Ипотека и недвижимость - Позолоченные метры

Как продавцы, так и покупатели с нетерпением ждали начала высокого сезона на рынке жилой недвижимости. Сентябрь традиционно приносит увеличение спроса и соответствующий рост цен. Осень наступила, но ожидания сбылись только наполовину: спрос увеличился, а цены существенно не поднялись. Наблюдатели расценивают это как стабилизацию рынка.

Спрос растет быстрее
Эксперты и участники рынка единодушны в том, что отложенный спрос начал работать. Покупатели решили наконец, что выжидать далее не имеет смысла и приходится мириться с уровнем цен на рынке. Одной из тенденций, сложившихся на рынке недвижимости Москвы по итогам августа, можно считать начавшееся несколько раньше, чем обычно, увеличение спроса в сегменте вторичного жилья -- на 6% по сравнению с июлем,-- констатирует Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН -- Агентство недвижимости.-- Причина зафиксированного роста -- увеличение спроса благодаря не сезонному фактору, а возврату на рынок клиентов, не способных более оттягивать решение своих жилищных проблем. Несмотря на увеличение спроса, цена на вторичном рынке недвижимости по итогам августа не только не увеличилась, а даже снизилась на 0,2%.

Интересно, что, по данным МИАНа, в августе количество предложений вторичной недвижимости в Москве уменьшилось на 5,5% и составило около 30,8 тыс. квартир. Снижение предложения при увеличении спроса и практически не меняющемся ценовом уровне свидетельствует о реальной стабилизации рынка. Впрочем, наблюдатели ожидают скорого роста предложения.

В процессе осеннего высокого сезона и спрос, и предложение возрастут приблизительно на 20%,-- прогнозирует руководитель аналитического отдела корпорации Инком Дмитрий Таганов.-- Так, если в середине августа объем выставленных на продажу квартир едва дотягивал до 40 тыс., к концу сентября их число достигнет 45 тыс. Пропорциональное увеличение спроса и предложения, по сути, и представляет собой выраженное в цифрах оживление рынка. Ценовые изменения при этом будут незначительными. Полностью стабилизировавшаяся в течение летних месяцев средняя цена квадратного метра в Москве сейчас составляет около $5200. Сейчас такой показатель является очередной точкой равновесия. Отсутствуют предпосылки как для снижения цен, так и для их существенного роста. По нашим прогнозам, до конца 2007 года цены на недвижимость будут плавно расти в пределах инфляции (около 1% в месяц). Иными словами, цены на недвижимость сохранят достигнутую летом стабильность.

На первичном рынке наблюдается медленный рост цен, связанный, во-первых, с дефицитом предложения, во-вторых -- с удорожанием объектов по мере готовности. Наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства,-- утверждает генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич.-- Это обусловлено сложностью реализации девелоперских проектов, особенно на этапе первичного получения земельных участков и выпуска распорядительных документов. К тому же затраты на строительство стремительно растут: конец весны -- лето были отмечены уверенным ростом себестоимости строительства в связи с удорожанием основных строительных материалов. По нашим оценкам, на рынке новостроек Москвы в сентябре ожидается рост не менее 2%.

Торг все уместнее
Реализация отложенного спроса не повлечет за собой нового витка цен -- такова оценка большинства экспертов рынка недвижимости. Колебания цен в сторону увеличения некоторые из них склонны рассматривать как результат подогретых слухов, затаенного ожидания роста цен, которое наблюдалось на рынке все лето. Ожидаемого подорожания, по всей видимости, не случится,-- предполагает руководитель отдела маркетингового анализа компании Масштаб Игорь Лебедев.-- Платежеспособность населения практически полностью исчерпала себя. В этой ситуации могла бы помочь ипотека, но кризис ипотечного кредитования в США сказался и на московском рынке. Многие западные инвесторы вынимают деньги из российского рынка. В этих условиях банки ужесточили требования к заемщикам, что, в свою очередь, существенно снизило доступность жилья. Так что осень, по всей видимости, будет спокойной. При покупке квартиры продавцы по-прежнему дают скидку от 3 до 10%.

Сейчас в отличие от 2006 года у нас сформировался рынок покупателя,-- оптимистично заявляет Олег Борисенок, маркетолог-аналитик инвестиционно-строительной компании Комстрин.-- Цены, которые мы сейчас видим,-- это лишь желание продавца, на самом же деле фактические цены сделок ниже, однако отследить эти значения невозможно. Но можно смело говорить о 5-10-процентном дисконте. Естественно, риэлтеры не заинтересованы в снижении цен, они до последнего будут держать рынок, однако отсутствие спроса все-таки будет заставлять их цены снижать, по крайней мере на самые неликвидные объекты. В общем, не стоит ждать от рынка резких колебаний в краткосрочной перспективе.

Некоторые покупатели позволяют себе даже возмущаться, когда продавец отказывается торговаться,-- отмечает эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. Кто бы мог представить себе такое еще год назад!

Впрочем, некоторые эксперты прогнозируют уверенный, хотя и не скачкообразный рост цен. С началом осени стоит ожидать увеличения темпов роста цен,-- говорит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль.-- В среднем вплоть до конца 2007 года ежемесячный ценовой прирост на первичном и вторичном рынках Москвы составит 2-2,5%. По итогам 2007 года стоимость жилой недвижимости может вырасти на 15%.

Оценка готовности
Рынок дорогого жилья менее подвержен сезонным колебаниям, а в течение последних шести месяцев в отличие от других сегментов показывал уверенный рост. Изменения в этом секторе касаются прежде всего качества строящегося жилья. Интересную тенденцию отмечает Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty: В последнее время растет спрос на квартиры с отделкой. Готовые квартиры под ключ начали предлагаться и в отдельных новостройках. Это новая тенденция на российском рынке, пришедшая к нам с Запада. В Европе готовые квартиры с ремонтом на первичном рынке давно перестали быть исключением из правил, и, надо отметить, спрос на них постоянно растет.

Также Наталья Новикова отмечает, что в объеме спроса сократилась доля инвестиционных квартир. Это связано прежде всего с уменьшением темпов роста цен на недвижимость. Сейчас большинство людей приобретают дорогое жилье для собственного проживания или для своих родственников. Впрочем, и сколько-нибудь значительного сброса инвестиционных квартир не ожидается. Текущей осенью возможно появление на рынке некоторого количества инвестиционных квартир от мелких инвесторов, но это будет не очень значительный объем -- порядка 10-15 тыс. кв. м,-- замечает по этому поводу ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев.

Однако цены на качественные квартиры все-таки растут. Эксперты предполагают, что запрет на точечную застройку, который ввели столичные власти, может привести к уменьшению предложения на первичном рынке и, соответственно, более активному росту цен. Среди трендов в отдельных сегментах рынка мы в течение всего лета отмечали устойчивый рост цен на качественное жилье, который происходил вопреки общему спаду активности на рынке и снижению цен в переоцененных сегментах,-- говорит Дмитрий Таганов.-- Мы прогнозируем продолжение этого тренда и осенью. Сегмент более качественного жилья будет развиваться активнее остальных -- и цены, и объемы предложения в ближайшие месяцы здесь будут уверенно расти. Однако в долгосрочных перспективах данного сегмента стоит учитывать активность московского правительства по преобразованию процедур выделения земель для коммерческой застройки. Такие действия, если они будут реализованы, выльются в повышение стоимости жилья бизнес-класса, что может отчасти повлиять и на весь рынок в целом.

В бизнес-сегменте средняя стоимость квадратного метра в августе прибавила порядка 2,9% стоимости, достигнув планки $5437,-- говорит Анжелика Куклина, заместитель директора по маркетингу компании Домострой.-- Такой рост обусловлен выставлением новых объявлений с небольшим завышением цены предложения, что подталкивает покупателей к более активному принятию решения. В сравнении с квартирами бизнес-класса немногочисленные элитные объекты повышались в цене более скоромно. Например, за вторую неделю августа стоимость квадратного метра элитного жилья выросла на 0,2% и достигла отметки в среднем $9600.

Загород: дешевого все меньше
Рынок загородного жилья находится сейчас в стадии оживления. Сохраняется очень высокий спрос на коттеджи и таунхаусы стоимостью до $350 тыс. Можно сказать, что процесс вымывания недорогих (до $250-300 тыс.) домов в пределах 40-50 км от МКАД закончен -- таких предложений на рынке практически не осталось,-- констатирует Алла Аксенова из компании DOKI.-- Рынок загородного жилья, почувствовав растущий спрос, среагировал оперативно: цены на коттеджи и дома за последние четыре месяца выросли, по самым осторожным оценкам, на 36%. Инвестиции в землю сейчас перспективны, а значит, и объемы этих инвестиций будут только увеличиваться.

Также наблюдается некоторое размывание границ между поселками эконом- и бизнес-класса. Ввиду постоянно нарастающего объема предложений, среди которых продолжают встречаться проекты-долгострои, большим спросом пользуются проекты, близкие к завершению или демонстрирующие устойчивые темпы строительства. Вследствие этого многие проекты, заявленные вначале как экономкласс, по мере приближения к завершению эволюционируют в ценовой сегмент бизнес-класса -- так описывает этот процесс директор департамента продаж компании RIGroup Рамиль Гулиев.

Новую тенденцию загородного рынка отмечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Терра-недвижимость: За лето все отчетливее стало прослеживаться желание покупателей приобретать либо землю без подряда, либо готовые дома под ключ. В элитном секторе состоятельные покупатели либо строят по собственным проектам, привлекая дорогих архитекторов и дизайнеров, либо, наоборот, хотят сразу въехать в готовый дом.

Что же касается частных инвестиций, то, возможно, желающим выгодно вложить свои деньги стоит присмотреться к региональным рынкам. Наибольший потенциал на сегодняшний день заложен в регионах, поскольку именно там спрос на поселки с единой концепцией застройки существенно превышает предложение,-- отмечает Евгений Родионов, генеральный директор компании Rodex Group.-- Можно сказать, что на сегодняшний день таких предложений в регионах просто нет или есть, но в очень ограниченном объеме. Поэтому возможности для роста там гораздо шире, чем в Подмосковье.
Хорошие новости для потребителей и плохие для риэлтеров и девелоперов. Бешеный рост цен на московские квартиры, побивший все рекорды в прошлом году, уходит в историю. Спекулятивный, перегретый рынок продавца, на котором за несколько месяцев можно было заработать десятки процентов прибыли, начинает превращаться в рынок покупателя.
Постепенные, но неотвратимые перемены произошли, разумеется, не в одночасье. Квартиры перестали дорожать еще в октябре прошлого года. Тогда эксперты предсказывали кратковременную стагнацию и пугали клиентов: нужно брать, пока не подорожало. Однако к тому моменту среднерыночная цена одного метра перешагнула психологический барьер в $4 тыс. Покупатели опасались приобретать, а продавцы наотрез отказывались снижать цены в погоне за прибылью. В результате рынок встал.

Две версии
Когда весной этого года стало понятно, что стагнация несколько затянулась, у экспертов появилась новая мантра все точки над i расставит сентябрь. Мол, либо нас ожидает новый виток роста цен, либо, наоборот, все рухнет к чертовой матери. Однако не случилось ни того, ни другого. Десятимесячная стагнация закончилась стабилизацией. Именно так дипломатично характеризует большинство аналитиков нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости. По словам специалистов аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.ru (ирн), речь идет о постепенном оживлении спроса на рынке и переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.

Тем более что, откровенно говоря, расти квартирам уже некуда, а вот коридор для коррекции есть. Прежде всего она коснется переоцененной недвижимости, то есть тех квартир, которые в ажиотаже прошлого года выросли значительно выше их справедливой цены. По мнению директора ирн Олега Репченко, это часть квартир экономкласса, например плохая панель и плохой кирпич (хрущевки). Их падение может достигать 510%. Можно сказать, что на рынке постепенно наступает справедливость, когда качество продаваемой квартиры начинает влиять на ее стоимость.

Разумеется, сами застройщики категорически не согласны признавать сложившуюся ситуацию стабилизацией и тем более прогнозировать дальнейшую коррекцию цен по сегментам. Невыгодно. А вдруг нервные покупатели опять решат подождать с покупкой до лучших времен?

В настоящий момент предпосылок к снижению цен нет, есть предпосылки лишь к росту. Это связано, во-первых, с тем, что над Москвой висит постоянная шапка спроса. Чем больше проходит времени, тем меньше остается предложений, так как количество площадок для застройки ограниченно. Во-вторых, все более доступной становится ипотека, считают в СУ-155. Специалисты аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, одного из крупнейших операторов на рынке московской недвижимости, приводят в пользу данной версии соответствующую статистику. По их расчетам, за два последних месяца рост цен составил 2%.

Сегодня цена на жилье такая, какой она и должна быть с объективной точки зрения, считает директор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков. Она определяется соотношением спроса и предложения, факторами, неподвластными директивному влиянию. К тому же если люди покупают жилье, причем большинство приобретений идет за счет собственных, а не заемных средств, то цены им по силам. С ним согласна и генеральный директор компании МИЭЛЬ-Брокеридж холдинга МИЭЛЬ Наталья Кирпиченко, которая удивляется: Где, интересно, вы видели стабилизацию? Цена медленно идет вверх. Темп этого движения ускорился примерно в середине августа. В Москве за месяц квартиры массового спроса подорожали приблизительно на 5%, а элитный высоколиквидный сегмент на 2%.

Однако на фоне роста цен в регионах, где в ряде случаев с начала года стоимость жилья увеличилась уже на 40%, 2-процентный рост в Москве, о котором с уверенностью рассуждают миэлевцы, трудно признать убедительным аргументом. Москва, судя по всему, своего потолка уже достигла.

В пользу этого свидетельствует, в частности, динамика рынка. После более чем двукратного роста цен на квартиры в 20052006 годах в 2007-м столичный рынок слегка откатился назад. Формально коррекция составила 37% в зависимости от типа жилья. Вместе с этим следует учитывать и неявную коррекцию цен, проявляющуюся в том числе в готовности продавцов к уступкам в виде скидок. Любят продавцы и поиграть с курсом доллара, выставив свой собственный курс, далекий от официального курса Центробанка. Практика приобрела относительно массовый характер примерно два года назад, когда американская валюта начала стремительно падать в цене. Тогда во многих объявлениях о продаже жилой недвижимости появились небольшие сноски, что расчеты производятся по корпоративному курсу: $1, например, 2728 рублей. Подобный трюк позволяет компаниям не пересматривать свои долларовые прейскуранты, чтобы не отпугнуть покупателей. Однако в последнее время все больше компаний, использующих подобную практику, проводят курс на сближение официального и корпоративного курса валюты. Иначе говоря, если раньше они были готовы уступить квартиру за $200 тыс. при корпоративном курсе 28 рублей за доллар, то сейчас предлагают ее за те же $200 тыс., но при курсе 26,5 или даже 26 рублей. Если учесть эту составляющую, то к коррекции добавляется еще 510%, отмечают аналитики ирн.

Риэлтеры в пользу выгодной для себя версии о сохранении повышательного тренда на московском рынке приводят также довод о росте объемов продаж. По словам представителей строительных компаний, количество сделок, уменьшившееся в начале года, вскоре стабилизировалось на уровне 2004 года, а сейчас вновь начало расти. Однако эти утверждения также вызывают сомнения. Дело в том, что никаких точных данных о количестве сделок нет. Более того, их и не может быть. Единственным источником косвенной информации об этом служит Росрегистрация, где фиксируются подобные сделки. Однако эти показатели ненадежны, объемы регистрационных действий и реальных сделок заведомо не совпадают. Кроме того, на запрос Профиля в Росрегистрации сообщили, что пока обработаны лишь данные по 2006 году, по 2007-му никаких данных нет вообще.

В ирн нам объяснили, что риэлтеры любят интерпретировать как величину спроса количество звонков в свою компанию, но быть реальным показателем динамики спроса на рынке в целом такие данные могут лишь очень условно. Стандартных социологических исследований спроса регулярно тоже никто не проводит это слишком затратно.

Большой скачок
Чтобы объективно оценить нынешнюю ситуацию на рынке, необходимо вспомнить эпоху большого скачка. Наиболее интенсивный рост цен на московскую недвижимость пришелся на период с середины осени 2005-го по середину осени 2006 года, когда жилье в Москве подорожало минимум вдвое: с $2 тыс. за квадратный метр до более чем $4 тыс. Однако восхождение на эту вершину началось еще зимой 2003 года, когда средняя стоимость столичного квадратного метра достигла важной психологической отметки в $1 тыс. Примечательно, что как раз с этого уровня цены начали падать после кризиса 1998 года и вновь вернулись к нему спустя четыре с небольшим года. В то время мало кто ожидал продолжения роста цен планка в $1 тыс. за метр казалась тогда близкой к потолку, но именно 2003 год стал рекордным по удорожанию жилья. Новая высота была покорена через два года, когда в 2005-м средняя цена на московские квартиры вплотную подошла к следующей психологически важной отметке $2 тыс. за квадратный метр, хотя переступить через нее помешала наступившая во второй половине 2004 года стагнация.

Именно в этот период важную роль в дальнейшей эволюции рынка сыграли инвестиционные покупатели, или, проще говоря, спекулянты. Массовый приток на быстрорастущий рынок новых средств, с одной стороны, подстегнул рост цен, но одновременно привел к снижению платежеспособного спроса. Многие покупатели, планировавшие приобретение квартиры для себя, были застигнуты врасплох резким скачком цен и ушли с рынка.

Отметим, что в тот период риэлтеры, когда их упрекали в завышении цен, переводили стрелки на банкиров. Мол, они во всем виноваты: сделали ипотеку более доступной для народа, и тот ринулся покупать, из-за чего спрос превысил предложение и цены взлетели. Логика в этих рассуждениях есть. Но тут нельзя не вспомнить и прошлогодние жалобы тех же банкиров, которые сетовали на случаи возврата кредитов заемщиками. Клиенты через месяц после получения ссуды обнаруживали, что квартиры выросли в цене настолько, что суммы кредита уже не хватало. И возвращали деньги в банк. Тогда банкиры, чтобы хоть как-то сохранить рынок кредитования при явно вышедших за все рыночные рамки ценах на жилье, стали предлагать программы без первоначального взноса. Первым это сделал Банк Москвы, который объяснил свой шаг рыночными реалиями. И действительно, сумма взноса в ипотечных программах прописана в относительных цифрах, и пресловутые 1030% от стоимости квартиры, которая дорожает не по дням, а по часам, копить можно вечно.

Однако в тот период уход части потенциальных покупателей не мог серьезно повлиять на общую динамику в силу ряда факторов. Во-первых, недвижимость приобретала все большую привлекательность в качестве инвестиционного инструмента. Доходы наиболее обеспеченной части населения увеличивались, инфляция продолжала расти, а доллар падать. Приход на рынок недвижимости множества инвестиционных покупателей легко компенсировал снижение спроса. Во-вторых, увеличение инвестиционного спроса пришлось на период заметного сокращения предложения на свободном рынке. Ввиду увеличения в новостройках доли города в 2005 году на рынок вышло на 2050% (по разным сегментам) меньше новых домов, чем в предыдущие годы.

Плюс примерно в это же время начал активно развиваться и сегмент бизнес-жилья, которое стало своеобразным локомотивом рынка и в оглядке на которое продавцы экономкласса стали потихоньку повышать цены. Хоть качество разное, но город-то один. К тому же в сравнении с другими мировыми столицами московское жилье было недооценено, что создавало еще больше предпосылок для роста цен. Легко повышать, когда потолка не видно. В результате вместо доступного московское жилье стало одним из самых дорогих в мире при относительно невысоком его качестве. Но тут сработал фактор цикличности рынка.

Рецепт счастья
Цены росли слишком быстро, чтобы спрос успевал адаптироваться к ним, и осенью 2006 года факторы, толкавшие их все выше, наконец выдохлись. В целом с этим тезисом некоторые застройщики согласны. По мнению представителей СУ-155, если исходить из аналогий со стагнацией 2004 года, то сегодняшняя может оказаться и более продолжительной ввиду того, что нынешний рынок несколько иной, чем в 2004 году. С одной стороны, величина ценового скачка, предшествовавшего стагнации, на этот раз была заметно больше, чем тогда, плюс нынешние цены в абсолютном выражении тоже существенно выше. Из этого компания делает вывод, что продолжительность периода стабилизации и величина коррекции цен на этот раз могут оказаться больше.

Дальнейший рост цен, на существовании которого настаивают риэлтеры, не укладывается и в прогнозы главы Росстроя Сергея Круглика, который, подводя итоги работы строительного комплекса РФ в первом полугодии 2007 года, заявил, что рост цен на жилье в этом году не превысит инфляцию. В своем прогнозе на 2008 год Круглик отметил, что рост цен на жилье в следующем году, возможно, чуть-чуть превысит уровень инфляции. Сдерживающее влияние на цены, по его мнению, будут оказывать два основных фактора. Во-первых, увеличение предложения: В настоящее время мы по сравнению с прошлым годом вдвое увеличили ввод жилья, и это сказалось на ценовой политике на рынке жилья. Во-вторых, исчерпание инвестиционного спроса: В стране те граждане, которые хотели и могут приобрести жилье в целях инвестиций, уже купили квартиры.

Инвестиционных квартир, упомянутых чиновником из Росстроя, стоит коснуться особо. Скупка жилья, приобретавшегося изначально с целью перепродажи, в свое время стала одной из основных причин роста цен в Москве. Массовый выход подобной недвижимости на рынок после прекращения роста цен пугал многих. Например, тех же риэлтеров, которые опасались, что массовая фиксация прибыли этой категорией владельцев квартир способна обрушить рынок. По оценкам Натальи Кирпиченко, доля квартир, приобретенных с целью дальнейшей перепродажи, на сегодня составляет около 10% от общего фонда жилья. Одновременный сброс такого количества активов, аккумулированных инвестиционными покупателями, действительно мог привести к серьезному катаклизму. Однако сейчас подобный сценарий больше не рассматривается в качестве вероятного. Причин тому несколько. Во-первых, рынок московской недвижимости (особенно это касается вторичного рынка продаж) не настолько спекулятивен, как об этом принято думать. Ликвидность недвижимости все-таки ниже, чем у фондовых инструментов. Во-вторых, поскольку спекулянтами чаще всего выступают физлица, доля среди них тех, кто ориентирован на быструю прибыль, относительно невелика: большинство готово годами сдавать квартиры в аренду, ожидая очередного подорожания. В-третьих, при продаже квартиры у инвесторов неминуемо встает вопрос об альтернативном варианте инвестиций. И здесь выбор у российского жилищного спекулянта крайне мал. Ни банковские депозиты, ни паи ПИФов не могут конкурировать по соотношению риск-доходы с недвижимостью. Поэтому в продаже такие квартиры будут оказываться, скорее всего, в индивидуальном порядке, в зависимости от потребностей владельцев такого жилья. Как правило, инвесторы ждут три года, чтобы избежать при продаже начисления 13-процентного налога. Этот сегмент, в принципе, не доминирует на рынке, констатирует Наталья Кирпиченко.

Нет мест
Впрочем, явная стагнация на рынке имеет мало шансов перерасти в кризис. В пользу этого прежде всего говорит отсутствие прямой и явной угрозы рынку со стороны инвестиционных покупателей. Толкнуть цены вниз не сможет и рост предложения на первичном рынке.

С одной стороны, именно на него ориентируются продавцы-физлица вторички, а с другой именно он создает новые квартиры.

С каждым годом Москва все больше испытывает дефицит на рынке первичного жилья. Причин тут две. Во-первых, темпы строительства с годами не увеличиваются. Ежегодно в Москве строят не более 5 млн квадратов. Во-вторых, с каждым годом доля самого города в общем объеме построенного жилья увеличивается, а количество квартир, поступающих в рыночный оборот, пропорционально снижается. Согласно столичному законодательству, 40% построенных метров отходит в жилой фонд правительства Москвы, которое использует эту недвижимость для размещения социально значимых объектов, а также для обеспечения очередников.

Свою роль в этом процессе играет и сокращение рынка точечной застройки. По мнению экспертов, главная причина исчерпание земельных ресурсов под этот вид строительства. Сейчас ставить рекорды по возведению новых домов в Москве попросту негде. На рынке столичных новостроек продолжается дефицит жилья, новых предложений на рынок выводится мало. Наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства. Все это обусловлено сложностью реализации девелоперских проектов, особенно на этапе первичного получения земельных участков и выпуска распорядительных документов, объясняет генеральный директор Группы ПИК Даромир Обуханич. Кроме того, он напоминает: конец весны лето были отмечены уверенным ростом себестоимости строительства из-за удорожания основных строительных материалов, что тоже влияет на рынок.

Выходом из ситуации тотального дефицита новых квадратных метров может стать развитие массовой застройки, тем более что в столице с ее огромными промышленными зонами ресурс для этого есть. Однако тут, как всегда, все упирается в московскую разрешительную систему, которую по праву считают одной из наименее эффективных с точки зрения стимулирования объемов строительства.

В глобальном плане решение жилищной проблемы возможно только за счет массового строительства. Именно массовая застройка позволит выйти на необходимые объемы строительства и решить социальные задачи, стоящие перед государством. Безусловно, точечная застройка не исчезнет с рынка, но для государства она неэффективна, поэтому к ней станут подходить более тщательно и избирательно, считают в компании СУ-155, которая сегодня позиционирует себя как массового застройщика и ориентирована на комплексное строительство. Под эту стратегию девелопер, в частности, наращивает свои производственные мощности, реконструируя заводы железобетонных изделий.

Уже не один год обсуждается проект переноса некоторых предприятий за черту города, что освободит драгоценные метры. Для застройщиков это было бы идеальное решение проблемы с площадками. Однако этот проект сопровождается другими проблемами. Во-первых, существенные затраты на выведение предприятия и его переезд, которые также нужно включать в расчет себестоимости будущих квартир. Во-вторых, адаптация бывшей промзоны под стройплощадку. Хотя, по мнению девелоперов, игра стоит свеч. Если говорить о комплексной застройке, то мы считаем, что такой подход оправдан. Ведь недостаточно просто построить дом, нужно его жителей обеспечить всем, что необходимо для комфортного проживания. К тому же застройщику это интереснее построить город в городе, когда планируешь в чистом поле, где будут жилые дома, где школа, стадион, поликлиника, магазин, церковь, столько кабеля и труб надо проложить, столько дорог заасфальтировать, рассказывает генеральный директор ПИК-Регион Сергей Канаев. Он перечисляет и выигрышные моменты от подобных проектов для потребителей. Первое, районы, в отличие от точечных домов, возводятся на новых инженерных сетях, для них строятся новые социальные объекты, то есть создается новая, абсолютно гармоничная однородная среда для проживания. Второе, такие районы позволяют возводить дома, в которых квартиры сдаются потребителю с отделкой, что очень важно для тех, кто приобретает жилье с помощью ипотечных кредитов, сразу въехать и жить. Третье, бытовая структура района планируется тоже с учетом потребностей будущих новоселов. Четвертое и немаловажное, районы строятся по единому архитектурному плану и с эстетической точки зрения выглядят более выигрышно, нежели отдельно построенные дома, вписанные в окружающий пейзаж. Наша практика показала, что такие квартиры пользуются очень большим спросом, констатирует Сергей Канаев.

Конец главы
Как предполагают эксперты ирн, до конца текущего года средний уровень цен на квартиры в Москве будет примерно постоянным, хотя и испытает некоторые колебания. Реальное возобновление роста цен на квартиры возможно не раньше следующего года, причем на уровне, не сильно превышающем инфляцию (порядка 1% в месяц).

Развитие ситуации по старой модели (год-полтора резкого роста цен примерно на 100%, потом где-то год на отдых и новый этап роста) сейчас маловероятно. Такие процессы происходили ранее, когда стоимость квартир в Москве находилась на символическом уровне ($5001000 за кв. м) и была в разы меньше среднемировых цен на жилье. Сейчас цены в российской столице практически сравнялись с ценами в других столицах мира, и потенциала для нового кратного роста у них уже нет.

Вполне естественно, что риэлтеры с этой логикой не согласны. В настоящее время наметилась следующая тенденция обнаружилась положительная динамика на первичном рынке столичного жилья. К началу августа 2007 года заметно выросли цены на панельные новостройки, причем данная тенденция характерна для панели как экономкласса, так и среднего класса 3,1% и 3,9% соответственно, говорит Владислав Луцков. По его оценкам, за текущий год рост цен на жилую недвижимость Москвы может составить 1520%.

Прогнозы застройщиков на этом фоне на первый взгляд выглядят вполне умеренными. Строительные компании в своих прогнозах ориентируются на инфляцию и предсказывают темпы роста цен на жилье, чуть опережающие темпы инфляции. Только вот инфляцию они считают странно: при запланированном правительством уровне инфляции на текущий год в размере 8,5%, по мнению строителей, инфляция держится на уровне 915%, а рост цен на квартиры за год составит те же самые 1520%, что и в подсчетах риэлтеров.

Вводя поправку на явную заинтересованность предсказателей, можно констатировать по меньшей мере следующее. Даже самые большие оптимисты больше не ждут от московской недвижимости быстрой и легкой прибыли, период спекулятивного развития этого рынка закончился.

Ипотечный фактор
Ипотека в России до недавнего времени била рекорды. По данным Банка России, только за первое полугодие 2007 года на фоне снижающихся ставок и растущего срока кредитования объем выданных ипотечных кредитов с начала года увеличился на 60% до 203 млрд. Общая же задолженность по ипотечным кредитам на 1 июля 2007 года составила 380,5 млрд рублей. В 2006 году банки выдали 240 млрд рублей ипотечных кредитов, превысив прогноз Минрегиона (108 млрд рублей) более чем в два раза.

Однако ситуацию подпортил американский кризис на рынке ипотеки, из-за чего для российских банков возросла стоимость заемных денег. Отсюда и отсутствие предпосылок для дальнейшей либерализации условий ипотечного кредитования.
Результатом кризиса в США стало удорожание ресурсов для многих российских банков. Это может вызвать уход с рынка ипотечного кредитования небольших банков, а также повышение некоторыми игроками процентных ставок. Уже сегодня, как мы знаем, отдельные банки были вынуждены временно приостановить выдачу ипотечных кредитов, говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.