с помощью голосовой команды должна открываться входная дверь, то каждый двадцатый раз на подходе к дому возникнут сложности с попаданием внутрь. Несмотря на то что за последние пару лет подобные системы конструктивно стали гораздо более совершенными, широкая мода на них не вернулась.

Коттедж с быстрой реакцией
Более четкая взаимосвязь прослеживается между событиями, происходящими во внешнем мире, и заказываемыми элементами умного дома. Так, после участившихся несколько лет назад терактов наибольшим спросом пользовалась система антитеррор, частично позаимствованная у израильских защитных установок, стоящих на границе с Палестиной. Она анализирует изображение со всех видеокамер, расставленных по периметру коттеджа и придомовой территории, и фиксирует все вновь появившиеся предметы. Если такой предмет долгое время никто не забирает (а теоретически это может быть, например, пакет с взрывным устройством), об этом тут же информируется владелец дома (с помощью особого сигнала или по электронной почте ему передается изображение этого предмета), который затем принимает решение, как действовать дальше.

В последнее относительно спокойное время подобных заказов стало значительно меньше. Хотя сам их принцип продолжает использоваться при выполнении самых экзотических пожеланий клиентов. Подобный случай был в практике руководителя инсталляционного отдела компании VIP-Systems Германа Лопатина, смонтировавшего очень интересную систему безопасности в одном из подмосковных коттеджей. В отличие от системы антитеррор, она выявляет не предметы, а неподвижных людей. Заказчик объяснил необходимость в подобном оборудовании следующим образом. В мансарде принадлежащего ему коттеджа проживают его престарелые родители, каждый в своей комнате. Они очень любят тишину и покой, поэтому много времени предпочитают проводить в полном одиночестве. Именно из-за этого медсестре, которая проживает в этом же доме (а родители часто нуждаются в медицинской помощи), запрещено понапрасну их тревожить. В то же время определить момент, когда срочно требуется медицинская помощь, просто необходимо. Для этого в комнатах разместили множество видеокамер, а система анализирует изображение, как и в случае антитеррора. Если человек падает или принимает непривычное положение, то в комнате медсестры раздается звуковой сигнал. Медсестра сначала связывается с мансардой по телефону и, если трубку никто не поднимает, идет на помощь. Причем, чтобы система сработала, человек без движения должен пробыть некоторое время (чтобы можно было отличить потерю сознания от ситуаций, когда требуется лечь на пол, чтобы, скажем, достать упавший предмет, или, например, нагнуться, чтобы завязать шнурки). Кстати, родители до сих пор не знают, что дом за ними следит.

Пенная процедура
Систему обратную этой, реагирующую на движение, часто заказывают для детской. Сигнал раздается, когда ребенок приближается к опасным для него, с точки зрения родителей, предметам, например, окну или двери (впрочем, вместо нее можно поставить систему, оповещающую об открытии ребенком окна, двери, включении им телевизора или другой техники: тогда вместо видеокамер достаточно установить специальные датчики на все эти предметы). Интересный момент: и в том случае, когда система реагирует на неподвижность, и в том, когда она следит за движением, изображения никто, кроме самого умного дома, не видит. Хотя некоторые клиенты и не прочь, чтобы картинка из таких комнат контроля передавалась на центральную управляющую панель (она, как правило, представляет собой висящий на стене жидкокристаллический монитор). Но проектировщики с таким подходом не согласны: слежка всегда на грани закона. Если не в юридическом, то, во всяком случае, в моральном понимании этого слова.

Вообще экзотические пожелания это специфика заказов интеллектуализации подмосковных домов. Хозяйка одного коттеджа, например, пожелала установить датчики, которые будут уведомлять о том, что ванна наполнена водой и можно приступать к водным процедурам. Единственное, что ее смущало: такие датчики придется монтировать в саму ванну, повредив слой эмали. Проектировщики пошли на хитрость и установили эти датчики... на потолке. Они оценивают расстояние между потолком и поверхностью воды, и как только вода поднимется достаточно высоко раздается звуковой сигнал. Маленький нюанс: системе требуется учитывать и то, что шапка добавленной в воду пены для ванны начинает выплескиваться за борт задолго до того, пока вода достигнет критического уровня. В поисках решения этой проблемы исполнителей заказа занесло на пивоваренный завод, где пены не меньше, чем в ванне. Именно там они обнаружили давно реализованную технологию контроля за уровнем пены и применили ее при выполнении частного заказа. Хозяйка осталась довольна.

Склад российского ума
Все эти примеры говорят лишь об одном: компании, занимающиеся инсталляцией smart house, и заказчики по-разному определяют для себя понятие умный дом. По словам Ильи Шаурова, финансового директора занимающейся установкой такого оборудования компании Бэрримор, основной акцент разумнее делать на автоматическое управление всеми системами коммуникаций, а отнюдь не на зрелищную составляющую. Именно в этом главное удобство системы. Именно такой подход превращает умный дом в дом экономный, самосберегающий ресурсы. Через идею экономии, как это принято на Западе, и попытались продвигать в России умные системы для домашнего пользования.

Применительно к жилью идея не сработала: коммунальные платежи в нашей стране по-прежнему раз в пять дешевле, чем за границей. По расчетам компаний-производителей, подобные системы способны экономить до 30% затрат на отопление и свет в доме, говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Однако учитывая российскую специфику: небольшие счета за электроэнергию и газ и высокий уровень доходов владельцев таких систем, можно понять, что энергосбережение не основная цель установки умных систем. К тому же сами клиенты рациональности предпочитают безопасность и зрелищность. Для большинства покупателей загородной недвижимости, с которыми я говорил, умный дом это пока забавная игрушка. Игрушка на любителя, говорит директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ Петр Кирилловский. Но и получить игрушку за большие деньги хотят далеко не все. Подтверждением этой мысли служит и тот факт, что на вторичном рынке умные загородные коттеджи появляются крайне редко. Переплачивать исключительно за наличие умной электроники в доме на данный момент готовы не более 5-7% клиентов, ориентированных на приобретение недвижимости класса бизнес и де люкс, рассказывает директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Каролина Жинган. В нашей практике количество заявок на умные коттеджи несколько выросло за последние два-три года, тем не менее, составляет всего порядка одной-двух заявок в месяц.

Мозговой штурм откладывается
Если на вторичном рынке умные коттеджи хоть и редкие гости, но они все же встречаются, то среди первичных предложений их нет вовсе. Инсталляция умного дома потребует от застройщика внутренней отделки дома под ключ, и все это добавит к цене дома больше $500 тыс., говорит Мария Литинецкая. Поэтому застройщики просто проводят все необходимые коммуникации для подключения умного дома и предлагают клиентам выбор: подключать систему или нет. Из-за непредсказуемости пожеланий покупателей изначально оснащать отдельные коттеджи умной начинкой не спешат даже те застройщики, которые в рамках своих поселков в том или ином объеме интеллектуальные системы все-таки применяют. И они оказываются правы. Например, в поселке Величъ централизованно устанавливается один из элементов умного дома в каждом доме за горячую воду, за отопление радиаторов и за теплые полы отвечают трехконтурные автоматические водонагреватели с вмонтированными в них контроллерами, передающими данные о состоянии котла, температурных режимах и осуществляющих обратную связь с диспетчерской в офисе службы эксплуатации. Но воспользоваться возможностями умной системы в своих собственных домах пожелали лишь два-три владельца коттеджей. Максимум, на что пошли хозяева, это одновременное управление с пульта водой, светом и кондиционированием плюс умная система сигнализации (датчики объема и прочее).

Еще скромнее дела обстоят также в отчасти умном поселке Барвиха-2 (девелопер Миэль-недвижимость), где существует центральный пульт, на который выводится информация о работе всех 94 газовых котлов, есть единый пульт охраны. В поселках Барвиха CLUB и Монаково заложены возможности дистанционного контроля работы котлов и других систем. Однако дальнейшего развития это явление не получило, поясняет директор управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Савелий Орбант. В домах сегодня консервативное ручное управление, и пока никто из жильцов не изъявлял желания модернизировать начинку дома.

Пора умнеть