Ипотека и недвижимость - К 2011 году в москве появится два новых проспекта

Тем, кто собирается вложить деньги в долевое строительство через паевой инвестиционный фонд, придется иметь дело с закрытым ПИФом недвижимости. Напомним, что в закрытом ПИФе владелец пая не может требовать погашения стоимости пая от компании в течение всего срока существования ПИФа. ЗПИФ, как правило, создается под конкретный строительный проект, и после того, как дом построен, и с пайщиками все расплатились закрывается. В этом его отличие от открытого, где пайщик имеет право в любой рабочий день погасить все принадлежащие ему паи и от интервального  когда погасить пай можно только в течение определенного срока.

Много фондов хороших и разных
Первые закрытые паевые фонды на рынке недвижимости появились в 2003 году. Разумеется, тогда они воспринимались в России как экзотика, и участвовали в них исключительно крупные игроки рынка строительные и девелоперские компании, банки. Частных лиц в таком фонде не было вообще в этом не были заинтересованы ни управляющие компании, ни сами граждане.

Сегодня на ЗПИФы недвижимости приходится 16, 5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 более двух, 69 на рынке более года.

Более 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.

Разброс объемов фондов весьма велик: от 25 млн. до 10 млрд. рублей. Совсем недавно все ЗПИФы были жестко ориентированы на работу с юридическими лицами или с богатыми людьми. Специально для этого устанавливался очень высокий входной порог 10 20 млн. руб. Именно такую сумму чаще всего называли корреспонденту мeтринфо.ру, когда под видом потенциального клиента я обратилась в 15 ЗПИФов.

Компании, которых интересуют деньги физических лиц, в том числе совсем небольшие суммы (от 6 10 тыс. руб. и выше), появились на рынке совсем недавно. Например, частным инвесторам не отказывает питерский ЗПИФ недвижимости Арсагера жилищное строительство, и московский АГ Капитал ИНТЕРРА.

Как он устроен
Активами ПИФа управляет управляющая компания, имеющая лицензию на данный вид деятельности. За деятельностью управляющих следит Федеральная служба финансовых рынков (ФСФР России). Кроме того, законодательно закреплен взаимный контроль участников работы ПИФа. Хранит активы ПИФа спецдепозитарий - он же регистрирует и ведет учет паев. Оценочные компании регулярно оценивают стоимость имущества, а аудиторские проверяют правильность его учета.

Выбираем ЗПИФ

Шаг первый
Составляем список
На этом этапе нужно составить список кандидатур (для чего можно воспользоваться сайтом некоммерческого партнерства Национальной лиги управляющих nlu.ru) и обзвонить как можно большее число фондов. В беседе не забудьте задать два обязательных вопроса: участвуют ли в фонде частные инвесторы и каков входной порог, то есть, какова минимальная сумма инвестиций. Скорее всего, ваш список будет недлинным.

Шаг второй
Собираем информацию об управляющей компании
Этим людям вы доверяете управление своими средствами, следовательно, нужно узнать о них как можно больше. Именно они диктуют правила игры инициатором создания фонда всегда является управляющая компания, имеющая лицензию ФСФР. Она разрабатывает правила доверительного управления фондом и готовит пакет документов для регистрации этих правил в ФСФР. Правила содержат информацию о специализированном депозитарии, регистраторе, оценщике и аудиторе фонда.
Внимательно изучите информацию на официальном сайте компании.
Прочтите публикации в различных СМИ о компании и ее проектах.
Обратитесь с запросом об управляющей компании в федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР), или Национальную лигу управляющих некоммерческое партнерство, объединяющее управляющие компании.
Если информацию о компании трудно собрать лучше не иметь с ней дела.

Шаг третий
Задаем вопросы управляющим
Специалисту выбранной управляющей компании желательно задать следующие вопросы:
Куда вложен актив фонда? Лучше всего попросить представить инвестиционную декларацию, где отражены все объекты, куда вложены средства ЗПИФа.
По каким критериям выбраны эти объекты инвестиции? Имеются в виду будущая доходность, надежность и репутация застройщика, сроки окупаемости проекта, соответствие стройки требованиям законодательства.
Как растут чистые активы фонда, есть ли динамика? Для этого нужно попросить показать отчетность по стоимости чистых активов разницей между суммой активов фонда и стоимостью обязательств.
Каков тираж паев (сколько паев выпущено, стоимость купли, стоимость продажи)? Обратите внимание, на то, готова ли компания открыто публиковать эти данные. У надежного фонда такая информация всегда открыта и опубликована в открытых источниках, в том числе на собственном официальном сайте. Если готова это важное доказательство того, что компания уверена в себе и работает по-белому, собирается повышать ликвидность пая.

Шаг четвертый
Анализируем информацию
Задействовав как можно больше источников, подробно изучите, как управляющая компания реализовывала предыдущие проекты. Насколько успешными и прозрачными они были, как менялась стоимость пая?

Учтите риски
Решая вложить деньги в ЗПИФ, следует учесть важные нюансы:
1. Специалисты управляющей компании не боги. Самый высокий профессионализм, честность и масса прибыльных проектов не гарантия того, что этот проект окажется столь же успешным.
2. Продать свой пай до истечения срока вы можете только на вторичном рынке, то есть частному лицу. Если цена пая будет расти желающие найдутся, ну а если, напротив, падать?
3. Владелец пая в ЗПИФе считается инвестором, а не клиентом банка и не потребителем, как при долевом строительстве. Никакой юридической защиты для инвесторов не предусмотрено в случае банкротства ЗПИФа вы потеряете все до копейки, и претензии предъявлять будет не к кому.
4. По окончании срока вы можете получить только наличные деньги стоимость пая на данный момент, но никак не квартиру. Если кто-то обещает вам жилье это мошенники. Поворачивайтесь и уходите.

Кстати, сейчас разрабатывается проект закона защиты частных инвесторов. В частности, предлагается сделать некоторые, наиболее рискованные ПИФы недоступными для частников. Прежде всего, это касается наиболее рискованных проектов например, ПИФов венчурных вложений. А для участников закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости планируется ввести определенные требования: возрастные и образовательные ограничения.

Редакция выражает благодарность за помощь в подготовке материала начальнику отдела развития Паевых инвестиционных фондов КапиталЪ Дмитрию Иванову и ведущему юристу компании IMAC Евгению Жуку.
Городские власти полностью определили приоритеты в области дорожного строительства на ближайшие годы. Чтобы избавить столицу от пробок, московские чиновники решили не размениваться на строительство второстепенных дорог, а с головой ушли в реализацию крупных дорожных проектов. Сейчас в городе одновременно ведутся работы по созданию двух новых вылетных магистралей. Реконструкция Ленинградского проспекта и шоссе должна завершиться в 2010 году, а Звенигородский проспект полностью откроется для движения в 2011-м.

Как спасти запад Москвы от пробок

Звенигородский проспект - одна из важнейших трасс, которая напрямую свяжет МКАД с Садовым кольцом и позволит разгрузить запад столицы от транспортных потоков. Несмотря на значимость этой магистрали для транспортной инфраструктуры города, ее строительство не раз откладывалось. Начать работы решили лишь после того, как был тщательно обдуман план сохранения экологии Крылатского и Серебряного Бора. Дело в том, что для соединения МКАД с центром города помимо строительства и расширения уже существующих улиц строителям придется вырыть огромный тоннель под заповедником Серебряный Бор.

При строительстве применяются новейшие технологические разработки. Для того чтобы свести к минимуму вредное воздействие выхлопных газов автомобилей, на въездах в тоннель решено установить современное оборудование для фильтрации воздуха. Разработчики проекта уверены, что строительство новой трассы позволит не только сохранить, но и улучшить экологию района. Вместо того, чтобы простаивать в многокилометровых пробках, выбрасывая в атмосферу ядовитые вещества, автомобили будут беспрепятственно двигаться по многополосной трассе.

Строительством одного тоннеля работы по прокладке Звенигородского проспекта не ограничатся. В центре города строителей тоже ждет огромный объем работ. Трехуровневая Звенигородская магистраль пройдет от улицы Живописной по проспекту Маршала Жукова, через улицу Народного Ополчения и по улице Нижние Мневники дойдет до 3-го Силикатного проезда, где примкнет к построенному участку Звенигородского проспекта. Эти улицы будут реконструированы и расширены.

Количество полос бессветофорного движения - от 8 до 12. Улица Народного Ополчения станет подземным тоннелем (по четыре полосы движения в обе стороны). Длина тоннеля - 180 метров плюс два открытых участка длиной соответственно 213 и 196 метров. Между магистралями будут построены три эстакады. Первая - для тех, кто захочет свернуть на улицу Народного Ополчения, чтобы двигаться в сторону улицы Тухачевского или на проспект Маршала Жукова. Вторая даст возможность, двигаясь из центра, свернуть на улицу Народного Ополчения и ехать по направлению к Рублевскому шоссе. Третья - с улицы Народного Ополчения свернуть на Звенигородский проспект и ехать в сторону области. На всем протяжении проспекта от 3-го Силикатного проезда до улицы Живописной будет построено 11 подземных и 2 наземных пешеходных перехода.

Особенно сложно придется строителям в районе метро Баррикадная. Там дорога уйдет под землю. На трассе будет три полосы в сторону кольца и одна - из центра. Автомобили смогут двигаться по Баррикадной улице в центр города и уходить направо на Садовое кольцо. Магистраль пройдет за Вдовьим домом (главное здание усадьбы Апраксиных). В рамках проекта в этом районе будут построены 4 здания, паркинг под сквером на Кудринской площади, подземная стоянка на 200 машино-мест, мост к планетарию и несколько тоннелей, один из которых предназначен как для автомобильного транспорта, так и для метрополитена.

На Ленинградке не останется светофоров

Не менее грандиозное строительство полным ходом идет на Ленинградском проспекте. Недавно строители приступили к одному из самых сложных этапов этого проекта - реконструкции тоннеля около метро Сокол. Сейчас тоннель полностью закрыт, а для автомобилистов разработана схема объезда, которая уже успела понравиться большинству водителей (см. схему).

В результате реконструкции к 2010 году Ленинградское шоссе должно стать самой современной трассой в стране. Раз и навсегда избавить это направление от пробок должны сразу три дорожных проекта, запущенных столичными и федеральными властями. Помимо реконструкции Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе от Манежной площади до МКАД власти обещают построить платный дублер шоссе, а также расширить Ленинградку в районе Химок на одну полосу в каждую сторону. Когда строительные работы закончатся, движение по Тверской улице, Ленинградскому проспекту и шоссе от Манежной площади до МКАД станет бессветофорным. Автомобили смогут ездить по этим магистралям со скоростью 100 километров в час. Чтобы убрать с главных столичных дорог все светофоры, строителям предстоит построить более 10 новых тоннелей и эстакад, а также один автомобильный мост. Уже сейчас на пересечении Ленинградского проспекта и улицы Серегина закончено строительство двух автомобильных тоннелей. Часть дороги от Путевого дворца до Аэровокзала опустили в 11-полосный тоннель длиной 3,24 километра. По бокам тоннелей на поверхности проложили четыре дороги, по две на каждой стороне шоссе. Такая же схема предусмотрена планом реконструкции и на пересечениях Ленинградского шоссе с Фестивальной улицей и Головинским шоссе.