Ипотека и недвижимость - Кто имеет право снести ваш дом

В Москве множество районов. И у каждого из них своя история. Иногда уходящая в глубь веков, иногда совсем коротенькая. Но даже если московская история района коротка, существует история домосковская: история села, усадьбы, просто места.

От Крестовского моста путепровода, построенного над Николаевской железной дорогой и названного по заставе, оберегавшей когда-то современные ей московские рубежи, слева по проспекту Мира с Мурманского проезда начинается район Останкинский. С юга он ограничен Октябрьской (Николаевской) железной дорогой. Четыре года назад площадь района увеличилась до 1240 га за счет присоединения территорий ВВЦ и Главного ботанического сада им. Н. В. Цицина Российской академии наук.

Первая ассоциация (да и последняя для большинства граждан нашей родины), возникающая при упоминание Останкинского района, телебашня. Но начнем мы не с нее, а с села Останкино, которому район обязан своим названием. И с усадьбы, выросшей на месте этого села и превратившейся впоследствии в Государственный музей творчества крепостных, а еще позже в музей-усадьбу Останкино.

Усадьба Останкино
Первое упоминание о селе Останкино содержится в одной из межевых книг и помечено 1558 годом. В писцовых книгах оно названо сельцом Осташкино на суходоле, вотчиной за Василием Яковлевым Щелкаловым, что было преж сего поместье за немчином за Орном.

Василий Яковлевич Щелкалов был дьяком Посольского приказа, ведавшим делами Предуралья, занимал должность печатника, то есть хранителя государственной печати и заведующего личной царской канцелярией. Дослужился до чина окольничего. При нем были выстроены дом и деревянная Троицкая церковь, его деловые люди вырыли первый пруд на ручье Горячка. Еще одна запруда была устроена позже, на реке Копытовке, в наше время заключенной в трубу под заводом Калибр.

В Смутное время Осташково было разорено, а Троицкая церковь сожжена. В 1617 году имение (уже Останкино) досталось князю Ивану Борисовичу Черкасскому. В 1625 1627 годах он отстраивает церковь снова. Но она не сохранилась. На ее месте в 1678 1683 годах по приказу внучатого племянника Ивана Борисовича, Михаила Яковлевича Черкасского, крепостной каменных дел мастер Потехин возводит каменный храм, который стоит до сих пор. Это самый старый из ныне сохранившихся на территории усадьбы памятников. Внутри храма девятиярусный резной иконостас. Два его нижних яруса относятся ко времени постройки, остальные к концу XVIII века. Пятиглавый храм в стиле московского узорочья возведен из красного кирпича, отделанного белым резным камнем и полихромными изразцами.

При Михаиле Черкасском село становится одной из крупнейших подмосковных усадеб. По описанию 1678 года, помимо сокольничего двора там имелись двор приказчика, псарный двор, пятьдесят пять дворов дворовых и задворных людей, двадцать дворов бобыльских и двор скотный.

С 1719 года имением владеет князь Алексей Михайлович Черкасский. Кабинет-министр при дворе Анны Иоанновны и сенатор во время правления Елизаветы, он превратил Останкино в место для отдыха, охоты и пышных празднеств, куда съезжалась не только московская и петербургская знать, но и царствующие особы. В июле 1730 года усадьбу посетила императрица Анна Иоанновна. В 1742 году здесь четырежды принимали императрицу Елизавету Петровну.

Алексей Михайлович был последним из князей Черкасских. Его единственная дочь Варвара Алексеевна вышла замуж за графа Петра Борисовича Шереметева. После смерти князя усадьба перешла к Шереметевым и оставалась в их владении до 1917 года.

В первое время Останкино для Петра Борисовича, проживавшего сначала в Петербурге, а после смерти супруги и дочери в Кусково, имело только хозяйственное значение. Там размещаются оранжереи, цветники и теплицы, где выращивают экзотические фрукты. Судьба усадьбы меняется, когда во владение вступает сын Петра Борисовича Николай Петрович.

Новый владелец прекрасно образован, учился в Лейденском университете, четыре года путешествовал по Европе, еще в юности страстно увлекся искусством. Полюбил музыку, театр и книги. Собранная им библиотека была одной из богатейших в России. Но главным делом его жизни стал театр. В Кусково и Останкино он собрал крепостных детей, обучил их танцам, пению и декламации и составил из них актерскую труппу. Увлеченный идеей собственного театра, он распорядился выстроить в Останкино дворец, в котором хватило бы места не только для подобающей жизни хозяина и многочисленных гостей, но и для оборудованного согласно последним требованиям театрального помещения. Дворец был возведен по проекту П. И. Аргунова к 1795 году. Театр занимал в нем центральное и главенствующее место.

Первая премьера в Останкинском театре состоялась в июле 1795 года. Сезон открыл спектакль Зелмира и Смелон, или Взятие Измаила по пьесе Козловского. Зрителей поразила роскошь декораций, исполненных по рисункам Гонзаго, техническое оснащение сцены, великолепная акустика и мастерство исполнителей. Но особенно яркий талант и красота примы театра, крепостной актрисы Прасковьи Ивановны Жемчуговой (впоследствии графини Шереметевой). Но золотой век Останкина продолжался недолго. Петр Николаевич переехал в Петербург и увез с собой в столицу будущую жену и других актеров и музыкантов.

Еще один раз, в 1817 году, в Останкине был организован пышный праздник с театральным представлением, музыкой и фейерверками. В честь высокого гостя прусского короля Вильгельма III и его зятя будущего императора Николая I это действо организовал новый владелец имения, четырнадцатилетний Дмитрий Николаевич Шереметев. Он же впоследствии перестроил и несколько видоизменил облик дворца и прилегающих построек.

К концу девятнадцатого века обстоятельства вынудили хозяев имения рассматривать его не только как свою подмосковную резиденцию или уникальный художественный музей, но и как источник дохода. Земли Останкина застроились сдаваемыми в аренду летними дачами, а Останкинский парк стал местом прогулок горожан.

В 1917 году владелец усадьбы Александр Дмитриевич Шереметев покидает Россию, а в декабре того же года Комиссия по охране искусства и старины Моссовета берет под охрану все ценности останкинского ансамбля. С 1919 года он становится государственным музеем. Это обстоятельство спасло уникальный архитектурно-исторический комплекс от запустения и разрушения и позволило ему сохраниться до наших дней.
В конце августа городское правительство утвердило новый порядок признания домов аварийными. Снести дом теперь можно будет только по решению Городской межведомственной комиссии. Что это меняет на практике и что теперь нужно сделать, чтобы снести свой дом по закону?

Сносить, нельзя оставить
Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда Москвы (Городская МВК*), которая теперь будет решать, аварийный дом или нет, организация не новая. Она появилась еще в 1993 году, однако лишь с августа 2007 к ее полномочиям добавилось рассмотрение вопросов и принятие решений о признании домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. К слову сказать, в таком деликатном случае, как снос домов в историческом центре, к работе Городской МВК подключается Комиссия по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы, которая, по идее, и будет принимать решение, сносить старинное здание или нет.

Сколько сегодня в Москве ветхого и аварийного жилья, определить довольно сложно. В 2002 году, когда появилась программа Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда, для столицы назывались такие цифры: 1613,3 тыс. кв. м ветхого жилья, из них 107 тыс. аварийное. Кстати, согласно тому же документу, доля ветхого и аварийного жилья в жилфонде РФ 1,8%. По более свежим данным, эта цифра заметно больше: в докладе президиума Госсовета (который датируется 2007 годом) говорится уже о 14%.

А по оценке компании Vesco Realty, всего в России насчитывается порядка 100 млн кв. м ветхого жилья (срок эксплуатации которого завершился, и изношенность не позволяет дальнейшую эксплуатацию без значительных вложений в комплексную реконструкцию здания), около 10% от данного объема составляют аварийные дома (жилой фонд, эксплуатация которого по тем или иным причинам, вне зависимости от срока эксплуатации, опасна для жильцов). В Москве подобного жилья насчитывается порядка 3-4 млн кв. м.

Трудности с оценкой возникают и потому, что нет общепринятого определения, что такое аварийное жилье. Еще в мае президент обратил внимание на то, что в законодательстве существуют люки, белые места: нет самого понятия, что такое аварийное жилье и что такое ветхое жилье Аварийное жилье мы должны расселять за 48 часов, а что такое аварийное жилье непонятно. Теперь этим будет заниматься МВК конечно, не подготовкой определения, а признанием дома аварийным в каждом конкретном случае. Руководствоваться при этом комиссия теперь будет, что существенно, критериями не на основе документов городского правительства, а на основе Жилищного кодекса РФ и постановления правительства РФ №47**.

Действовавшие с 1999 года Методика определения аварийности строений и Методика выявления аварийности в зданиях жилфонда Москвы будут переработаны (на эти цели средства в пределах полумиллиона рублей выделяются из московского бюджета по статье Капитальный ремонт жилищного фонда) до конца года.

По новым правилам, дом признается непригодным для жилья, например, в случае если он пострадал от природных или техногенных катастроф; если дом может обрушиться из-за старости или расположен в опасных зонах (полный перечень таких оснований, равно как и обстоятельств, не являющихся основаниями согласно постановлению №47, приводится ниже в приложениях). Теперь пространства для маневра остается заметно меньше: один-единственный документ описывает все основания для признания дома аварийным и одна организация выносит вердикт сносить или оставить.

Пошаговая инструкция: как снести свой дом
Если вы считаете, что ваш дом непригоден для жизни, а в списке оснований для сноса есть подходящее, или, напротив, вы уверены, что ваш дом не должен быть снесен, действовать нужно следующим образом. Заявление и нужный пакет документов (заверенные у нотариуса копии правоустанавливающих документов на помещение и техпаспорт на квартиру) передается по старинке в префектуру. Именно она должна провести предварительное обследование помещений дома. После этого все документы передаются на рассмотрение Городской МВК.

Надо отметить, что при приеме документов на заявлении ставится штамп префектуры с указанием даты и времени приема; а МВК должна оценить, соответствует ли помещение условиям постановления №47, в течение 30 рабочих дней с этого момента (увы, не 48 часов).

По итогам проверки комиссии готовится заключение о признании помещения пригодным/непригодным для проживания. Заканчивается этап соответствующим распоряжением префекта (это именно распоряжение решение уже принято комиссией). Так что за результатами тоже нужно идти в префектуру, там заявитель (опять предъявив документ, удостоверяющий личность) получает или заверенную копию распоряжения префекта, или же мотивированный отказ. При желании можно вообще никуда не ходить, а получить документ по почте в течение 5 дней после того, как он будет готов.

Приложение 1

Жилое помещение признается непригодным для проживания, если:

* Расположено в полносборном, кирпичном или каменном, деревянном или построенном из местных материалов доме, имеющем деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об опасности обрушения. Такие дома признаются аварийными и подлежат сносу.
* Находится в доме, расположенном на территории, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве.
* Находится в доме, расположенном в производственной зоне, зоне инженерной или транспортной инфраструктуры, в санитарно-защитной зоне, в случаях когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
* Расположено в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Дома признаются аварийными и подлежат сносу.
* Расположено на территориях, прилегающих к воздушной линии электропер
едачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
* Находится в многоквартирном доме, получившем повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние этих домов сулит опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
* Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, признаются непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
* Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, признаются непригодными для проживания.

Приложение 2

Основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания не являются:

* отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
* отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
* несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

* В состав Городской МВК входят представители Комплекса социальной сферы Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, Департамента имущества Москвы, Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы, Москомархитектуры, Комитета по культурному наследию Москвы, префектур административных округов, Мосжилинспекции, Управления Роспотребнадзора по Москве, Управления Государственной противопожарной службы МЧС России г. Москвы, Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, ГУП МосгорБТИ, ГУП МосжилНИИпроект, ГУП МНИИТЭП. К работе в необходимых случаях могут привлекаться квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций.

** Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.