Ипотека и недвижимость - Вклады в склады

Хорошо жить за городом большой семьей. Дети, смех, уют, большая и чистая любовь и много счастья. А если нет? Если временно или принципиально холост? Специфические черты потенциального покупателя именно этого социального статуса все чаще оказываются в центре внимания застройщиков. И вместе с общими понятиями большой дом у воды, леса в живописных окрестностях и т.д. формируются продукты, узко ориентированные на частные нужды клиентов. Плавающий дом, родовое имение, дом-галерея, community-поселок (то есть поселок, в котором живут люди близких интересов). Один из самых необычных трендов последнего времени дом для холостяка.

Одинокий быт: варианты по применению
Благосостояние российских граждан растет, количество разводов еще более. Жилищный вопрос вновь и вновь маячит на периферии внимания преуспевающих покупателей. Освободившись от уз Гименея, частенько хочется закрутить по полной. Радикально изменить свой быт и пожить в свое сугубо личное удовольствие. Чаще всего именно эти посылы лежат в основе спроса на дома одиноких сердец.

И рынку есть что предложить в этом сегменте. Например, недвижимость, привязанную к определенному роду увлечений. Домик около яхт-клуба, рыбацкая хижина, охотничий особняк. Отдельно расположенный объект, архитектура и интерьер которого обустроены в строго определенном хобби-формате. Хозяин появляется здесь набегами, чаще всего в шумной компании друзей. Это, естественно, далеко не первое его жилье, использует он его в свободные от работы дни во время праздников и отпусков. Все остальное время оно греет душу и самолюбие.

Не стоит думать, что это сугубо мужская недвижимость. Дамам тоже есть из чего выбрать: например, дом-галерея, особняк-студия. Утонченная архитектура, не испорченная брутальными мужскими идеями, приятные интерьеры, помещения, приспособленные для занятия музыкой, изобразительным искусством, дизайном и пр. Согласитесь, весьма актуально для творческих экзерсисов на природе.

Из той же категории entertainment house. Дом для тусовок и развлечений. Отличительных особенностей две. Во-первых, очень необычная архитектура и интерьеры (нацеленные на то, чтобы поразить воображение гостей). Во-вторых, развитая внутренняя инфраструктура. Прозрачный пол на втором этаже, каскад скал и водопадов в холле, коллекция актуальных (и далеко не дешевых картин), дискотечная комната, кинозал, собственная парикмахерская, студия, непременно бассейн, несколько видов саун, зоопарк с экзотическими животными и птицами и куча всего другого. Главное в этом случае решить проблему с соседями. Шумные посиделки, как правило, чреваты недовольством и жалобами соседей. Выход высокий забор и уединенное место.

Еще один одинокий вариант покупка квартиры. Малоэтажные жилые комплексы активно появляются за городом, в том числе и на престижных направлениях. Петр Кирилловский, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ, видит в этом сегменте тот самый продукт, ориентированный исключительно на молодую, активную, несемейную аудиторию: Это связано в первую очередь с попыткой изменить формат престижной Рублевки, сделав ее не просто загородным направлением, а загородным направлением с оттенком мегаполиса. Сюда переносится традиционная городская активность офисы, магазины, клубы, рестораны. Именно здесь-то и собираются холостяцкие тусовки

Но все это для граждан гиперактивных, холостяцкий статус которых не обременение, а сплошное удовольствие. Требования к жилью другой части одинокого загородного населения куда более скромные. Это холостяк-отшельник, который ищет дом с возможностью уединиться, отдохнуть от офиса, шумного города. Это жилье должно быть расположено рядом с Москвой, в 20 25 километрах, чтобы было удобно ездить на работу, рассказывает Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое Качество. Для этих целей вовсе не обязательно покупать загородный дом. Гораздо экономнее и проще его арендовать, поселившись в уже сформированном поселке. Это достаточно распространенное решение, удобное для мобильного (не обремененного семьей) человека.

Особенности свободного статуса
Холостяцкие покупки элитной загородной недвижимости в общей структуре сделок пока незначительны не более 10 15%. Но риэлторы предсказывают возможный рост сегмента.

Как правило, покупатели данной категории люди смелые, решительные и креативные. По словам Елены Земцовой, управляющего партнера компании Delta estate, в большинстве случаев это представители золотой молодежи, богема шоу-бизнеса, известные представители свободных профессий. Поэтому они предпочитают приобретать земельные участки без подряда и сооружать на них то, что, по их мнению, соответствует внутреннему содержанию хозяина. Готовые дома одиночками покупаются редко. Мне известен только один случай в нашей практике, когда человек хотел купить дом под себя по следующим критериям: удобный, светлый, в котором хотелось бы жить и работать. Первый показ оказался решающим.

Кстати, о том, что работать с холостяками гораздо проще и удобнее, говорят многие риэлторы. Решения принимают быстро (нет необходимости устраивать продолжительные семейные советы). Руководствуются больше рациональными соображениями, а не эмоциями. Имеют четкие и внятные представления об искомом жилье. Несемейные люди более мобильны, потому чаще пользуются риэлторскими услугами. Любые изменения в личных отношениях сразу же вызывают изменения в жилищном вопросе. В общем, клиенты немногочисленные, но желанные.

Относительно более подробных характеристик жилья свободные покупатели имеют схожие представления. Как говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость, дома холостяков расположены недалеко от города, их площадь не больше 400 500 кв.м. Для таких покупателей не так критичен фактор охраняем ли поселок. Во-первых, они уверены в своих силах, во-вторых, дом может пустовать несколько дней кряду хозяин остается либо в московской квартире, либо ездит по командировкам. Инфраструктура в поселке или в окрестностях также не столь важна, всем необходимым холостяк может воспользоваться во время постоянных выездов в город, где он проводит большую часть жизни.

Шанс на возвращение
Холостяки аудитория неоднородная. Можно выделить несколько групп, ощутимо различающихся в своих пристрастиях. Компания SESEGAR Group предлагает свою оригинальную классификацию. Молодые и успешные мужчины до 35 лет, наследники семейных денег или самостоятельно заработавшие себе на хлеб с маслом, не особенно торопятся обзавестись загородным домом. Потому как желанные гости в семейном особняке, где проживают родители. Если недвижимость все же покупают, то чаще всего про запас. В поселке, где инфраструктура и местоположение связаны с очередным хобби или пристрастием владельца яхты, лыжи и пр.

Другая подгруппа представляет собой граждан между 35 45, которые освободили себя от уз первого брака, но не дошли до второго. Недвижимость они охотно покупают, так как привычка к семейной жизни на даче или в загородном доме выработалась за годы первого брака. Да и деток тоже неплохо принимать летом на даче, а не в пыльном городе. Воскресные родители предпочитают поселки с насыщенной детской инфраструктурой.

Третья часть это либо застарелые холостяки, либо те, кто обрел свободу после второго-третьего брака, или вдовцы. И те и другие, хоть возрастная группа крайне обширна (от 50 до 70 лет), предпочитают наличие пешеходных зон, близость поликлиники Управделами и отсутствие шумных соседей поблизости. Они тяготеют к поселкам, построенным в стародачном стиле или в стародачном месте со звучным названием времен номенклатурной молодости Арахангельское, Загорянка, Малаховка.

Но, несмотря на разность вкусов, все подмосковные холостяки схожи в одном: проживая за городом, они рискуют обрести семейное счастье. Это и понятно. Воздух пронизан любовными флюидами, очаровательные дамы на природе выглядят особенно хорошо, толпа симпатичных ребятишек вызывает нежные отцовские чувства Разве есть шанс удержаться!
На динамично развивающемся рынке складской недвижимости Петербурга спрос по-прежнему опережает предложение, делая сегмент привлекательным для иностранных инвесторов.

Рынок качественных складских комплексов класса А и В в отличие от офисного и торгового оказывается наименее прозрачным для консультантов сегментом. Отсюда расхождения в оценке объема ввода за первое полугодие 2007 г. Так, по данным Colliers International, в первой половине текущего года было введено в эксплуатацию складов международного качества общей площадью около 27,8 тыс. кв.м. Аналитики Knight Frank называют цифру и того меньше 26,3 тыс. В то же время по оценкам специалистов Praktis CB, объем ввода складских площадей в комплексах за рассматриваемый период составил чуть более 150 тыс. квадратов, включая объекты, реализованные под нужды собственного бизнеса. Тем не менее, по словам Владислава Ковалевского, директора департамента складской недвижимости компании Becar Commercial Property SPb, в 2007 г. появилась тенденция к изменению процентного соотношения ввода складских помещений для собственных нужд и под логистические услуги в сторону увеличения последних. Среди крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию с целью предложения площадей в аренду относятся складской комплекс PNK-2 (класс А), третья очередь складского комплекса Астрос Логистик (класс А). Реализовано три объекта под потребности собственного бизнеса - центральный склад класса В от компании Магистраль на Магнитогорской ул., 17 (площадь комплекса составила 8,3 тыс. кв.м), распределительный центр компании Лента площадью 14 тыс. кв.м, распределительный центр компьютерной сети магазинов Кей.

Как уже сложилось на других сегментах рынка коммерческой недвижимости, вторая половина года обещает наибольший урожай площадей. Так, по данным Knight Frank, к концу 2007 г. будет введено 400 тыс. кв.м качественных складов. Аналитики Praktis CB прогнозируют ввод более 350 тыс. складских площадей сухого хранения класса А и В. По оценке руководителя департамента складской недвижимости Colliers International Кирилла Малышева, растущая потребность в высококлассных складских комплексах в первую очередь вызвана приходом на рынок Петербурга иностранных торговых компаний и логистических операторов, ростом ВРП и увеличением грузопотока через Северную столицу. Востребованными остаются любые блоки от 500 до 20 тыс. кв.м. Высоким спросом пользуются качественные складские площади от 3 тыс. квадратов, в основном, со стороны логистических операторов. Ставки аренды на складские помещения класса А составляют $120-130 за кв.м, ставки класса В варьируются в диапазоне от $100 до $115 за кв.м в год без учета НДС и не включая коммунальные платежи.

Московский флюс
Складская недвижимость, как никакая другая, неравнодушна к сторонам света. Объясняется это динамикой развития транспортной инфраструктуры. Ввод восточного полукольца КАД, дальнейшие работы по строительству транспортных развязок на южном участке кольцевой стимулирует складской девелопмент в промзоне Шушар и прилегающих к автомагистрали окрестностях. Напомним, что в 2007 г. будет сдана Софийская развязка, откроется движение по КАД на участке от Московского до Таллинского шоссе, должен быть сдан участок от Пулковского до Таллинского шоссе. Активно идут работы на участке от Московского шоссе до Пулковской развязки, которые также планируется закончить в текущем году. Таким образом, транспортная доступность участков как в направлении из города на Москву, так и на Прибалтийские страны значительно улучшится. Поэтому вполне объяснимо, что большая половина строящихся складских площадей будет возведена на территорий Шушар, что объясняется стратегической важностью близости складских комплексов к Московскому шоссе - трассе с наибольшим грузопотоком, связывающей Петербург с другими частями России. Концентрация складского девелопмента на юге помимо направления основных грузопотоков объясняется, по мнению Николая Вечера, генерального директора ЦПРН Вечер еще и высокой ценой земли в северном направлении. Для складской недвижимости Север слишком дорог, - резюмирует он, - гораздо рациональнее после перенасыщения зоны Шушар, движение складских девелоперов на запад, в направлении Таллиннского шоссе. В этом же направлении движутся и промышленники. Впрочем, уже сегодня консультанты предупреждают девелоперов против излишнего усердия на Московском направлении. Около 80% проектов в сфере складской недвижимости сконцентрировано на Московском шоссе, что чревато перенасыщением предложения на этом направлении. Девелоперы должны понимать, что не все компании ориентированы на московское направление. Многие арендаторы ориентированы на внутреннюю логистику и для них привлекательно, например, Выборгское шоссе, где сейчас ощущается недостаток предложения, - комментирует Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Санкт-Петербург. По данным Praktis CB наибольшая доля ввода современных складских объектов (45,9%) пришлась на Пушкинский район, промышленную зону Шушары. Приморский район в объеме ввода занимает 16,3%, в Ломоносовском районе 16,6% от общего объема ввода. Примерно в равных долях по площади ввода складских площадей Невский и Всеволожский районы (10% и 11% соответственно).

Складирование валюты
Высокая рентабельность, превышение спроса над предложением, по словам руководителя одела маркетинговых исследований компании Praktis CB Романа Уревича, обуславливают привлекательность складского девелопмента для западных инвесторов. Иностранные участники рынка будут задавать тон на рынке аренды качественных складов во втором полугодии 2007 г. Так в сентябре планируется ввести первую очередь складского терминала класса А МЛП-Уткина Заводь площадью 72 тыс. кв.м. В планах Raven Russia Ltd и Avalon Group в текущем году ввести первую фазу Логопарка Нева площадью 55 тыс. квадратов. Финская компания Sponda, занимающаяся недвижимостью, решила приобрести участок земли в 46 га за 9,5 млн евро в окрестностях Петербурга, для строительства логистического центра, общая площадь которого составит 160 тыс. кв.м. Литовская компания Hanner намерена вложить $100 млн в строительство логистического комплекса в Шушарах. Его площадь составит 106 тыс. квадратов, возведение завершится в конце 2008 г. В начале июня компания Евразия Логистик, принадлежащая к казахской инвестиционной группе, заложила Логопарк Колпино на юге города. Планируемая площадь логистического комплекса класса А к 2010 г. составит 790 тыс. кв.м. Как отмечают специалисты компании Becar, в последнее время наметилась тенденция сделок по схеме built to suit, по которой работают логистические компании многих европейских стран постройка комплексов под конкретного заказчика.

По прогнозам, арендные ставки в оптимистичном варианте вырастут на 15%, в пессимистичном на 12%. Рентабельность вложений в складские проекты по данным Colliers International, составляет 20-25% годовых. Любопытно, что по тем же данным, уровень арендных ставок на качественные складские площади в Петербурге уже обогнал соответствующий уровень в ряде европейских столиц.

Существующий уровень и динамику арендных ставок эксперты объясняет огромным дефицитом качественных складских площадей. Неудовлетворенный спрос, объем которого консультанты оценивают в диапазоне 1-1,5 млн кв.м. гарантирует инвесторам в складскую недвижимость высокую ликвидность проектов в обозримом будущем.

Мнение
Сергей Мариничев, руководитель проекта Евразия Логистик
- Наша компания планирует построить 16 терминалов класса А в России, Казахстане и на Украине. Самый крупный из них возводится в настоящее время в Северном Домодедово. Это, кстати, будет вообще самый крупный склад в Европе. Его площадь 1,1 млн кв.м. Логистический парк в Петербурге, получивший название по своему месторасположению Колпино включает 700 тыс. квадратов складских площадей А-класса. Ввод в эксплуатацию первой очереди объекта площадью 200 тыс. кв.м запланирован на 2008 г. Среди его арендаторов сетевые логистические компании, их состав уже формируется.

По-моему мнению, говорить о насыщении спроса в Северной столице говорить преждевременно. На развитие рынка может повлиять активно обсуждаемая программа строительства транспортного коридора Китай-Казахстан-Россия. Петербург рассматривается в ней как узловой логистический центр.

Мнение
Максим Мельников, старший консультант компании Knight Frank Санкт-Петербург
- В качестве консультанта наша компания представляет проект МЛП сетевого девелопера, намеренного возвести в России около 1,5 млн высококлассных складских помещений. Первый петербургской проект компании терминал МЛП-Уткина заводь в Новосаратовке. Его общая площадь составит порядка 200 тыс. кв.м. Первая очередь комплекса будет введена в строй в сентябре этого года, вторая должна быть готова в первом квартале 2008 г. На 100 тыс. квадратов уже найдены арендаторы. Такой же складской терминал будет построен в Шушарах. Он выйдет на рынок в 2008-2009 годах. По нашей оценке, арендные ставки на склады высокого уровня в Петербурге варьируются сегодня в пределах $100-135 за кв. м в год, не включая операционные расходы, коммунальные услуги и НДС.

Мнение
Александр Устинов, генеральный директор ЗАО Ресурс-Экономия
- Себестоимость строительства складов сегодня высока, но этот рынок довольно перспективен, на нем можно зарабатывать. Конкуренция между терминалами, безусловно, есть и будет, однако неудовлетворенный спрос огромен. Наш проект известен под названием Логопарк Нева. Его финансируют британский инвестфонд Raven Russia Ltd и компания Avalon Group. В их планы входит возведение 15 складских комплексов по всей России, которые войдут в единую сеть. Первый объект общей площадью 129 тыс. кв.м строится в Шушарах. Его первую очередь займет дочерняя структура Avalon Group компания Авалон Логистик уже в этом году. Остальные площади, а это еще около 75 тыс. квадратов будут выброшены на рынок блоками от 5 тыс. кв.м.

Мнение
Мария Тиника, директор по развитию ЗАО Евросиб-Девелопмент
- По оценке нашей компании, затратная часть, связанная со строительством качественного складского терминала, составляет на сегодняшний день не менее $1-1,1 тыс. на квадрат. При этом реальные сделки по продаже готовых комплексов в Москве совершаются из расчета $1,2 тыс./кв.м. Если говорить об арендной ставке $120 за квадрат в год и доходности на уровне 11,5-12%, то стоимость квадратного метра построенного слада как раз и составляет $1,1-1,2 тыс. Соответственно, на чем зарабатывают девелоперы, не очень понятно. А если в обозримом будущем в отдельно взятых Шушарах будет запущено свыше миллиона квадратов складов, мне трудно прогнозировать, что произойдет с арендными ставками на такие помещения в Петербурге.