Ипотека и недвижимость - Нанимательная арифметика

Цифровые технологии окажут на градостроительство такое же глубокое влияние, как, например, технологии электроснабжения и водоснабжения, резко изменившие облик городов за последние 150 лет, - считают отвечающие за градостроительные технологии специалисты Cisco - мирового лидера в области сетевых технологий.

Пресс-служба российского отделения компании Сиско системс (Cisco) в рамках информационного обмена с порталом Строительный мир предоставила в наше распоряжение обзорно-аналитический материал о грядущей революции в градостроении, которая вытекает из всеобщей компьютеризации.

Этот обзорно-аналитический материал подготовлен в связи с выходом в свет книги Подключенная недвижимость, выпущенной издательством Cisco Press в июне 2007 года.

Полученный материал насыщен большим фактологическим набором доказательств позиции специалистов, отвечающих за градостроительные технологии в подразделении Cisco по разработке решений для электронного бизнеса, и интересными эксклюзивными подробностями, ранее не публиковавшимися в отчественной прессе.

С учетом этого полагаем, что публикация будет полезна и интересна специалистам различных сфер градостроительства, и поэтому представляем ее в полном объеме:

В двадцать первом веке всеобщая компьютеризация окажет такое же влияние на градостроительство, как автомобиль в прошлом столетии
Энтони Таунсенд (Институт будущего)

В Южной Корее строится город, не имеющий аналогов в мире, - Нью-Сонгдо. Он с самого начала проектируется как цифровой город, в котором электромобили и машины с водородными двигателями будут подключены к единой городской сети, пневматические мусоропроводы станут доставлять бытовой мусор прямо на метановый завод, производящий топливо для двигателей, а интеллектуальные электронные дорожные знаки будут автоматически меняться в зависимости от плотности автомобильного и пассажирского потока. Нью-Сонгдо становится центром тестирования новейших градостроительных концепций в небывалых масштабах.

Наша цель не в том, чтобы строить здания с готовой кабельной разводкой. Мы хотим вдохновить людей на строительство удивительных городов и зданий, где технология дает человеку возможность выбора персонального образа жизни и предоставляет компаниям неограниченные возможности для новаторства, - говорит Стэнли Гейл (Stanley C. Gale), председатель и управляющий партнер компании Gale International, которая занимается проектированием и строительством Нью-Сонгдо. - Хотите получать информацию через компьютер или выводить ее вместо экрана на стену своей комнаты? Нет проблем. Вам нужен персональный транспорт? Пожалуйста - достаточно вставить карточку жителя Нью-Сонгдо в один из 10 тысяч водородных электромобилей, рассредоточенных по улицам города. При этом мы хотим, чтобы технология не бросалась в глаза, как бы растворялась в интуитивных услугах, учитывающих естественные привычки человека, живущего и работающего в современном городе.

Мы убеждены, что цифровые технологии окажут на градостроительство такое же глубокое влияние, как технологии электроснабжения, водоснабжения и транспорта, которые за последние 150 лет резко изменили облик городов, - заявил Вольфганг Вагенер (Wolfgang Wagener), отвечающий за градостроительные технологии в подразделении Cisco по разработке решений для электронного бизнеса (IBSG) и редактировавший книгу Подключенная недвижимость, выпущенную издательством Cisco Press в июне 2007 года. - На долю градостроительства приходится 10 процентов мирового ВВП, в этой отрасли работает более 100 миллионов человек, но до сих пор в ней почти не используются цифровые технологии. Между тем, считает Марк Голан (Mark Golan), вице-президент, руководитель программы Подключенная недвижимость в Cisco IBSG, сетевые подключения играют важную роль в трансформации строительной отрасли.

В новой строительной парадигме офисное пространство проектируется по нескольким широким категориям и отличается большой гибкостью. Офисные ячейки начинают вести себя, как ячейки компьютерной памяти. Они то загружаются для выполнения конкретной задачи, то освобождаются по достижении поставленной цели. В результате пространство используется намного эффективнее, чем раньше. Ячейки не привязываются к конкретному человеку и не простаивают, когда сотрудник уходит на совещание...

Книга Подключенная недвижимость представляет собой сборник статей, в которых лидеры мировой строительной индустрии, дизайна и архитектуры рассуждают о том, как новые технологии меняют жизнь пользователей, оптимизируют процессы, сокращают расходы и защищают окружающую среду. Сборник убедительно свидетельствует о том, что строительство и цифровые технологии становятся неотделимы друг от друга. Этому способствуют следующие факторы:

*
Появление четвертой коммунальной услуги. Коммуникационная инфраструктура будет создаваться не после, а в ходе возведения зданий и станет четвертой коммунальной услугой, неотъемлемым компонентом проектирования и строительства любого здания, так же как водопровод, канализация и электричество. Более того, все сетевые системы здания будут сведены в единую коммуникационную инфраструктуру, работающую под управления протокола IP.
*
Эволюция рабочего места. Подсчитано, что около 60 процентов офисного пространства простаивает: те, кому оно предназначено, не всегда работают за своим столом, а ездят в командировки, встречаются с заказчиками, посещают различные мероприятия. Эта ситуация непременно изменится: компании не хотят мириться со столь расточительным обращением с дорогостоящими активами. По мнению Марка Николса (Mark Nicholls, отвечает за оптимизацию рабочих мест в Bank of America), полупустой офис в рабочее время - это пачки долларов, улетающие в вентиляционную трубу.
*
Трансформация городской среды. Цифровые технологии влияют не только на отдельные здания, но и начинают оказывать влияние на всю городскую среду. Наиболее яркий тому пример - Нью-Сонгдо, но это не единичный пример. В испанском городе Сарагоса тоже создается цифровая городская среда. Идея цифровой среды циркулирует на рынке под разными названиями (ubiquitous cities, U-Cities и т. п.), но ее смысл сводится к одному и тому же: основные информационные системы и сенсорные датчики изначально встраиваются во все дома, улицы, автомобили, офисы и медицинские учреждения, причем все эти системы полностью интегрируются друг с другом.

Разные эксперты оценивают КПД офисного пространства по-разному, но, как уже говорилось, многие специалисты считают, что до 60 процентов этого пространства простаивает. В книге Подключенная недвижимость Марк Николс пишет, что порой офисы бывают заполнены всего на 14 процентов. При этом в промышленном производстве заполненность помещений должна составлять как минимум 70 процентов, иначе капитальное строительство не окупается.

Таким образом, назревает коренной пересмотр основных концепций офисного строительства, которые доминировали на рынке на протяжении последних 50 лет. Почему мы должны соблюдать устоявшиеся правила использования офисного пространства: создавать индивидуальные рабочие места, конференц-залы, помещения для социального общения и т.д., - игнорируя новые реалии? Современный работник становится все более мобильным и проводит все больше времени вне офиса, - пишет еще один автор книги Подключенная недвижимость, профессор архитектуры из Массачусетского технологического института Билл Митчелл (Bill Mitchell). Он полагает, что повсеместное проникновение сетевых технологий и распространение портативных и мобильных устройств делает офисное пространство гибким и эластичным: Если у вас есть ноутбук или подключенный к сети сотовый телефон, то любое место, где вы захотите остановиться, превращается в ваше офисное пространство. При этом все рабочие материалы и инструменты хранятся в памяти вашего устройства или передаются по сети. В таких обстоятельствах стоимость смены рабочего места практически ничего не стоит. Чтобы перейти в новый офис, вы просто берете свой ноутбук и переносите его на новое место.

Митчелл сравнивает гибкость современного офисного пространства с работой компьютерного жесткого диска. Проблема современной офисной среды в том, что со временем эта среда меняется: люди переходят на новые рабочие места, переговорные комнаты переоборудуются в офисы, и т.д. и т.п. При этом жесткая, негибкая структура здания вступает в противоречие с новыми требованиями и с трудом адаптируется к ним. В здании происходит процесс, похожий на фрагментацию жесткого диска. Первоначальная конфигурация офиса может быть идеальной, но и она со временем меняется, так что заложенные в ней первоначальные идеи теряют свое былое значение, - отмечает Билл Митчелл. - К сожалению, в строительстве нет программного обеспечения для дефрагментации офисного пространства.

В новой строительной парадигме офисное пространство проектируется по нескольким широким категориям и отличается большой гибкостью. Офисные ячейки начинают вести себя, как ячейки компьютерной памяти. Они то загружаются для выполнения конкретной задачи, то освобождаются по достижении поставленной цели. В результате пространство используется намного эффективнее, чем раньше. Ячейки не привязываются к конкретному человеку и не простаивают, когда сотрудник уходит на совещание. Изменение конфигурации офиса становится быстрой, простой и дешевой задачей.

Но как сотрудник узнает о том, какие ячейки в данный момент свободны и где они находятся? Билл Митчелл считает, что эту проблему решит мобильная связь. Необходимо разработать сенсорную технологию, которая будет отслеживать занятость помещений и с помощью мобильных устройств направлять сотрудников к свободным ячейкам.

В качестве иллюстрации Митчелл приводит пример так называемой Студенческой улицы в городке Массачусетского технологического института (МИТ). В конце 90-х годов прошлого века руководители института реализовали многомиллионный проект, сочетающий новаторские архитектурные решения с современными технологиями. В результате была построена длинная, извилистая Студенческая улица с множеством поворотов и укромных уголков, где студенты могут встречаться в неформальной обстановке и уединяться с любимой книгой. Пространство этой улицы отличается гибкостью и разнообразием.

Подобно всем учащимся, студенты МИТ любят новые технологии. По мнению Вольфганга Вагенера, современная рабочая среда должна адаптироваться к запросам молодежи. Помимо привычных для нашего поколения текстовых процессоров и электронных таблиц, она должна предоставлять доступ к услугам мгновенных сообщений, социальным сетям и мобильным функциям. Это понимают наиболее дальновидные компании, такие как Bank of America, который строит в Нью-Йорке примечательное здание с самыми современными энергосберегающими функциями, экологичным дизайном и гибким офисным пространством. Строительство завершится уже в 2008 году, - говорит Вольфганг Вагенер. - Банк учитывает требования молодежи, выросшей в технологический век, и создает для нее совершенно новую рабочую среду. Новое здание резко повысит КПД дорогостоящего офисного пространства. Таким образом, передовые компании прокладывают путь в новую эру архитектурного проектирования.
Понятие социальное жилье впервые появилось в конце XIX века сначала во Франции и Германии, потом в России. Тогда речь шла о доходных домах, как правило, недорогих, предназначенных для тех, кому не по карману было приобрести свое жилье в собственность.

Сегодня социальное жилье имеет каждая уважающая себя страна, претендующая на звание цивилизованной. Есть оно и у нас. О том, что оно собой представляет, кому, на каких условиях предоставляется и что с ним можно делать, узнал корреспондент МК.

Ничто в Москве не ценится так дорого и не дается так дешево, как... социальная квартира. Оно и понятно. Чтобы такую купить на рынке, работяге придется копить на нее всю жизнь. И той окажется мало не накопить.

На социальную квартиру деньги не нужны. Ее предоставляют бесплатно. По договорам социального найма и безвозмездного пользования. И это, конечно, плюс.

Минус нужно, чтобы вас официально признали нуждающимся в улучшении жилищных условий, а в соответствии с новым Жилищным кодексом еще и малоимущим и отстоять в очереди, в которой уже стоит 177,2 тысячи семей (585,5 тысячи человек). Ждать квартиру придется не всю жизнь, но тоже долго. Срок ожидания социальной жилплощади в Москве 20 лет (совсем недавно он был еще больше 25 лет. Авт.).

Но овчинка выделки стоит. Другим жителям столицы социальное жилье не светит совсем.

Миф и реальность
Бытует мнение, что социальное жилье по сравнению с другим очень скромное. С маленькими комнатами, простенькой отделкой, в плохеньком районе, непрезентабельных домах низкого (читай экономического) класса. Это жилье для бедных. А раз так, то что с него взять?

В других странах, возможно, это и так. Но не у нас.

В Москве социальное жилье ничем не отличается от того, что продается на рынке (элитное не в счет).

Его строят везде, где есть пригодные под жилищное строительство площадки. Во всех округах Москвы. Даже в Центральном (где специально строят дома для переселенцев из ветхих, аварийных домов и пятиэтажек). Больше всего социального жилья сегодня возводится в Западном округе Москвы (где идет масштабное жилищное строительство для переселения). Меньше всего строится в Центральном, Южном и Северо-Западном округах.

Дома и квартиры
Назвать столичное социальное жилье халупами язык не поворачивается. Судите сами. Оно находится в домах самых популярных и востребованных на столичном рынке жилья серий: П-44Т, П-46, П-ЗМ, И-155, реже в панельных домах серии КОПЭ, монолитных и индивидуальной постройки.

Все квартиры в домах-новостройках сдают полностью готовыми для постоянного проживания: с сантехникой, электрикой, чистовой отделкой (на стенах обои, побелка на потолке, на полу ламинат, на окнах пластиковые или деревянные стеклопакеты).

Планировка социальных квартир такая же, как в квартирах, выставляемых на продажу. Стандартные однокомнатные квартиры имеют общую площадь от 35 до 42 кв. м (в зависимости от серии дома), двухкомнатные 5560 кв. м, трехкомнатные 7485 кв. м., четырехкомнатные 90105 кв. метров. Последних в столице немного. Всего несколько десятков. Поскольку спрос на них среди очередников невелик.

Ежегодно около 80 квартир в домах-новостройках город сдает специально для очередников-колясочников. Квартиры для таких очередников обычно находятся на первых этажах, имеют отдельный вход с улицы и специально на уровне цокольного этажа оборудованы подъемником. Они имеют стандартную жилую площадь (например, в двухкомнатной квартире она составляет 3035 кв. м), но значительно больше по общей площади (в той же двушке около 90 кв. м). Почему? Потому что все коридоры, кухня, туалет, ванная комната, а также все дверные проемы в такой квартире расширены, чтобы человек мог свободно передвигаться и разворачиваться, в том числе в туалете.

Туалет и ванная комната в социальных квартирах для инвалидов специально оборудованы поручнями, приспособлениями и подъемниками. Все ручки на дверях опущены. Изменена система проветривания, чтобы человек мог открыть окно, не вставая с кресла-коляски.

Специальное жилье для инвалидов-колясочников город стал строить начиная с 2002 года. Сейчас таких квартир в Москве около 350.

Социальный ликбез
Чем социальное жилье отличается от любого другого?

Фактически ничем. Юридически тем, что на него заключается договор социального найма, отвечает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. Он бессрочный. Его действие распространяется на всех членов семьи, зарегистрированных в квартире нанимателя. Это значит: пока дом стоит и жив-здоров хотя бы один близкий родственник, прописанный в квартире, она будет переходить из поколения в поколение. При этом, если спустя 5070 лет дом решат переселять, с семьей будет заключен новый договор социального найма на другое жилье. Можно сказать так: социальный договор это вечный договор.

Можно приватизировать социальное жилье?

Можно. Изначально законом РФ О введении в действие Жилищного кодекса планировалось ограничить срок приватизации 1 марта 2007 года, но позже он был продлен до 1 марта 2010 года. Так что теперь независимо от того, когда очередник получил социальную квартиру 510 лет назад, вчера или сегодня, по закону он может ее приватизировать до 1 марта 2010 года.

Начиная с 1 марта 2010 приватизировать, а также расприватизировать социальное жилье станет нельзя (при условии, что федеральные законодатели не внесут новых изменений).

Кто получает социальное жилье?

1. Очередники в соответствии с жилищным законодательством в порядке очереди, исходя из даты постановки на учет. Сегодня город обеспечивает социальным жильем тех, кто встал в очередь в 19861987 гг.

2. Граждане, не приватизировавшие квартиры (проживающие по договорам социального найма) в пятиэтажных, ветхих и аварийных домах, идущих под снос.

3. Дети-сироты, выпускники школ-интернатов и детских домов. Сначала с ними заключают договор безвозмездного пользования сроком на 5 лет. Потом этот договор переоформляют и заключают новый социального найма. Так поступают для того, чтобы ребенок успел адаптироваться к жизни и не продал квартиру по глупости. Такие случаи были, они не единичные, отмечают в Департаменте жилья. Самый вопиющий среди них, когда по наущению доброхота мальчишка-сирота поменял свою квартиру на магнитофон.

На каких условиях предоставляется социальное жилье?

1. По договору социального найма.

2. По договору безвозмездного пользования. Такое жилье, как правило, получают инвалиды. Приватизировать эти квартиры нельзя.

Заключение
Ежегодно по договорам социального найма столичный Департамент жилищной политики и жилищного фонда предоставляет московским очередникам около 300 тысяч кв. м., обеспечивая бесплатным жильем около 5 тысяч семей. Еще 5 тысяч семей получают социальные квартиры при переселении. Итого город предоставляет 10 тысяч социальных квартир в год. Этого мало. Чтобы обеспечить жильем всех столичных очередников в Москве, необходимо построить как минимум 10,5 млн. кв. м. Увы, столько для бесплатного предоставления даже за 10 лет не строится.
По сути дела, социальное жилье является абсолютно доступным. Потому что оно бесплатно. Но оно доступно не сразу и всем. Ждать предоставления социального жилья в Москве нужно 20 лет. Впрочем, к концу 2010 году этот срок должны сократить в 2 раза. Это значит: в начале 2011 года в Москве начнут обеспечивать жильем тех, кто встал в очередь в 2000 году.

СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ В ЕВРОПЕ

Среди европейских стран наибольшая часть жилищного фонда приходится на социальное жилье в Нидерландах (35%), в Швеции арендный сектор жилищного фонда составляет 47%, из него на социальное жилье приходится 27%. Далее следуют Германия с социальным жильем в размере 25% жилищного фонда, Австрия (23%), Великобритания (21%), Дания (19%) и Франция (17%).