Ипотека и недвижимость - Что построят в центре города?

Складские площади сегодня в таком дефиците, что полностью устранить его не сможет даже удвоение предложения. А существующий объем качественных складских помещений действительно будет удвоен к 2008 году за счет введения ряда крупных проектов если, конечно, будут соблюдены сроки.

Неофициальный рынок
Общая площадь складских помещений Москвы сегодня находится на уровне 5,7 млн кв. м. Однако, по словам Айдара Галеева, директора департамента консалтинга и исследований управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль, с большей степенью точности оценить ситуацию на рынке сейчас невозможно: большая часть используемых под склады площадей не зарегистрирована в качестве складских помещений, соответственно неизвестны их собственники и арендаторы.

Объем качественных складских помещений (класса А и В), по словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслана Суворова, составляет к началу II квартала 2007 года 2 млн 136 тыс. кв. м. Прирост же качественных складских площадей за первый квартал текущего года, по словам директора департамента индустриальной недвижимости компании Colliers International Максима Шакирова, составил лишь 30 тыс. кв. м.

Столь малым предложением качественных складов объясняется и тот факт, что сделки купли-продажи на рынке практически отсутствуют, а уровень цен на существующее предложение высок колеблется от $1100 до $1400 за кв. м. Что касается арендных ставок, для класса А они составляют, по словам Суворова, $110-135, для класса В $90-110 в год. На самые востребованные площади в 3000-6000 кв. м полная арендная ставка по классу А достигла диапазона $210-250, по классу В $180-220 за кв. м в год, уточняет Айдар Галеев.

Новый масштаб
Ситуация с балансом спроса и предложения, по сути, не меняется с самого зарождения рынка складской недвижимости (2003-2004 годы): спрос до сих пор стабильно превышает предложение, а новые складские комплексы поглощаются рынком за 3-4 месяца до завершения строительства. И даже рост предложения не решает проблему: во-первых, элементарно вводится недостаточно площадей (несмотря на большие объемы, поскольку неудовлетворенный спрос очень и очень велик). Во-вторых, растет и сам спрос с приходом на рынок все новых игроков, которым необходимы складские помещения. В ближайшие 3 года рынок вряд ли будет насыщен, т. к. параллельно с увеличением предложения растет и спрос на качественные складские помещения, на рынок выходят новые логистические операторы и торговые компании, поясняет Максим Шакиров.

В 2007 году спрос будет стабильно расти в связи с общим экономическим ростом в стране, прогнозирует Айдар Галеев. До 2008 года вероятно строительство 2,4-2,7 млн кв. м складских площадей высокого класса, но даже это не насытит рынок полностью, поэтому максимальные арендные ставки сохранятся как минимум до 2009 года.

Отметим, что означенные 2,4-2,7 млн кв. м фактически означают удвоение существующего высококлассного предложения. И достигнуто оно будет во многом за счет введения ряда объектов большой площади именно укрупнение проектов участники рынка называют основной тенденцией рынка в 2006-2007 годах.

На этот рынок вначале месяца обратил свое внимание Президент РФ Владимир Путин, который заявил о необходимости создания мощных логистических центров на основе государственно-частного партнерства.

Что характерно, в последнее время само понятие крупный проект подразумевает совсем иной масштаб, чем, скажем, 2 года назад. В 2005 году крупным можно было назвать проект площадью 200 тыс. кв. м, рассказывает Руслан Суворов. В 2006-м появились проекты площадью 500 тыс. кв. м и даже больше. Есть объекты площадью за 1 млн кв. м, и о них ниже.

5 самых крупных проектов 2007
Пятерку самых крупных проектов, заявленных на 2007 год, возглавляет логистический парк Северное Домодедово (девелопер Евразия), расположенный в 11 км от МКАД на незагруженной трассе Дон. Общая площадь комплекса 1 млн 100 тыс. кв. м. Вдвое меньше по площади (557 тыс. кв. м) комплекс Южные ворота 30 км от МКАД по той же трассе. Девелопером проекта является компания Giffels.

Логистический парк Крекшино на Киевском шоссе (24 км от МКАД) компании РосЕвроДевелопмент добавит рынку 350 тыс. кв. м складских площадей. Еще 180 тыс. будут введены в рамках проекта логистического парка MLP Подольск девелопера MLP на Симферопольском шоссе (17 км от кольцевой автодороги). И, наконец, замыкает пятерку индустриальный парк Кулон Истра на Новой Риге, 40 км от МКАД, его общая складская площадь, как отмечает Руслан Суворов, составит 150 тыс. кв. м.

Впрочем, продолжает эксперт, полностью введены в 2007 году все эти проекты, скорее всего, не будут: Сроки ввода переносятся часто. Перенос на 1 месяц является нормой де-факто и даже переносом не считается.

Определенно будут смещения, соглашается Максим Шакиров. Что касается сроков ввода складских проектов, то в лучшем случае опоздание случается на 1-2 месяца, в некоторых случаях возможно и больше. Генподрядчик зачастую не выдерживает сроков из-за возможных непредвиденных обстоятельств во время строительства: сложности с подведением коммуникаций (в основном это касается электричества и газа), рост цен на строительные материалы, непредвиденные погодные условия. Так, например, в этом году некоторые проекты заявили о смещении сроков строительства в связи с невозможностью подготовки и заливки полов из-за сильно промерзшего грунта в результате поздней зимы.
В сердце Москвы жилая застройка осуществляется полным ходом, однако начиная с весны этого года префектура ЦАО вводит новые правила, а пока квартиры в 14 новостройках продаются по минимальной средней цене квадрата 352,2 тыс. руб.

О достоинствах и недостатках Центрального административного округа говорить практически бессмысленно. Однако, в любом случае, позволить себе жилье в центре могут только достаточно состоятельные люди. Возводимые в ЦАО объекты в основном относятся к сегменту элитной недвижимости, гораздо реже бизнес-класса, как правило, эти дома расположены за пределами Садового кольца. 7 объектов расположены внутри Садового кольца, остальные, позиционирующиеся тоже как элитные, за его пределами. Тенденция, как говорится, налицо.

Но самая громкая новость для девелоперов, строящих в ЦАО: в ближайшее время продажа прав застройки земельных участков на конкурсной основе в округе прекратится. Об этом на днях заявил заместитель префекта ЦАО Сергей Федоров. Исключительные права на застройку центра столицы получит Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). По сути, это означает, что конкурсную комиссию, возглавляемую вице-мэром Валерием Шанцевым, отстраняют от распределения самых привлекательных участков в городе.

Изменение стратегии в застройке центра отразится и на других проектах. Офисным зданиям в ЦАО практически включили красный свет, а вот развлекательным и туристическим зеленый. К примеру, уже начат снос нежилых зданий, расположенных на Берсеневской набережной. Фактически это первый шаг по приведению в действие программы Золотой остров. Она предусматривает превращение исторического центра столицы в туристическую и развлекательную зону. Перестройке подлежит территория от западной стрелки, где расположен памятник Петру Первому, до Москворецкого моста. Набережные станут двухъярусными, по нижнему ярусу понесутся автомобили, а верхний отдадут пешеходам. На площади 30 гектаров разместятся несколько отелей класса люкс, казино, мультиплексы, а цеха кондитерского предприятия Красный Октябрь и Мосэнерго, переведенные в другие места, перестроят в престижное жилье.

А теперь о тех новостройках, которые можно приобрести сейчас в ЦАО.

Внутри Садового кольца
Камерный элитный жилой комплекс из трех корпусов строится в Барашевском переулке, недалеко от Чистых прудов. Площадь закрытого квартала 0,6 га. В первом семиэтажном корпусе сегодня осталось лишь три квартиры метражом от 186 до 229 кв. м, их стоимость варьируется от 258 тыс. до 335,4 тыс. руб. за квадрат. Во втором трехэтажном корпусе предлагается лишь одна квартира, но весьма внушительной площади 1026 кв. м. Квадрат обойдется в 381,84 тыс. руб. И в третьем корпусе продается одна квартира еще большей площади 2000 кв. м, метр в ней обойдется в 332,82 тыс. руб. В каждом корпусе есть подземный паркинг на 78 машино-мест. Строительство закончится в 3 квартале этого года. Квартиры реализует компания МИАН.

Азбука жилья реализует квартиры в малоквартирном доме (3-5 этажей) в 2-м Зачатьевском переулке. Здание расположено непосредственно между Москвой-рекой и Остоженкой. Сдать дом ГК планируется в 4 квартале 2008 года. Квадрат в этой новостройке обойдется минимум в 412,8 тыс. руб.

СУ-155 предлагает квартиры в уже построенном монолитно-кирпичном доме переменной этажности (4-12 этажей) на Композиторской улице. В подземном этаже здания и частично под дворовой территорией находится одноуровневая автостоянка на 92 машино-места и инженерные службы. На участке возле дома будет детская игровая площадка, трансформаторная подстанция, помещение охраны и гостевая автостоянка. Здесь в продаже есть четырехкомнатные квартиры площадью от 169,8 до 182,4 кв. м. Стоимость квадрата составляет от 272,5 тыс. до 354 тыс. руб.

14 квартир осталось в монолитной четырехсекционной новостройке по адресу: Еропкинский переулок, 16. Этажность секций 5-7 этажей. На первом этаже нежилые помещения. Компания МИАН предлагает трешки площадью от 246 до 283 кв. м по цене квадрата 322,5 тыс. руб. Цена за метр в четырехкомнатных квартирах метражом от 318 до 406 кв. м начинается от 309,6 тыс. руб. Госкомиссию дом пройдет во 2 квартале 2007 года.

В самом центре Москве, практически на Арбате, строится элитный семиэтажный дом Арбатская усадьба по адресу: Трубниковский переулок., д. 4, стр. 2. Здание уже прошло ГК, без владельцев остаются квартиры площадью от 135 кв. м. Пожалуй, это самый дорогостоящий объект: минимальная стоимость квадрата 1171 тыс. руб. Квартиры реализует компания Миэль.

Еще один дом класса люкс на Новом Арбате, вл. 27-29, будет сдан ГК во 2 квартале текущего года. Его секции составляют 13, 15 и 16 этажей. Предлагаются просторные квартиры от 140 кв. м с высотой потолка 3,35 м. Начальная цена за квадрат составит 464,4 тыс. руб. Продажи осуществляет тоже Миэль.

Уже готов к сдаче ГК элитный жилой комплекс Онегин по адресу: Малая Полянка ул., д.2/3, стр. 1,5,6-12. Он состоит из трех функциональных частей: линии офисных особняков, жилых домов и инфраструктурной зоны. Жилые этажи в 10-этажном доме будут начинаться с третьего. Инфраструктура жилого комплекса включает: фитнес-центр, салон красоты, детскую игровую комнату, кафе, бутик, подземный гараж с автомойкой. Компания МИАН продает последнюю квартиру площадью 64 кв. м на 7-м этаже. Квадрат обойдется будущему владельцу в 361,2 тыс. руб.

Новостройки за Садовым кольцом
В Большом Тишинском переулке, неподалеку от станции метро Баррикадная, возводится элитная 21-этажная новостройка. Компания Азбука жилья предлагает вниманию покупателей 2-3-4-комнатные квартиры свободной планировки с французскими балконами. Стоимость квадрата существенно варьируется в зависимости от квартиры от 219,3 тыс. руб. до 387 тыс. руб. Строительство планируется закончить в 1 квартале 2008 года.

Жилой комплекс бизнес-класса Каскад расположен на территории объединенной охранной зоны Немецкая слобода Лефортово, на берегу реки Яузы. Он представляет собой четыре разноэтажных корпуса. В каждой квартире предусмотрены остекленные лоджии или балконы площадью от 6 кв. м, шумозащитные стеклопакеты, высота потолков более 3 м. На сегодняшний день в комплексе лишь около 20% площадей не нашли покупателя. Стоимость 1 кв. м от 113,5 тыс. руб. Срок сдачи ЖК Каскад 4 квартал 2007 года. Квартиры реализует компания Пересвет-Инвест.

Квартиры в новом клубном доме Дом на Гиляровского вблизи метро Проспект Мира реализует компания Новое качество. Общая площадь предлагаемых квартир от 49 до 285 кв. м. Это трехсекционный дом с террасным повышением этажности от 3 до 7 этажей, с зимними садами на крыше. Минимальная цена квадрата 206,4 тыс. руб. Новостройка будет сдана ГК в 3 квартале 2008 года.

Еще один жилой комплекс Тихвинский дворик расположен на Тихвинской улице, рядом с Екатерининским парком и жилым комплексом Управления делами Президента РФ. Здание переменной этажности (10-12-14 этажей) уже готово к сдаче ГК. Компания Московский ипотечный центр предлагает вниманию покупателей квартиры площадью от 46 до 180 кв. м. Стоимость метра варьируется от 159 тыс. до 318 тыс. руб.

Миэль предлагает покупателям квартиры в 13-этажном Доме на Девичьем поле по адресу: Большая Пироговская ул., 6, к. 2, где продаются 44 квартиры площадью от 92,75 кв. м с остекленными летними помещениями. На первом этаже дома расположено гостевое лобби. К услугам жильцов подземный двухуровневый гараж на 94 машино-места. Минимальная стоимость квадратного метра равна 255,4 тыс. руб. Строительство по плану закончится во 2 квартале 2008 года.