Ипотека и недвижимость - Есть ли у вас титул?

Российские магазины турецкого Koc Holding не достались ни Wal-Mart, ни Carrefour, ни X5 Retail Group. Вчера компания Migros Turk (входит в Koc) объявила, что продала 50% сети Рамстор своим землякам -- турецкой строительной Enka за $542,5 млн. Теперь Enka владеет 100% сети, но, по мнению экспертов, это лишь временно. Enka интересует только недвижимость магазинов, а розничный бизнес, который оценивается в $600 млн, она может продать.

Рамсторы в последние годы развивались заметно медленнее конкурентов: их совокупная выручка росла на 20-25% ежегодно, хотя даже более крупные сети, например Пятерочка и Магнит, показывали 50-80% роста. Это порождало слухи о возможной продаже сети. В начале 2005 года на рынке обсуждали возможную продажу Рамсторов американской Wal-Mart, весной 2006 года -- Седьмому континенту (после того как ритейлер выкупил часть помещений сети). В прошлом сентябре топ-менеджер Альфа-групп рассказывал корреспонденту Ъ, что Альфа, а также Wal-Mart и французская Carrefour подавали заявки на розничный бизнес Koc (его компания Migros Turk владела 50% сети Рамстор, а также еще примерно 560 магазинами в Азербайджане, Казахстане, Болгарии, Македонии и др.). Всего два дня назад турецкая газета Sabah писала о переговорах Альфы и Koc. Но в итоге никому из этих компаний Рамсторы не достались.

Вчера Migros объявила о продаже своих 50% в Рамсторах за $542,5 млн турецкой строительной компании Enka Insaat Sanayi AS, которой уже принадлежало 50% сети. Сделка пока не одобрена российскими надзорными органами, а цена может в будущем измениться, говорится в сообщении Migros, опубликованном на Стамбульской фондовой бирже. Эту информацию Ъ подтвердил источник в российском офисе Enka.

ООО Рамэнка -- оператор сети Рамстор в России, учреждено в 1997 году. Владеет 10 ТЦ и около 55 гипер- и супермаркетами в Москве, Подмосковье и других регионах. Согласно финансовой отчетности Migros чистая выручка Рамэнки в 2006 году -- $626 млн. Ранее по 50% Рамэнки принадлежало турецким компаниям Migros и Enka.

Турецкий холдинг Enka основан в 1957 году. Строительное подразделение компании занимается возведением промышленных объектов, мостов, моллов, аэропортов и трубопроводов в Турции. С 90-х годов работает в России и сейчас владеет примерно 135 тыс. кв. м офисных площадей в Москве.

Enka в первую очередь заинтересовала недвижимость Рамсторов, отмечает аналитик Deutsche UFG Алексей Кривошапко. По данным сайта Рамэнки, четыре крупнейших ТЦ компании занимают площадь в 275 тыс.кв.м. Поэтому, предположил он, стоит ожидать, что Enka продаст розничный бизнес сети. Собеседник Ъ из Enka вчера отметил, что перепродажа Рамсторов не исключена, но пока этот вопрос не обсуждался. По его словам, в конце ноября или в декабре состоится совет директоров Enka, где будет утверждена новая стратегия развития сети. Вероятно, розничный бизнес Рамсторов будет выведен в отдельную управляющую компанию (ей не будет принадлежать недвижимость сети), добавил он. Всю Рамэнку Алексей Кривошапко оценивает в $1,1-1,2 млрд, а непосредственно розничный бизнес -- около $600 млн.

По мнению аналитика Тройки Диалог Виктории Гранкиной, Enka нужно уже сейчас нанять квалифицированный менеджмент для управления сетью. За последние годы 'Рамстор' затормозил развитие и заметно отстал от других игроков. Поэтому нужно срочно улучшать показатели работы сети,-- отмечает она. С конца 2006 года Рамстор закрыл в России порядка десяти магазинов, а новые договоры почти не заключал. Кроме того, Рамстор неоднократно задерживал платежи поставщикам, что аналитики связывали с финансовыми проблемами сети. Впрочем, замгендиректора Рамстора Мурат Дуран вчера сообщил Ъ, что все топ-менеджеры сети остаются на своих местах, а новые назначения пока не обсуждались. Мы проанализируем все ошибки, допущенные ранее, и намерены повышать эффективность и прибыльность сети,-- заявил он.

Продажа остальных розничных активов Migros может состояться через шесть-девять месяцев, когда закончится их аудит, сообщили Ъ в офисе турецкой компании. Единственным финансовым консультантом Migros по-прежнему выступает JPMorgan. Топ-менеджер Альфа-групп ранее утверждал, что заграничные розничные активы Migros интересуют группу едва ли не больше, чем российские.
Можно ли, купив недвижимость и зарегистрировав свое право на нее, в один не очень прекрасный день лишиться этого права? Представьте, можно!

Согласно данным Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, в июле нынешнего года 27 зарегистрированных сделок с недвижимостью были признаны недействительными со всеми вытекающими из этого последствиями. Проще сказать, граждане, купившие жилье, его утратили.

Чтобы избежать подобных неприятностей, в разных странах для этого выбирают различные способы. В России система защиты права собственности пока только формируется. Хотя, как говорят эксперты, самые страшные времена на рынке жилья миновали. В массовом порядке не пропадают из-за квартир люди, не лишаются жилья дети неблагополучных родителей... И тем не менее, жизнь может преподнести самый неожиданный сюрприз.

Скажем, ребенка-сироту увезли за рубеж иностранные усыновители. Достигнув совершеннолетия, он появляется по старому адресу и требует, чтобы его восстановили в правах на жилье. За это время квартира могла сменить несколько хозяев, но проблема возникнет у тех, кто живет в ней в данный момент.

Еще пример. Квартира, принадлежавшая гражданину, умершему не так давно, оказалась продана по фальшивой доверенности, а в дальнейшем еще раз перепродана. Ничего не подозревающие новые владельцы выяснили это абсолютно случайно, когда на нее стал претендовать (причем, на законных основаниях) сын покойного владельца, подавший заявление о вступлении в наследство. Суд в таком случае может признать факт добросовестности приобретения квартиры, и тем не менее она будет изъята. Это реальный случай, о нем рассказала адвокат Светлана Свириденко. Дело рассматривалось в суде в течение полутора лет.

Дискуссия на эту тему проходила по инициативе руководителей корпорации БЕСТ-Недвижимость на круглом столе с точно характеризующим проблему названием: Титульное страхование в России: мечта или реальность?.

Как выяснилось в ходе обсуждения, титульное страхование крайне медленно развивается не только из-за инертности граждан, но и потому, что самого понятия титульное страхование в нашем законодательстве не существует. Как выход, используется страхование имущества или страхование финансовых рисков. Но по-настоящему ни то, ни другое не имеет отношения к титулу. Например, если страхуется имущество, то как оценить рост стоимости жилья, который в некоторые годы в столице приобретает фантастические темпы?

Еще одна неувязка сроки договоров. По идее, страхование титула предполагает бессрочное действие страхового полиса. Пока это тоже неурегулированный вопрос. И их множество.

По данным Надежды Косаревой, президента Фонда Институт экономики города, во всем мире действует два способа решения проблемы. Первый когда запись в реестре становится гарантией государства, что интересы владельца будут защищены. В случае утраты собственности, оно в полной мере несет ответственность перед ним. Второй способ, больше использующийся в США: регистрационная запись является лишь информацией, никаких гарантий она не дает. Но при этом действует титульное страхование, которое и выполняет функцию защиты интересов приобретателей.

В России пошли по среднему пути. Согласно вступившей в силу ст. 223 Гражданского кодекса РФ, создана система защиты прав добросовестного приобретателя. Если сделка была возмездной, а гражданин не знал и не мог знать о негативных моментах при ее проведении, он признается добросовестным приобретателем. В случае утраты собственности государство возмещает ему 1 млн. рублей. Хотя что это за сумма? Даже на момент принятия закона она была не актуальна для Москвы, где сейчас на эти деньги можно купить лишь комнату в коммуналке, отметил Александр Коробов, заместитель генерального директора СО Стандарт-Резерв.

По мнению Григория Полторака, президента корпорации БЕСТ-Недвижимость, в какой-то степени обезопасить покупателя стремятся риэлторы, которые заботятся о реноме собственной компании и интересах клиента. Например, при получении расширенных выписок в паспортных столах, которые содержат информацию о том, кто владел жильем в предыдущие годы. Однако это лишь добрая воля сотрудников агентств. Государство не то что не стимулирует эти устремления, а даже препятствует им. Представители МВД так и говорят: подобная информация носит личный характер. Даже владельцу жилья в ней может быть отказано. Получается, что квартиру с неясным прошлым можно продать и купить, а вот разобраться заранее, что она собой представляет в юридическом отношении, дело многотрудное и затратное. Законом не запрещено, но и не разрешено...

Свой путь решения проблемы предлагают в Министерстве финансов РФ. Выступавшая на круглом столе Вера Балакирева, заместитель директора Департамента финансовой политики Минфина, считает, что действовать надо сразу по нескольким направлениям. Во-первых, дать право операторам рынка получать требуемую информацию. Во-вторых, развивать другие инструменты государственной защиты собственника, не ограничиваясь выплатой того самого миллиона. Есть, например, идея взимать при регистрации небольшой сбор (аналог страхового) для перевода этих средств в специальные государственные фонды. Они-то и будут компенсировать финансовые потери собственников. Может быть также введен принцип бессрочности договоров страхования до смерти собственника.

И еще. Для развития системы защиты права собственности, это отметили все участники беседы, нужен обмен информацией. Дискуссия заходила в тупик, когда требовались какие-то статистические данные.

По признанию представителей органов регистрации, сложности возникают даже у них, когда, например, делается запрос в загсы по уточнению некоторых данных, иногда имеющих ключевое значение для регистрации права. Кроме того, нет статистики по объемам выплат (как заявили страховщики, такие случаи были), по количеству утраченных прав, по практике судебных рассмотрений подобных дел. А ведь все это имеет важное значение.