Ипотека и недвижимость - Военно-коммерческий альянс

Достаточно краткая и по обыкновению суховатая сводка Росстата О жилищном строительстве в I полугодии 2007 года почему-то не привлекла к себе особого внимания ни журналистов, ни экономистов. И даже ответственные за национальную жилищную программу чиновники минрегиона и Росстроя тоже не поспешили с победными реляциями. Что ж, во-первых, скромность украшает. А во-вторых, в реализации национального проекта доступного жилья накопилось слишком много и системных и организационных проблем, чтобы можно было почивать на лаврах.

Между тем по итогам первого полугодия 2007 года можно сделать по крайней мере один вывод: начавшийся в стране инвестиционный бум имеет ярко выраженный строительный оттенок. Как отмечается в мониторинге минэкономразвития, при росте инвестиционного спроса с начала года, достигшем в июне феноменальных 27,2 процента прироста, устойчиво высокими темпами развивалось строительство. Его прирост в январе - июне 2007 года составил 25,5 процента против 8,3 процента в I полугодии 2006 года. В строительство сейчас идет свыше 17 процентов всех инвестиций.

По данным же Росстата, в I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тысячи квартир общей площадью 21,2 миллиона квадратных метров, что составило 134,8 процента к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в I полугодии 2006 года темп роста жилищного строительства к I полугодию 2005 года составлял 110,0 процента.

Однако строительный бум охватил пока еще далеко не всю страну. Наибольшие объемы жилищного строительства осуществляются в Москве и Московской области, где введено по 11,1 процента от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 7,9 процента, Санкт-Петербурге - 4,8 процента, Республике Татарстан - 4,4 процента.

Наиболее высокими т емпами развивалось индивидуальное жилищное строительство, что также соответствует приоритетам национального жилищного проекта. В I полугодии 2007 года население за счет собственных и заемных средств построило 72,9 тысячи жилых домов общей площадью 10,4 миллиона квадратных метров, что составило 139,4 процента к I полугодию 2006 года.

Данные о строительном буме подтверждаются и данными о резко возросшем производстве в индустрии стройматериалов. В январе - июне 2007 года наблюдался рост производства цемента на 20,7 процента, строительного стекла на 46,0 процента, конструкций и изделий сборных железобетонных на 15,8 процента, плитки керамической облицовочной на 8,6.

Однако это всего лишь начало. Жилье остается дорогим, а условия ипотечного кредитования неподъемные для большинства россиян. По данным минрегиона, жилой фонд насчитывает сейчас примерно 3 миллиарда квадратных метров. За период с 2008 по 2025 годы надо ввести не менее двух миллиардов квадратных метров жилья. Уже к 2015 году необходимо обеспечить ввод целого квадратного метра на душу населения и в дальнейшем не опускать эту планку.

Вместе с тем до 90 процентов ввода сейчас достается всего 14 процентам высокообеспеченных семей. Цель же национального жилищного проекта - доступность собственного или наемного комфортного жилья для семей всех социальных групп. В это понятие включается доступность расходов на содержание и обслуживание жилья, которое должно быть отдельным для каждой семьи. Поэтому приоритет будет сделан и на аренду дешевого муниципального жилья, строительство которого будет увеличено.

Олег Репченко,
руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости:

- То, что темпы жилищного строительства растут, не удивляет - государство твердо взяло соответствующий курс. Но рост идет в основном по регионам, в Москве за последние несколько лет мы его практически не наблюдаем. Та же картина - по Подмосковью. Отчасти причина кроется в нехватке площадок для строительства, в сложности получения многочисленных согласований и разрешений.

Скорее всего в регионах ситуация с жильем действительно начнет выравниваться, в столице по-прежнему сохранится дефицит. Недостаточное предложение будет провоцировать рост цен, пусть и не в разы, как раньше.

Рост - во многом заслуга населения, индивидуальных застройщиков, которые сами о себе позаботились, но надо помнить, что условия для этого созданы государством.

И все-таки, чтобы выйти на 1 квадратный метр на человека в год - оптимальная цифра, о которой неоднократно говорил президент, цифра, просчитанная экспертами, - объемы строительства должны вырасти в 2, 5 раза.

Ольга Изряднова,
зав. сектором Института экономики переходного периода:

- Динамика жилищного строительства очень позитивная, характерная для стран с развитой экономикой. Кстати, она в нашей стране, начиная с 2005 года, положительная. Прошлый год вообще дал своего рода всплеск: из-за теплой зимы стройки не останавливались.

Среди причин роста я бы выделила общее повышение инвестиционной активности. Темпы инвестиций по-прежнему опережают динамику ВВП.

В стране растет уровень жизни, и соответственно в строительстве увеличивается доля частных инвесторов, растет активность населения. Потребительские приоритеты в последние годы явно смещаются от удовлетворения текущих потребностей к реализации долгосрочных целей (строительство жилья в данном случае - ярчайший пример). Растет доля долгосрочных, краткосрочных банковских кредитов, которые в основном идут на улучшение жилищных условий.

Чтобы положительная тенденция сохранилась, необходимо формирование материально-технической базы для строительства - ему нужна техника, нужны материалы. Дисбаланс между спросом и предложением здесь очень велик.

Сергей Шведов,
аналитик рынка недвижимости:

- Цифры Росстата радуют, но хотелось бы обратить внимание на несколько моментов.

Во-первых, на одного жителя России приходится пока 21 квадратный метр жилья. В Европе - 29. Чтобы достичь такого уровня, Россия должна построить около миллиарда квадратов. А это примерно пять таких городов, как Москва. На что при нынешних темпах понадобится лет 15-20.

Государство до сих пор в основном стимулирует не предложение жилья, а спрос, внедряя ипотеку. По данным Ренессанс Капитал, в прошлом году ипотечный рынок вырос в 4,8 раза и на него пришлось 15 процентов покупок нового жилья. Но потенциал роста не так велик - его сдерживают доходы населения. Так что, думая о строительстве новых квартир, необходимо подумать и об их цене.

И последнее. Большая часть жилья сдается в декабре. Так что корректнее было бы оценивать темпы роста строительства в начале следующего года.
Недавно состоялся круглый стол, организованный Профессиональным союзом военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов Москвы и области. Цель заседания — поиск возможностей решения проблемы жилищного строительства с помощью привлечения внебюджетных средств.

Поскольку надеяться на родное государство военным не приходится (достаточно вспомнить печальной памяти жилищные сертификаты), то они решили заняться строительством самостоятельно. Понятно, внебюджетные деньги есть только у частных инвесторов.

У инициативной группы есть сильный аргумент: согласно законодательству РФ, жильем должны быть обеспечены все нуждающиеся в нем военнослужащие и запасники. Очевидно, что путь строительства жилья для военных за государственный счет — бесперспективен. Хотя в законодательном плане властные структуры очень активны. Так, предложенная правительством РФ концепция закона «О переходе к накопительной системе обеспечения жильем военнослужащих» предлагает, что основным резервом пополнения государственного имущества могут быть долги предприятий. Иными словами, имущество организаций (продукция, имущественное право, услуга, работа и пр.), направленное на обеспечение военных жильем, рассматривается как инвестиции в строительство жилья. Пока этот весьма спорный проект находится на стадии разработки.

Вместе с тем сегодня существует программа, в какой-то мере облегчающая нагрузку на государство. Суть ее в том, что счета по жилищным сертификатам будут передаваться через юридических лиц управляющим компаниям для инвестирования в строительство. Более того, на эти мероприятия из бюджета планируют выделить 5,4 млрд руб. По этой схеме корпорация «Союз-Возрождение» уже реализует проект «Западные ворота столицы». В строящемся жилом комплексе, расположенном по Можайскому шоссе на территории 10 га, из 168 тыс. кв. м жилья военнослужащим будет предоставлено 5 тыс. кв. м.

Однако в такой схеме есть существенные недостатки. Во-первых, стоимость сертификата покрывает лишь треть рыночной цены квадратного метра жилья. Во-вторых, не каждой компании захочется инвестировать строительство, а потом ждать компенсации от государства. В-третьих, у сертификатов нет финансовых гарантий, и пока никакие банки не берутся эти гарантии предоставлять. Очевидно, что дальше единичных проектов дело не пойдет.

Участники круглого стола предложили свой вариант. В качестве основных активов привлечения инвестиций частных компаний выступают земли, объекты незавершенного строительства, принадлежащие силовым ведомствам.

Вот мнение одного из руководителей Всероссийского фонда «Единение» Евгения Милащенко: «Необходимо сотрудничество государственных, общественных и силовых структур. Предоставление силовыми ведомствами на внеконкурсной основе инвесторам участков, которых в резерве Министерства обороны достаточно, позволит им осуществлять строительство. Они, в свою очередь, получая сверхвыгоду со строительства коммерческого жилья, будут предоставлять долю квартир военнослужащим в домах других районов».

Действительно, на рынке недвижимости такая практика отлажена, но, по словам президента риэлторской компании «Московские огни» Андрея Сабурова, «нужна более четкая и гарантированная схема этого механизма, где будут прозрачны все обязательства сторон». Председатель Профессионального союза военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов Московской области Владимир Вахания считает: «Для перехода в полной мере к этой схеме необходимо разработать и принять специальный федеральный закон, который бы установил организационные, правовые и финансовые основы функционирования такой системы, а также принять нормативные правовые акты президента, правительства и федеральных органов исполнительной власти РФ».

С господином Вахания согласен вице-президент Сообщества по защите прав страхователей «Россия» Евгений Коротких: «Выступать гарантом страховые компании готовы при условии оформления четкой финансовой схемы». Он добавил: «Сейчас, накануне президентских выборов, складывается благоприятное политическое время для принятия популярного законодательства. К тому же не принят страховой кодекс, что дает возможность прописать и этот пункт, регулирующий страховой рынок в этом поле».

Вопросы подготовки проектов этих документов и будут в центре внимания участников Всероссийского форума по проблемам обеспечения жильем военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов, который состоится в Москве 23–26 октября. В частности, предусматривается создание федерального координирующего органа, который призван ведать единым учетом лиц, нуждающихся в жилье, а также координировать реализацию объектов недвижимости, принадлежащей военным ведомствам.

Без сомнения военные нашли эффективный путь решения своих проблем. Частные инвесторы с удовольствием возьмут под застройку участки, где хозяйничает Минобороны. Пример строительства жилого комплекса на Ходынском поле — тому наглядное подтверждение и «пробный камень». По всей видимости, в скором времени нас ждет активная застройка центра столицы (где у Минобороны множество объектов) элитными зданиями.