Ипотека и недвижимость - Рынок жилья готовится к осени

В самом центре столицы, на месте прославленных советских отелей Москва и Россия, реализуются два амбициозных гостиничных проекта. Обновленная Москва откроет двери для посетителей в конце этого года. А на месте серой коробки гостиницы Россия начинается строительство принципиально нового отеля. Проектировщики уже успели назвать будущие гостиницы символами новой страны, намекая на то, что их творения затмят славу сталинско-хрущевских элитных отелей, более полувека олицетворявших мощь СССР.

Новая Москва: найди 10 отличий

Новую Москву восстанавливают по чертежам автора знаменитой гостиницы - архитектора Алексея Щусева. Москвичи и гости столицы, которые последних года три не были в городе, подмены могут и не заметить - новое здание будет построено один в один со старым и уместится в прежних границах. Небольшие различия можно будет обнаружить лишь в элементах декора.

Здание станет гораздо просторнее: полезная площадь помещений старой Москвы не превышала 90 тысяч квадратных метров, новый отель будет в два с лишним раза просторнее - 196 тысяч квадратных метров.

Большую часть дополнительной площади получат за счет подземных этажей. В наземной части здания квадратные метры будут использоваться более рационально - за счет уменьшения высоты потолков цокольного этажа и перестройки лестничных проемов. Проектировщики обещают, что на глазок определить то, что цокольный этаж гостиницы стал немного ниже, будет невозможно. Немаловажно, что высота Москвы не увеличится ни на метр - здание точно повторит старые контуры и не разрушит историческую панораму Манежной площади, хорошо знакомую россиянам по водочным этикеткам.

Подземное пространство под отелем разделено на две примерно равные части: зону А, прилегающую к Манежной площади, и зону Б, обращенную к Театральной площади. В зоне А уже построили 4 подземных этажа. На этажах -1 и -2 разместятся офисы, торговые площади, спа-центр, фитнес-залы, бассейн, прачечная и рестораны с собственными кухнями. Это пространство чем-то будет напоминать подземный торговый центр Охотный Ряд. Следующий этаж заняли различные технические помещения. На самом нижнем ярусе разместится автостоянка. В зоне Б по просьбе руководства метрополитена проектировщики решили ограничиться двумя подземными уровнями, чтобы не повредить метротоннели, которые, кстати, были дополнительно укреплены. В этой зоне будут размещены парковка и различные помещения, необходимые для жизнеобеспечения всего комплекса.

Новая Россия: улицы веером

В 2007 году на месте гостиницы Россия начнется строительство нового гостиничного квартала. Впрочем, и старая Россия останется в истории города навсегда - гостиница, спроектированная архитектором Дмитрием Чечулиным, которого коллеги по цеху признали классиком советской архитектуры, была введена в эксплуатацию в январе 1967 года. Отель был построен на территории почти 13 га и состоял из четырех 12-этажных корпусов, ориентированных по сторонам света. В центре северного корпуса возвышалась высотная 21-этажная часть гостиницы. В России насчитывалось 2700 комфортабельных номеров, в том числе одноместных, двухместных, полулюксов и люксов. Многочисленные памятники архитектуры, окружающие гостиницу (Кремль, Красная площадь, разноцветные церкви и боярские палаты, строгое английское подворье и казенные кельи), придавали зданию отеля особый шарм.

В 1970-е в местных полулюксах любил останавливаться тогда еще мало кому известный, но все-таки причастный к большой политике секретарь Ставропольского обкома КПСС Михаил Горбачев. В конце 1980-х в таких здесь жили депутаты знаменитых перестроечных съездов. После перестройки Россию успели оценить иностранные знаменитости - номера в отеле до последнего пользовались повышенным спросом. Летом 1988 года тут несколько дней жил экс-президент США Джордж Буш-старший. Здесь же останавливался скандально известный боксер Майк Тайсон.

Самой загадочной страницей истории гостиницы считается февральский пожар 1977 года, унесший жизни 42 человек. Так как возгорание одновременно началось на 5-м и 11-м этажах, о тех событиях в городе до сих пор ходят всевозможные, нередко фантастические, легенды.

Многофункциональный комплекс новой России должен органично вписаться в окружающую застройку и дополнить ансамбль Московского Кремля и Красной площади. Согласно проекту, после сноса гостиницы планируется построить несколько зданий высотой не выше 6 этажей и площадью 410 тысяч квадратных метров. Из них 200-210 тысяч квадратных метров - наземная часть, остальные - подземные. Емкость новой России составит около 1,5 тысячи гостиничных номеров переменного класса: от четырех звезд в номерах, выходящих окнами во двор, до пяти звезд плюс в номерах с видом на Кремль, храм Василия Блаженного и Москву-реку. Проект, автор которого - архитектурная звезда мировой величины англичанин Норман Фостер, воспроизведет уличную сеть дореволюционного Зарядья. Все кварталы будут заполнены невысокими домами - таким образом будут сохранены исторические виды на центр Москвы, открывшиеся после сноса здания старой гостиницы Россия. Центром веера, от которого пойдут улицы, станет купол концертного зала Россия - он останется на прежнем месте, но будет перестроен и увеличится в размере (за счет подземелья). Весь квартал должен стать пешеходным.

В конце июля завершена разборка старого здания гостиницы. Завершить работы по созданию нового комплекса планируется к 2010 году.
Похоже, динамика развития рынка жилой недвижимости может ввести в заблуждение не только потенциальных покупателей и продавцов, но и самих его участников. Статистика цен за июль, которую приводят аналитики, свидетельствует о противоположных тенденциях.

По данным аналитического центра ирн (Индикаторы рынка недвижимости), рост цен на недвижимость приостановился. Индекс стоимости жилья снизился за июль на 0,7%, причем большая часть этого снижения пришлась на начало месяца. Последние недели этот показатель теряет не более чем по 0,1%, что приводит к выводу о завершении ценовой коррекции на московском рынке недвижимости и стабилизации цен, -- говорится в исследовании компании. Между тем руководитель пресс-службы риэлторской компании Инком-Недвижимость Антон Гололобов отмечает, что цены на вторичное московское жилье в среднем увеличились за июль на 1,2%. О росте в отдельных секторах рынка говорит и финансовый директор девелоперской компании Новая площадь Евгений Фетисов. Сильное повышение цен на новостройки в Центральном, Северном, Северо-Западном, Юго-Восточном и Юго-Западном административных округах столицы зафиксировал аналитический консалтинговый центр риэлторской компании Миэль. Согласно исследованию компании, положительная динамика средней удельной цены в этих районах составила 1,4--7,1%. Однако средневзвешенная цена на новостройки, по оценке Миэль, в июле равна 5565 долл. за кв. м, что на 0,7% меньше июньского показателя. Снижение средней стоимости жилья, причем как первичного, так и вторичного, отмечают и другие риэлторские компании.

Аналитики по-разному объясняют сложившуюся ситуацию на рынке. По мнению некоторых экспертов, рост спроса на жилье и дефицит нового предложения, вызванный как отсутствием свободных строительных площадок, так и ограниченным количеством новых проектов, способствуют повышению цен. По мнению директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, в подобных условиях девелоперы и частные инвесторы получают возможность искусственно завышать стоимость предложений, за счет чего и формируются статистические показатели роста стоимости объектов на московском рынке недвижимости. Кроме того, некоторые собственники намеренно придерживают ликвидные предложения до осени, рассчитывая заработать на сезонном пике деловой активности на рынке.

Не все аналитики согласны с оценками о повышении цен. Гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин считает: прежде чем делать выводы о росте цен на жилье, необходимо учесть, что средняя цена предложений лишь один из индикаторов состояния рынка. Цены реальных сделок уже десять месяцев ниже цен предложений, и падали они быстрее цен предложения, особенно с учетом различных скидок, пересмотра курса валют. Это говорит об избытке предложения при недостаточном платежеспособном спросе. Конечно, есть исключения -- в некоторых сегментах московского рынка жилья явный рост цен. Речь идет в первую очередь о штучном товаре -- элитном жилье. Цены на рынке жилья эконом-класса снижались, в том числе и средние цены предложения. В июле зафиксировано их падение на 0,2%, хотя по сравнению с июнем оно и замедлилось, -- рассказал г-н Крапин.

В аналитическом центре ирн также предполагают, что зафиксированная в июле стабилизация рынка может оказаться лишь видимостью. За июль доллар потерял около 1%, как и за июнь. Поэтому рублевый индекс стоимости жилья за счет этого фактора продолжает уверенно идти вниз, теряя в месяц уже не доли, а 1,5--2%. А это уже довольно существенная коррекция, соответствующая примерно 20% годовых. Так на самом ли деле коррекция цен на квартиры в Москве остановилась или же она просто спряталась за снижением курса доллара, что формально позволяет удерживать исходные суммы в долларах или у.е. на одном и том же уровне? Похоже, однозначного ответа на этот вопрос нет, -- говорится в сообщении центра.

Дополнительную сумятицу в статистику внесли и поправки к федеральному законодательству, согласно которым в рекламе товаров и услуг следует указывать рублевые цены. По мнению некоторых экспертов, новый скачок цен можно связывать именно с этим нововведением. По словам г-на Фетисова из Новой площади, компании, которые хотели повысить цены на свои объекты, могли использовать этот фактор, ведь пересчитать стоимость квартир из долларов в рубли компания имела права по любому ею установленному курсу. Однако увеличение стоимости жилья г-н Фетисов связывает исключительно с ростом спроса.

Прогнозы неоднозначны, как и оценки прошедшего месяца. По мнению многих экспертов, осенью на рынок начнет воздействовать и отложенный спрос, и отложенное предложение, что приведет к повышению деловой активности на рынке и соответственно росту цен. В то же время некоторые из опрошенных аналитиков полагают, что отложенный спрос может оказаться не так велик, как ожидают продавцы. В целом на московском рынке жилья есть достаточно предпосылок для дальнейшего снижения среднего уровня цен, как экономических, так и политических, -- повышение цен перед выборами невыгодно действующей власти, а суммарный потенциал снижения реальных цен составляет 15--20% от максимумов сентября 2006 года и пока отыгран менее чем наполовину, -- считает г-н Крапин. Специалисты ирн уверены в том, что стагнация на московском рынке недвижимости продолжается уже достаточно долго, и если бы существовали реальные предпосылки для более существенного снижения цен на квартиры, то оно уже произошло бы. Однако нынешняя экономическая ситуация, рост доходов и накоплений населения, а также увеличивающаяся доступность ипотеки не позволяют жилью подешеветь существенно.