Ипотека и недвижимость - Новостройка в долг: не переплати!

В соответствии с Законом РФ О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ наши соотечественники обязаны регистрироваться по месту пребывания и месту жительства в пределах России. Но, как следует из того же нормативного документа, регистрация или ее отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией и законами Российской Федерации, Конституциями и правовыми актами республик, которые входят в состав Российской Федерации.

Теоретически все это так, однако практика показывает, что у людей, не имеющих постоянной или хотя бы временной регистрации в столице либо ближнем Подмосковье, возникают сложности с трудоустройством, получением кредита и пр.

Итак, в данном материале попытаемся рассказать, какие существуют проблемы и как их решать.

К нормативно-правовым актам, регулирующим регистрацию россиян, относятся следующие:

1. Закон РФ № 5242 1 О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ от 23 июня 1993 года с последующими изменениями;
2. Постановление Правительства РФ № 713 Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию от 17 июля 1995 года;
3. Постановление правительства Москвы № 859-ПП Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в городе Москве от 31 октября 2006 года.

Различают два вида регистрации: по месту пребывания (временная, на определенный срок) и по месту жительства (постоянная прописка).

Местом пребывания по закону является гостиница или санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница и другое подобное учреждение, то есть жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, где он находится временно.

Местом жительства считают жилой дом, квартиру, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных российским законодательством.

Что служит основанием для отказа в регистрации?

Главная причина отсутствие ряда необходимых документов. Как зафиксировано в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, для регистрации по месту пребывания необходимы следующие бумаги:

* документ, удостоверяющий личность;
* заявление установленной формы;
* бумага, являющаяся основанием для временного проживания гражданина в указанном помещении (договор найма, поднайма или социального найма жилья, а также заявление лица, предоставляющего гражданину помещение).

Надо отметить, что в случае с последними из названных документов не все так просто. В соответствии с Постановлением правительства Москвы основанием для вселения при временном проживании на срок до шести месяцев способна выступить одна из таких бумаг:

* согласие гражданина, проживающего по договору социального найма (найма, безвозмездного пользования), людей, совместно с ним проживающих по месту жительства, а также собственника помещения;
* согласие собственника и граждан, совместно с ним проживающих по месту жительства (если недвижимость находится в частной собственности).

Если срок временного проживания составит от шести месяцев до пяти лет, понадобятся:

* договор найма (краткосрочного найма, поднайма или безвозмездного пользования) недвижимости;
* соглашение собственника помещения и вселяемого лица о предоставлении ему права временного пользования жильем;
* разрешение органа опеки либо опекуна или попечителя (при вселении в помещение, занимаемое гражданином, который находится под опекой или попечительством, либо вселении лица, состоящего под опекой или попечительством);
* согласие получателя ренты, залогодержателя (при вселении в помещение, переданное по договору ренты или находящееся в залоге).

Для регистрации по месту жительства от человека потребуют следующие бумаги:

* документ, удостоверяющий личность;
* заявление установленной формы;
* документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение (ордер, договор, свидетельство о праве на наследование данной недвижимости, решение суда о признании права пользования жильем, заявление лица, предоставившего гражданину помещение, либо иной документ или его копия, заверенная надлежащим образом).

Кроме того, если недвижимость находится в собственности РФ, Москвы, муниципальных образований или юридических лиц, придется предоставить:

* договор найма (социального найма, безвозмездного пользования);
* решение уполномоченного органа об установлении опеки или попечительства с указанием места жительства (при вселении в жилое помещение, занимаемое человеком, который состоит под опекой или попечительством, либо вселении лица, находящегося под опекой или попечительством).

В ситуации когда помещение является собственностью граждан, необходимы:

* документы о праве собственности граждан;
* соглашение собственника помещения и членов его семьи, местом жительства которых является данное помещение, и вселяемого человека относительно того, что последний будет пользоваться жильем как член семьи;
* соглашение собственника и вселяемого лица об определении порядка пользования жильем, предусматривающее выделение отдельной комнаты (при вселении граждан, которым по праву собственности принадлежит доля жилого помещения, в случае если они не являются членами семьи собственника);
* согласие получателя ренты или залогодержателя (при вселении в жилое помещение, переданное по договору ренты, либо находящееся в залоге).

Свои нюансы есть и в ситуации, когда вселение происходит в коммунальную квартиру. В этом случае следует дополнительно получить согласие всех собственников на вселение гражданина в качестве члена семьи собственника помещения либо члена семьи гражданина, проживающего в нем по договору социального найма (или безвозмездного пользования). Если речь идет о вселении несовершеннолетних детей в коммуналку из отдельной квартиры, необходимо разрешение родителей (опекунов, попечителей), а также органа опеки и попечительства. К тому же понадобится справка об отсутствии у проживающих и вселяющихся лиц тяжелых форм хронических заболеваний, при которых совместное проживание невозможно. Перечень таких недугов установлен Правительством РФ.

Сколько человек можно зарегистрировать?

Когда дело касается жилья, находящегося в собственности граждан, нормативно-правовые акты не устанавливают каких-либо ограничений. Но для помещений, занимаемых на основании договора социального найма, ограничения существуют. В соответствии с Жилищным кодексом РФ наниматель вправе вселять граждан в качестве членов своей семьи, поднанимателей и временных жильцов. Однако наймодатель может запретить делать это, если после вселения площадь помещения на одного проживающего окажется меньше учетной нормы. Правда, существует исключение: при вселении несовершеннолетних детей к родителям не требуется согласия наймодателя и членов семьи нанимателя.

Какова же величина учетной нормы? В Москве ее размер составляет 10 кв. м площади для отдельных квартир и 15 кв. м для квартир, жилые помещения в которых предоставлены разным семьям по решениям уполномоченных органов исполнительной власти столицы.

Как снять гражданина с регистрационного учета?

Согласно нормативно-правовым актам снятие с регистрационного учета по месту пребывания происходит в момент истечения срока, указанного в заявлении о регистрации. То есть для того чтобы сняться (или снять) с регистрационного учета по месту пребывания, не нужно никуда обращаться это осуществляют автоматически.

Снятие с регистрационного учета по месту жительства происходит в следующих случаях:

* изменения места жительства (на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства);
* призыва на военную службу (на основании сообщения военного комиссариата);
* осуждения к лишению свободы (на основании вступившего в законную силу приговора суда);
* признания безвестно отсутствующим (на основании вступившего в законную силу решения суда);
* смерти или объявления решением суда умершим (на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке);
* выселения человека из занимаемого жилого помещения или признания его утратившим право пользования жилым помещением (на основании вступившего в законную силу решения суда);
* обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, либо неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации (на основании вступившего в законную силу решения суда).

Как видно, если гражданин не хочет добровольно выписываться, в большинстве случаев снять его с регистрационного учета можно только через суд.

Жилищный кодекс РФ (п. 4 ст. 31). В случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи. Однако у последнего могут отсутствовать основания для приобретения или осуществления права пользования иной недвижимостью. К тому же имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства иногда не позволяют человеку обеспечить себя жильем. В этих ситуациях суд способен сохранить право пользования помещением, принадлежащим указанному собственнику, за бывшим членом его семьи на определенный срок. При этом суд вправе обязать собственника обеспечить жильем бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 292). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
- Рассрочка при покупке новостройки предоставляется на период от 1 месяца до 1 года, - поясняет наш эксперт, заместитель генерального директора компании Трест-1991 Татьяна Пv. - При этом покупатель, как правило, сразу должен оплатить первый взнос: обычно он составляет не меньше 30% от стоимости квартиры, но некоторые компании уже снижают сумму до 10 - 20%. Рассрочка может быть беспроцентной - в основном при коротком сроке погашения - либо с начислением процентов.

Обращайте внимание, по какой схеме начисляются проценты: на остаток невыплаченной суммы либо они рассчитываются сразу от всей суммы и от ее погашения не зависят. В первом случае будет выгодна досрочная выплата - она позволит сэкономить, во втором случае досрочное погашение долга не принесет выигрыша в деньгах.

Главные плюсы
Более простое оформление по сравнению с ипотечным и другими кредитами - не нужно собирать весомый пакет документов, искать поручителей, доказывать свою платежеспособность;

минимальные дополнительные расходы, т. к. проценты невысоки либо их вообще нет;

простота, прозрачность схемы погашения долга и минимум риска ввиду краткосрочности выплат.

Возможные сложности
Нужно сразу иметь крупную сумму для первого взноса за квартиру и набрать оставшуюся часть в короткий срок: от нескольких месяцев до года; если покупатель не успевает вовремя расплатиться по долгу, то ему, как правило, начисляются пени, а при серьезной просрочке (компании устанавливают ее сами и указывают в договоре) можно и вовсе лишиться квартиры. При этом первоначальный взнос вам должны вернуть, однако фирмы-застройщики обычно предусматривают в договоре неустойку за неисполнение обязательства - ее размер близок к сумме взноса, поэтому фактически большую часть уплаченных денег вам получить не удастся.

Кому это выгодно
Рассрочка очень удобна в первую очередь для тех, кто хочет продать свою квартиру и приобрести новое жилье, в том числе более дорогое с доплатой. В этом случае приобретение новостройки в рассрочку позволяет избежать альтернативных сделок - гораздо более нервных, сложных, затратных и рискованных.

Это пригодится

Когда лучше ввязаться в рассрочку, чем в ипотеку

По словам нашего эксперта Татьяны Пальчиковой, основной трудностью для желающих получить ипотечный заем остается подтверждение доходов, исходя из которого выносится решение о предоставлении кредита и определяется его размер. Хотя многие банки уже соглашаются принимать справки свободной формы и другие подтверждения серых доходов, нужно иметь в виду: условия выдачи кредита в таких случаях будут менее выгодны для заемщика. Как правило, банки предоставляют меньшие суммы, а процентные ставки устанавливают выше.

Вторая распространенная проблема - сложности с получением кредита на новостройки, продаваемые по предварительным договорам. Такие схемы часто практикуют застройщики, желающие уйти из-под действия закона о долевом строительстве. Покупатели при этом не имеют юридических гарантий получения квартиры в собственность, поэтому банки опасаются выдавать кредит и либо вообще отказывают, либо устанавливают значительно более высокие процентные ставки.

Если во втором случае лучше поискать другую новостройку, то в первом вас, возможно, спасет рассрочка. Ведь никаких справок о зарплате в этом случае не потребуется.

СОВЕТ: Татьяна Пальчикова рекомендует не забывать и о других возможных альтернативах ипотеке. Так, если для покупки жилья вам не хватает относительно небольшой суммы, то может выручить потребительский кредит (получить его проще, и квартира не попадет в залог банку).

Почем квадратный метр в столице ($, в среднем)

За последнюю неделю средний уровень цен на московские квартиры еще чуть-чуть подрос. Правда, совсем незначительно - менее чем на 0,1%. Более существен тот факт, что ничто теперь уже не дешевеет. В том числе старые панели и прочее не очень качественное жилье, которое с начала года в основном проседало в цене. В большинстве случаев стоимость квартир топчется на месте. Продавцы и покупатели ждут, что будет в сентябре.

* По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru) на 27 августа. Без учета элитного жилья.