Ипотека и недвижимость - Мэрия составила список «провальных» улиц столицы

Постепенно наши граждане перенимают западный стиль жизни, покупая жилье в кредит. Пытаясь сделать ипотеку еще более массовой, кредитные организации постепенно снижают ставки. А это в свою очередь приводит к развитию новых услуг. Еще в прошлом году отечественные кредитные организации стали предлагать перекредитование ипотеки - погашение кредита, выданного одним банком, за счет кредита другого банка, полученного на более выгодных для заемщика условиях. В этом году число банков, готовых провести такое рефинансирование, заметно увеличилось.

Улучшенные условия
За последний год ставки по рублевым кредитам на жилье снизились на четыре-пять пунктов, а в валюте - на два-три пункта. Средние ставки по ипотечным кредитам сейчас составляют 11-14% годовых в рублях, 9-12% - в долларах и евро. Но и это не предел банковской щедрости. По оценке начальника розничного блока Банка Москвы Александра Шерстюкова, в долгосрочной перспективе ставки по ипотеке могут снизиться и до 5%. Оптимистически смотрит на развитие ипотечного кредитования в России и первый вице-премьер Дмитрий Медведев, который на прошлой неделе выразил надежду, что ставки по ипотечным кредитам в ближайшие годы смогут приблизиться к европейским показателям.

Снижение ставок вызвало рост рынка ипотечного кредитования: за последний год он вырос в 4,4 раза. По данным ЦБ РФ, на 1 апреля 2007 года объем задолженности по ипотечным кредитам составил 289,2 млрд рублей, что на 223,3 млрд рублей больше, чем в апреле 2006-го. Причина такого нешуточного роста - наблюдавшийся в тот период рост цен на недвижимость, - объясняет директор Центра макроэкономических исследований БДО Юникон Елена Матросова. - В результате граждане стали предпочитать покупать квартиры в кредит. Тем более что инструменты сбережений не позволяли угнаться за ценами. Однако если в первые девять месяцев прошлого года цены на жилье росли небывалыми темпами (недвижимость подорожала практически вдвое), то уже в октябре 2006-го наступила стагнация. Несмотря на это только за шесть месяцев - с 1 октября до 1 апреля - население заняло у банков на жилье 129 млрд рублей.

Число заемщиков растет, но расплачиваться за ипотеку им становится все сложнее. По данным БДО Юникон, в 2006 году обслуживание ипотечных кредитов существенно подорожало по сравнению с 2005 годом. Если в июле 2005-го средняя стоимость обслуживания ипотечного кредита на покупку двухкомнатной квартиры в Москве с первоначальным взносом 20% составляла примерно $850-900, то в августе 2006-го средний ежемесячный платеж по ипотеке вырос до $1500. По словам директора Центра макроэкономических исследований компании БДО Юникон Елены Матросовой, несмотря на то что с октября 2006 года цены на жилье стабилизировались и ставки по ипотечным кредитам снизились, обслуживание кредита подешевело не более чем на 10%. Чтобы как-то снизить ежемесячные выплаты по кредиту, можно просто сменить кредитора.

Выгодное решение
Перекредитование - услуга в нашей стране пока еще экзотическая. Сегодня около 20 банков готовы обновить ваш ипотечный кредит на более выгодных условиях. На данный момент эту услугу предлагают Абсолют-банк, Альфа-банк, Банк Москвы, BSGV, ВТБ 24, Кит Финанс, Райффайзенбанк, Международный московский банк и ряд других.Однако стоит помнить, что любое слишком заманчивое предложение таит в себе подвох, и за выгодные условия приходится платить. В буквальном смысле.

Заемщику придется оплатить комиссию за рассмотрение заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита. Кроме того, потребуются повторная оценка недвижимости и покупка страхового полиса. В среднем расходы при перекредитовании составляют около $2 тысяч. Заемщик собирает все документы, как при первом обращении за ипотечным кредитом, - ведь он для нас белый лист, - рассказывает замначальника ипотечного отдела Банка Москвы Вячеслав Шаламов. - В числе документов клиент приносит выписку со счета, по которой мы оцениваем, насколько аккуратным плательщиком он был.

По закону Об ипотеке гражданин имеет право передать залог, но в реальности схема перекредитования не так проста. Новоиспеченный кредитор выдает сумму на погашение долга, еще не получив предмет залога. Поэтому в период переоформления кредита (один-два месяца) ставка по нему будет выше на 1,5-2%. Банк устанавливает повышенные процентные ставки на период перерегистрации залога, а также заставляет заемщика страховать в страховой организации в пользу банка риск утраты предмета залога, - говорит юрист Роман Жеребцов. - Если с закладываемым имуществом что-либо случится, то страховщик компенсирует банку все убытки. Но расходами на переоформление дело не ограничится. При покупке жилья гражданин имеет право на налоговые льготы (по налоговому кодексу покупатель имеет право на единоразовый вычет в размере 13% с 1 млн рублей, уплаченного за жилье). Помимо этого, если жилье было куплено за счет целевого кредита, гражданин также имеет право возместить 13% от суммы уплаченных процентов по этому кредиту, - напоминает Роман Жеребцов. При перекредитовании заемщик теряет такое право. Люди часто не учитывают нюанс: при перекредитовании цель нового кредита - погашение предыдущего кредита, поэтому имущественный вычет на проценты, уплаченные по новому кредиту, предоставлен не будет, - добавляет Роман Жеребцов.

Цена вопроса
Конечно, рекомендовать перекредитование ипотеки как универсальное решение для всех заемщиков не стоит. Например, банковский аналитик Тройки Диалог Ольга Веселова считает, что не имеет смысла перекредитовываться, когда осталось выплатить 30% задолженности. С другой стороны, по словам заместителя руководителя Центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елены Ворониной, как раз с очень молодым кредитом эффект от смены кредитора будет малоощутимым. Кроме того, если кредит взят недавно, то банк может потребовать штраф за досрочное погашение. Это прописывается в договоре, а сумма может составить 1-1,5% от задолженности.

Чтобы посчитать, сколько можно сэкономить при перекредитовании ипотеки, возьмем пример. Заемщик вносил $1,267 тысячи в месяц по кредиту на $100 тысяч, взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых. Перекредитовавшись под 10% годовых, он будет платить $1,107 тысячи (с учетом того, что часть долга уже погашена), - объясняет Елена Воронина из Абсолют-банка. - За оставшиеся 12 лет экономия составит около $23 тысяч. Соответственно, несмотря на комиссии, рефинансирование кредита в данном случае, несомненно, выгодно. Некоторые эксперты призывают перекредитовываться, даже если разница в процентных ставках составит 0,5%. Однако, по мнению Вячеслава Шаламова из Банка Москвы, сегодня недостаточно оценивать только разницу в ставках и сроках кредитования. Кроме этого важно знать, будет ли клиент гасить досрочно, какой будет комиссия за выдачу, за оценку жилья и многое другое, - говорит эксперт.

Не стоит забывать и о возможных рисках для заемщика и его кредитора. Аналитик компании Совлинк Ольга Беленькая вспоминает опыт США, где в период снижения процентных ставок повышенным спросом пользовались ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. Схема работает так, что вместо фиксированной на весь срок ставки по кредиту ставка привязывается к некоторому рыночному индикатору (например, Libor). То есть если рыночная процентная ставка снижается, снижается и стоимость кредита для заемщика. Зато если ставка растет - ситуация обратная. В июне 2004 года Федеральная резервная система США начала цикл повышений учетной ставки (с июня 2004-го до июня 2006-го она выросла с 1 до 5,25%), и через какое-то время поползли вверх и рыночные ставки, на основе которых рассчитывается стоимость кредита. В итоге выросла доля просроченных кредитов, причем основную их часть составили кредиты высокорисковым заемщикам с плавающей процентной ставкой. Для нашего рынка подобная картина может сложиться по долгосрочным кредитам в валюте, если доходы заемщика формируются в рублях, - предупреждает аналитик.

Несмотря на риски, расходы и хлопоты, заемщику перекредитование скорее выгодно. А что от такой рокировки выигрывает банк? Некоторые банки начали развивать ипотечное направление относительно недавно и, рассчитывая на высокий потенциал этого сегмента рынка в ближайшие годы, стремятся максимально быстро увеличить в нем свою долю, - объясняет Ольга Беленькая. - При этом банки из первой полусотни (по размерам активов), как правило, не испытывают проблем с привлечением относительно дешевых ресурсов для фондирования - как в виде увеличения акционерного капитала (как, к примеру, Сбербанк и ВТБ), так и в виде синдицированных кредитов и еврооблигаций. Также относительно свободны в средствах и дочки крупнейших иностранных банков. Таким образом, банк, рефинансирующий чужой кредит по более низкой ставке, прежде всего расширяет клиентскую базу на рентабельном и динамично растущем рынке. Кроме того, второй кредитор получает заемщика с историей платежей, а значит, снижает свои риски. А вот для первоначального кредитора эта процедура - головная боль, - рассуждает Ольга Веселова из Тройки Диалог. - Банку возвращается сумма, которую он смог сбалансировать по длительному сроку и ссудить под хороший процент.

Свои люди - сочтемся
Правда, не всегда нужно далеко ходить за выгодными условиями. И собственный кредитор может пойти на уступки и переоформить кредит по новым ставкам. Например, в Банке Москвы корреспонденту Газеты признались, что всех клиентов, которые захотели перекредитовать ипотеку, банк удержал у себя. Вячеслав Шаламов признался, что поначалу число жаждущих перекредитоваться было невелико. Однако два месяца назад банк ввел новую ипотечную программу (кредиты на жилье в иенах и швейцарских франках), а также снизил ставки в долларах, и заемщики стали активнее. Если договориться со своим банком, никаких побочных трат делать не придется - с заемщиком просто заключается дополнительное соглашение. Правда, банки неохотно снижают ставки по существующим кредитам. Тем не менее самому банку выгоднее перекредитовать своего заемщика, чем отпустить его в другой банк.
В списке провальных улиц столицы более 170 основных магистралей, дорог и площадей, которые могут уйти под землю в любой момент.

Только за минувшие выходные наш город трижды проваливался. К счастью, во всех случаях обошлось без пострадавших.

В субботу, 4 августа, на западе Москвы, на пересечении Славянского бульвара и Кременчугской улицы, сел грунт на участке длиной 7 метров, шириной 1,5 метра и глубиной метр. Похоже, из-за того, что строители неправильно прокладывали здесь кабель. Яму сразу засыпали.

Потом воскресным утром 5 августа обвал случился на проезжей части Петровки возле ЦУМа. Площадь дырки - 5 квадратных метров, глубина - 20 сантиметров. А ближе к вечеру этого же дня земля ухнула на пересечении Николоямской улицы с Садовым кольцом. Яма оказалась метр на два и глубиной около полутора метров. Теперь разные городские службы пытаются разобраться, в чем было дело.

Между тем незадолго до этого мэрия составила список основных магистралей, дорог и площадей, на которых постоянно случаются или могут случиться просадки грунта. И даже сразу назвала некоторые причины подобных ЧП и сделала выводы: строительство и эксплуатация подземных инженерных коммуникаций и сооружений, расположенных под дорожным полотном... карстовые и оползневые процессы....

Поэтому до конца 2007 года строители и коммунальщики должны провести геофизическое обследование всего черного списка. На исследование опасных участков выделят 6 миллионов 960 тысяч рублей. Потом станут решать, что же все-таки делать дальше. Но для начала в 2008 году там устроят капитальный ремонт. А пока водителям и пешеходам можно лишь посоветовать быть по возможности осторожными в провальных местах или вообще туда не соваться.

Публикуем эти адреса (согласно приложению к распоряжению правительства Москвы № 1563-РП от 24.07.07 г.).

Центральный округ

ул. Б. Дмитровка, д. 13 - 19
1-й Красногвардейскийпр-д (заправка ГСМ; д. 13)
ул. 2-я Магистральная, д. 3 - 5
Орликов пер., д. 2 - 10
Оружейный пер., д. 11
ул. Покровка, д. 43
ул. Б. Почтовая, д. 40
ул. Русаковская (на всем протяжении)
Шмитовский пр-д (под путепроводом, въезд на третье транспортное кольцо)

Северный округ

ул. Академика Ильюшина, д. 10
ул. Беломорская, д. 1
ул. Зеленоградская, д. 17
Коровинское ш. (на пересечении с ул. И. Сусанина)
4-й Новомихалковский пр-д, д. 3
Петровско-Разумовский пр-д, д. 16, 20
Проектируемый пр-д № 386 (Кронштадтский б-р между д. 24 и д. 26)
Чапаевский пер., д. 12

Северо-Восточный округ

пр-д Дежнева (от Ясного пр-да до Северного б-ра)
ул. Енисейская
Звездный б-р

Восточный округ

пр-т Буденного, д. 28
ул. 3-я Бухвостова (на пересечении с 1-й ул. Бухвостова)
Измайловское ш., д. 69
ул. Краснобогатырская, д. 19
ул. Монтажная, д. 7
ул. Новокосинская, д. 10
ул. Русаковская, д. 25
ул. Тагильская, д. 4
ул. Фрязевская, д. 10
ул. Б. Черкизовская, д. 3, корп. 1

Юго-Восточный округ

Батайский пр-д, д. 33
ул. Белореченская (от ул. Перерва до ул. Марьинский парк)
ул. 1-я Дубровская, д. 15
ул. Красноказарменная, д. 8 - 14
ул. Люблинская (выезд на Волгоградский пр-т)
ул. Малышева (между д. 7 по этой улице и ул. Юных Ленинцев, д. 29)
Мячковский б-р (от ул. Поречная до ул. Новомарьинская)
ул. Перерва (от большого круга до ул. Белореченская)
Перервинский б-р (дублер)
ул. Поречная, д. 4
ул. Скотопрогонная, д. 31
ул. Чагинская (300 м от ул. Ставропольская)
ул. Южнопортовая, д. 17
Юрьевский пер., д. 13

Южный округ

ул. Автозаводская, д. 1, 7/2
ул. Булатниковская (напротив ТЭЦ)
Востряковский пр-д, д. 18 (автобусный разворотный круг)
ул. Газопровод (на всем протяжении)
ул. Деловая, д. 15, 18
ул. Кантемировская, д. 3, 5
ул. Каспийская, д. 2
ул. Кировоградская, д. 44
2-й Кожевнический пер. (пересечение с 1-м Кожевническим пер.)
ул. Котляковская, д. 15 (пересечение с ул. Москворечье)
1-й Котляковский пер., после д. 8
1-й Котляковский пр-д, вл. 15
ул. Красного Маяка, д. 19
Нагатинская наб. (30 м от Кожуховского моста)
Новоданиловская наб., д. 6, 4а; перед ж/д мостом
Ореховый б-р, д. 24 (автобусный разворотный круг)
пл. около ст. м. Чертановская (южный выход)
ул. Подольских Курсантов, д. 2
ул. Промышленная, д. 3
ул. 6-я Радиальная (от ул. Липецкая со стороны ГСК 20)
ул. Серпуховской вал, д. 9, 13
ул. Товарищеская (на всем протяжении)
ул. Ягодная (от гостиницы Загорье до Загорьевского пр-да)

Юго-Западный округ

Бутовский мост (выезд из Бутова на МКАД)
ул. Вавилова, д. 7
ул. Голубинская (на пересечении с Новоясеневским проспектом)
ул. Кравченко на пересечении с проспектом Вернадского
ул. Новаторов, д. 5
Новоясеневский пр-т (разворотный круг в районе ст. м. Битцевский парк)
ул. Старокачаловская, д. 2
ул. Южнобутовская (пересечение с ул. Горчакова)

Западный округ

ул. Авиаторов, д. 13, 38
Бережковская наб. (напротив площади Европы)
Боровское ш., дер. Ликова (около парапетных ограждений)
ул. Вересаева, д. 6
ул. Дорохова, вл. 16 - 18
ул. Кастанаевская, д. 31
ул. Крылатская, д. 17
ул. Матвеевская (около рынка)
ул. Минская (на осевой линии между мостами Кутузовского пр-та и Большой ж/д)
ул. Молодогвардейская, д. 7, 58, 65
ул. Осенняя, д. 16, корп. 3; д. 28 (спуск вдоль ул. Осенняя)
Проектируемый пр-д № 36 - 36
ул. Рябиновая, д. 12, 26, 38, 53, 59
ул. Староволынская (пересечение с ул. Нежинской, тротуар около АЗС)

Северо-Западный округ
ул. Дубравная (от ул. Митинская до ул. Барышиха)
Карамышевская наб. (пересечение с ул. Народного Ополчения)
пр-т Маршала Жукова (перекресток с ул. Живописной)
б-р Я. Райниса, д. 1
ул. Свободы (в районе Восточного моста); д. 4, 11
ул. Фабрициуса, д. 4, 33
Зеленоград
Старокрюковский пр-д (пр-д № 5114), корп. 812
ГУП Доринвест
Андроньевская пл. (пересечение с трамвайными путями)
пр-т Андропова (тротуар вдоль музея-усадьбы Коломенское; в область - тротуар от ул. Трофимова до Нагатинского моста)
ул. Н. Арбат, д. 1, 30, 36
ул. Варварка, д. 1, 5, 7, 9
Варшавское ш., д. 2, 14, 26

пр-т Вернадского:
- сопряжение с ул. Островитянова, в тоннеле;
- д. 35 (пересечение с ул. Кравченко в створе бокового проезда);
- в область (пересечение с Ломоносовским пр-том, 2-й ряд основного створа в районе ст. м. Университет);
- в центр (в районе ст. м. Университет)

ул. Воздвиженка, д. 3, 4, 6, 7
Волоколамское ш., д. 110, 118
Воробьевская наб. (на всем протяжении - тротуары и проезжая часть)
Дмитровское ш. (пересечение с Красностуденческим пр-дом в центр)
ул. Земляной вал, д. 44
ул. Знаменка, д. 5, 9, 10
Калужская пл. (тротуар в плитке около памятника Ленину)
Каширское ш. (пересечение с ул. Кошкина; разворотный круг около ДПС при движении в область)
ул. Коровий вал, д. 5 - 9
ул. Косыгина, д. 2, 4, 11
ул. Н. Краснохолмская, д. 5
ул. Крылатская (300 м от Рублевского ш.)
ул. Крымский вал, д. 8
Кудринская пл. - Новинский б-р, д. 31
Кутузовский пр-т (выезд с ул. Минской; д. 41)
Ленинградское ш. (28-й км, в районе развязки аэропорта Шереметьево-1; 24-й км, подходы к мостам Новогорскому и Окружному кольцу железной дороги)
Ленинский пр-т, д. 2, 23 - 25, 27 - 33, 39
ул. Б. Лубянка, д. 2, 11, 19
Лубянская пл.
ул. Люсиновская (пересечение с 1-м Люсиновским пер.)
пр-т Мира (около пл. Рижского вокзала; тротуар на пересечении с Протопоповским пер., д. 74 - 76, 128)
Москворецкая наб. (на всем протяжении)
ул. Моховая (на всем протяжении)
ул. Мясницкая, д.12, 32, 34
ул. Николоямская, д. 39/43
ул. Б. Ордынка, д. 13, 21, 69/1
Подольское ш., д. 8, корп. 3 - 5 (пересечение с ул. Павла Андреева)
Подъездная автодорога к объекту Вешки-1
Подъездная автодорога к пансионату Клязьминское вдхр. (в районе дер. Ульянково)
пос. Внуково (ул. Центральная от ул. 1-й до 3-й Рейсовой)
Пролетарский пр-т (тротуары на пересечении с ул. Москворечье)
Пушкинская пл. (около здания издательства Известия)
Рублевское ш. (пересечение с ул. Молдавская)
ул. Садовая-Кудринская, д. 24 (на осевой линии)
ул. Садовая-Самотечная, д. 5, 15
ул. Садовая-Спасская (пересечение с Орликовым пер.)
ул. Садовая-Черногрязская, д. 11 - 13 (осевая линия)
Садовое кольцо (пересечение с пр-том Мира и ул. Сретенка)
Самотечная пл. (пересечение с Цветным б-ром)
ул. Серафимовича, д. 2
ул. Б. Серпуховская, д. 6
Смоленский б-р, д. 19
ул. Солянка, д. 5, 7, 9, 11
Солянский пр-д
ул. Сретенка, д. 24, 34
Староволоколамское ш., д. 56 - 60
М. Сухаревская пл., д. 3
ул. Таганская, д. 31/22 (тротуар), 34 - 40 (средние ряды проезжей части)
ул. Тверская, д. 27, 30
Театральный пр-д, д. 4 (пересечение с ул. Петровка)
Хрустальный пер., д. 1

ш. Энтузиастов:
- пересечение с ул. Электродная;
- д. 3 (под мостом Курской ж/д)
- д. 28/2 (тротуар на развязке Дангауэровского путепровода)
- д. 40 - 42;

ул. Яузская, д. 5
ГУП Кольцевые магистрали

МКАД:
- развязка с Горьковским ш. (на спуске съезда с внутреннего кольца МКАД в сторону области);
- развязка с Варшавским ш. (в конце съезда с внешнего кольца МКАД на Староподольское ш.)

Третье транспортное кольцо:
- напротив платформы Тестовская (внешняя и внутренняя сторона);
- съезд с внутренней стороны на ул. Бакунинская;
- пересечение с ул. Тихвинская (внешняя и внутренняя сторона).

ВНИМАНИЕ!

Информацию о разбитых трассах, аварийных колодцах на них, затянувшемся дорожном ремонте принимают по телефонам Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) Москвы: (495) 912-16-28 (круглосуточно), (495) 912-13-61 (в будни с 9 до 18 ч.). А также на пейджер Комсомолки - (495) 788-00-88 для абонента 49754. Все полученные нами сообщения будут сразу переданы в приемную руководителя столичного Департамента ЖКХ и благоустройства А. Л. Кескинова для устранения нарушений.