Ипотека и недвижимость

Невиданный скандал разразился в Смоленске: никому не известная 78-летняя горожанка за 78 млн руб. купила на никем не замеченном аукционе шесть крупных магазинов, в том числе надолго арендованных московскими торговыми сетями. Простота и изящество схемы позволяют легко реализовать ее и в других городах страны.

Наука торговать
Московские торговые сети стали заходить в Смоленск три года назад. Довольно быстро большинство заметных муниципальных магазинов площадью от 800 до 1000 квадратных метров превратились в сетевые супермаркеты. По неофициальным данным, месячный оборот каждого торгового предприятия Магнита и Копейки, закрепившихся в городе первыми, колеблется от $1,5 млн до $3 млн, немногим меньше у недавно присоединившихся к этой компании сетей Дикси и Континент света. Существенную роль сыграло и радушие городской администрации, которая установила москвичам стоимость аренды на порядок ниже рыночной (на срок до 15 лет), в центре Смоленска доходящей до $100 за метр в месяц. Поэтому москвичей просто потрясло известие о том, что с некоторых пор один из трех смоленскх магазинов Дикси и один из двух магазинов Континента света принадлежит уже не муниципалитету, а гражданке Людмиле Болоховой, представители которой объявили о немедленном повышении арендных расценок. На условиях анонимности представитель одного из арендаторов сообщил Власти, что новые хозяева помещения взвинтили аренду в семь раз: вместо $7, которые собирала городская администрация, частным владельцам придется платить по $50 за квадратный метр.

Новость была шокирующей еще и потому, что арендаторы не скрывали намерения выкупить арендуемые помещения, внесенные в прогнозный план приватизации 2007 года. Просто прогноз стал былью незаметно для самых заинтересованных лиц. И неудивительно.

Ни в местных изданиях, на страницах которых обычно публикуется информация местных властей, ни на муниципальном сайте объявления о продаже имущества так и не появилось. Сообщение об аукционе было напечатано в ежедневном федеральном выпуске Комсомольской правды, у которого нет смоленской вкладки и который в отличие от пятничной толстушки купить в городе непросто. Анатолий Таранов, директор проводившего аукцион МУП Долговой центр города Смоленска (никаких долгов на магазинах не висело, просто долговой центр обеспечивает и приватизационные торги), объяснил выбор рекламного носителя желанием расширить географию и привлечь столичных покупателей. Однако обнаружить крохотный текст, затерявшийся среди рекламы поп-концертов, мог бы только очень искушенный человек. Ни в Москве, ни в других точках расширенной географии таких не нашлось.

В итоге аукцион, организованный в одной из комнат долгового центра, прошел почти по-семейному. Помимо организаторов -- четырех невозмутимых чиновников и аукциониста -- присутствовал только 26-летний юрист, представитель престарелой Людмилы Болоховой, действовавший по доверенности. Он подтвердил намерение своего доверителя купить шесть из десяти разбросанных по всему городу муниципальных магазинов общей площадью 4,5 тыс. квадратных метров и во всех случаях был признан победителем на первом же шаге. Квадратный метр городской недвижимости обошелся Людмиле Болоховой в среднем в $670. По самым скромным оценкам, эта цена в три раза ниже рыночной.

Впрочем, все необходимые формальности устроители аукциона соблюли. Объявление было дано в срок, торги прошли безупречно, а их результаты завизировал первый вице-мэр Смоленска Владимир Лабовский.

Невыносимая легкость
К сожалению, Власти так и не удалось выяснить, как Людмила Болохова собирается распорядиться свалившимся на нее счастьем. От общения с прессой старушка отказалась наотрез, хотя и не успела убежать от фотографа, запечатлевшего новую хозяйку магазина на фоне собственности. По отзывам соседей, раньше в покупке магазинов либо иного заметного имущества одинокая пожилая женщина, недавно поселившаяся в одном из новых домов в центре Смоленска, замечена не была, да и образа жизни всегда придерживалась скромного -- никаких ночных клубов и раритетных авто.

Как только о происшествии стало известно, мнения горожан разделились. Некоторые откровенно радовались: Москвичей кинули -- хорошо, давно пора! А то понаехали тут, скупили все!

Арендаторы проданных помещений почувствовали себя жестоко обманутыми. Заместитель директора электротехнической компании Континент света Сергей Близнюк заявил: Магазин продали за 9 миллионов, а на капитальный ремонт помещений и подвала мы потратили половину этой суммы! Поэтому с выкупом объекта у нас никаких проблем не было бы. Заключая договор аренды на десять лет, мы сразу хотели включить в него пункт о праве выкупа, но нам не разрешили. В смоленском представительстве Дикси также были шокированы поведением городской администрации. Мы сейчас не предпринимаем никаких шагов, этим занимается наше московское руководство,-- сказал один из руководящих сотрудников торговой сети.

Местные СМИ сообщили, что сетевики завалили гневными письмами городскую администрацию и горсовет и даже пожаловались в прокуратуру. Правда, исполняющий обязанности прокурора области Виктор Лосев факт подачи таких заявлений не подтвердил.

Зато в горсовете, который с мэром давно на ножах, разразилась настоящая буря. Депутат Алексей Казаков потребовал разобраться с неэффективным управлением имуществом. Его коллега Владимир Загрядский тут же предложил отменить результаты злосчастных аукционов и завершить на этом приватизацию муниципального имущества. После нескольких безуспешных попыток горсовет все-таки получил для очной беседы руководителя долгового центра Анатолия Таранова, и с его участием прошло заседание постоянной комиссии по законности, регламенту и этике. Депутатов взволновала легкость, с которой серьезных людей обвели вокруг пальца.

Выяснилось, что в городском законодательстве есть лазейка, позволяющая напечатать объявление о смоленском аукционе хоть в New York Times. Дело в том, что рупоры городской администрации в муниципальном законе указаны по именам -- Рабочий путь и Смоленские новости, а вот про то, где должны печататься объявления об аукционах, нет ни слова.

Всем мэрам пример
По результатам беседы комиссия приняла решение приостановить приватизацию до лучших времен и наконец определить, где должны печататься объявления об аукционах. Заместитель председателя горсовета Эдуард Качановский сообщил Власти: Если бы в городском законодательстве четко прописали процедуру приватизации муниципальной собственности, не было бы этого скандала. Объявление об аукционе только в федеральном издании лишило многих смоленских предпринимателей возможности принять участие в торгах. Конкуренции, по сути, никакой не было, и огромные площади ушли по заниженной цене, нанеся существенный урон городской казне. Правда, недавние поправки в федеральный закон N131 Об общих принципах организации органов местного самоуправления освободили нас от необходимости ускоренной распродажи свыше тысячи объектов муниципальной собственности, а ведь от такого ускорения сделки порой становятся совсем уж непрозрачными. Эдуард Качановский считает, что всю информацию об аукционах нужно размещать в СМИ задолго до торгов, тогда подобного абсурда мы сможем избежать.

Депутат Сергей Маслаков выразился жестче: Кого-то обманули -- это точно. Непонятно пока, кого больше -- московских предпринимателей, рассчитывавших на долгосрочную аренду, или городскую казну, в которую денег попало намного меньше, чем могло бы. Но то, что всех, в том числе и москвичей, опередила бабушка со своими миллионами, наводит на мысль, что муниципальный долговой центр действовал по определенному плану. Кто его придумал -- пусть разбираются компетентные органы.

Мэр Смоленска Владислав Халецкий, которого народная молва считает одним из главных действующих лиц в этой истории, хранит гордое молчание. Впрочем, в конце августа источники в городской администрации сообщили, что Халецкий затеял служебное расследование действий руководителя муниципального предприятия, продавшего злосчастные магазины, и даже приказал подготовить судебные иски о признании результатов аукционов недействительными. В кулуарах прозрачно намекают на то, что глава долгового центра Анатолий Таранов в конце концов может ответить за все и за всех.

***Примечательно, что первыми подобные утечки информации подвергли сомнению отставные силовики. Полковник милиции Анатолий Семцов, который в свое время был заместителем главы областного управления внутренних дел, заявил Власти: Мне смешно, что сам Владислав Халецкий и расследует эти нарушения. В местной прессе сейчас пишут, что мэр, который ничего не знал о том, что творится у него под носом, теперь-то уж рьяно взялся за дело. А у меня нет никаких сомнений, что глава городской администрации все и организовал. А координатор Национального антикоррупционного комитета по Смоленской области, бывший сотрудник спецслужб Владимир Шаргаев констатировал: Если большой кусок городской собственности продается конспиративно -- ищи подвоха. И на месте правоохранительных органов, которые всем этим, несомненно, должны заняться, я поинтересовался бы у бабушки, откуда она узнала об аукционе. А вообще, подобные мероприятия проводились и раньше, только теперь городское имущество стали распродавать оптом, а не в розницу.

Оптовый подход может и не ограничиться одним Смоленском. Полковник Семцов подчеркнул: Повторение подобных инцидентов возможно в будущем и в других регионах, где не работает закон. Согласился с ним и глава местного отделения Справедливой России Михаил Старшинов, одновременно являющийся секретарем оргбюро президиума ЦК партии. Он назвал смоленский аукцион характерным примером расхищения государственного имущества и отметил: Пока такие лазейки остаются в законодательных актах других городов (местным законотворцам есть над чем задуматься), повторение подобных недоразумений возможно где угодно.

Так что московским компаниям, раскинувшим сети по стране, вскоре придется столкнуться с валом проблем, организованных по смоленской технологии. Ведь федеральных газет, непроданного имущества и скромных старушек в стране еще много. За всеми не уследишь.
Кризис ликвидности докатился до российских банков. Их клиентам теперь гораздо сложнее получить ипотечный кредит. Поскольку эти кредиты банки в большинстве своем рефинансировали за рубежом. Эксперты и банкиры предрекают ужесточение условий кредитования и рост ставок.

Сегодня в СМИ появилась информация о том, что Москоммерцбанк до октября приостановил выдачу ипотечных кредитов. В частности, об этом написала газета Ведомости. Ей о Москоммерце рассказали несколько банкиров и кредитных брокеров, сотрудничающих с банком. Однако в самом банке эту информацию категорически опровергли. Мы не приостанавливали выдачу кредитов, сообщила Эксперту Online представитель Москоммерцбанка Юлия Мячина. Напротив, мы сегодня открыли филиал в Нижнем Новгороде. Наша стратегия развития это ипотечное кредитование. Если бы мы не смогли выдавать кредиты, то зачем же нам было бы расширяться, выходить в новые регионы? Это было бы нелогично.

Генеральный директор брокерской компании Кредитмарт Николай Корчагин сообщил Эксперту Online, что среди банков, с которыми он работает, никто не прекращал выдачу ипотечных кредитов. Не слышал об этом и зампред правления СДМ-банка Владимир Луценко. Но спокойствия на рынке нет.

Как отмечает Владимир Луценко, объем выдачи ипотечных кредитов в последнее время сократился в два раза: Банки стали ужесточать требования к заемщикам. Если раньше кредит получали те, кто на грани соответствия критериям банков, то сейчас таким клиентам кредиты перестали предоставлять. Также пристальное внимание банки стали обращать на выдачу особо крупных кредитов.

Причиной этого стал мировой кризис ликвидности. У многих банков фондирование ипотеки завязано на мировые рынки капитала. Большие длинные деньги многие могут привлечь только за рубежом. А сейчас, когда ликвидность мирового финансового рынка уменьшилась, условия фондирования ухудшились, говорит Корчагин. По данным другого кредитного брокера, банки, работающие с ипотекой, фондируют свои кредиты на 80% за рубежом. Сейчас фондировать кредиты на Западе стало очень сложно, соглашается аналитик ИК Финам Владимир Сергиевский. Причем речь идет даже не о росте стоимости фондирования, а о затруднении в получении денег в целом. Банки пытаются задействовать российские ресурсы, что подтверждает заметный сейчас бум сделок РЕПО.

Сейчас сделок по рефинансированию пулов ипотечных кредитов вообще не происходит, отмечает Луценко. Все ждут, чем закончится кризис ликвидности. В течение месяца, я думаю, станет понятно, что будет с ликвидностью и стоимостью денег. Я думаю, ставки по рефинансированию поднимутся на 1−1,5%. До сего времени банки в среднем фондировали свои кредиты по ставке 6−7%.

По мнению Корчагина, следующим этапом для некоторых банков может стать повышение процентных ставок. Кстати, Москоммерцбанк их уже повысил 13 августа на 0,5−1% и увеличил первоначальный взнос. Например, по кредитной программе банка Залог 50 для заемщиков без официально подтвержденного дохода ставка по кредиту вырастет с 12,5% до 13,5% годовых в долларах США. Максимальная сумма кредита по программе Залог составит не более 70% стоимости объекта недвижимости, говорится в пресс-релизе банка.

Ставки будут подняты, скорее всего, на 1%, это вопрос времени, говорит Луценко. Сергиевский, правда, с ним не соглашается. Большинство банков будут очень осторожно повышать ставки ипотеки они в России и так достаточно высокие, а растущие проценты могут свести на нет рост объемов выданных кредитов. Например, рядовой потребитель, который и так уже с недоверием относится к банкам после раскрытия реальной процентной ставки, воспримет повышение стоимости кредита как очередную попытку обмануть себя, говорит эксперт.

Но главный экономист Альфа-банка Наталья Орлова считает, что удержать ставки будет под силу далеко не всем. Те же, кто сможет это сделать, завоюют рынок. Сейчас удачный момент для того, чтобы некоторые банки воспользовались ситуацией и увеличили свою долю рынка. Увеличат долю рынка те банки, которые смогут избежать повышения ставок. Это прежде всего госбанки и крупные частные банки, у которых большая доля депозитов, деньги корпоративных клиентов, ценные бумаги. Удар придется на небольшие банки, которые активно работали только в рознице и фондировали кредиты за рубежом. Этим банкам придется потесниться на рынке. Что же касается госбанков, то у Сбера, например, лишь 2% активов фондируется за рубежом, остальное за счет розничных депозитов. У ВТБ доля иностранного фондирования больше, но проблем с ликвидностью не будет, поскольку у него много ценных бумаг, которые можно продать, да и число клиентов быстро растет, говорит Орлова. Кстати, именно сегодня ВТБ объявил, что не только не поднимет, но даже, может быть, снизит ставки по ипотеке.

По мнению Сергиевского, в проигрыше не будут и дочки иностранных банков. У них пока достаточный запас прочности, чтобы дождаться стабилизации обстановки. Скорее всего, они сократят объем выдаваемых кредитов за счет временного повышения требований к заемщикам, но сохранят предлагаемые им условия, считает эксперт.

Момент истины