Ипотека и недвижимость - Квартиры-студии: 100 метров одиночества

Известно, что московские власти не хотят терять контроль над столичной землей. Поэтому крайне медленно идет приватизация, оформление в собственность, выкуп территорий предприятиями и частными лицами. По словам чиновников, данная позиция вынужденная.

Как разрезать землю, если она пронизана инженерными сетями и коммуникациями, обеспечивающими жизнедеятельность мегаполиса? Что делать, если потребуется провести какие-то градостроительные преобразования? Как показывает практика, с собственниками зачастую договориться непросто.

Для урегулирования земельных отношений столичные власти уже этой осенью намерены принять правила землепользования и застройки города. Руководитель департамента земельных ресурсов Виктор Дамурчиев рассказал журналистам о видах ограничений и обременений земельных участков в столице.

Прежде всего не подлежат приватизации и полностью изымаются из оборота земельные участки, расположенные на особоохраняемых природных территориях федерального значения. В Москве это национальный парк Лосиный остров, а также Главный ботанический сад им. Н. В. Цицина Российской академии наук, Ботанический сад МГУ и природно-исторический парк Царицыно. Очевидно, в список попадут такие лесопарки, как Покровское-Стрешнево, Останкино, Измайлово, Москворецкий, Тушинский и др.

Ограничен оборот участков, находящихся в пределах технических зон метрополитена, историко-культурных заповедников, зон санитарной охраны источников питьевой воды, санитарно-защитных зон. Они также не подлежат приватизации.

Нельзя купить или продать земли, зарезервированные для государственных нужд. В эту категорию могут попасть территории, предназначенные для строительства железнодорожных путей и линий метро, инженерных сооружений и коммуникаций, для образования природных объектов (парки, скверы). Сюда же относятся земли общего пользования, занятые транспортными магистралями, улицами, площадями, садами, бульварами, водными объектами. Не удастся приватизировать и территории, предназначенные для использования в государственных и общественных интересах.

Для земель, у которых уже есть землевладелец, землепользователь или арендатор, предусмотрены вполне оправданные обременения. Их хозяева должны обеспечить возможность доступа эксплуатационных и аварийно-технических служб к подземным коммуникациям. Кроме того, они обязаны заботиться об охране, реабилитации и восстановлении растительности на своих территориях и не препятствовать использованию воздушного пространства над земельным участком для нависающих частей сооружений, расположенных рядом. Город устанавливает публичный сервитут, предполагающий возможность прохода или проезда через земельный участок, а также размещение геодезических и межевых знаков.

Городу нужна земля
Ссылаясь на опыт других стран, Виктор Дамурчиев подчеркнул, что процедура резервирования мера неизбежная. Иначе город, зажатый МКАД, не сможет развиваться. Взять хотя бы дорожную сеть столицы. Уже сейчас количество автомобилей превышает возможности транспортной инфраструктуры. Новые магистрали и развязки жизненно необходимы, но прокладывать дороги нужно в соответствии с генпланом города, тогда в них будет смысл. Без механизма резервирования и дальнейшего изъятия земель реализовать подобный проект сложно. Кроме того, в строительство дорог будут вовлекать частный капитал. Но ни один инвестор не захочет вкладывать средства в спорные земли.

Помимо дорожной сети Москва нуждается в увеличении и улучшении жилищного фонда, строительстве объектов социальной инфраструктуры. Свободных площадок у города нет, поэтому власти взяли курс на изыскание внутренних резервов.

Один из главных источников пополнения земельных ресурсов промышленные зоны, занимающие на сегодняшний день около 17 тыс. га. Процесс вывода производств за городскую черту идет уже несколько лет. Освободившуюся территорию используют под строительство жилья и объектов коммерческой недвижимости. В районе Хамовники Центрального административного округа, например, ждут перебазирования 23 предприятия, занимающие около 60 га. Часть из них уже выведена, деятельность других приостановлена. На территории шелкового комбината Красная роза в старых корпусах, являющихся образцами промышленной архитектуры XIX XX века, разместился современный деловой центр. Уже выведен 5-й троллейбусный парк, а на его месте компания Интеко строит жилищно-административный комплекс и городской музей ретроавтомобилей. Закрыт и перебазирован комбинат гардинного полотна им. Тельмана. Здания завода Каучук пока стоят, но само производство перебралось в Очаково. В проекте застройки квартала площадью 10 га значатся жилье, школа, детские сады, подземный гараж, общественная зона отдыха с бульварами. Будут выведены и старейшие предприятия района фабрика Моснитки и завод Электролуч, расположенные между Большой и Малой Пироговской улицами.

Хамовники один из многих районов Москвы, на примере которого видно, что процесс медленно, но идет. По словам Виктора Дамурчиева, реабилитация и застройка промышленных территорий добавит городку 20 30 % полезной площади.

Однако столица не хочет совсем терять свой промышленный потенциал: некоторые производства, удовлетворяющие экологическим нормам, останутся. Правда, и они могут пожертвовать в пользу города часть своих территорий. Столичные власти уже предложили им ужаться, и, как отметил московский чиновник, стороны нашли понимание.

Московское правительство намерено сократить и размеры санитарно-защитных зон вокруг предприятий. Если последние оснастят эффективными средствами и технологиями очистки, вредных выбросов в окружающую среду практически не будет и необходимость в санитарно-защитных зонах отпадет. Это позволит высвободить дополнительно еще 8 % площадей.

Помимо промышленных территорий серьезным резервом для столицы станут земли сельскохозяйственного назначения. Их площадь с учетом садоводческих товариществ составляет около 3 тыс. га. В городе территорий сельхозназначения не должно быть. Вряд ли кому-то захочется съесть морковку или яблоки, выращенные в 40 м от дороги с интенсивным движением, объяснил Дамурчиев.

Наконец, земельный дефицит столицы можно сократить за счет покупки участков в других регионах. По замыслу мэра Москвы туда целесообразно перенести крупные складские и производственные комплексы.

Заборы ставить не будем
Теперь об ограничениях. Как уже было сказано, наиболее жесткие меры касаются природоохранных зон. Здесь ничего нельзя строить: ни на земле, ни под ней. Правда, с каждым из уже возведенных объектов вопрос будут решать отдельно. Одни снесут, другие оставят. Если объекты надлежащим образом оформлены, нарушений никаких нет, то предприятия как функционировали, так и будут функционировать, с учетом разрешенного использования, которое допускается на указанных территориях, отметил Дамурчиев. По закону города Москвы об особо охраняемых территориях здесь допускается ограниченная хозяйственная деятельность, если она не нарушает установленного режима охраны и использования. Это относится и к участкам, на которых расположены объекты культурного наследия. В их границах разрешается вести деятельность, связанную с сохранением памятников. Перепрофилирование же недопустимо.

Если с городской собственностью все более-менее понятно, то обременения, накладываемые на использование участков, которые находятся в частной собственности или аренде, вызывают у граждан беспокойство. С введением публичного сервитута владельцы участков должны обеспечить доступ на свою территорию представителей различных городских служб, не препятствовать проходу или проезду через свой участок. Проще говоря, объявляется война заборам. В первую очередь это касается товариществ собственников жилья (ТСЖ). Приватизировав территорию вокруг дома (как то разрешает Жилищный кодекс РФ), ТСЖ обносит ее забором, переведя в режим внутреннего пользования. В результате спортивная или детская площадка, которая была общей для трех-четырех домов, оказывается недосягаемой для большинства жителей. Споры и конфликты на этой почве уже происходят. Именно это обстоятельство, по словам Дамурчиева, побудило московские власти обратиться в Правительство РФ с просьбой учесть городскую практику и пересмотреть норму земельного участка для ТСЖ, сократив его до размеров площадки под домом и территории, минимально необходимой для эксплуатации строения. В случае одобрения столичной инициативы вопрос о заборах ТСЖ отпадет сам собой.

Будем договариваться
По словам главы земельного департамента, информация о градостроительных планах Москвы и перечне зарезервированных территорий будет доступна всем гражданам. Это позволит скорректировать им свои действия в отношении недвижимости. Проще говоря, зная о том, что вблизи дома пройдет магистраль, человек, скорее всего, поостережется покупать в здании квартиру, а фирма арендовать помещение. С владельцами же участков или строений, попавших в зону застройки, город будет договариваться, возмещая ущерб в натуральной или денежной форме. Больших проблем с этим Виктор Дамурчиев не ожидает: дороги нужны всем, а строительство Третьего транспортного кольца научило решать подобные задачи. Тогда утрясать земельные отношения пришлось более чем с четырьмя сотнями предприятий. Благо все обошлось без скандалов.

Решение о резервировании в целях последующего изъятия участков, а также расположенных на них объектов жилого и нежилого фонда принимает правительство Москвы. Департамент земельных ресурсов уведомляет об этом обладателя прав на участок. Затем в ходе переговоров определяется компенсация. Если собственник не согласен с предложенными вариантами, он может обратиться в суд. На вопрос о том, как изменится цена земли и недвижимости, если участок попадет в список резерва, Дамурчиев однозначно ответить затруднился: Если на смежном участке нельзя ничего строить, то, по всей видимости, стоимость ближайших площадок, используемых под жилищную застройку, возрастет.

Studio традиционный атрибут западного быта. Россияне до недавнего времени видели квартиры-студии лишь в иностранных фильмах. Теперь этот тип жилья потихоньку приживается и на отечественном рынке недвижимости. Впрочем, несмотря на то что спрос на жилой open space постепенно растет, в ближайшие годы вряд ли стоит ожидать отклика на него со стороны застройщиков. Причин много, помимо технических и экономических есть еще одна демографическая

Название студия происходит от английского studio и обозначает определенный тип жилья единое пространство без изолированных помещений. Первые квартиры-студии появились в Америке в 20-х годах XX века. Своим возникновением они обязаны архитектору Людвигу Мис ван дер Роэ. По его экспериментальному проекту почти век назад построили дом-пирамиду. Оригинальное инженерное решение позволило нанизать пластины этажей на стержень, оставив несущие конструкции только по периметру. Таким образом, пространство освободили от внутренних стен: гостиная, кабинет, спальня и кухня расположились в одном зале.

Новый формат сразу приглянулся богеме и студентам. Первым пришелся по душе простор, прекрасно сочетающийся с атмосферой творческого беспорядка, вторые оценили доступность жилья, которое стоило на 25 30 % дешевле, чем стандартные однокомнатные квартиры. И по сей день на Западе studio это в первую очередь традиционные места обитания представителей творческих профессий и модной молодежи.

Классическая студия предполагает совмещение жилого пространства и кухни и условно делится на две части: спальную зону и гостиную-столовую. Чтобы четко выделить территории разного функционального назначения (приготовления и приема пищи, работы, отдыха, общения), в арсенале дизайнера немало средств: перепады высоты потолка или пола, арки между кухонной и гостиной зонами, колонны, различная фактура поверхностей, а также ширмы, книжные шкафы, стеллажи и пр. Обычно в квартире выделяют место, вокруг которого и строится весь интерьер, причем возможность свободного использования всего пространства является одним из главных достоинств studio.

В России первые подобные квартиры появились в 90-х годах прошлого века и сразу обросли национальным колоритом. Изначально так называли жилые помещения, состоявшие из небольшой комнаты и изолированного санузла. Компоновали их из лишних 27 30 кв. м, образовывающихся при проектировании дома и недостаточных для размещения полноценной квартиры. Цена на такую жилплощадь была соответствующей на первых порах она не превышала стоимости комнаты в коммуналке. Возможность относительно дешево приобрести отдельное жилье быстро оценили молодые семьи и очередники. Однако неполноценные квартиры для полноценных семей вариант далеко не самый лучший, поэтому идея довольно быстро себя изжила.

С этим форматом жилья до сих пор сплошная путаница, сетуют риелторы. Четкого мнения о том, какие именно квартиры следует относить к студиям, по-прежнему нет, равно как и требований к размеру и разграничению пространства. Может ли студия быть небольшой или она непременно должна представлять собой 100 кв. м без межкомнатных перегородок? Считать ли студией квартиру, в которой одна из зон, например спальня или детская, изолирована от остальных?

Споры не утихают, но так или иначе спрос на подобную недвижимость растет, утверждают специалисты. Следует ли ожидать бума популярности студий, аналогичного западному? Наверное, все-таки нет. Все дело в менталитете, рассуждает руководитель отделения Тургеневское компании ИНКОМ-Недвижимость Олег Канке. Мы изначально больше расположены к стандартным планировкам квартир. К тому же россияне гораздо раньше, чем те же европейцы, обзаводятся семьей, а студии предназначены для одного, максимум двух человек. С детьми проживать в помещении без изолированных комнат практически невозможно.

Следует учитывать и демографическую ситуацию в стране: жилье, рассчитанное в основном на холостяков, не вписывается в нынешнюю государственную концепцию повышения рождаемости. Важную роль, по мнению эксперта, играют и климатические условия. Такая квартира предполагает много света, панорамное остекление, прекрасные видовые характеристики, а в России для этого слишком короткое лето и очень длинная зима. Плюс ко всему создание студии в классическом понимании требует серьезных финансовых вложений и привлечения высококвалифицированных дизайнеров. Далеко не каждый россиянин может позволить себе выложить кругленькую сумму за авторский проект своего жилья.

Отечественные специалисты по недвижимости выделяют несколько категорий покупателей нестандартных квартир. В первую очередь речь идет о людях, которым есть где жить, а студия нужна им в представительских целях или для проведения досуга встреч с друзьями, вечеринок. В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах в последнее время стали появляться квартиры-студии, под которыми понимают не столько однокомнатную квартиру, сколько квартиру, характеризующую и олицетворяющую определенный стиль жизни, поясняет ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. Еще одна категория обеспеченные студенты и холостяки, особенно несемейные менеджеры среднего и высшего звена крупных компаний. Неудивительно, что в России такая недвижимость из категории самого бюджетного жилья перекочевала в бизнес-класс. Есть и элитные варианты, создаваемые по индивидуальному заказу.

Сейчас на рынке существуют различные студии, в основном площадью от 60 до 110 кв. м. Бывают и меньше, однако такие квартиры скорее можно назвать классическими однокомнатными. Традиционно самыми востребованными являются небольшие объекты, до 80 кв. м. В целом же studio дефицит. Несмотря на уникальную способность данного формата быть своего рода палочкой-выручалочкой при планировке сложного этажа и разработке его концепции, застройщики часто относятся к такому виду жилья настороженно именно из-за его нестандартности.

Отдельно стоит упомянуть о студиях так называемого смешанного типа. В последнее время владельцы обычных двушек и трешек все чаще прибегают к перепланировкам сносят стены между комнатами, чтобы увеличить пространство. Получается жилье среднего типа, оформленное a la studio. Спальню в нем обычно оставляют изолированной, а кухню и гостиную объединяют. Такая квартира, как правило, дань не столько вкусу собственника, сколько его практичности, объясняет директор Департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ Новостройки Кайдо Каарма. Подобные совмещения различных зон общего пользования позволяют увеличить полезную площадь, сделать квартиру визуально более просторной и стильной. Это удобно для жизни, к тому же стоимость возрастет

Купить студию в новостройке проще, чем на вторичном рынке, поскольку выбор гораздо богаче. Кроме того, технология монолитного строения позволяет организовать пространство по собственному желанию, и зачастую подобные объекты позиционируют как однокомнатные квартиры, добавляет Кайдо Каарма, однако при необходимости их можно превратить в студию, убрав лишние стены.

Ценовой диапазон данной недвижимости довольно широк. Конечная цена студии, как и любой другой квартиры, будет зависеть прежде всего от территориального расположения и класса жилого комплекса, комментирует директор Финансово-строительной корпорации Лидер Игорь Иванов. Стоимость одинаковых по площади объектов подчас отличается на порядок, например, если один из них находится в панельном доме в Подмосковье, а другой в шикарном особняке в центре столицы. Дополнительных наценок для студий продавцы, как правило, не устанавливают, однако оформление этих квартир может обойтись существенно дороже, чем сопоставимых по площади стандартных однушек.

Когда на рынок выставляют объект в готовом виде, то его стоимость зависит еще от качества ремонта, оригинальности оформления интерьера, имени дизайнера. В среднем же, по данным компании ИНКОМ-Недвижимость, стоимость 1 кв. м в студии, расположенной в доме экономкласса, составляет 4 5 тыс. долл., в здании бизнес-класса 6,5 8 тыс. долл. и выше (речь идет о статусном жилом комплексе вроде Алых парусов, Воробьевых гор, Триумф-паласа). В элитном сегменте нижняя планка 10 тыс. долл. за 1 кв. м.