Ипотека и недвижимость - Регионам и местным властям пригрозили "отлучением" от земли

В 2008 году могут вступить в силу новые правила отчуждения земельных участков в пользу государства. Как уверяют в Министерстве экономического развития, государство будет выкупать у граждан и предприятий землю по рыночной цене. МЭРТ подготовило соответствующие поправки в закон и согласовало их со всеми министерствами. Передаваемые гражданам взамен изъятых новые участки будут сразу же оформлены в собственность.

Процедура изъятия земель в пользу государства сегодня крайне непрозрачна. При реализации крупных инфраструктурных проектов, будь то строительство дорог или закладка нового городского района, интересы государства и собственника неизбежно сталкиваются. На каких условиях может быть отчуждена земля и как должна рассчитываться компенсация, каждая из сторон понимает по-своему. Достаточно вспомнить получившую широкую известность историю с отчуждением земель вдоль строящейся скоростной трассы Москва--Санкт-Петербург или нынешний конфликт жителей Сочи с городской администрацией по поводу стоимости земли, изымаемой для строительства олимпийских объектов.

Как заявил вчера заместитель руководителя департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТ Андрей Ивакин, Минэкономразвития подготовило и внесло в правительство поправки по выкупу у граждан и юридических лиц земли для государственных и муниципальных нужд. Уже осенью, по словам чиновника, соответствующий законопроект, над которым министерство работало два с половиной года, может быть внесен в Госдуму. Мы рассчитываем, что закон заработает уже в 2008 году, -- сказал г-н Ивакин. Без этого закона, по его словам, очень трудно заключать сделки с гражданами и юридическими лицами о выкупе земельных участков из-за неточностей и пробелов в действующем законодательстве.

Сейчас Гражданским кодексом предусмотрены два способа отчуждения земель для государственных и муниципальных нужд -- добровольный и принудительный, напомнил Андрей Ивакин. В первом случае стороны договариваются о цене выкупа и совершают сделку. Второй вариант предусмотрен на тот случай, если собственник отказывается продавать свою землю по предложенной цене и требует за нее большую сумму. В этом случае цену выкупа устанавливает суд, он же выносит решение о принудительном отчуждении.

Закон в его нынешнем виде содержит также закрытый перечень обоснований для отчуждения земли. Изъятие может быть связано с выполнением международных обязательств России, с размещением энергетических и атомных объектов, строительством дорог, систем связи и других коммуникаций, с защитой государственной границы и обеспечением безопасности страны. При этом закон оставляет возможность добавить к этому перечню и другие случаи, но каждый из них должен быть принят федеральным законом, уточнил чиновник.

Одна из непреодолимых сложностей, по мнению МЭРТ, состоит в том, что решение о выкупе сегодня должно приниматься органами власти, определенными федеральным законом. В новом законе эта норма будет прописана более корректно: определять органы власти, уполномоченные на изъятие земли, будет федеральное правительство, региональная исполнительная власть или органы местного самоуправления. В зависимости от того, в чьих интересах осуществляется изъятие земли. Это даст возможность правительству распределить полномочия между ведомствами по принятию решений об изъятии, обращению в суд или заключению договоров с собственниками.

Другая проблема возникает из-за неточностей в Земельном кодексе, который предлагает на выбор два варианта компенсации за изымаемый участок: денежную или натуральную -- аналогичным земельным участком. При этом кодекс запрещает предоставлять участки земли для жилищного строительства без торгов. На взгляд Андрея Ивакина, это абсурд.

Кроме того, Земельный кодекс требует предоставления взамен изымаемого равноценного участка, запрещая при этом предоставление участка на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Но в настоящее время многие граждане и юридические лица владеют участками именно на таких правах. В исправление ситуации новый законопроект дает возможность предоставления участков взамен отчуждаемых без торгов. Физические лица будут получать участки взамен изымаемых из пожизненного наследуемого владения в собственность. Юридические лица будут получать участки взамен изымаемых из постоянного бессрочного в аренду на 49 лет, уточнил чиновник МЭРТ.

Сегодня, по словам г-на Ивакина, в России тормозится заключение целого ряда сделок о выкупе земли для общественных нужд. В Геленджике есть решение об отчуждении земли, по некоторым участкам уже заключены договоры о выкупе между Росавиацией и собственником. Но органы Росрегистрации отказываются регистрировать эти сделки со ссылкой на букву закона, заявляя, что у Росавиации нет на это полномочий, -- пояснил чиновник.
Как уже сообщала Российская газета, на прошлой неделе была утверждена федеральная целевая программа экономического и социального развития Дальнего Востока и Забайкалья до 2013 года. Судя по всему, ей уготован непростой старт.

Размещать новые крупные объекты придется на территориях, определенных градостроительной документацией советского времени. И это не прогноз скептика, а факт, приведенный на совещании, организованном минрегионом и контрольным управлением администрации президента России.

Дело в том, что с 1 января будущего года вступает в силу норма принятого в 2004 году Градостроительного кодекса РФ, которая не допускает принятия органами государственной власти и местного самоуправления решений, связанных с распоряжением землей, если нет предусмотренных законодательством схем территориального планирования. Речь идет о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую...

С 1 января 2010 года нельзя без документов территориального планирования выдавать разрешения на строительство. В таком, хуже губернаторского, положении рискуют оказаться органы власти во многих регионах.

Из Дальневосточного федерального округа в минрегион не поступило ни одной схемы территориального планирования. В качестве оправдания заместитель руководителя департамента градостроительства администрации Приморского края Юрий Данченко пояснил, что конкурс на разработку схемы территориального планирования края состоится 4 сентября. Также медленно идет разработка Концепции комплексного развития и управления прибрежной зоной юга Приморья и Владивостока.

Но не только дальневосточникам, надо думать, адресовал свою реплику заместитель министра Владимир Дедюхин: Такое отношение к разработке документов территориального планирования может быть вызвано, на наш взгляд, либо непониманием ситуации, либо безалаберным отношением к самому процессу управления развитием территории.

С 2004 года, когда был принят Градостроительный кодекс, прошло несколько лет, а до января осталось всего несколько месяцев. Тем не менее в минрегион поступило всего 11 схем территориального планирования, а успешно прошли согласование четыре.

Руководители регионов сетуют на отсутствие профессионалов как в своих аппаратах, так и в организациях - разработчиках схем. Однако же в Ростовской и Самарской областях сумели так организовать конкурсы на создание схем территориального планирования и заключили государственные контракты с теми разработчиками, чтобы все получилось как надо.

В Сибирском федеральном округе десять из четырнадцати регионов уже приступили к разработке указанных документов. Среди отстающих - Бурятия, Хакасия и Агинский Бурятский АО. При этом в Хакасии даже не определены сроки проведения конкурса.

В Уральском федеральном округе к разработке схем территориального планирования приступила только половина субъектов Федерации - Челябинская область, Ханты-Мансийский АО и Ямало-Ненецкий АО, однако при этом в ЯНАО схема территориального планирования разрабатывается еще с 2002 года, в ХМАО - с 2005 года. Два субъекта из шести (Свердловская и Тюменская области) не представили информацию о ходе разработки схем территориального планирования. Получить объяснения от представителей еще одного отстающего региона - Курганской области, где по информации министерства только проведен конкурс на разработку схемы территориального планирования, не удалось.

В трех регионах из четырнадцати, входящих в Приволжский округ (Башкирия, Саратовская и Самарская области), схемы территориального планирования уже разработаны, в девяти регионах - разрабатываются, и только в двух (Кировской и Ульяновской областях) такая работа, по информации минрегиона, не ведется. Как заявил помощник полпреда по ПФО Беслан Барганджия, завершение работ по большинству схем территориального планирования планируется только в 2008 году.

Из одиннадцати регионов Северо-Западного округа два - Санкт-Петербург и Карелия - уже разработали схемы территориального планирования, еще пять - разрабатывают их, в двух - Мурманской области и Республике Коми - подготовлена конкурсная документация и лишь о какой-либо активности двух субъектов - Вологодской и Псковской области - ничего не известно.

Близко от Москвы, в Центральном федеральном округе, на сегодняшний день утверждена схема территориального планирования Московской области и прошли согласование Смоленская и Липецкая область. Остальные пока запаздывают.

Но особую озабоченность вызывает слабая подготовленность муниципального уровня управления к решению задачи разработки документов территориального планирования. К разработке генеральных планов и правил застройки приступили лишь несколько десятков городских и единицы сельских поселений.