Ипотека и недвижимость - Регионы просят жилья

Кризис ипотечного кредитования в США продолжается. Инвестбанки, торгующие ипотечными ценными бумагами, один за одним объявляют дефолт. В связи с этим представители некоторых крупнейших банков России выступили с предупреждением, что подобная ситуация может возникнуть и у нас в России, где сейчас идет бум ипотечного кредитования, поддержанный заявлениями президента страны о необходимости решения жилищных проблем граждан.

Однако причиной беспокойства банкиров стало то, что некоторые банки выдают ипотечные ссуды без первоначального взноса, а их клиентами подчас становятся люди с низким уровнем доходов. Именно эти ссуды вызвали ипотечный кризис в США, от которого сейчас трясет всю мировую финансовую систему. Впрочем, опрошенные РГ эксперты полагают, что страхи преувеличены.

Хотя рынок ипотеки и растет быстрыми темпами, он начал свой рост с низкого старта. Если в прошлом году граждане взяли у банков на ипотеку 250 миллиардов рублей, то в первом полугодии этого года суммы такого кредитования достигли 140 миллиардов. Но пока у нас ипотека занимает ничтожную часть в объеме ВВП, по таким программам покупается лишь 5 процентов жилья, - поясняет первый зампредседателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. Если кризис и возможен, то он будет иметь локальный характер. И затронет только те банки, которые проводят неаккуратную политику, отмечает эксперт. Но таких банков немного, и они не играют фундаментальной роли. И маловероятно, что их поведение спровоцирует кризис всей банковской системы, уверен Медведев. Впрочем, советует депутат, ЦБ, возможно, все-таки следует внимательнее отнестись к ипотечным банкам, чтобы не допустить дефолта в отдельно взятых кредитных организациях.

Напомним, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости под залог покупаемого жилья. За счет этого залога банк страхует себя от возможных рисков - если клиент по какой-либо причине отказывается выплачивать кредит, банк имеет право продать недвижимость и возместить потери. Но процедура изъятия и продажи жилья не так-то проста, если оно является единственной крышей над головой заемщика. Кроме того, цены на недвижимость могут упасть, и тогда банк не покроет затраты.

Похожая ситуация сейчас возникла в США. Вплоть до 2006 года цены на недвижимость в Штатах шли в рост. И многие американцы брали кредиты под любые проценты, потому что их все равно можно было окупить, перепродав квартиру. В то же время банки активно продвигали свои услуги на рынке ипотечного кредитования - они выдавали займы без первоначального взноса и не требовали у граждан справки о доходах. Но потом цены на квадратные метры снизились, а процентные ставки по кредитам выросли. В результате почти 1,5 миллиона американцев не в состоянии выплачивать долг банкам. Объем непогашенной рисковой ипотеки достиг 1,3 триллиона долларов. На грани банкротства оказались около полусотни кредитных организаций. А это поставило под удар посредников - инвестиционные компании и банки, торгующие облигациями, обеспеченными ипотечным залогом, и, соответственно, всю финансовую систему США. А вместе с ними международных инвесторов и центробанки развивающихся стран, которые вкладывали деньги в американские ценные бумаги.

В России, по данным ВЦИОМ, более 70 процентов опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не планируют. Но все равно этот рынок растет стремительно. В 2005 году объем выданных ипотечных займов увеличился в 3 раза, а в 2006 году - в 4,4 раза, подсчитали эксперты. Банки заманивают клиентов, предлагая все более и более выгодные условия кредитования. В свою очередь, утверждают некоторые аналитики, среди заемщиков все меньше тех, кто старается погасить кредит досрочно - в первые 2 - 3 года.

Еще одна проблема связана с тем, что маржа, которую получают банки по ипотеке, невелика. Так, при потребительском кредитовании банки покрывают свои риски за счет маржи, которая составляет более 40 процентов, тогда как по ипотечным займам она не более 1 процента. К тому же неожиданно для многих немного качнулись вниз цены на недвижимость. Все эти факторы и стали поводом для предупреждения об опасности. Однако рынок недвижимости не падает, так что можно вести речь только о его коррекции, возражают другие эксперты. И, кстати, именно из-за непомерно высоких цен на жилье, а соответственно, и кредитов сроки возврата денег несколько растянулись. Вместе с тем уровень доходов населения не снижается, и поэтому у банков нет особых причин бояться увеличения числа неплательщиков. По данным некоторых банков, объем просроченной задолженности по ипотеке не достигает

1 процента. Более серьезная ситуация зреет на рынке потребительского кредитования. Здесь граждане задолжали банкам более двух процентов, а в отдельных банках размер просроченных займов достигает угрожающих размеров - более пятой выданных денег.

компетентно

Анатолий Печатников,
директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24:

- Наша ситуация абсолютно не похожа на ситуацию в США. Кризису в США подвергся рынок sub-prime - кредиты, выданные заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей, практически без анализа их платежеспособности.

Объем этого рынка в США не превышает 10 процентов всего рынка ипотечного кредитования населения. Особенность американского рынка состоит в том, что это в основном (на 60 процентов) рынок перекредитования, то есть новые выдачи займов формируются прежде всего за счет перекредитования (рефинансирования) ранее выданных кредитов. В России на рефинансирование приходится только 3 процента новых выдач. Платежеспособные заемщики из сегмента sub-prime, набрав положительную годовую кредитную историю, тут же перекредитовываются на лучших условиях и переходят в сегмент prime. Так происходит естественная антиселекция плохих кредитов в этом сегменте рынка.

Кроме этого в России размер первоначального взноса при первой покупке в кредит не играет решающей роли при определении профиля риска сделки. У нас слишком низкая мобильность населения и ментальная привязанность к собственному дому. При перекредитовании - по сути, выдаче кредита под залог ранее купленной недвижимости - это действительно значимый фактор, который принимается во внимание кредиторами в США и России. В России сегодня рынок новых клиентов на 80 процентов состоит из тех, кто берет ипотеку на покупку жилья впервые. И отсутствие первоначального взноса никак не может привести к кризису в этом сегменте банковского бизнеса.

Поэтому прогнозировать общий кризис на российском ипотечном рынке только на основе повышенных дефолтов в узком и заведомо более рискованном секторе ипотечного бизнеса США было бы неверно.
Национальный проект Доступное жилье гражданам России сыграл на руку столичным застройщикам, заинтересованным в освоении новых рынков.

Прежде региональные власти, поддерживаемые местными строительными компаниями, до последнего сопротивлялись их экспансии. Однако задача президента увеличить объемы строительства жилья в целом по стране до 130 млн. кв. м в год сделала их более сговорчивыми. Если за предыдущие 5 лет московские строители возвели в регионах всего 2 млн. кв. м объектов недвижимости, то в этом году построят свыше миллиона, из которых более 90% жилье. Плюс еще 2 млн. кв. м на территории Московской области.

Сотрудничество московских строителей с регионами началось еще в советское время, когда строительные организации столицы возводили жилье, а также социальные и инженерные объекты во всех краях и областях страны.

В 2002 году городские власти решили возродить эту традицию, приняв специальную программу межрегионального сотрудничества в строительной сфере. Строительство ведется по соглашениям, заключенным правительством Москвы с администрациями субъектов РФ и зарубежных стран, говорит первый заместитель руководителя столичного стройкомплекса, курирующий это направление, Константин Королевский. По его словам, количество участников и объемы программы постоянно растут.

Если в 2002 году было введено в эксплуатацию всего 18 тыс. кв. м в 17 городах 10 регионов, то в 2006-м 800 тыс. кв. м в 57 городах и 10 странах зарубежья. Всего за 5 лет действия программы за пределами Москвы и области было построено более 2 млн. кв. м объектов различного назначения. В 2007 году планируется возвести еще свыше миллиона кв. м площадей, а задел на 2008 год, по предварительным оценкам, составит 1,3 млн. кв. м. На сегодняшний день в программе задействованы 33 крупных застройщика. В том числе СУ-155, ПИК-Регион, С-Холдинг, Интеко, Моспромстройматериалы, Зарубежстрой, Квартира.ру и др.

Если в 2002 году основной интерес регионов заключался в привлечении инвестиций и управленческого потенциала, то сегодня инвесторы сами проявляют интерес к региональным рынкам, отмечает Константин Королевский. Он обращает внимание на то, что последнее время вслед за строительством жилья подтягивается социальная инфраструктура, идет комплексная реконструкция кварталов, строятся современные торговые и офисные центры. Инфраструктура российских городов существенно отстает от требований сегодняшнего дня, признает чиновник.

На Золотом кольце реализуется ряд гостиничных проектов. В Ростове Великом усилиями московского стройкомплекса трехзвездочная гостиница была сдана в эксплуатацию в 2005 году, в Угличе в 2007-м. В планах на следующий год отели в Переславле-Залесском, Ярославле и Рыбинске. Вложения в ростовскую гостиницу составили 300 млн. руб., по предварительным расчетам, вложения должны были окупиться в течение 8 лет. Однако уже на завершающем этапе строительства к нам стали поступать предложения о ее покупке за сумму, значительно превышающую себестоимость. Это подтверждает востребованность данного сегмента региональным рынком, говорит Королевский.

Для московских застройщиков участие в региональной программе правительства Москвы дело добровольное: после подписания договора с регионом им рассылаются письма с приглашением поучаствовать в инвестировании строительства. Соглашаться на предложенные условия или нет руководство каждой строительной компании решает самостоятельно.

Этот принцип не действует лишь в отношении Чеченской Республики, где силами Москвы возводится микрорайон из 8 домов общей площадью жилья 32 тыс. кв. м. Почти все московские застройщики, даже те, что не работают в регионах, получили разнарядку о переводе определенной суммы в благотворительный фонд, из которого финансируется строительство в Грозном. Размер взноса зависит от величины бизнеса компании и варьируется в пределах 310 млн. руб., рассказали МК представители одной из фирм. Региональная программа правительства Москвы предусматривает определенные обязательства со стороны участников. Администрация района должна найти и предоставить под застройку земельный участок, оснастив его необходимой инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктурой.

Столичные застройщики, в свою очередь, обязуются привлечь в качестве подрядчиков местных проектировщиков и строителей, а после реализации проекта выплатить долю города в денежном или натуральном выражении. Как правило, размер отчислений составляет 1030%. Однако на практике подобная идиллия практически не встречается. Застройщики жалуются, что местные власти из протекционистских соображений стараются выделить им участок похуже и потруднее, рассчитывая на то, что богатые москвичи денег не считают. На шею инвесторов с благословения городской администрации вешаются не только квартальные коммуникации, но и общегородские магистральные сети, износ которых в целом по России составляет 7590%, а затраты на замену и ремонт весьма значительны. Региональные подрядчики со своей стороны многократно завышают расценки за свои не всегда качественные услуги и срывают оговоренные сроки выполнения работ.

Конечно, проблемы между участниками программы возникают, и мы со своей стороны стараемся их урегулировать. Претензии есть как со стороны застройщиков, так и администраций. Вот недавно к нам обратилось руководство Калининградской области, вице-губернатор просит приехать провести совместное совещание мы, они и строительная компания, говорит Королевский, подчеркивая, что это нормальный рабочий процесс.

Бизнес набирает обороты, и по мере реализации проектов возникают вопросы, которые не были оговорены заранее. Вместе с тем в стройкомплексе отмечают, что не всегда столичным застройщикам нужна административная поддержка для работы в регионах.

Многие выходят на местные рынки самостоятельно, получая участки под застройку на земельных аукционах. При этом для организации бизнеса каждый выбирает свою стратегию.

Одной из распространенных практик является создание совместного предприятия с местными компаниями. В этом случае участие московской стороны в СП сводится к технологическому и маркетинговому консалтингу, а также привлечению своей доли инвестиций в проект. Всю остальную работу, связанную с поиском земельного участка, привлечением проектировщиков и подрядчиков, согласованием проекта, получением разрешений и контролем над строительством, берут на себя региональные партнеры. С организационной точки зрения такой подход вполне оправдан: местные девелоперы лучше ориентируются в реалиях рынка и, как правило, имеют выходы на администрацию. Однако, находясь в Москве, трудно контролировать динамику реализации проекта. Например, Mirax Group пришлось уйти из Самары, поскольку партнер компании в регионе не смог выполнить обязательств по подбору земельного участка и получения разрешения на строительство в городе бизнес-центра.

Поэтому многие застройщики не хотят связываться с СП, предпочитая через покупку бизнеса превратить местного игрока в полноправного члена своей команды. Компания ПИК-Регион сформировала свой портфель, купив крупнейшую региональную строительную компанию страны Стройинвестрегион. Таким образом, московский застройщик, во-первых, получил задел объемом 2 млн. кв. м площадей в Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде, а во-вторых уже отлаженный бизнес. В каждом регионе у Стройинвестрегиона имеется филиал, в структуру которого входят собственная проектная мастерская, служба эксплуатации и служба заказчика.

Другую стратегию внедрения осуществляет в Нижнем Новгороде СУ-155. Правда, стоит сразу оговориться, что эта нетипичная для регионов схема, стала возможной во многом благодаря тому, что пост губернатора Нижегородской области занимает бывший вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, а должность министра по строительству бывший сотрудник СУ-155 Валерий Англичанинов. СУ-155 стала соучредителем ОАО Нижегородкапстрой, блокирующий пакет в котором принадлежит правительству области. Задача компании до 2010 года построить в Нижнем Новгороде более полутора миллионов кв. м жилья. В ходе реализации проектов будут использоваться строительные материалы только нижегородских производителей (предприятие по производству сборных ЖБИ создано на базе местного завода Поиск в городе Кстово), а также потенциал местных строителей. Инвестировать в местную стройиндустрию приходится и другим столичным застройщикам. Главмосстрой, в планах которого завоевание лидирующих позиций на строительных рынках Краснодарского края и Санкт-Петербурга (в начале 2007 года компания приобрела там 4 млн. кв. м земли под комплексную застройку), объявил о покупке в этих регионах предприятий, на базе которых будет налажено производство монолита, а также фирменной панельной серии ГМС-1.

Оригинальный подход к освоению рынков пропагандирует московский застройщик С-Холдинг. Компания запатентовала свои серии панельных домов и теперь продает права на их производство по принципу франчайзинга за 5% сметной стоимости строительства дома. Бортоснастку для производства железобетона по технологии С-Холдинга местные строительные компании могут как покупать, так и брать в аренду. Установить оборудование можно практически на любом худо-бедно действующем ДСК. Эта универсальность позволяет быстро развернуть производство серийных домов в любом регионе, независимо от степени его удаленности от Москвы.

Эксперты указывают, что выбор конкретной стратегии зависит от особенностей региона: состояния строительной отрасли и рынка недвижимости в целом, местного законодательства, покупательной способности населения и т.д. Там, где покупательная способность невелика, создавать промышленное производство, ориентированное на большие объемы, московскому инвестору не имеет смысла.

Еще пару лет назад региональные проекты считались удачными, если жилье удавалось продать хотя бы в два раза дороже себестоимости. Тогда, учитывая сроки строительства, банковские проценты, отчисления городу и прочие издержки, застройщик мог рассчитывать на 30%-ную рентабельность.

Сейчас, по словам Константина Королевского, строить в регионах не менее выгодно, чем в Москве: При разных объемах капиталовложений норма прибыли на выходе получается абсолютно одинаковой. По мнению чиновника, в нынешних экономических условиях стимул для выхода в регионы имеют не только крупные компании, но и молодые застройщики, не обладающие достаточными финансовыми ресурсами для работы в Москве.