Ипотека и недвижимость - Мелкие форматы неинтересны нижегородским девелоперам

Дефицита торговых помещений Самара больше не испытывает. Арендные ставки прекратили расти. Осенью 2007 г. в городе планируется открытие еще двух крупных объектов от местной компании Виктор и Ко и шведской IKEA.
По данным аналитического центра Индэст-Development, в Самаре действует 46 торговых центров, но к качественным объектам можно отнести только 20 из них. В городе сформировано два главных торговых коридора в районе ул. Ново-Садовой (где находится шесть ТЦ) и Московского шоссе (15 ТЦ). Общая площадь в торговых центрах составляет 585 000 кв. м (в том числе 125 000 кв. м в специализированных ТЦ).

Ставки больше не растут
С апреля по август арендные ставки на торговые помещения Самары замерли без движения. Аналитики затрудняются даже определить их изменение в процентах. Если они и выросли, то неощутимо, размышляет Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости. А вот цена 1 кв. м торговой недвижимости за этот период увеличилась примерно на 10-12%, уточняет он. Более ощутимый рост цен, по его словам, можно было наблюдать на самые качественные и востребованные помещения.

Этот рост нельзя назвать существенным, в прошлые годы, когда на рынке царил дефицит, цены увеличивались гораздо более значительно, отмечает генеральный директор инвестиционной компании Крон-Инвест Павел Третьяков. Только за первое полугодие 2006 г. цена 1 кв. м торговой недвижимости выросла в среднем на 20-25%, приводит он пример.

По мнению Винтаева, данная ситуация объясняется тем, что за 2005-2006 гг. было введено большое количество новых площадей и спрос уже насыщен, предпосылок для значительного роста цен и ставок уже нет.

По данным аналитического центра компании Спектр недвижимости, на конец августа 2007 г. аренда 1 кв. м в центре города стоила 1000 руб. в месяц, в более отдаленных районах равнялась 700-800 руб. в месяц. Цена продажи 1 кв. м торговой недвижимости в центральных районах города доходила до $2000, а в спальных районах Самары составляла около $1700.

Третьяков добавляет, что в старом центре города, в формирующейся бутиковой зоне на ул. Куйбышева и Ленинградской, были отдельные предложения по $3000-3500 и даже $4000 за 1 кв. м.

Запросы растут
Несколько поменялась за летние месяцы структура потребительских предпочтений. По информации Галины Сорокиной, руководителя управления коммерческой и загородной недвижимости риэлторской фирмы Горизонт, сейчас арендаторы все чаще ищут помещения больших метражей, а, например, в I квартале 2007 г. в основном спрашивали площади от 70 до 200 кв. м. Площади от 3000 до 5000 кв. м и больше, причем на одном уровне торгового центра, нужны преимущественно продуктовым операторам и сетям бытовой техники, уточняет Сорокина. Другой востребованный сегодня метраж от 300 до 500 кв. м. Третьяков добавляет, что на рынке сохраняется активный спрос и на совсем маленькие площади от 10 до 50 кв. м, как правило, их ищут мелкие магазинчики, но такие площади традиционно в дефиците.

Осенью этого года эксперты ожидают ввод большого количества качественных площадей и прогнозируют изменение ситуации на рынке. Винтаев говорит, что усилится перераспределение арендаторов из тех ТЦ, которые не отвечают современным требованиям, в новые объекты. С ним соглашается и Третьяков. Наконец настанет момент, когда рынок торговых площадей будет расти уже не только количественно, но и качественно, радуется он.

По словам Третьякова, в Самаре хватает старых торговых центров, которые больше напоминают крытые рынки. Проходимость у таких объектов небольшая. В таких ТЦ, как, например, ЦУМ Самара или Самарочка, нет развлекательной составляющей, крупных якорей, удобных больших парковок, качественного фуд-корта, перечисляет он их недостатки. И говорит, что уже в ближайшее время им надо будет задуматься о реконструкции, либо они будут безнадежно проигрывать в конкурентной борьбе, несмотря на расположение в самом центре города.

Насыщение рынка близится
Осенью этого года девелоперы обещают ввести в эксплуатацию сразу два крупных объекта. Как рассказали в пресс-службе компании Виктор и Ко, в Самаре появится третий по счету ТРК компании. У Виктора и Ко уже работают в городе два крупных ТРК мегакомплекс Московский (120 000 кв. м) и Мегасити (58 000 кв. м).

Новый комплекс будет называться Космопорт, его общая площадь составит 120 000 кв. м. Сумма инвестиций не раскрывается. Якорными арендаторами станут немецкая сеть электроники и бытовой техники Media Markt и гипермаркет французской сети Auchan, а также магазины сетей Спортмастер и Снежная королева. Точные сроки открытия Космопорта пока не определены, предположительно это произойдет в конце III начале IV квартала 2007 г.

Еще один крупный торговый комплекс должен открыться в ноябре 2007 г. Это будет молл Мега компании IKEA, сообщили в пресс-службе компании. Его общая площадь составит 130 000 кв. м. Якоря уже определены: IKEA, Ашан, Leroy Merlin, M.Видео. На вопрос об арендных ставках в пресс-службе компании IKEA не ответили, ссылаясь на коммерческую тайну. Сумма инвестиций в Мегу равна примерно $150 млн.

По информации генерального директора компании Индэст-Development Виктора Антипова, в 2007 г. девелоперские компании заявили о 14 новых проектах торговых центров общей площадью 727 000 кв. м. Сейчас они находятся на разной стадии реализации. Многие участники рынка прогнозируют, что в недалеком будущем ему грозит перенасыщение торговыми площадями.

Нежеланный арендатор
Летом 2007 г. самарский рынок был взбудоражен судебной тяжбой компании Рамэнка и местного девелопера Виктор и Ко. Сеть Рамстор, которой управляет компания Рамэнка, перестала работать в ТЦ Мегасити (собственник ТЦ Виктор и Ко) 13 июня этого года. Тогда пресс-служба компании объявила, что Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском отказался продлить контракт с ритейлером без объяснения причин. В июле Виктор и Ко обратилась в самарский арбитраж с требованием к Рамэнке освободить помещения в Мегасити: заключенный с ней договор аренды истек еще 28 марта 2007 г.

В конце июля Рамэнка подала в арбитраж встречный иск к самарскому девелоперу. Истец настаивал на своем праве использовать помещения в ТЦ Мегасити, полагая, что это заложено в условиях договора от 29 апреля 2006 г. Возможность продления аренды до 2015 г. предусматривалась прошлым соглашением, заключенным между компаниями.

В конце августа стало известно, что Виктор и Ко нашла для Мегасити нового арендатора площадей, которые занимал Рамстор. 4500 кв. м взяла в аренду Х5 Retail Group и откроет в ноябре супермаркет Перекресток. Договор аренды заключен сроком на 10 лет.

Окончательного судебного решения по обоим искам пока нет, его принятие перенесено на 14 сентября, но Рамстор уже съехал из Мегасити.
В 2007 г. крупные девелоперы объявили о масштабных планах: в ближайшие два-три года в городе появится несколько ТРЦ каждый площадью более 130 000 кв. м. Остальные застройщики развивают магазины шаговой доступности.

По данным городской администрации, на начало II квартала 2007 г. в Нижнем Новгороде насчитывалось почти 658 000 кв. м торговых площадей (без учета ТРЦ Мега, расположенного в 10 км от города в Кстовском районе). Новые и реконструированные ТЦ и ТРЦ занимают треть общего объема.

Магазины продаются редко
Средние арендные ставки в новых и реконструированных ТЦ и ТРЦ города в середине 2007 г. составляли от $50 до $100 за 1 кв. м. Их рост с начала года замедлился. Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, говорит, что некоторые арендаторы вынуждены были покинуть ТРЦ Мега, так как ставки оказались для них высоковаты.

С начала 2007 г. в Нижнем было открыто несколько магазинов районного и городского масштаба. Два из них в Приокском районе: это первая очередь мебельного центра Открытый континент на ул. Ларина (площадь первой очереди 13 000 кв. м, инвестор Славянская мебельная компания) и ТЦ Гагаринский (площадь 10 500 кв. м, инвестор частный предприниматель Эдуард Бантуров). Отличительной особенностью последнего является наличие в качестве якорного арендатора Макдоналдса до сих пор заведения этой сети фастфуда располагались исключительно в отдельно стоящих зданиях.

В Нижегородском районе появился Евроспар на ул. Добролюбова, в Сормовском районе открыта вторая очередь ТЦ Новая эра (площадь 13 500 кв. м). В конце августа открылся второй магазин Metro Cash Carry на ул. Нартова (площадь 10 000 кв. м). Как отмечает Роман Трушин, менеджер Центра коммерческой недвижимости, сейчас на вторичном рынке торговых площадей затишье: хорошие площади, приносящие доход, не продаются, а расположенные в невыгодном месте никто не покупает. Поэтому почти что знаковым событием для города явилась аукционная продажа, организованная в конце августа комитетом по управлению городским имуществом. Магазин Европа (общая площадь 1600 кв. м) на пл. Горького, первый в Нижнем супермаркет современного образца, при стартовой цене в 159,5 млн руб. был продан за 219,5 млн руб. По оценке Романчевой, цена, заплаченная победителем компанией Приволжский ювелир, высока: по $700 за каждый квадратный метр общей площади, причем как торговые можно использовать менее половины. По сообщению компании-покупателя, помещение, вероятно, будет сдаваться в аренду.

Новые объекты строятся
В городе продолжается строительство административно-офисного здания Лобачевский плаза (девелопер Новый город), где торговые площади займут два первых этажа (около 16 000 кв. м), гипермаркета Мосмарт (30 000 кв. м, девелопер Гиперцентр-девелопмент), двух гипермаркетов О'кей в Автозаводском и Ленинском районах (по 10 000 кв. м), ТРЦ регионального масштаба ГК Столица Нижний (общая площадь 150 000 кв. м, первая очередь уже функционирует). Открытие этих объектов запланировано на 2008 г.

В 2007 г. было объявлено о строительстве еще трех крупных ТРЦ регионального масштаба. ГК Электроника начала строительство ТРЦ Холидэй центр (общая площадь 140 000 кв. м) на пл. Лядова. Компания AIM Property Development планирует построить ТРЦ OZ общей площадью 156 000 кв. м на пересечении ул. Ванеева, Ивлева и Богородского. Предполагаемый объем инвестиций более $270 млн. Компания Калинка-Малинка также анонсировала проект ТРЦ площадью 150 000 кв. м. РТМ Нижний Новгород получила участок в Московском районе под строительство дворца спорта и ТРЦ (предполагаемая площадь последнего 60 000 кв. м). Как констатирует генеральный директор ГК Электроника Александр Кузнецов, сроки окупаемости проектов увеличиваются: С пяти-шести лет в 2005-2006 гг. они выросли до восьми лет. А предполагаемый период окупаемости возводимого Электроникой Холидэй центра с учетом длительного периода проектирования и согласования вообще составит 12 лет, сожалеет Кузнецов. По его словам, компания была вынуждена увеличить объем инвестиций в Холидэй центр с 4,2 млрд до 5 млрд руб. Осуществление всех заявленных проектов приведет к насыщению рынка, прогнозирует Кузнецов. А следствием этого станет снижение арендных ставок. Не исключаю, что некоторые ТРЦ не выдержат конкуренции. Тогда им придется либо работать заведомо себе в убыток, либо перепрофилироваться.

Проекты для чужаков
Из федеральных сетей в Нижнем не представлены пока Дикси и Седьмой континент. Например, Магнит и Копейка купили сеть магазинов Эконта у Национального торгового альянса. X5 Retail Group приобрела контрольный пакет акций сети Евроспар и строит магазины под брендом Перекресток. Ашан, Рамстор и Реал (розничный оператор Metro Cash Carry) вошли как якорные арендаторы в ТРЦ. Metro AG построила два магазина, а третий планирует разместить в ТРЦ на ул. Родионова, который строит ГК Столица Нижний. Лента возводит два гипермаркета по 12 000 кв. м каждый стоимостью по $20 млн. Доринда начала строительство двух гипермаркетов по 10 000 кв. м каждый стоимостью по $10 млн. Гиперцентр-девелопмент планирует в 2008 г. открыть ТРЦ Мосмарт (объем инвестиций $35 млн.)