Ипотека и недвижимость - Решит ли выселение должников проблему неплатежей?

Второй дом лучше иметь не в Подмосковье, а за границей
Еще недавно случаи приобретения нашими соотечественниками недвижимости за рубежом были единичными. Позволить себе такую покупку могли немногие наиболее состоятельные наши сограждане. В последние годы цены на рынке столичной недвижимости перешагнули все мыслимые и немыслимые рубежи и стали сопоставимы с западными. В результате все больше россиян рассматривают приобретение квартиры за пределами нашей страны как для проживания, так и для инвестирования средств.

Рынок зарубежной недвижимости сегодня становится более доступным. Как рассказала руководитель инвестиционно-аналитического отдела международного холдинга Lemestia-Monville Group Ольга Рубина, наибольшим спросом пользуется жилье в Испании, Болгарии, Турции, Черногории и на Кипре. С каждым годом увеличивается и число россиян, приобретающих объекты в странах, которые лидируют по своим экономическим показателям: в Англии, во Франции и в США.
Насколько охотно приобретают жилье за рубежом россияне и какие факторы влияют на формирование интереса к зарубежной недвижимости? Какова специфика объектов недвижимости в разных странах?

Лондон: в погоне за престижем
Владение недвижимостью в Англии, и прежде всего в ее столице, доступно лишь богатым людям. Характерно, что их число сегодня активно пополняется за счет наших соотечественников, достигших вершин финансового успеха. Правда, в среде англичан к таким покупателям отношение более чем сдержанное: законопослушный житель туманного Альбиона не представляет, как использованное для приобретения роскошного дома богатство можно нажить в России честным путем. Впрочем, состоятельные российские бизнесмены не склонны комплексовать по этому поводу. По данным специалистов компании Knight Frank, покупателем каждого 15-го дома в Лондоне становится наш соотечественник.

За последние годы рост цен на недвижимость в английской столице был устойчивым, но не оптимистичным для риэлторов и инвесторов. Элитные квартиры в центре Лондона дорожают на 5 6% в год. Впрочем, в целом за последние 30 лет стоимость недвижимости и домов в лучших районах города повысилась примерно в семь раз. Наиболее престижными считаются районы Белгравия, Мэйфейр, Найтсбридж, Челси и Кенсингтон. Стоимость самых маленьких квартир здесь стартует сегодня с 1 млн фунтов (около $2 млн), за таунхаус просят не менее 3 млн фунтов ($6 млн), а дом в знаменитом викторианском стиле тянет уже на 8 млн фунтов ($16 млн).

Менее престижны и потому более дешевы районы северного Лондона, такие, как Хемпстед и Риджентс-парк. Цены на недвижимость здесь примерно на 20 25% ниже, чем на аналогичные объекты в центре. Сложнее всего оценить стоимость объектов в районах с богатой историей таким является, к примеру, бывший портовый район Доклендс, где ныне построено много фешенебельных жилых и офисных зданий. Существует немало факторов, способных серьезно корректировать стоимость недвижимости. Один из них близость метро, удобного и уважаемого даже состоятельными гражданами вида транспорта.

Есть и определенные трудности, связанные с обязательствами по эксплуатации недвижимости, которые неукоснительно соблюдаются в этой стране. Привнести, например, какие-либо изменения в оформление фасада здания или просто установить тарелку спутникового телевидения реально только после получения многочисленных разрешений. Все это вызывает недоумение многих будущих владельцев, особенно россиян. Однако все сложности, связанные с приобретением и использованием недвижимости в Лондоне, не отменяют главного: любой из жилых объектов в престижном районе очень ликвидный товар, срок экспозиции которого обычно не превышает двух месяцев.

Дорогие эксклюзивные объекты далеко не все, что вызывает интерес зарубежных покупателей и инвесторов. Недвижимость стоимостью 300 400 тыс. фунтов можно приобрести в пригородах Лондона: Оксфорде, Кембридже, Гринвиче, Уимблдоне. Сейчас эти районы пользуются наибольшим спросом среди покупателей-иностранцев, работающих по найму или обучающихся в известных университетах.

Высокие темпы роста цен (до 10% годовых) наблюдаются в северных городах страны: Манчестере, Лидсе, Бирмингеме. Соответственно, имея недвижимость именно в этих районах, которые отмечены ростом экономической и промышленной активности, стоит рассчитывать на высокую доходность от своей собственности.

Флорида: штат американской мечты
Наиболее быстро и стабильно цены на американскую недвижимость растут во Флориде, привлекающей не только американцев, но и граждан других стран. В последние десять лет ежегодное увеличение стоимости составляло 8 15% в год. Причина заключается в том, что Флорида в отличие от других штатов предоставляет наиболее оптимальные для инвесторов налоговые условия. К благоприятным деловым возможностям добавляется и хорошее географическое расположение крупнейших фирм США и иностранных компаний, которые нередко выбирают этот штат для размещения своих головных офисов.

В последние десять лет Флорида стала излюбленным местом россиян, имеющих отношение к шоу-бизнесу. Солнечный штат они облюбовали как второй дом, перенеся сюда своеобразную ауру, присущую этой тусовке. По данным риэлторских агентств, примерно 20% квартир в местных новостройках приобретаются нашими соотечественниками.

На недвижимость различного уровня во Флориде существует огромный разброс цен. Недорогой домик или небольшой таунхаус продается за символическую по отечественным меркам цену около $80 тыс. Но стоимость самой ходовой недвижимости квартир в высотках с видом на океан или залив начинается от $800 за 1 кв. м (на стадии строительства). Впрочем, как и во всем мире, цены значительно корректируются в зависимости от престижности района, видовых особенностей и, конечно, инфраструктуры.

Помимо квартир устойчивым спросом пользуются и уединенно расположенные городки таунхаусов и особняков. Интерес состоятельных покупателей вызывают колоссальные проекты площадью до 3,6 тыс. га с виллами, таунхаусами и роскошными апартаментами в домах с автономной инфраструктурой. Стоимость наиболее дешевых вариантов начинается от $170 тыс. и доходит до нескольких миллионов.

Опять-таки надо заметить, что цена конкретного объекта зависит от привлекательности различных городов и местечек во Флориде. Наибольшей популярностью пользуется Майами, за ним идут Форт-Лодердейл, Майами-Бич и Палм-Бич все эти города расположены на берегах Атлантики. Более демократичны в ценовом отношении местечки и городки на побережье Мексиканского залива: Пенсакола, Панама-Сити, Санкт-Петербург. Недвижимость, расположенная в глубине полуострова, например в окрестностях Орландо, как говорится, для простых смертных: самая непритязательная и самая дешевая.

Недвижимость во Флориде пользуется популярностью и у инвесторов. Свои дома или апартаменты сдают многие американцы, но особенно распространена краткосрочная аренда в курортных городках. В среднем доход от аренды составляет порядка 15% стоимости объекта в год (с учетом выплаты соответствующих налогов): в течение шести семи лет реально вернуть затраты, связанные с приобретением. Руководство и контроль тут принято доверять профессиональным управляющим компаниям, защищающим интересы владельцев недвижимости. При таком подходе к аренде открываются широкие возможности для эксплуатации объектов, находящихся в собственности иностранцев.

Испания: 40 лет устойчивого роста цен
Недвижимость в Испании приковывает пристальное внимание представителей разных стран, особенно Германии и Англии. Но в последние годы испанские риэлторы все чаще имеют дело и с россиянами.

Прекрасные курорты, богатая история и культура в сочетании с мягким средиземноморским климатом, стабильная политическая и экономическая ситуация все эти обстоятельства на протяжении многих десятилетий способствовали росту интереса к испанской недвижимости. По данным журнала Economist, стоимость 1 кв. м жилья в этой стране за последние два десятка лет увеличивалась в 6,5 раза быстрее, чем в среднем в мире. Понижения цен на недвижимость не происходило уже в течение 40 лет исключительный случай для европейской страны с развитой экономикой. Тенденция ежегодного роста составляет приблизительно 10 14% в год, поэтому кроме приобретения второго дома у моря потенциальные покупатели рассматривают и вариант выгодного вложения средств.

Наиболее высоки цены в районах, имеющих ограничения по строительству. К ним относятся некоторые области на побережье Коста Брава, а также крупнейшие города Мадрид и Барселона. Как рассказала О. Рубина, наиболее высоки цены на Коста Браве от Є3 тыс. ($3,8 тыс.) за 1 кв. м, немного ниже в провинциях Валенсия и Андалузия от Є2,5 тыс. ($3,2 тыс.) за 1 кв. м, а наиболее демократичны в области Лансароте (от Є1,5 тыс., или $1,9 тыс.).

Из объектов, приобретаемых для проживания, наибольшей популярностью пользуются небольшие домики средней ценовой категории, которые расположены на средиземноморском побережье. Востребованы элитные предложения: старинные дома в Мадриде и Барселоне, виллы на курортах в Марбелье, на побережьях Коста Бланка и Коста Брава. Цена эксклюзивной недвижимости исключительно высока и превышает Є10 тыс. ($12,7 тыс.) за 1 кв. м, но и такая планка является условной: исключительно мало новых объектов.

Обычно приобретение используют для отдыха в летнее время. По окончании сезона квартиру или дом можно сдавать в аренду, но годовой доход в зависимости от места и престижности составляет 3 6%, что позволит лишь покрывать проценты по выплатам ипотечного кредита. Так что основной доход на вложенный капитал приносит непосредственный рост цен на недвижимость в Испании.

Греция: красота вне времени
В отличие от большинства европейских рынков недвижимости греческий давно уже не подвержен каким-либо серьезным взлетам и падениям. Рост цен здесь следует за темпами инфляции: примерно 3 5% годовых. Жителям крупных европейских городов цены на различного рода греческую недвижимость скорее всего покажутся очень привлекательными.

В Афинах, самом дорогом городе Греции, квартиры продаются примерно по Є1 тыс. ($1,3 тыс.) за 1 кв. м. За вид на море к стоимости объекта придется прибавить примерно $5 6 тыс. Наиболее престижными и удобными в Греции считаются верхние этажи зданий с плоскими кровлями, пригодными для устройства бассейнов и садиков.

Любопытная тенденция наблюдается и в оценке месторасположения объекта. В отличие от традиции многих крупных городов, где дороже всего ценится жилье в историческом центре, рядом с достопримечательностями, в Афинах наиболее престижны удаленные на 5 7 км от центра районы: Глифада, Кифисьи, Психико. Благодаря сказочным видам именно они отвечают греческим представлениям об элитности.

Недвижимость в провинциальных городах, таких, как Салоники, Пирей, Лариса, на 25 50% дешевле, чем в столице. Но эксклюзивные предложения встречаются и здесь. Прежде всего это виллы, расположенные на огромных живописных участках земли на побережье, стоимость которых превышает Є1 млн ($1,3 млн).

Поселиться там на склоне лет и забыть обо всем понятная мечта соотечественника, которому по силам сколотить соответствующий капитал. А вот российское представление о том, что в Греции есть все, применительно к жилью не совсем верно: предложение не отличается разнообразием. На рынке преобладают квартиры в трех четырехэтажных домах площадью 120 150 кв. м. Отечественному покупателю нужно быть готовым к тому, что внутренняя планировка дома или квартиры сильно отличается от наших канонов. Например, это проявляется в особенностях планировки: везде присутствует большая (около 50 кв. м) гостиная и такая же открытая веранда, которая, что не может не радовать, в общей площади не учитывается.

Болгария: преимущества нового статуса
Существенным фактором, который определяет стоимость недвижимости в данный момент, являются намерения отдельных государств вступить в Евросоюз. Сравнительно недавно официальным членом этого объединения стал Кипр, но еще за несколько лет до этого события на рынке недвижимости страны произошел настоящий бум.

По похожему сценарию теперь развиваются события в Болгарии, которая вступит в ЕС в следующем году. Это обстоятельство увеличивает инвестиционную привлекательность жилплощади в этой стране. Капиталовложение такого рода особенно интересно для не слишком состоятельных инвесторов, поскольку, несмотря на устойчивый рост цен, недвижимость в Болгарии остается самой дешевой в Европе. Стоимость 1 кв. м в среднем здесь составляет Є200 600 ($250 760) за 1 кв. м, абсолютная стоимость объекта недвижимости от Є40 100 тыс. ($50 130 тыс.). В Софии и городах причерноморской зоны, таких, как Варна, Албена, Золотые Пески, Солнечный Берег, ценовая планка значительно выше от Є400 до Є1200 ($500 1,5 тыс.) за квадрат, и как раз в этих районах недвижимость вызывает наибольшую покупательскую активность.

Впрочем, низкие цены сочетаются с некоторыми недостатками. Основной из них заключается в примерно одинаковом и невысоком качестве строительства большей части домов в Болгарии. В годы социализма здесь возводились постройки в один кирпич или из тонкого армированного бетона. Объяснением и оправданием подобных конструктивных решений служил якобы мягкий климат. На самом деле в зимние месяцы столбик термометра иногда опускается ниже отметки 10 °С, и тогда стены домов промерзают насквозь. Импортированная из СССР политика экономной экономики избавила квартиры от такой ненужной роскоши, как централизованные коммуникации.

Но причин для приобретения объекта в стране солнечных берегов немало. Традиционно она служит излюбленным местом отдыха россиян, не располагающих деньгами для посещения более высококлассных курортов. И сейчас Болгария любима многими россиянами и используется и для сезонного проживания, и для бизнеса. По данным болгарских агентств недвижимости, в одной только Варне проживает около 30 тыс. россиян, половина из которых находится там постоянно, а другая использует свои объекты в качестве дач.

В последние годы, как отмечают болгарские риэлторы, повысилась популярность малой жилой недвижимости хороших деревенских домов площадью от 150 до 250 кв. м, расположенных недалеко от моря. Стоимость таких объектов в среднем составляет Є40 тыс. ($50 тыс.), что вполне сопоставимо, кстати, с ценой дешевой дачи в дальнем Подмосковье. Такие объекты приобретают пожилые англичане, шведы и финны, которые перебираются на постоянное проживание в эту дешевую страну с благодатным для здоровья климатом.

Другим важным обстоятельством, которое позволяет решить вопрос о приобретении объекта в этой стране положительно, являются символические ставки налогов на недвижимость и отсутствие какой-либо квартирной платы.
За рамками нашего обзора остались многие страны, внимание к которым у потенциальных отечественных покупателей постоянно возрастает. Сказанное относится как к демократичным рынкам Турции, Кипра и Черногории, так и к традиционно дорогим Скандинавии, Франции и Германии.

В современном мире размывание географических границ неизбежно: приобретение объекта за рубежом становится все более реальным для наших соотечественников.
Долг платежом красен. Когда речь идет о долгах перед коммунальщиками, многие забывают об этой мудрости. А зря. В этом году жительнице Октябрьского района донской столицы, больше пяти месяцев игнорировавшей платежные квитанции, пришлось переехать из квартиры в общежитие.

Возможность выселять должников муниципалитетам дал новый Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году. Лишиться крова могут живущие в муниципальном жилье граждане с просроченной задолженностью от шести месяцев. Взамен им предоставляется другое социальное жилье - из расчета шесть квадратных метров на человека. Выселение производится только по решению суда. Правда, в законе не сказано, куда выселять тех, у кого и так шесть метров на человека. Хотя такие жилищные условия не редкость.

У собственника жилья чиновники вправе отобрать квартиру, только если она не единственная. Однако эта категория граждан, по словам судебных приставов, как правило, не попадает в число злостных неплательщиков.

В Ростовской области за последние два года было только три случая выселения за долги ЖКХ. Почему, имея регламентированную законом возможность применять самое суровое наказание к тем, кто не хочет платить за комуслуги, местные власти редко ею пользуются? А дело, оказывается, в том, что в регионе нет так называемого маневренного фонда социального жилья, где бы выселенные из квартир должники могли найти пристанище. Прямо как в истории Эдуарда Успенского про дядю Федора: Чтобы продать что-нибудь ненужное, нужно сначала купить что-нибудь ненужное. А у нас денег нет. Однако власти некоторых территорий, отчаявшись повлиять на должников, все-таки стали изыскивать свободные помещения в надежде, что случаи выселений послужат наукой для других неплательщиков и заставит их рассчитаться с многомесячными задолженностями.

К таким относится город Каменск-Шахтинский. Там борьба с невыплатой долгов по ЖКХ вообще поставлена на широкую ногу. Еженедельно проводится координационный совет, где присутствуют представители коммунальных предприятий, работники администрации и неплательщики, с которыми проводится разъяснительная работа. В Каменском районе есть практика подачи в суд заявлений на солидарных должников, проживающих в квартире. Именно это, по признанию судебных приставов, ведет к уменьшению возврата исполнительных документов с актами о невозможности взыскания долгов. Ну и главное ноу-хау, появившееся по инициативе мэра города, - доска позора, на которой в самом центре города вывешивают фамилии должников.

В первом полугодии нынешнего года в управление Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области поступило 8 242 исполнительных документа о взыскании задолженности за предоставление жилищно-коммунальных услуг на общую сумму 60 781 тысяча рублей. Только 57 процентов производств окончено. Это объясняется тем, что, взыскивая долги, приставы-исполнители сталкиваются с массой проблем: порой у должников нет ни имущества, ни доходов, на которые можно было бы наложить взыскание. Многие хронические неплательщики нигде не работают или трудятся неофициально, нигде не регистрируясь, поэтому о них нет сведений ни в налоговых органах, ни в Пенсионном фонде. А бывает, что они даже не проживают по адресу регистрации, указанному в исполнительном документе.

Комментарии
Мария Афанасикова, заместитель руководителя управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области:
- В целях исполнения судебного решения пристав имеет право обращать взыскание на заработную плату, пенсию, иные виды доходов должника, производить опись его движимого и недвижимого имущества, накладывать на это имущество арест. При вынесении судебного решения с должника дополнительно взыскивается государственная пошлина в доход государства, а при возбуждении судебным приставом исполнительного производства - еще и исполнительский сбор, составляющий семь процентов от суммы долга. Выселение - крайняя мера, которая применяется только в судебном порядке. Чтобы не доводить до этого, судебные приставы-исполнители регулярно выезжают по адресам должников совместно с представителями жилищно-коммунальных хозяйств для проведения разъяснительной работы с населением. Это приносит неплохие результаты. По итогам первого полугодия больше трети оконченных фактическим исполнением производств на сумму в семь с лишним миллионов рублей - это те долги, которые люди погасили сами.

Игорь Саламатин, юрист:
- Когда речь идет о невыплатах по кредитам, банки все чаще предпочитают подключать к работе коллекторские агентства - фирмы, специализирующиеся на сборе долгов. Но в этих случаях речь идет о досудебном урегулировании ситуации. Когда же есть решение суда, полномочия коллекторского агентства не действуют. Поэтому их нельзя использовать в процессе взыскания долгов по ЖКХ. На мой взгляд, работать с должниками коммунальщикам помогут управляющие компании, ведь они заинтересованы в том, чтобы избавиться от неплательщиков. К тому же у них есть непосредственный доступ к жильцам того или иного дома, значит, и возможности влиять шире.

Кстати
Коммунальные предприятия и сами часто оказываются в роли должников. В первом полугодии нынешнего года на исполнении в управлении службы судебных приставов по Ростовской области находилось 963 исполнительных документа, должниками по которым являются предприятия ЖКХ.

Проблемы исполнения требований этих документов как имущественного, так и неимущественного характера в отношении них обычно возникают из-за целевого характера выделения денежных средств предприятиям-должникам и необходимости включения таких расходов в бюджет. Сдерживающим фактором реального исполнения по производствам указанной категории является и тот факт, что в отношении должников - предприятий ЖКХ введены процедуры банкротства.