Ипотека и недвижимость - Возможно полное замирание цен

По наблюдению Александра Завелевича, начальника аналитического отдела АН Самарская площадь, некачественное жилье летом даже подешевело: На хрущевки и старую панель цену могли снизить до 10% от заявленной стоимости. Если человек был готов заплатить сразу наличными, сбрасывали и 100 000 руб., и 150 000 руб., на двухкомнатные квартиры в таких домах цену снижали на 5-7%, добавляет он. По словам Ирины Рязановой, директора компании Дом-Ист, хрущевки на окраинах города, например в Куйбышевском районе, были наименее популярны у покупателей.

Юлия Чемпинская, замдиректора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития, говорит, что совсем по-другому обстояли дела с комнатами цены на них активно росли. По ее данным, с января по август они увеличились примерно на $10 000-15 000. Если в начале года покупателям предлагали комнату за $30 000, то они называли продавцов сумасшедшими, а сейчас соглашаются и на $40 000, но нужно потрудиться, чтобы найти такие предложения, недоумевает она. Только за последние две недели у нас было четыре сделки по продаже комнат, подтверждает слова коллеги Рязанова.

По данным Дом-Ист, с начала этого года цены на вторичную недвижимость увеличились в среднем на 12-20% в зависимости от типа жилья, его местоположения и состояния. Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра Мабис, напротив, считает, что подорожание за восемь месяцев 2007 г. составило не больше 7%, рынок успокоился.

В наиболее консервативном сегменте элитного жилья постепенно начинают происходить изменения эксперты отмечают, что спрос на дорогие квартиры несколько снижается и предпочтение отдается коттеджам. Если еще пару лет назад на элитные квартиры был бум, то сейчас цены на них кажутся многим слишком высокими, рассказывает Рязанова. По информации Завелевича, в этом году стоимость отдельных квартир доходила до 20 млн руб.

Риэлторы убеждают покупателей, что в ближайшее время цены на вторичное жилье станут интенсивно расти. В августе подорожал цемент, подросли цены на новостройки, а это традиционно потянет вверх стоимость готового жилья, аргументирует Завелевич. Чемпинская уже наблюдает движение на вторичном рынке и просит не забывать про фактор сезонности: Цены всегда поднимаются после того, как люди возвращаются из отпусков и приступают к решению своих жилищных проблем.

Эксперты добавляют, что к концу августа спрос впервые за летние месяцы превысил предложение. По словам Завелевича, те, кто сейчас продает квартиры самостоятельно, цены еще не повышают, но риэлторские агентства уже отреагировали на наступление осени, накинув к стоимости предлагаемых объектов несколько процентов.

Правда, повторения ситуации 2006 г. в этом году риэлторы не ждут. Тогда, напоминают аналитики Спектра недвижимости, повышение цен на вторичное жилье составило от 50% до 70%. Ольга Фридман, руководитель агентства Академия недвижимости, считает, что до конца 2007 г. цены вырастут максимум на 4-5%. По мнению Петухова, можно ожидать, что к декабрю квартиры подорожают примерно на 7-10%.
Возможно полное замирание цен

Поведение столичного рынка недвижимости в сентябре было предсказуемо. За последние полгода потребительского ажиотажа существенно сократились объемы предложения почти во всех сегментах рынка, а также значительно взлетели цены. Начало нового делового сезона могло только усилить существующие тенденции.

Как и следовало ожидать, сентябрь принес дальнейшее повышение цен на рынке. По данным аналитического центра, за месяц индекс стоимости жилья вырос еще на 3,6 процента. Его значение в сентябре составило $1275 за квадратный метр против $1130 за квадратный метр в августе. При этом продолжает сохраняться устойчивая тенденция к росту цен.

В настоящий момент темп роста рынка на максимальный. За всю историю российского рынка недвижимости, в том числе в период кризиса 1998 года, перепады цен не превышали 3,5-4% в месяц. Это является следствием высокой инерционности рынка, более высокий ежемесячный прирост или спад может наблюдаться только для отдельных типов квартир или объектов-новостроек.

Маловероятно, что темпы роста рынка будут и дальше повышаться. Даже такие существенные причины, как нестабильность доллара, рост благосостояния москвичей, благоприятная обстановка с экспортом сырья и близость выборов не могут заставить рынок недвижимости расти еще быстрее. Ограничения накладывают внутренние инерционные механизмы данного рынка.

Другим важным выводом является то, что ни один рынок даже при благоприятных условиях не может долго находиться в состоянии максимального роста. Столичный рынок недвижимости растет повышенными темпами уже почти полгода, следовательно, в ближайшие месяцы должна наметиться тенденция к замедлению темпов роста до естественной величины порядка 1% в месяц. Учитывая сильный скачок цен вверх за последние месяцы в среднесрочной перспективе возможно полное замирание цен на рынке на какой-то период.

В нынешних условиях с динамикой роста рынка сильно связан другой показатель — индекс доходности. Сейчас его значение превысило отметку в 5 единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам, что соответствует доходности более 40% годовых. Столь высокий уровень доходности связан с тем, что помимо обычного дохода от сдачи жилья в аренду, приносящего 10-15% годовых, стоимость вложений растет еще и за счет увеличения цен на жилье. При темпах роста рынка порядка 2-3% в месяц это добавляет еще около 30% годовых. Следовательно, текущему состоянию рынка недвижимости также отвечает максимальное значение индекса доходности.

По материалам аналитического центра ирн.RU