Ипотека и недвижимость - Как оценить ущерб, нанесенный съемщиками квартиры?

Столичные власти не скрывают, что квартплата в Москве будет расти. Чтобы не плодить должников и не накалять обстановку перед выборами, правительство города подготовило положение, согласно которому малоимущие семьи будут платить за жилье совсем мало, а некоторые вообще не будут. Как ожидается, от платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) освободят семьи с доходом до 600 рублей в месяц на человека. Закон должен вступить в силу в ноябре этого года.

Кто будет платить меньше
Напомним, что 25 августа 2003 года было принято постановление правительства РФ 'О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 год'. Этот документ установил предельную стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения. Для Москвы в 2004 году она составит 23 рубля 80 копеек за 1 квадратный метр. В эту сумму входит плата за содержание и ремонт мест общего пользования, отопление, за горячую и холодную воду, электроэнергию, газ и вывоз мусора, наем (для нанимателей). Однако, по расчетам правительства Москвы, эта сумма несколько выше: 38 рублей за квадратный метр.

Кстати, именно исходя из этого показателя будет рассчитываться финансовая помощь городскому бюджету из бюджета федерального: помощь городу будет сокращена в соответствии с разницей между этими двумя суммами.

В то же время в Москве разрабатывается схема, при которой самые малообеспеченные граждане будут платить за жилье менее 13% от месячного дохода семьи (это на 9% меньше федерального стандарта, который составляет 22%).

'Видимо, с ноября будет введена эта новая система, - рассказала ГАЗЕТЕ Галина Хованская, председатель комиссии Мосгордумы по жилищной политике. - Таким образом, в Москве квартплата будет тем меньше, чем меньше дохода приходится на каждого члена семьи'.

Семьи, у которых доход не превышает 600 рублей на человека в месяц, от квартплаты будут вообще освобождены. Если же доход не превышает 1000 рублей в месяц, то семья будет платить 3% от общей суммы квартплаты. Если на одного домочадца приходится в месяц до 2000 рублей, то за коммунальные услуги будут брать не более 10% от суммы общего дохода.

Получается, что под 'амнистию' попадут не только малообеспеченные владельцы и наниматели жилья, но и те, кто получает зарплату 'в конвертах'. Стоит обратить внимание и на такой нюанс. Человек с маленькой зарплатой может жить в 100-метровой квартире и не платить за нее. Другой же, с зарплатой 300 долларов, будет и за меньшую площадь платить без всяких скидок. Так что сложно сказать, кто реально выиграет от принятия этого закона.

Капитальный ремонт подорожает вдвое
С 2004 года вводится новый федеральный стандарт - стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на квадратный метр общей площади жилья. Напомним, что до сих пор москвичи отчисляли на капремонт по 2 рубля 40 копеек за квадратный метр. С нового года согласно новому федеральному стандарту в дополнение к этой сумме будет взиматься еще 3 рубля с каждого квадратного метра.

Москвичам также придется смириться с тем, что тарифы на ЖКУ будут повышаться и в дальнейшем: их обещают пересматривать раз в год. Уже сейчас известно, что в 2004 году тепло подорожает в 1,23 раза.
Аренда элитного жилья в массовом сознании это нечто из рубрики Их нравы. Дорогое съемное жилье для западных товарищей (причем за счет их компаний), нефтяных соотечественников-регионалов Ну, может быть, еще для киносъемок оплата из бюджета кинокомпании. Одним словом, не для простых смертных. Однако, во-первых, россиян среди арендаторов элитного жилья становится все больше (по данным некоторых компаний, и вовсе большинство). А во-вторых, ошибкой было бы считать, что жизнь этих арендаторов легка и безоблачна.

Подстелить соломки

Хотя бы потому, что рано или поздно арендатор покидает съемную квартиру. И неминуемо сталкивается с тем явлением, что знакомо каждому командированному: нужно сдать помещение. В нашем случае не номер, а квартиру, но ключевой момент абсолютно тот же: оценка нанесенного ущерба. И схема противостояния не будет принципиально отличаться от той, что применяли еще лет 30 назад бывалые командированные. То есть первым делом в присутствии персонала гостиницы проверить, работает ли телевизор и не разбито ли окно, переписать все пятна на столе и тщательно беречь до самого выезда из номера не упускать из виду! вафельное полотенце. Естественно, все это с поправкой на элитность. Арендаторам следует быть очень внимательными, принимая квартиру по описи, советует руководитель направления аренды МИАН агентство недвижимости Наталья Сивко. Там все должно соответствовать действительности, поэтому составлять такую опись нужно только непосредственно на месте, а если она уже составлена, то не полениться и проверить наличие и исправность всего того, что указано в документе, чтобы потом не платить за сломанный до вас холодильник.

Поясним, откуда взялась опись. В отличие от обычного рынка аренды, где договор*, во-первых, заключается не всегда, а во-вторых, еще того реже сопровождается актом передачи квартиры и имущества, на элитном и договор, и акт вещи непременные: все-таки и суммы фигурируют другие, и квартира другого уровня, и обстановка, соответственно, тоже. Помимо подписания самого договора, обязательно нужно составить акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется), говорит заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда Мария Жукова. В акте необходимо подробно описать состояние самой квартиры, составить перечень передаваемого имущества. Если есть какие-либо видимые повреждения или иные недостатки, это тоже нужно зафиксировать. То есть те самые пятна на столешнице, вид сбоку. К договору обязательно прилагается опись имущества, в которой указывается не только его количество, но и состояние, в котором оно находится. Это позволяет в значительной мере избежать конфликтов при окончании срока действия или расторжении договора, соглашается Наталья Сивко.

Момент расплаты

Но вот опись составлена, договор заключен, счастливый арендатор (или, если быть точными, наниматель) живет в квартире спокойно столько, сколько договорился. Проходит положенный срок, и квартиру нужно покидать. Наступает время оценки ущерба.

Здесь существует два основных варианта: ущерб оценивает сам владелец квартиры на основании уже упомянутого акта приемки, а также акта передачи квартиры (который тщательно составляется перед тем, как уже бывший арендатор покинет помещение), где указывается все имущество, которое есть в квартире, его состояние, уровень отделки Или же представитель страховой компании (если квартира была застрахована; в этом случае и акты приемки-передачи составляются именно представителями СК).

Во время выезда арендатора из квартиры подписывается акт приемки-передачи между арендатором и арендодателем, в котором фиксируется весь ущерб, причиненный квартире, за исключением естественного износа Царапины, сколы, пятна и иные повреждения стен, пола, мебели или оборудования квартиры, произошедшие из-за неосторожности или умышленного небрежного обращения с имуществом арендодателя, поясняет руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills Светлана Бологова. В таком акте обязательно указывается наличие/комплектность и исправность всех основных предметов интерьера, бытовой техники и прочее, рассказывает Наталья Сивко. Кроме того, там может быть даже подробное описание состояния квартиры на момент сдачи ее в аренду. И были случаи, когда в качестве описи имущества и его состояния применялась видео- и фотосъемка.

Как правило, закончив с приемкой-передачей, арендодатель и арендатор достигают договоренности о том, на какую сумму причинен ущерб. Затем арендатор компенсирует этот ущерб из страхового депозита или иных средств, если депозита недостаточно. В договорах обязательно бывает прописан пункт о подобной компенсации ущерба. Ну, а если договориться о стоимости ущерба или же разобраться, кто виноват, не получается, то приглашают представителя независимой оценочной фирмы, который расставляет все точки над и. Если официальное заключение не устраивает одну из сторон, можно обратиться в суд.

Кстати говоря, думать, что залог понятие, относящееся только к рынку неэлитной аренды, тоже ошибка. Залог берут и при аренде дорогого жилья, в частности как раз для того, чтобы гарантировать компенсацию ущерба. Учитывая сложившуюся практику, в договоре найма предусматривают внесение залоговой суммы, которая будет являться для наймодателя неким гарантом спокойствия. Размер залоговой суммы, как правило, составляет месячную плату за наем квартиры, говорит Мария Жукова. Данная сумма является обеспечением сохранности квартиры и имущества в ней. Исходя из этого порядок возврата данной суммы по истечении договора найма также должен быть предусмотрен в тексте договора.

Договор найма, подчеркивает Светлана Бологова, обязательно нужно заключать при участии профессионального риелторского агентства. В таком случае будет предложен сбалансированный договор, отражающий интересы обеих сторон. Именно при подписании договора должны быть максимально полно прописаны права и обязанности сторон, говорит эксперт. В таком случае при расставании будет понятно, кто за что отвечает. Впрочем, заметим от себя, на рынке элитной аренды без участия профессиональных риелторов вообще обходятся редко.