Ипотека и недвижимость - Закон № 214-фз: миссия выполнима?

Олег Дерипаска пытается стать полноправным участником главной московской стройки делового центра Москва-Сити. Как стало известно Ведомостям, он ведет переговоры с Михаилом Прохоровым о покупке у него 47% акций ОАО Сити. Тогда Дерипаска получит 85% в компании, которой предстоит обслуживать все коммуникации внутри и вокруг делового центра.

Олег Дерипаска стал акционером Сити в июне этого года, купив у группы Гута 38% акций компании. Участники рынка оценивали размер сделки в $80 млн. Источник в Базэле рассказывал, что сделка проводилась по просьбе городских властей, желающих видеть в Сити сильных акционеров, а компанию Дерипаски заинтересовали инфраструктурные проекты Сити строительство дорог, энергосетей и коммуникаций, ведущееся за счет бюджета города.

Как стало известно Ведомостям, владелец Базэла не захотел довольствоваться ролью младшего партнера в Сити. Его структуры ведут переговоры о приобретении 47% акций у Прохорова, сообщили источники, близкие к акционерам Сити, и в Базэле. Один из них добавил, что итогов переговоров следует ждать в сентябре. Гендиректор Сити Олег Байбаков не подтверждает факт ведения переговоров. Представитель группы Онэксим, управляющей активами Прохорова, от комментариев отказался.

Проекты на территории делового центра есть у девелоперов Шалвы и Александра Чигиринских, Сергея Полонского, владелицы Интеко Елены Батуриной, диамантера Льва Леваева, Северстальтранса, Капитал Груп, Enka и др. Сити, на 85% которого нацелился Дерипаска, работает здесь раньше всех с 1992 г. Когда-то, рассказывал Ведомостям бывший замруководителя столичного правительства Иосиф Орджоникидзе, Сити выступало заказчиком проекта, готовило территорию и коммуникации. Мы платили Сити <...> до 1,5% от общей стоимости выполняемых работ <...> Сейчас бюджетные расходы на проект сведены к минимуму <...> но уже в ближайшем будущем, когда основные объемы Москва-Сити будут построены, в том числе объекты, в которых у ОАО Сити имеется доля, заработки управляющей компании должны будут увеличиться многократно, обещал он в интервью Ведомостям.

Но дело не только в этих обещаниях: Сити занимается девелопментом 54-этажного комплекса на 20-м участке (180 000 кв. м) и комплекса вдоль наб. Тараса Шевченко (150 000 кв. м на участке в 5,21 га). Если проект в Москва-Сити качественный и получено разрешение на строительство, стоимость на стадии проекта составляет от $1500 до $3000 за 1 кв. м, подсчитывают специалисты Knight Frank. То есть при этих условиях проекты будут стоить минимум $495 млн. Кроме того, Сити владеет 3000 кв. м в Башне-2000 (1 кв. м офисной площади в ней стоит до $20 000). Один из девелоперов в Москва-Сити полагает, что сумма сделки может составить до $250 млн. Партнер компании Knight Frank Станислав Тихонов говорит, что в готовом офисе класса А 1 кв. м может стоить $8000-15 000 за 1 кв. м, элитное жилье от $12 000 до $20 000 за 1 кв. м, а проект на набережной не менее $700-800 млн.

Один из бывших менеджеров Сити рассказывает, что в последнее время компания мало развивалась. Деловому центру необходимо единое управление, а для этого требуется хороший кадровый ресурс, возможно, у Базового элемента он имеется, говорит собеседник Ведомостей. Интерес Дерипаски к девелопменту велик, Сити как проект состоялся, и по привлекательности похожих проектов в Москве нет, констатирует коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов. К тому же Сити выступает заказчиком строительства общественных зон дорог и коммуникаций, а у Дерипаски есть строители для таких объектов Трансстрой и Strabag.

Другой застройщик Москва-Сити считает, что и Прохоров, если продаст долю Дерипаске, неплохо заработает на проекте. Структуры Прохорова стали акционерами Сити в апреле 2005 г., купив 32% акций у компании S.P.I. Юрия Шефлера (позднее увеличили пакет до 47%). Тогда источник в Сити рассказывал, что на скупку акций Прохоров потратил $110 млн. Осенью прошлого года Сити продало права на аренду земельного участка № 16а (на нем можно построить башню площадью 250 000 кв. м) Капитал Груп, по оценкам участников рынка, за $200 млн. Позднее Сити продало компании MCG Group 40% акций в комплексе Аква-Сити Палас (площадь 211 000 кв. м, инвестиции $300 млн) за $2,3 млн. Кроме того, в апреле 2007 г. Сити продало первую очередь ТЭЦ в Москва-Сити ФГУП Технопромэкспорт примерно за $75 млн.
Итак, вопросы к нашим экспертам мы сформулировали следующим образом. Работает ли в регионах России закон № 214- ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 года (с изменениями на 16 октября 2006 года)? Нуждаются ли еще строители в деньгах частных инвесторов или они переориентировались на банковские кредиты?

Краснодарский край чемпион законных схем
Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации Лидер (компания строит в Москве, Подмосковье и на юге России):
Значительного распространения договоры долевого участия не получили. По данным Федеральной регистрационной службы, количество заключаемых договоров долевого участия существенно различается по субъектам РФ. Например, в первой половине 2006 года в Краснодарском крае зарегистрировано 1125 договоров, в Москве 619, в Татарстане 507. Во Владимирской области 35, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ни одного. При этом объемы строительства в этих субъектах федерации примерно одинаковые.

Сегодня, в соответствии с законом № 214 оформляется не более 5% от общего числа сделок. Так, в Москве ежемесячно заключается от 140 до 270 сделок по договорам долевого участия, в то время как общее число сделок купли-продажи жилья составляет 4500-7000 ежемесячно.

Дело не в привычке инвесторов привлекать средства граждан по иным схемам. Основной задачей закона №214 предполагалась защита граждан от недобросовестных застройщиков. Однако, даже с учетом внесенных поправок, закон создал гораздо больше трудностей, нежели устранил проблем.

К примеру, закон повышает уровень ответственности и увеличивает финансовые риски, а также требует гораздо больших финансовых затрат на первоначальном этапе строительства. В Москве очень дорогие участки под застройку, оформление прав собственности или аренды сложнее и занимает больше времени, чем в регионах. Этим частично можно объяснить небольшое число заключаемых договоров долевого строительства в Москве и Московской области.

Местные компании нуждаются в деньгах частников
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России (АСР):
214-й закон пока работает очень плохо. Не более десяти, а может и меньше, процентов сделок осуществляется по долевым схемам. Закон так выстроен, что выполнить его требования необыкновенно трудно. Обеспечение обязательств строителей сформулировано в виде поручений банков  никто не знает что это такое. Либо в виде залогов, что очень дорого и компании неохотно на это идут. А механизм жилищных сертификатов (сертификаты выпускает компания под конкретный проект. Их могут приобретать частные лица и таким образом участвовать в строительстве. Прим. Ред.) пока еще не заработал.

Москве и Подмосковью в меньшей степени нужно использовать долевые схемы. Поскольку плотность застроек на квадратный метр в столице существенно выше, чем в других регионах, эта проблема не является для Москвы ключевой. Другое дело в регионах, где строительные компании еще не чувствуют себя так устойчиво. Там для них очень важно привлечение денег частных инвесторов.

Столичных застройщиков не понимают в регионах
Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами Независимое Бюро Ипотечного Кредитования:
Закон № 214, работает практически во всех регионах РФ, и даже чуть-чуть в Московской области. Недоумение вызывают как раз схемы, активно используемые в Москве, к примеру, предварительный договор + вексель. Московские застройщики, выходящие в другие регионы, порой натыкаются на непонимание со стороны местного населения, привыкшего к договорам долевого участия.

Не вижу предпосылок для того, чтобы банки стали активнее кредитовать застройщиков. Последние традиционно не хотят делиться конфиденциальной информацией о финансовых потоках, и порой отказываются показать даже учредительные документы и бухгалтерский баланс. Как можно вести речь о кредитовании, если непонятно кому ты даешь деньги, и невозможно оценить вероятность их возврата?

Дольщиков защитят строители
Михаил Викторов, генеральный директор Российского Союза строителей (РСС):
Закон не оправдал ожиданий. Изначальный текст, принятый в 2004 году, радикальный и нежизнеспособный с точки зрения защиты дольщиков, оказал негативное воздействие на рынок.

Принятые поправки, подготовленные при участии РСС, не повлияли на уже сложившуюся на рынке систему. За полтора года строители перестроились: есть и положительные результаты, обусловленные более тесной работой с банками. Действия ряда компаний стали более прозрачными, публичными. И защита интересов дольщиков в большей мере обеспечивается самой компанией, ее активами, схемой работы с конкретными банками, нежели положениями закона № 214.

В регионах картина похожа: процент работы по закону № 214 не очень значителен, закон не стал базовой схемой для функционирования рынка жилищного строительства.

Защитить дольщиков должен механизм материальной ответственности строительных компаний. Переход строительной отрасли на саморегулирование поможет сформировать систему допуска на рынок квалифицированных компаний, готовых нести материальную ответственность. Эта система более эффективная, по сравнению с нежизнеспособными юридическими схемами взаимоотношений участников рынка.

ПИФы удобнее
Виктор Преснов, руководитель отдела маркетинга и рекламы Компании Пересвет-Регион (входит в ГК Пересвет-Групп, строит в Волгограде, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Саратове)
Нельзя сказать, что в России существуют города, злостно обходящие закон № 214. К сожалению, первоначально текст закона был составлен таким образом, что при всем желании исполнить его было невозможно, он не учитывал многочисленных нюансов бизнес-процесса, который должен был регулировать. В попытке защитить дольщика законодатель по большому счету обезоружил его. Многим застройщикам пришлось приостановить реализацию площадей в строящихся домах или искать альтернативные варианты оформления отношений с дольщиками, которые позволяли бы, не нарушая закон, обойти местами неоправданные, а местами просто нелогичные его требования.

Поправки к 214 закону существенным образом облегчат его исполнение. Хотя многие застройщики применяют более удобные для них законные формы работы с инвесторами: векселя, создание ПИФов и т.д.

В Туле закон работает
Петр Машаров, Генеральный директор CENTURY21 Еврогруп Недвижимость (международная риэлтерская компания, работает по схеме франчайзинга в России и в мире)
Как ни странно, по закону № 214 работают многие застройщики в регионах. Например, до начала продаж наших объектов в Туле, мы провели маркетинговое исследование, чтобы выяснить, на каких условиях реализуют площади местные застройщики.

Оказалось, практически все работают на основании закона № 214. Связано это с тем, что покупатели стали более грамотными, а также с жестким контролем местных властей. И если застройщик, тем более, ранее неизвестный в данном регионе, начинает применять различные схемы продаж вексельные, предварительные договоры, это отпугивает покупателей. Они предпочитают законный путь.

Еще одна причина распространения закона № 214 фактор ипотечного кредитования, на которое приходится свыше 50% продаж в регионах. Для банков продажи по новому закону гарантия наименьшего риска.

Что касается кредитования застройщиков, здесь особых вариантов и не существует, за исключением предложенной Сбербанком схемы. По ней он кредитует строительство всего дома, а покупатели аккумулируют деньги на спецсчете, чтобы после окончания строительства приобрести готовое жилье. Застройщик, продав квартиры, расплачивается с кредитом.

Репутация самое дорогое
Владимир Фомин, руководитель пресс-службы Группы компаний СУ-155 (компания строит в Москве, Подмосковье, Нижнем Новогороде, Калининграде, Тамбове):
Полагаем, что к концу этого года большинство крупных строительных компаний все же перейдет к работе по закону. Закон, регулирующий отношения между дольщиками и застройщиками, был необходим. За его появление выступали и крупные застройщики, для которых возникновение объектов недостроя чувствительный удар по репутации строителей, дополнительное экономическое обременение: СУ-155 сегодня достраивает жилье за коллег по профессии, объекты которых были признаны недостроем.

Наше резюме
Противоречия в ответах экспертов говорят о том, что картина по стране складывается пестрая. В иных регионах проявляется жесткая позиция властей работайте по закону, и баста. Есть регионы, и столичный, к сожалению, в их числе, где закон функционирует слабо.

Но деньги частных инвесторов еще очень важны для строителей. Как заявил нам вицепрезидент АСР, Владимир Пономарев, в регионах цены на недвижимость в целом увеличились за полугодие на 13%. И, по его мнению, нет объективных предпосылок и факторов для стагнации регионального рынка. Соответственно, интерес людей к долевому строительству не должен ослабнуть.

Получается, что иного пути, как только развивать цивилизованные формы сотрудничества строителей и граждан, просто нет. Конечно, вхождение 214го закона в жизнь оказалось тяжелым, он катком прошелся по судьбам дольщиков. Разбираться с этим прямая обязанность местных властей. Но посыл принятия этого закона был правильным. Потому что схемы, широко применявшиеся до принятия закона № 214, по которым сотрудничали граждане и компании, цивилизованными назвать нельзя. Закон был трудным, вынужденным шагом вперед.

Возможно, новый качественный рывок ему придаст механизм жилищных сертификатов. Скоро первая строительная компания выпустит эти ценные бумаги, и первые частные инвесторы их приобретут. А мы будем держать руку на пульсе.