Ипотека и недвижимость - "абсолют", су-155, пик и московские власти инвестируют до $9 млрд в их застройку

Изменения, которые правительство 2 августа 2007 года внесло в положение о признании объекта жилой недвижимости аварийным, могут серьезно изменить направления расходования средств госкорпорации Фонд поддержки реформирования ЖКХ. Регионы с 2008 года получат возможность тратить 95 млрд руб. фонда не только на строительство недвижимости взамен снесенной, но и на реконструкцию старых домов. Строительные компании сомневаются, что реконструкция обойдется дешевле.

Председатель правительства Михаил Фрадков подписал постановление #494 от 2 августа 2007 года, которое вносит изменения в документ Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Суть изменений -- дома, признанные аварийными и непригодными для проживания, можно будет не только сносить, но и реконструировать. Если в доме существующие фундаменты и стены возможно восстановить, будет принято решение о реконструкции при обязательном условии расселения жителей,-- пояснил Ъ суть изменений глава Минрегиона Владимир Яковлев.

Руководитель сектора Института экономики города Ирина Генцлер полагает, что изменение положения открывает для муниципалитетов возможность использовать для реконструкций средства фонда содействия реформированию ЖКХ. Напомним, фонд, в который задумано перевести часть доходов бюджета от банкротства ЮКОСа, предполагает направить на софинансирование строительства нового жилья взамен снесенного ветхого 95 млрд руб. в 2008-2010 годах, а 145 млрд руб.-- в софинансирование капитальных ремонтов домов.

Данные изменения -- поле для маневра. Если объект позволяет использовать какую-то часть несущих конструкций, это существенно отражается на себестоимости проекта,-- говорит гендиректор Российского союза строителей Михаил Викторов. В главном управлении государственного строительного надзора Московской области Ъ пояснили: Реконструкция и капремонт -- это разные статьи расходов бюджета субъекта. Возможно, изменения будут выгодны субъектам госвласти: квартир для выселения из дома под реконструкцию нужно в несколько раз меньше, чем при сносе.

Просчитать экономию при отказе от сноса дома и его реконструкции в Минрегионе пока считают невозможным. Объективно не знаю, насколько это удешевит строительство, но по крайней мере будет стоить дешевле нового возведения,-- заявил Ъ Владимир Яковлев. А Михаил Викторов считает, что это зависит от района города. Если это центр города, если каскад здания и перекрытия в хорошем состоянии, можно экономить 5-30% от стоимости строительства,-- отмечает он.

Строители, впрочем, считают, что реконструкция не будет дешевле сноса ветхого жилья. В министерстве строительного комплекса Московской области заявили Ъ, что реконструкция всегда стоит дороже новой стройки. В главном управлении государственного строительного надзора Московской области также считают, что с принятием изменений жилье не станет дешевле. Процедура реконструкции все же более затратна,-- сказал собеседник в управлении. Руководитель проекта ГК Стройконсалтинг+ Владимир Корниенко отмечает, что реконструировать вообще нет смысла. Об экономии в наших условиях речи не идет. Реконструкция затратнее, чем строительство нового дома. Экспертиза аварийного дома будет стоить бешеных денег,-- говорит он.

Ирина Генцлер отмечает, что реконструкция аварийных домов с бюрократической точки зрения процесс более сложный, чем капитальный ремонт. Впрочем, средства фонда ЖКХ для регионов и муниципалитетов для реконструкции позволят муниципалитетам экономить средства для капремонтов. 145 млрд руб. даже с учетом софинансирования местными властями и гражданами в несколько раз меньшая сумма, чем самые оптимистичные оценки потребности регионов в средствах, необходимых для ремонта недвижимости в РФ в 2008-2010 годах.
Московские и подмосковные власти запускают новый крупный проект по массовой застройке. Совместно с группой Абсолют, СУ-155 и ПИК чиновники планируют построить жилой микрорайон на Люберецких полях аэрации размером с Северное и Южное Бутово, вместе взятые. Общая площадь застройки составит около 5 млн кв. м, инвестиции в проект -- около $6-9 млрд.

На Люберецких полях аэрации планируется построить 5 млн кв. м жилья, заявил вчера глава столичного строительного комплекса Владимир Ресин. По его словам, поля (общей площадью 490 га) располагаются на участке земли на границе Москвы и Московской области. Планируется построить 1-1,5 млн кв. м жилья на городской части, 3,5-4 млн кв. м -- на областной, уточнил чиновник.

Московская часть полей площадью 140 га будет застроена муниципальным жильем, а девелоперов планируется привлекать только в качестве подрядчиков, рассказал Ъ начальник управления градостроительных программ департамента градостроительства стройкомплекса Москвы Алексей Шепель. Финансироваться строительство, по его словам, будет из городского бюджета. Стоимость строительства без учета рекультивации территории он оценивает в $1,5 тыс. за 1 кв. м ($1,5-2,25 млрд за все). Такие деньги у города есть,-- говорит господин Шепель. Сроки строительства чиновник назвать отказался.

Областные 350 га будут застраивать крупные девелоперы. По информации нескольких участников рынка, застройщиками участка станут группа Абсолют, СУ-155 и ПИК. Гендиректор Абсолюта Андрей Косолапов подтвердил, что компания планирует в 2008-2014 годах построить на этом участке около 1,5 млн кв. м жилья, инвестиции в проект составят $1,5-2 млрд. СУ-155 планирует построить на Люберецких полях 370 тыс. кв. м и уже начало работы на участке, сообщил директор по коммуникациям компании Федор Сарокваша. По его словам, инвестиции в строительство без учета рекультивации земли составят $300 млн. Источник в СУ-155 уточнил, что в будущем объемы строительства могут существенно увеличиться. Представители ПИК не смогли оперативно прокомментировать свои планы, но о том, что группа будет участвовать в проекте, знают источник, близкий к одной из компаний--застройщиков полей, и чиновник московского стройкомплекса. Планирует участвовать в проекте и холдинг Главстрой, входящий в Базовый элемент, говорит PR-директор компании Иван Слепцов.

Застройка Люберецких полей станет одним из крупнейших строительных проектов в Москве по объему: около 5 млн кв. м жилья было построено вместе в Северном и Южном Бутове, такие же объемы строительства были при возведении района Марьино.

Однако поля аэрации не самое привлекательное место для строительства. Как ранее признавал первый заместитель главы Москомархитектуры Юрий Григорьев, территория требует больших затрат на осушение местности, переработку грунта, вывоз ила и т. д. Чиновники планируют рекультивировать территорию по технологии, которая была использована в Марьине: после осушения грунт будет прессоваться в брикеты, а затем вывозиться. Подготовка площадок в Марьине заняла у застройщиков три года. За это время было вывезено 9 млн куб. м иловых осадков и засыпано 12 млн куб. м песка.

Это существенно удорожает проект. По оценке директора по инвестициям Panorama Estate Артема Цогоева, инвестиции только в строительство на Люберецких полях составят $5 млрд. Утилизация около 5 млн куб. м иловых осадков, по словам Алексея Шепеля, будет стоить $200 до $800 за 1 куб. м, или $1-4 млрд за все. Артем Цогоев считает, что общая себестоимость проекта будет выше примерно на $2,5 млрд: Если не только вывозить ил, а еще и класть новый слой почвы, как это делается в западных странах, это обойдется в $5 млн за 1 га. Выходит, общие инвестиции в застройку полей составят $6-9 млрд, или $1,2-1,4 тыс. за 1 кв. м.

Но высокие затраты не помешают реализации проекта, полагает вице-президент компании Новая площадь Алексей Кожевников. Сегодня крупных земельных участков в Москве и ближнем Подмосковье крайне мало, поэтому Люберцы даже при плохой почве являются привлекательной площадкой,-- говорит он. По словам господина Кожевникова, жилье в этом районе на этапе строительства будет продаваться от $2,5 тыс. за 1 кв. м. Оценка Артема Цогоева ниже -- $2 тыс. за 1 кв. м.