Ипотека и недвижимость - Московские очередники могут получить компенсацию за аренду квартиры

В ближнем Подмосковье теперь не отдыхают, а живут. Природа здесь почти потерялась на фоне современной коттеджной застройки. Так что расслабляться от трудов праведных состоятельные горожане предпочитают на дальних дачах, затерянных в окраинных лесах области.

Зона для отдыха
Второй загородный дом, говорит Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills, это недешевая покупка. Даже несмотря на то, что цены в дальнем Подмосковье сегодня существенно ниже, чем в ближнем. Поэтому позволить себе такое приобретение могут очень обеспеченные люди, способные содержать оба загородных дома да еще дорогую квартиру в Москве. Однако, добавляет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, они не готовы платить слишком большие деньги за дом, в котором будут появляться редко. Так что ценовая планка на такую недвижимость не превышает $1,5 млн.

Тот, кто решился обзавестись вторым загородным домом, обычно рассматривает два варианта дальнего жилья. Это может быть уединенная усадьба, где на внушительном земельном наделе площадью от 1 га строится большой (от 500 до 1000 кв.м) и функциональный особняк. Второй вариант не слишком большой по площади дом в престижном коттеджном поселке с большими возможностями для разнообразного отдыха на природе.

Что касается усадеб, то, по мнению экспертов, такой формат недвижимости пока не слишком популярен. Случаи покупки дальних земель под усадьбы, предназначенные для сезонного отдыха и проведения выходных дней достаточно редки, заявляет Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба. Сегодня можно говорить о продаже нескольких объектов в таких проектах, как Рузская Швейцария и Долина Имений.

Массовым продуктом усадьбы вряд ли станут. Прежде всего, из-за высокой себестоимости таких комплексов. И дело отнюдь не в цене большого количества соток. Одно из главных требований, предъявляемых покупателями к дальним ранчо, высокий уровень комфорта. Вряд ли обеспеченный человек захочет уезжать из своей комфортабельной квартиры или дома на дальнюю дачу, где туалет находится на улице, считает Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое Качество.

Высокий уровень комфорта требует, соответственно, больших затрат. Усадьбы строят, как правило, в уединенных местах, подальше от цивилизации, и стоимость подведения к ним коммуникаций очень высока. Снабдить газом, электричеством и водой коттеджный поселок с немалым количеством участков в среднем по 10 15 соток гораздо рентабельнее, чем один земельный надел площадью 3 гектара.

Дорога сокращает расстояние
Дальние коттеджные поселки гораздо более востребованы, чем усадьбы и ранчо. Скорость реализации активно застраиваемых проектов, подтверждает Иван Шульков, ничуть не ниже, чем в сегменте коттеджных поселков для постоянного проживания в 30 40-километровой зоне от Москвы, что свидетельствует о наличии платежеспособного спроса на дальние дачи.

Для строительства организованных дальних дач выбирают, как правило, самые живописные территории области. Главное условие ликвидности такого поселка, говорит Андрей Уфимцев, красивая природа и возможности для активного отдыха. Конечно, желательно наличие водоема, чтобы можно было ездить на рыбалку, леса для любителей охоты. Хороший подъезд к поселку также важен, но некоторые клиенты готовы поступиться этим параметром в пользу остальных. Хотя для других весомым аргументом в пользу покупки становится наличие в поселке вертолетной площадки. Например, такая имеется в поселке Московское море. Быстро и удобно всего за 20 30 минут можно оказаться на даче.

Что касается характеристики домов, то, по мнению Елены Перваковой, руководителя отдела загородной недвижимости компании TWEED, большинство покупателей руководствуются не архитектурными изысками, а функциональностью. Здание должно быть построено из экологически чистых материалов дерева или камня. Самая популярная архитектура стилизованная русская изба или классический двухэтажный коттедж. Общая площадь таких домов не превышает 300 кв.м.

Покупка готового дома в случае дальней дачи является более популярным вариантом, нежели приобретение земли без подряда и дальнейшее самостоятельное строительство. Это происходит в связи с тем, что контролировать стройку так далеко от Москвы достаточно сложно, поясняет Елена Первакова. К тому же в дачном формате покупатель чаще всего ориентируется на типовой проект дома. Соответственно, традиционные преимущества земли без подряда возможность воплотить в облике и планировке объекта индивидуальные пожелания владельца не имеют ключевого значения.

Что касается размеров земельного участка, то охотно покупают наделы площадью от 30 соток до нескольких гектаров. Ведь стоимость дальней земли по сравнению с ближним Подмосковьем значительно ниже.

К чужим берегам
Большая вода около дальней дачи добавляет ей привлекательности и резко поднимает цену. Поэтому самые востребованные и дорогие территории дальнего Подмосковья находятся около больших рек и водохранилищ. Это, в первую очередь, земли на Оке, стоимость которых порядка $2 7 тыс. за сотку. Чуть дешевле ($2 5 тыс. за сотку) продают участки на Рузском и Озернинском водохранилищах. От $3 до 19 тыс. стоит земля на Можайском водохранилище. В Тверской области на Иваньковском водохранилище стоимость земельных наделов колеблется от $3,5 до 17,5 тыс. за сотку.

По словам Марии Литинецкой, в настоящее время на рынке в активной продаже насчитывается 13 поселков, расположенных более чем в 100 км от МКАД. Среди наиболее перспективных стоит упомянуть жилой загородный комплекс Московское море (107-й км Ленинградского шоссе) общей площадью 57 га. На территории, омываемой с юго-запада Иваньковским водохранилищем, расположено 80 участков площадью от 30 до 300 соток. Большая вода ключевой фактор, на котором построена инфраструктура поселка. Она включает яхт-клуб, пирсы, площадки для зимней стоянки катеров и яхт, пляж. Также в поселке конный манеж и конюшни для любителей верховой езды, стрелково-стендовый комплекс, пневматический тир, кинотеатр и многое другое. Стоимость земли в Московском море варьируется от $5,5 до 10 тыс. за сотку.

Комплекс Рузские просторы (105 107 км от МКАД) расположен на берегу Рузского водохранилища. Общая площадь застройки 82 га. Этот проект, выполненный в единой архитектурной концепции, включает 230 участков площадью от 20 до 80 соток без подряда. Однако компания-застройщик может по желанию покупателя построить дом из экологически чистых материалов. Стоимость земли от $5 до 12 тыс. за сотку.

Дачный поселок Деревня Озерна привлекательное место для рыбаков и охотников. Он находится на 97-м км Новорижского шоссе в Рузском районе. Застройка 15 га территории ведется вдоль побережья Озернинского водохранилища. Также поселок граничит с лесоохотничьим хозяйством, поэтому в его инфраструктуре предусмотрена организация собственной егерской службы, ресторан Охотничий, в котором приготовят добытую дичь или выловленную рыбу. В поселке будет 41 дом из профилированного клееного бруса и 6 таунхаусов на 42 квартиры, предназначенные для долгосрочной аренды. Стоимость домовладения порядка $700 тыс.

Заграничная жизнь
Сегодня, говорит Мария Литинецкая, уже можно говорить о новой тенденции дальнего загородного рынка: коттеджное строительство уверено выходит за пределы Подмосковья, в соседние области. В Тверской области, помимо Московского моря, что в Новозавидово, реализуются такие проекты, как Раздолье и Конаково Ривер Клаб. Последний интересен тем, что позиционируется как дачный поселок нового формата. Его прогрессивность заключается в том, что это курорт с высокоразвитой инфраструктурой. Количество участков в поселке 171. Цены на землевладение на сегодняшний день составляют от $8 до 18 тыс. за одну сотку. Площадь участков от 8 соток до 2 га и более. Стоимость домов с участком доходит почти до $1 млн.

Также уже объявлено о выходе еще двух подобных проектов. Курорт Гагаринлэнд построят в 150 км от МКАД по Минскому шоссе в Смоленской области. На территории 500 га расположатся 524 дома площадью 150 270 кв.м на участках около 30 соток. Жители поселка смогут воспользоваться услугами аэроклуба с вертолетной площадкой, теннисными кортами, спортивными площадками, кинотеатром, пляжами вокруг озера, площадь которого составляет 14 га, детской анимацией и т.д.

На прилегающей территории организуют фермерское хозяйство, где будут выращивать экологически чистые овощи и фрукты для магазинов комплекса. Первую очередь Гагаринлэнд планируется сдать в конце следующего года. Завершение всего проекта намечено на 2012 год.

Строительство еще одного курорта Экомир начнется предстоящей осенью. Проект займет участок 1,5 тыс. га в 90 км от МКАД, в Калужской области. Экомир будет состоять из имений, развлекательного парка Мировая этнодеревня, агротуристического комплекса, гольф-поля, конно-спортивного комплекса и охотничьих хозяйств. Также планируется строительство ресторанов, отелей и гостиничных комплексов.

Дальше будет больше
Спрос на дальние земли Подмосковья будет расти. В этом утверждении эксперты едины. Дефицит свободных участков, высокие цены и неважная экология в ближнем круге от столицы причины, способные спровоцировать еще больший отток покупателей к дальним рубежам.

Основной момент, пока тормозящий развитие этого сегмента, говорит Нина Резниченко, инфраструктура и коммуникации дальних земель, которые сейчас находятся в стадии формирования. Но это вопрос времени.

Конечно, обживаться будут далеко не все окраины области. Перспективность районов застройки определяется тремя факторами: живописной природой, наличием большой воды и хорошим транспортным сообщением.

Я думаю, утверждает Василиса Баженова, руководитель проекта Гагаринлэнд, в ближайшие три года мы сможем наблюдать бум спроса на дальние дачи. Только за прошедший год оптовые цены на землю выросли практически на сто процентов. Сегодня гектар земли обойдется примерно в сумму от $10 до 100 тыс. Инвесторы, которые успели приобрести участки земли несколько лет назад, скорее всего будут выводить на рынок проекты по разумным ценам. Те же девелоперы, которые выкупают земли только сегодня, будут реализовывать уже довольно дорогие проекты.
О том, смогут ли московские очередники получить компенсацию за аренду частной квартиры, а военнослужащие, направленные в длительную командировку, или граждане, отбывающие срок в местах лишения свободы, временно передать свою жилплощадь в доверительное управление городу в интервью РИА Новости рассказал первый заместитель директора государственного унитарного предприятия Московский городской Центр арендного жилья Валерий Горюнов.

Валерий Валерьевич, в последние годы в Москве сложился грандиозный рынок аренды квартир. При этом ни для кого не секрет, что большинство москвичей сдают свою жилплощадь нелегально. Намерен ли город вмешаться в эту ситуацию?

Действительно, по нашим оценкам, сейчас в столице постоянно сдается в аренду около 120 тысяч квартир, но только 5 тысяч из них - официально. Это значит, что менее 5% москвичей, сдающих свои квартиры, заключили договор аренды и платят налоги, а все остальные просто на словах договорились со своими арендаторами об условиях проживания в квартире.

Многие могут сказать: ну и что, сдают люди квартиру, получают дополнительный доход, кому от этого плохо? Но это, конечно, недальновидная точка зрения. Нелегальный рынок аренды тянет за собой целый шлейф всевозможных проблем. Ведь в таких квартирах живут и преступники, и люди больные, например, открытой формой туберкулеза, что представляет серьезную опасность для окружающих. Я уже не говорю о незаконных мигрантах, которые не только налоги не платят, но и бесплатно пользуются коммунальными услугами - водой, отоплением, канализацией. А в масштабах города это выливается в кругленькую сумму. По самым скромным подсчетам наших экспертов Москва ежегодно теряет от нелегальной сдачи квартир в аренду около 10 млрд. рублей!

И что Вы предлагаете?
Мы предлагаем, как нам кажется, весьма простой, понятный и одновременно эффективный механизм. Сейчас ведь как происходит: даже если мигрант приехал в город на работу или учебу и хочет официально зарегистрироваться, то он идет в Федеральную миграционную службу (ФМС), называет некий адрес, причем, как правило липовый, и ФМС ставит ему штампик, разрешающий находиться в городе. При этом, где реально будет жить человек, в каких условиях, как его найти в случае необходимости - никого особо не волнует.

Мы считаем, что схема оформления приезжих должна быть иная. Сначала гость приходит к нам, в Центр арендного жилья, и заключает договор найма квартиры, затем оформляет документы в Едином информационно-расчетном центре по оплате жилищно-коммунальных услуг, а уже потом идет в ФМС и на основании этих документов получает разрешение на проживание в столице.

Если такой подход будет утвержден, мы введем реестр договоров аренды, что позволит сразу решить несколько проблем: наладить контроль за пребыванием мигрантов, навести порядок в жилом секторе, увеличить доходы городского бюджета.

Сейчас в Правительстве Москвы уже готовится проект распорядительного документа, который должен утвердить эту схему, четко прописать функции различных ведомств. Думаю, что он может вступить в силу уже с начала будущей осени.

Хорошо, допустим, удастся заставить мигрантов оформлять договор аренды на квартиры. А как принудить к этому собственников? Люди уже привыкли сдавать свои квартиры без всяких документов и оставлять все доходы себе.

Это другая сторона проблемы, которая на самом деле существует. Примерно 30% всех сдающихся в Москве в аренду квартир - а я уже говорил, что это примерно 120 тысяч - вообще являются муниципальной собственностью, а остальные 70% - в частной собственности граждан. Тем не менее, мы считаем, что правила должны быть для всех едиными. Если человек попался на нелегальной сдаче квартиры в аренду - будь то муниципальная собственность или частная, - он должен заплатить за это очень крупный штраф, по аналогии с тем, который сейчас платит работодатель, если на его предприятии или стройплощадке обнаружили нелегальных мигрантов.

А какой, по Вашему мнению, должен быть размер штрафа?
Мне сложно ответить на этот вопрос, поскольку такое решение является прерогативой федерального центра. Например, за нелегальных мигрантов работодатель сегодня должен заплатить 800 тысяч рублей. Это очень приличная сумма и у многих она уже отбивает охоту связываться с нелегалами. Конечно, физические лица должны платить меньше, чем юридические. Но мы исходим из того, что каждый, кто нелегально сдает свою квартиру, должен предельно ясно понимать: если он попадется, то заплатит в десять раз больше, чем получает за аренду своего жилья. Тогда человек задумается.

Сейчас же штраф составляет от двух до пяти МРОТ, что не сопоставимо с доходами от аренды. Да он хоть каждый месяц готов такой штраф платить, на его доходах он серьезно не отразится!

Вы рассчитываете, что рынок аренды квартир в столице станет цивилизованным за счет одних штрафов?

Нет, конечно. Мы прекрасно понимаем, что административные санкции - это важный стимул, но далеко не единственный. Поэтому одна из наших главных задач убедить людей, что работать с городом выгодно и удобно. Официально оформляя договор аренды через городскую структуру, и владелец, и наниматель получают вполне конкретные преимущества. Судите сами. С одной стороны, мы берем на себя обязательства проверить юридическую чистоту квартиры - кто является собственником, не под арестом ли жилье и т.п., а с другой, если наниматель будет вести себя недобросовестно, поможем выселить его с помощью судебных приставов. Естественно мы готовы и клиенту квартиру подобрать, и собственнику арендатора найти. И все эти обязательства предусматриваются в договоре.

Но риэлторские фирмы тоже заключат подобные договоры...
Заключают, но берут за свои услуги по рыночным ценам, как правило, размер месячной платы за аренду квартиры. У нас же действуют государственные расценки, утвержденные правительством Москвы, и они в разы меньше по сравнению с ценами риэлторов.

Да, мы открыто признаем, что если собственник оформит договор аренды через московский городской Центр арендного жилья, то мы подадим сведения об этой сделке в налоговую инспекцию. В результате владельцу квартиры придется заплатить 13% налога на прибыль. Но стоит ли эта сумма безопасности и спокойствия за свою квартиру?

К нам уже поступают обращения людей, инвестировавших средства в московскую недвижимость, которые теперь хотят, чтобы их собственность работала и приносила доход, но боятся самостоятельно заниматься этими вопросами. Тем более что люди эти зачастую даже не москвичи.

Недавно к нам обратился собственник, у которого в Москве семь квартир, да еще три коттеджа в Подмосковье. Он говорит: Возьмите, ради бога, мою недвижимость и сделайте с ней что-нибудь! Я готов платить налоги, но я хочу быть уверен, что моя собственность будет приносить прибыль и находиться в сохранности. И таких обращений все больше.

По нашей оценке, если собственники пустующих квартир поверят городу и начнут выходить на рынок аренды, то он в Москве может увеличиться примерно в два раза - до 240 тысяч квартир.

Какие еще направления развития рынка аренды жилья в Москве Вы можете предложить?
Мы уже вышли в правительство Москвы с предложением компенсировать очередникам, ждущим получения бесплатного муниципального жилья, часть затрат на аренду частной квартиры. Такой практики в России еще не было. Сейчас в городе более 190 тысяч семей, стоящих в очереди, причем многие из них живут в крайне стесненных условиях. Почему бы не помочь людям ждать своей очереди на квартиру в приличных условиях, избегая бытовых проблем и ссор на кухне?

Если наше предложение будет поддержано правительством, то уже с 2008 года очередники смогут получить за аренду квартиры до 70% ее рыночной стоимости. Компенсацию планируется выплачивать из городского бюджета. Сейчас средняя цена за аренду однокомнатной квартиры в столице по данным нашего мониторинга составляет 653 дол. в месяц, двухкомнатной - 735 дол, а трехкомнатной - 940 дол. Посчитайте сами, сколько очереднику останется доплатить за аренду жилья, если город компенсирует ему две трети стоимости.

Очередникам это, безусловно, выгодно, а какой смысл городу?
Москва - социально ответственный город, который очень много помогает своим жителям в самых разных сферах. Просто это будет еще одна форма социальной поддержки малообеспеченных горожан. Кроме того, мы сами будем подбирать людям квартиры, официально оформлять договоры, а, стало быть, выводить жилье на рынок легальной аренды. Как следствие - увеличатся налоговые платежи, которые пойдут в городскую казну. Так что здесь все взаимосвязано.

По нашим расчетам, на первом этапе бюджетные компенсации за аренду квартир смогут получить примерно 1-1,5 тысячи семей очередников. Если эта практика себя оправдает, то в перспективе ассигнования на эти цели могут быть увеличены.

Но мы хотим еще дальше пойти. Не так давно одна москвичка написала письмо на имя мэра Москвы Юрия Лужкова, которое затем было передано нам. Она просит мэра, чтобы город взял ее двухкомнатную квартиру в доверительное управление на то время, пока она отбывает заключение в тюрьме. А находиться ей там, между прочим, до 2015 года! Эта женщина за время своего заключения надеется с помощью города уберечь свою квартиру и получить с нее доход. И мы ей в этом поможем.

Мы сейчас готовим программу, задача которой - предложить военнослужащим, уехавшим в командировку, но имеющим квартиру в Москве, а также другим гражданам временно доверить управление своими пустующими квартирами городу. На время отсутствия владельцев их квартиры могли бы сдаваться в аренду по рыночным ценам и с гарантией полной сохранности. Полагаю, что это новшество в городе приживется.