Ипотека и недвижимость - У миан есть шанс: компания поборется с налоговиками

Не исключено, что длящийся почти год период снижения цен на столичную жилую недвижимость близок к окончанию. Как сообщает аналитический портал ирн.ru, на прошлой неделе впервые с февраля было отмечено повышение средней цены предложения. Это событие позволило экспертам сделать предположение, что рынок сменил до сих пор однозначно понижательный тренд на тенденцию к колебаниям цен. Иными словами, продавцы и покупатели квартир либо нащупали дно, ниже которого цены не будут уже значительно опускаться, либо близки к этому.

Последний раз средняя цена предложения выставленных на продажу квартир повысилась в конце февраля. За неделю с 19 по 26 февраля квадратный метр подорожал на 2 долл., его цена достигла своего максимума 4222 долл. Тогда редкие аналитики придали тому повышению серьезное значение, так как уже несколько месяцев, как на рынке отмечался резкий рост предложения. При этом значительная часть реальных сделок совершалась с дисконтом к цене предложения, о чем прямо заявлялось в объявлениях на продажу фразами типа торг уместен. Простояв еще неделю на таком же уровне, цены предложения стали плавно снижаться, что означало, что продавцы разуверились даже в теоретической возможности продать квартиры по ранее заявленным ценам.

На прошлой неделе понижательный тренд дал сбой: средняя цена предложения квадратного метра выросла на 3 долл. до 4059 долл. Это событие еще не означает, что реальные сделки осуществляются именно по таким ценам, покупатели по-прежнему вправе рассчитывать на внушительные скидки, но оно красноречиво говорит о том, что продавцы квартир после более чем полугодовой паузы стали играть на повышение.

Практически на всех сегментах рынка, по данным ирн.ru, цены либо прекратили падение, либо выросли. Вопреки усиленно навязываемому застройщиками в последнее время мнению больше всего подорожали квартиры не в новых домах, а в старых кирпичных пятиэтажках и домах с маленькими кухнями. За неделю их владельцы увеличили цену предложения на 0,2%. Падение цен (на 0,2% за неделю) продолжилось лишь в сегменте квартир, расположенных в сталинских и типовых кирпичных домах.

Сыграть на повышение продавцам квартир позволил увеличившийся в последнее время спрос со стороны покупателей и ожидание его дальнейшего традиционного роста осенью. По словам руководителя аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексея Кудрявцева, основная актуальная тенденция сегодня нетрадиционное для летнего периода увеличение покупательской активности. В отличие от большинства месяцев текущего года, в июле зафиксирован резкий рост спроса на новостройки на 20 30% (по сравнению с июнем), и одновременно отмечено падение спроса в сегменте вторичной недвижимости на 10%. Также произошло вымывание относительно недорогих вариантов на рынке вторичного жилья. По словам Кудрявцева, предложение на вторичном рынке упало на 10 20%.

Кудрявцев, правда, отмечает, что растет в цене не наиболее дешевое, а более дорогое и качественное жилье. По его оценкам, качественное жилье кирпичные, монолитные дома, а также улучшенная нетиповая панель медленно дорожает, типовое жилье панельные дома стандартных серий П44Т, КОПЭ, П3М и т.п., а также хрущевки и ветхий фонд постепенно теряют в цене. По его оценкам, эта тенденция в целом сохранится в перспективе как минимум нескольких месяцев. Это мнение разделяют и культивируют и другие риелторы и застройщики.

Эксперт компании Инком-недвижимость Наталья Селифонова с уверенностью заявила НГ, что определенный рост цен на рынке прогнозировался с сентября. И вот в середине августа этот прогноз, судя по всему, начал сбываться. Возможно, люди вернулись из отпусков, возможно, решили больше не откладывать приобретение жилья, предполагает Селифонова. По ее наблюдениям, сейчас покупатели уже меньше торгуются и получают меньший дисконт, чем еще пару месяцев назад. В июле они могли добиться снижения цены предложения на 3 5%, сейчас этого уже нет, отмечает эксперт.

Руководитель аналитического центра ирн Олег Репченко считает, что на рынке происходят скорее колебательные движения. Спрос и предложение достигли некоего паритета. Однако в остальном ситуация в августе мало чем отличается от ситуации в конце весны начале лета. Средний уровень цен на московское жилье постоянно колеблется в пределах долей процента. Цены нащупали дно, и сейчас рынок недвижимости постепенно нормализуется, хотя и нет прежнего ажиотажа, заявил Олег Репченко. Он не прогнозирует дальнейшего снижения цен, так как в Москве деньги есть, а те покупатели, которым их не хватает, могут рассчитывать на достаточно лояльную ипотеку.

В то же время у руководителя информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина несколько иное видение ситуации. Цены на жилье должны соответствовать платежеспособному спросу населения, тогда как сейчас цены на квартиры в столице почти в два раза превышают уровень справедливой цены. Для того чтобы рынок нормально работал, этот показатель не должен быть выше 1,5. Соответственно, цены на жилье в Москве должны еще снизиться, полагает аналитик. По его мнению, цены будут медленно снижаться до второго квартала 2008 года. Впрочем, Крапин говорит не о ценах предложения, а о ценах реальных продаж, которые учитывают дисконт в процессе торга.
У строительной компании МИАН, проигравшей в первой инстанции налоговикам спор более чем на 1 млрд руб., появился веский аргумент. Апелляционная инстанция должна будет учесть, что вышестоящий арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) вынес решение в пользу компании Московская городская служба недвижимости (МГСН). Один из пунктов обвинения по НДС совпадает.

В 2006 г. инспекция Федеральной налоговой службы № 9 по Москве доначислила МГСН налоги за 2002-2003 гг. В числе других претензий 2,6 млн руб. НДС и 2 млн руб. пени за его неуплату. По ряду договоров долевого строительства жилья МГСН привлекала в качестве соинвесторов другие компании. С этих операций она не платила НДС, ведь инвестиции не облагаются НДС, отмечает гендиректор юркомпании Налоговая помощь Сергей Шаповалов.

Налоговики, однако, решили, что деньги, полученные от соинвесторов, не инвестиции, так как на момент расчетов по договорам дома уже были введены в эксплуатацию. А значит, МГСН просто уступила субинвесторам права требования квартир и с полученных денег должна была заплатить НДС.

Компания оспорила претензии, 24 ноября 2006 г. Арбитражный суд Москвы вынес решение в ее пользу. С вводом дома в эксплуатацию инвестиционные обязательства не прекращаются, налоговики свои доводы ссылками на законы не подтвердили. А по ряду договоров, к которым были претензии у налоговиков, инвестиции поступили до ввода домов в эксплуатацию. Неверен и вывод, что уступка имущественных прав по инвестдоговорам облагается НДС, решил суд: по Налоговому кодексу (НК) в 2002 г. не нужно было платить НДС при уступке прав, вытекающих из договора инвестирования. 4 июня эти выводы подтвердил ФАС МО: Уступка прав инвестора НДС в 2002 г. не должна была облагаться.

Его решение может помочь МИАН. 20 июля Арбитражный суд Москвы признал обоснованной основную часть претензий налоговиков к МИАН на более чем 1 млрд руб. (с пенями и штрафом) за 2002-2003 гг. Один из пунктов обвинения похож на эпизод по НДС в деле МГСН, отмечает Шаповалов. МИАН заключало с покупателями квартир договор инвестирования, а затем переоформляло его в договор уступки права требования на квартиры. Суд посчитал, что инвестиций не было, договоры прикрывали куплю-продажу квартир. С этих сделок МИАН должно было заплатить НДС, решил суд: с 2002 г. вступили в силу поправки в НК, по которым передача имущественных прав облагается НДС.

В понедельник МИАН подало апелляцию, сообщил сотрудник пресс-службы компании.

МИАН может использовать дело МГСН, считает Шаповалов. По этому эпизоду решение Арбитражного суда Москвы противоречит позиции ФАС МО. В деле МГСН суд правильно истолковал НК, уверен он. Но только из формулировок договоров можно судить, имела место уступка права требования на получение квартиры или продажа квартир.

Многие компании заключают с клиентами договор соинвестирования, а затем уступают им право требования квартир, говорит старший юрист юркомпании Иванян и партнеры Юлия Бахарева. Но сейчас передача имущественных прав по инвестдоговорам вряд ли используется для уклонения от НДС: с 2005 г. реализацию квартир освободили от НДС, отмечает налоговый консультант Ирина Муращенкова.