Ипотека и недвижимость - Умение договариваться

Члены подмосковного садового товарищества Екатерининская пустынь готовят иски против первого вице-премьера России Дмитрия Медведева и вице-премьера Александра Жукова. Пока - о непредставлении информации. Однако обвинения в адрес чиновников у дачников куда более серьезные: они уверены, что именно государство стоит за попытками отнять участки земли, оформленные в собственность членов товарищества более 15 лет назад. Вчера в подмосковном городе Видное садоводы из Екатерининской пустыни провели митинг протеста.

На площади перед кинотеатром Искра собралось более 200 человек. Они растянули плакаты с недвусмысленными лозунгами вроде Правительство России - грабитель народа! и Греф, руки прочь от нашей земли!. Председатель товарищества Геннадий Ильченко рассказал об истории конфликта, о котором Газета уже подробно писала.

Участки по семь соток в окрестностях дома отдыха Союза архитекторов Суханово (Ленинский район Московской области, всего несколько километров от МКАД) дачники получали еще во второй половине 1980-х годов. Землю раздавали работникам подсобного хозяйства дома отдыха, видновским милиционерам, медикам, учителям, ветеранам войн. В начале 1990-х годов все 190 членов товарищества получили на руки свидетельства о праве частной собственности.

Казалось бы, никаких вопросов к дачникам после этого быть не могло. Но уже в 2000-х годах они возникли: когда ряд землевладельцев Екатерининской пустыни попытались переоформить свидетельства по новому образцу, в регистрирующих органах им отказали. Дело дошло до ряда судебных процессов, и с 2004 по начало 2006 года дачники выиграли в видновском городском суде около полусотни дел. А потом все резко развернулось вспять: районная прокуратура довела до суда уже три десятка дел об изъятии земли из чужого незаконного владения. Придирались ко всему: в одном случае чиновники еще в начале 1990-х допустили неточности в подготовке правоустанавливающих документов, в другом на руку прокурорам сыграла запутанная история постановлений местной администрации о землеотводе для садоводства. Ну а чуть ли не главной претензией прокуроров поначалу было то, что Екатерининская пустынь находится якобы в охранной зоне памятника культуры - того самого дома отдыха Суханово, который когда-то был усадьбой князей Волконских. При этом нет ни одного документа, который это бы подтверждал, - горячился Ильченко. - Более того, в недавно выданных нам кадастровых документах говорится, что это земли сельхозназначения.

Свою неправоту неохотно признали и в прокуратуре: сейчас об охранном статусе территории там уже особо не говорят. И понятно почему: примерно в километре от Екатерининской пустыни, на месте уже разогнанного садоводческого товарищества Сосны-Суханово, с весны вовсю идет строительство элитного коттеджного поселка. О том, кто и для кого строит, протестующим дачникам власти говорить отказываются. И садоводы пользуются неофициальными источниками: местные бабушки ходят к будущим коттеджам и расспрашивают строителей. Ответы поражают воображение: среди вероятных поселенцев поселка называют членов нынешнего и прежнего кабинета министров, родственников верхушки региональной власти. Возможно, слухи преувеличены, но основой им служит то, что строительство элитного поселка идет на федеральной земле. Речь идет о 464 га весьма привлекательных земель, и совсем не элитная Екатерининская пустынь, занимающая 18 га почти в центре этого участка, как бельмо на глазу. У федерального правительства своя очередь чиновников, которым нужны земельные участки, - говорил на митинге Геннадий Ильченко. - А потому ведется хорошо скоординированная и спланированная борьба с простым народом для изъятия их имущества и передачи земли высокопоставленным чиновникам для коттеджей, конных выездок и гольф-полей.

Обвиняемые пока предпочитают отмалчиваться. Нет никакого ответа на письма екатерининцев Медведеву, Жукову (именно поэтому дачники готовят иски против них) и губернатору Борису Громову. В Минэкономразвития (в структуру этого ведомства входит Росимущество, которое и распоряжается федеральными землями) по большей части предпочитают отписки. Правда, в конце прошлого года садоводам удалось встретиться с помощником замглавы департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТа Андреем Ивакиным. После этого дело сдвинулось с мертвой точки: суды были прекращены, дачникам начали выдавать кадастровые планы их участков. А Росимущество официально заявило: никаких имущественных претензий к Екатерининской пустыни у ведомства нет.

Однако иски против дачников подает ГУП Историко-культурный центр Суханово - госпредприятие, которое подписало договор с Росимуществом на управление домом отдыха. Схема преступления против нас полностью заимствована у черных рейдеров с использованием подставных предприятий, - горячился в своем выступлении Геннадий Ильченко.

На митинг пришел представитель администрации Ленинского района. Он не выступал, но в разговоре с дачниками заявил, что местная власть на их стороне. Так, еще весной глава администрации района Василий Голубев исправил предыдущие промахи чиновников: отменил одно из спорных постановлений 15-летней давности, на которое упирала прокуратура. То есть еще раз подтвердил законность выделения дачникам земли. Прокуратуре это не понравилось, был подан иск уже на администрацию Ленинского района. А на время разбирательства суд вынес решение о приостановке всех операций с землей на большей части территории Екатерининской пустыни.

Ни суду, ни властям дачники уже не верят. Правительство России гонит нас на улицы, - говорит Ильченко. В скором времени дачники переберутся митинговать уже в столицу. Мы запросим разрешение об акции на Болотной площади, - сообщила собравшимся одна из членов товарищества. - Вы готовы приехать? Да! - хором ответили все.
Договор есть продукт непротивления двух сторон, именно так квалифицировал этот документ один из персонажей Двенадцати стульев. Однако сегодня на рынке услуг ЖКХ непротивлением вряд ли чего добьешься. Хотя, конечно, при полной апатии можно махнуть на все рукой и подписать любую бумагу, что дадут. Но вот потом...

То и дело слышишь от жителей, председателей ТСЖ, ЖСК: навязывают, дескать, монополисты кабальные условия. И не поспоришь силы неравны!

Попробуем разобраться в тонкостях взаимоотношений между поставщиком услуг и потребителем. А поможет в этом Владимир Челеденков, заместитель директора по работе с потребителями филиала № 11 Горэнергосбыт ОАО Московская объединенная энергетическая компания (МОЭК). Это предприятие снабжает город теплом и горячей водой.
Закон меняет правила игры

Прежде МОЭК работал с потребителями по договору, утвержденному приказом своего генерального директора. Но вступил в силу Жилищный кодекс РФ, 23 мая 2006 года вышло постановление правительства РФ № 307, которое утвердило Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Прежний договор уже не годился. МОЭК совместно с Московским Городским единым информационно-аналитическим центром (МосгорЕИАРЦ) разработал два типовых договора: энергоснабжения, на отопление, вентиляцию и кондиционирование и на поставку горячей воды. 28 марта 2006-го их утвердил руководитель Комплекса городского хозяйства. 25 апреля они вступили в силу приказом руководителя МОЭК.

Что изменилось...
Из договора исключены пункты, не соответствующие Жилищному кодексу РФ и Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам. После вступления в силу этих законодательных актов изменилась схема договорных отношений. Раньше расчеты с гражданами за услуги отопления и горячего водоснабжения проводил МОЭК, а значит, и оказывал эти услуги. МОЭК с населением больше не рассчитывается, договор энергоснабжения заключает с управляющей компанией, а она, используя приобретенный ресурс, оказывает коммунальные услуги населению. Что это, как не купля-продажа? Один товар поставляет, другой покупает. Не всем жилищным организациям пришлось по душе это нововведение.

Как ходят деньги третьих лиц
В Москве применяется схема расчетов с управляющими компаниями через ЕИРЦ. Так делают все ДЕЗы, управляющие городским жильем, и 1200 (из 3500) ТСЖ, ЖСК и ведомственных домов. Прежде, когда МОЭК работал с населением напрямую, деньги жителей через систему ЕИРЦ поступали сразу на его счет. Сейчас ресурс поставляется управляющей компании, она оказывает услугу жителям, жители рассчитываются с ней, она с поставщиком...

Система ЕИРЦ позволила упростить и сократить этот путь. Деньги через ЕИРЦ сразу попадают МОЭКу, минуя расчетный счет управляющей организации. А предприятие засчитывает их как оплату за полученную по договору тепловую энергию. Такой порядок предусмотрен четырехсторонним договором между управляющей организацией, поставщиком, ГУ ЕИРЦ и Банком Москвы. При этом отношения между поставщиком и управляющей компанией регулируются Гражданским кодексом РФ, между управляющей компанией и потребителями Жилищным кодексом РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

К сожалению, это нововведение вызвало разногласия между МОЭКом и дирекциями. Они считают, что население по-прежнему платит предприятию. Однако в разделе 3 ст. 313 Гражданского кодекса РФ говорится: поставщик имеет право принимать платежи от третьих лиц. Поскольку договор заключается с управляющей компанией, население как раз и является третьим лицом.

Вместо спора протокол
Договор энергоснабжения по Гражданскому кодексу РФ публичный договор. Это значит, что он одинаков для всех. Но если потребитель не согласен с какими-то его положениями, он предъявляет протокол разногласий. Обычно вопрос решается во время встречи с руководством предприятия. По результатам составляется протокол согласования разногласий, который подписывается руководителем филиала. Но, судя по всему, лишь некоторые жилищные объединения прибегают к такой цивилизованной форме разрешения спора.

Неплательщик головная боль
Прежде работа с должниками лежала на плечах МОЭКа. Около четырех миллиардов рублей задолжали жители с тех пор, когда расчеты велись напрямую. Мировым судьям приходится принимать около двух тысяч исков в день. Не успевают! Теперь неплательщики (а их по разным округам насчитывается от пяти до пятнадцати процентов) головная боль дирекций. Конечно, поставщикам выгоднее иметь дело с ними, ведь ДЕЗ рассчитывается с МОЭКом за весь объем потребленной энергии. Проблемы создают незаселенные городские квартиры. Их немного, но зимой это жилье отапливается, а платить некому. Убытки несет опять же управляющая организация.

На что жить дирекции?
Управляющие компании покупают коммунальный ресурс у поставщика и за ту же цену отдают его населению. Правила предоставления коммунальных услуг не позволяют им на этом зарабатывать. А ведь затраты они несут: выписать счета, разнести их, востребовать оплату, вести претензионно-исковую работу, содержать бухгалтерию, дел у которой немало. Налоги, ведение книги покупок и книги продаж по каждому лицевому счету. Дирекция платит налоги с оказанной услуги: деньги за нее не получила, а НДС заплати...

Сверка покажет...
МОЭК делает сверку со всеми управляющими организациями раз в квартал, и окончательную по результатам отопительного сезона на 1 июля. Переплату по согласованию сторон либо засчитывают в следующем расчетном периоде, либо возвращают. Образовался должок погаси! Хотя сиюминутного погашения не требуют: если на 1 июля какая-то сумма оказалась неоплаченной, компания рассчитается в следующем месяце текущими платежами население платит за тепло круглый год!

К примеру, задолженность 1/12 дирекций на 1 июля составила примерно четыре миллиарда рублей. В среднем от них в МОЭК ежемесячно поступает около двух миллиардов. Значит, за пару месяцев полностью рассчитаются. Единственное требование поставщика к управляющей организации войти в следующий отопительный сезон по нулям.

Где деньги, Зин?
Долги объясняются, прежде всего, не очень хорошей работой управляющих компаний. Причем дирекций это касается меньше всего. Проблемы возникают в старых ЖСК, где и жители, и председатели в основном преклонного возраста. Учет средств, порядок начисления пущены на самотек. Кооперативов-задолжников не единицы сотни! И долги исчисляются миллионами. Есть примеры, когда в отношении председателей заводились уголовные дела. Конечно, своим имуществом собственники не отвечают за долги ЖСК. Об этом сказано в Жилищном кодексе РФ. Но с поставщиком все равно рассчитываться надо. Кому? Конечно, собственникам. Ведь им же было все равно, куда расходуются их деньги. МОЭК не благотворительная организация: надо рассчитываться с поставщиками (60 процентов тепла покупается у Мосэнерго), готовить оборудование к зиме... Из-за должников предприятие вынуждено брать коммерческие кредиты, платить по ним проценты.

К высшей мере
Понятно, что лишать дом горячей воды из-за десяти тысяч рублей долга несерьезно. На крайнюю меру МОЭК идет, когда задолженность превышает разумные пределы. К примеру, жилищное объединение накопило долги в предыдущем отопительном периоде и не погасило их в текущем году. Таким направляют письма, приглашают руководителей, выезжают к ним сами, подают иски в суд. О предстоящем отключении (речь идет только о горячей воде, без тепла дом не оставят ни при каких обстоятельствах) предупреждают за десять дней, устанавливают крайний срок оплаты. И только потом вопрос об отключении выносится на комиссию. Протокол решения направляют в префектуру, прокуратуру, которая жестко отслеживает права граждан при оказании им коммунальных услуг. Как правило, при угрозе отключения ЖСК деньги находят.

Аргумент для управляющих
Заключать договоры с дирекциями начали с июля 2006-го, к концу года их подписали всего 70 ДЕЗов, и только к июлю нынешнего созрели все 124. Процесс затянулся. Долго они вообще не хотели заключать такие договоры. Дело шло к реорганизации, и неизвестно было, останутся они управляющими компаниями или нет. Однако тот, кто сумел увидеть выгоду, с этим не тянул. Ведь МОЭК выставляет счет управляющей компании за тепло по показаниям домовых приборов учета. Население же рассчитывается по ставке, утвержденной постановлением правительства Москвы, и ежемесячно вносит 1/12 часть (причем даже летом, когда дома не отапливаются). Если бы все дирекции заключили договоры в июле, то получили бы приличные денежные накопления.

Не секрет, что зимой у многих управляющих компаний возникает задолженность, которую они, как правило, гасят летом за счет текущих платежей населения. Да и на аванс остается, который позволит без долгов прожить следующую зиму.

Такие же договоры МОЭК заключает с ТСЖ и ЖСК, с владельцами ведомственного жилья. Из 3500 таких домов напрямую с МОЭКом работали 1200, остальные рассчитывались через систему ЕИРЦ. С ними проблем еще больше, многие просят оставить прежнюю схему. Однако по Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам и по Жилищному кодексу ТСЖ и ЖСК управляющие организации. При таком способе управления МОЭК не может вести непосредственные расчеты с населением.

Претензии по старинке
Конечно, МОЭК может самостоятельно осуществлять расчеты с населением. Но предприятие отвечает за качество товара до границы балансовой принадлежности в каждом доме. Что бы ни происходило во внутридомовых сетях, оно за это не отвечает. Бывает, при подготовке к отопительному сезону сети как следует не промываются, в радиаторах скапливаются окалины, которые забивают каналы. Жители все претензии предъявляют МОЭКу как раньше, при прямых расчетах, так и сейчас, при новой схеме. Люди не понимают, что нынче все дороги ведут в ДЕЗ.