Ипотека и недвижимость - В москве вот-вот откроется еще одна новая станция метро, но следующих придется подождать

Строительная отрасль столицы вступает в полосу серьезных перемен. Она по-прежнему должна служить надежным источником для наполнения городского бюджета. План по ежегодному строительству не менее чем 5 млн кв. метров нового жилья тоже никто не отменял. Кроме того, растут обязательства города перед семьями, избравшими программу Молодой семье - доступное жилье для решения своего квартирного вопроса. Правда, сокращаются обязательства перед обычными очередниками, обманутыми дольщиками и жителями хрущевок - усилиями мэрии нуждающихся в жилье москвичей этих категорий становится все меньше.

Еще недавно казалось, что все эти проблемы невозможно решать без вмешательства частных инвесторов. Вмешательства пусть и делового, партнерского, но тем не менее весьма болезненного - как для горожан, обреченных мириться со стройплощадками там, где им порой не место, так и для чиновников, вынужденных то и дело идти на компромиссы. Недавно правительство Москвы объявило о переориентации своей строительной политики в сторону потребностей простых горожан.

Запрет на точечную застройку...

Город не раз обращался к проблеме точечной застройки - и вовсе не из журналистского упрямства. Проблема действительно есть, как есть, наконец, и ее решение. Во-первых, Жилищный кодекс требует от чиновников и инвесторов обсуждения проекта застройки с жителями - и не тогда, когда уже потрачены миллионы рублей на разработку градостроительной документации и задний ход дать невозможно, а на стадии общей концепции.

Во-вторых, строительство в старых, обжитых кварталах теперь будет вестись комплексно. Термин комплексная реконструкция кварталов сложившейся застройки уже обрел конкретные очертания в виде разработанных и согласованных проектов реконструкции 30 кварталов. На практике это означает, что воткнуть новостройку в старый дворик или на пустырь, давно превратившийся в сквер, теперь нельзя. Новое строительство в сложившихся кварталах возможно только на месте снесенного ветхого жилья. Новые дома, понятно, более квартироемкие - следовательно, обновленному кварталу понадобится больше школ, детских садов, поликлиник. Старые коммунальные сети - трубопроводные и кабельные - будут заменены. Эти работы планируются и осуществляются одновременно с жилищным строительством.

Москва стала первым в России городом, в котором будет принят новый закон - собственный Градостроительный кодекс.

- Градостроительное развитие столицы исключает диктат инвесторов, - сказал главный архитектор Москвы Александр Кузьмин на заседании правительства, посвященном этому вопросу.

Свидетельством серьезности намерений мэрии в отношении точечной застройки является то, что с 23 июля в стройкомплексе работает специальная Горячая линия. Ее телефон: (495) 699-41-47, часы работы: в рабочие дни с 9.00 до 18.00, в выходные дни прием обращений ведется в автоматическом режиме.

- Мэром дано указание, и мы его выполнили, - сказал по этому поводу Владимир Ресин.

Напомним, что это уже пятая Горячая линия, функционирующая в стройкомплексе. (Уже давно работают линии по следующим проблемам: строительство вблизи домов, шум от строек в ночное время; проблемы в домах-новостройках; вопросы комплексной реконструкции кварталов; вопросы городской программы Народный гараж.)

...бюджетное финансирование строительства...

Очень важный вектор новой политики стройкомплекса правительства Москвы - бюджетное инвестирование в жилищное строительство. На долю частных инвесторов останутся эксклюзивные высотные комплексы, сверхдорогое элитное жилье и тому подобное. Возможно, отдельно взятые неудачные кварталы сложившейся застройки, требующие сложных коммерческих решений. Львиная же доля строительных объемов будет финансироваться из бюджета.

- Земельные ресурсы Москвы впредь будут использоваться преимущественно под строительство муниципального жилья, - сказал об этом мэр Юрий Лужков.

Инвестором-заказчиком выступит департамент жилищной политики и жилищного фонда. Тот самый департамент, который повседневно решает вопросы очередников, переселенцев из хрущевок, молодых семей. Таким образом, каждая новорожденная новостройка в первую очередь будет заселяться по социальному принципу. А на рынок будет попадать небольшая часть квартир.

Может возникнуть вопрос: каким же образом инвестор, пусть это и государственное ведомство, будет возмещать расходы, понесенные на строительство? Ответ прост: расходы, разумеется, будут. Но они будут несопоставимы с теми, что несет частный инвестор. Государственный инвестор - подразделение правительства Москвы - не будет платить за аренду земли, за подключения к коммуникациям (исключая электричество), поскольку контрольный пакет или даже все 100% активов коммунальных московских служб принадлежат городу.

Разработчики упомянутого выше московского Градостроительного кодекса подчеркивают, что новый документ будет иметь отчетливую социальную направленность и обеспечит москвичам необходимые гарантии соблюдения их интересов. Принцип градостроительного регулирования, прописанный в кодексе, предусматривает создание отраслевых схем, предусматривающих четкий расчет социальных потребностей жителей микрорайонов.

Наконец, если типовое панельное жилье в новостройках будет иметь преимущественно бюджетное происхождение, это неизбежно скажется на себестоимости и конечной цене квартир.

...и многое другое

Разработанные городом экономические механизмы - не единственный факт, отражающий социальный поворот строительной политики Москвы. Горожан, разумеется, волнуют не только уплотнительные стройки и стоимость квартир. Болезненная тема - теснота в центре столицы. Нашумевшая история о том, как префекту ЦАО удалось добиться судебного решения о демонтаже лишних этажей в возведенном офисном здании на Сретенке, похоже, первая ласточка. Мэр уже заявил о том, что все строящиеся сегодня или находящиеся на стадии согласования офисные новостройки в центре - одни из последних. Новые инвестконтракты на подобные проекты теперь будут заключаться крайне редко. В результате приток транспорта в старую Москву сократится. К тому же все новые здания, возводимые в центре, обязательно должны иметь соответствующих размеров подземные паркинги - без этого проблему уличных заторов, возникающих из-за машин, которые паркуются у тротуаров, не решить.

А еще горожан волнует, как выглядят их дворы, где играть детям и выгуливать собак. Эти простые человеческие вопросы, если они не имеют адекватных ответов, могут отравить жизнь москвичам не хуже автомобильных пробок и круглосуточных строек.

Эта проблема особенно актуальна в новых районах. Поэтому по указанию мэра Москвы в стройкомплексе разрабатывается типовой проект дворовых территорий создаваемых новостроек.

- В том виде, в каком сейчас все еще нередко оказываются дворовые территории новостроек, сдавать их стыдно и недопустимо, - заметил Владимир Ресин. - Примером образцовых дворов является экспериментальный район Куркино. Все дворы там хорошие, а стоимость обустройства - одна из самых низких в Москве.

Для решения этой задачи будет создана специальная межведомственная комиссия с участием руководителей и ведущих специалистов Департамента градостроительства Москвы, Москомархитектуры, ОАТИ, Москомприроды и Мосгосэкспертизы. Директору МНИИТЭПа, первому заместителю главного архитектора Москвы Юрию Григорьеву дано поручение возглавить работу по разработке такого проекта. А первому заместителю руководителя Департамента градостроительства Москвы Александру Косовану поручено проследить, чтобы создаваемая комиссия вернулась к оценке дворовых территорий тех жилых домов, которые были сданы во втором полугодии 2006 года и в первом полугодии 2007 года.

Дорогие друзья!

В строительной отрасли трудится каждый шестой работающий житель столицы, а значит, День строителя является для нас поистине всенародным праздником.

Трудно переоценить роль московского строительного комплекса в укреплении экономики города, в повышении качества жизни москвичей, в решении значимых социальных задач.

В этом году в Москве предстоит построить около 5 млн кв. метров жилья, из которых более 2 млн кв. метров - по городским социальным программам, сдать в эксплуатацию 100 детских садов, ряд других объектов социальной сферы.

В городе ведётся активное дорожное строительство. Идёт работа на многих уникальных строительных объектах города, среди которых ГМЗ Царицыно и ММДЦ Москва-Сити. И я уверен, московские строители не подведут.

Несмотря на достигнутые результаты, не теряют своей актуальности вопросы повышения качества строительства и культуры производства.

Ваша работа требует постоянного напряжения сил, полной самоотдачи. Столичные предприятия строительной отрасли всегда отличали профессионализм, способность в сжатые сроки реализовать весьма сложные, зачастую - уникальные проекты.

От души поздравляю всех московских строителей, архитекторов, проектировщиков, работников промышленности строительных материалов и ветеранов отрасли с Днем строителя.

Желаю вам, дорогие друзья, доброго здоровья, счастья и новых успехов в труде на благо Москвы и москвичей.

Мэр Москвы Ю.М. Лужков

Глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин:
Центр города должен быть жилым, а не вымирать с окончанием рабочего дня
Дарья Быстрова

В первом после своего возвращения из технической отставки интервью Известиям (30.07.2007) глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин рассказал о запрете точечной застройки в городе, увеличении строительства жилья по социальным программам, ценах на недвижимость. А также о том, что Москва не должна быть городом, удобным только для богатых и здоровых. Подробнее о том, как сделать столицу комфортной для всех москвичей, Владимир Ресин рассказал в интервью корреспонденту Известий Дарье Быстровой.

В ближайшие годы офисные центры будут строиться только за пределами Садового кольца - даже ближе к МКАД

вопрос: По мнению экспертов, давно пора принять экономические меры по сдерживанию строительства элитного жилья, офисов и торговых объектов в пределах Садового кольца. К примеру, резко увеличив долю города в таких инвестконтрактах.

ответ: Зачем что-то придумывать, когда есть закон - Генеральный план развития Москвы. Каждое место в городе имеет свое предназначение: положено здесь построить жилой дом - будет жилой дом. Положена гостиница - будет гостиница.

в: В теории, может быть, и так. А на практике, когда недавно оценивали итоги исполнения Генплана, выяснилось, что по офисам, торговле и жилью мы его заметно опередили, а по менее выгодным позициям, скажем больницам и детсадам, сильно отстаем. Или, например, в Генплане зарезервировано место под строительство дороги, а на практике вместо нее дома выросли. Это как?

о: Такого не должно быть. Стройки по красным линиям незаконны и отменяются любой прокурорской проверкой. Что касается офисов, то действительно центр ими уже перенасыщен. Да и городские улицы просто не выдерживают потока автовладельцев, ежедневно устремляющихся в центр на работу. В ближайшие годы офисные центры будут строиться только за пределами Садового кольца - даже ближе к МКАД. Вообще будущее за крупными офисными комплексами, главным из которых станет деловой центр Москва-Сити. А центр надо оставить в покое - именно здесь сосредоточено большинство памятников архитектуры и истории, сохранилась неповторимая атмосфера старой Москвы, которая притягивает туристов. Ее и надо культивировать. Здесь в конце концов живут люди, которым сегодня не хватает зелени, школ, детских садов, продовольственных магазинов шаговой доступности, - центр должен быть жилым, а не вымирать с окончанием рабочего дня.

Сегодня плотность застройки - не самый точный показатель уровня комфортности проживания

в: Большинство строек в Москве сейчас проходит по программе комплексной реконструкции кварталов. Определена ли в этой программе предельная плотность застройки? Для человека комфортной считается плотность 25 тыс. кв.м на гектар. Сегодня в некоторых районах Москвы она доходит до 40 и даже 60. Почему так происходит?

о: Считается, что для комфортной жизни в микрорайоне плотность застройки должна колебаться от 7,5 до 15 тыс. кв. м на гектар. Так, например, в Куркине этот показатель равен 7,5 тыс. кв.м/га, в Кожухове - около 15 тыс. кв.м/га. В ряде районов исторической застройки, например в Китай-городе, там, где дома построены, как в Петербурге - в форме колодцев, плотность гораздо выше. В современных условиях при грамотном планировании квартала плотность застройки весьма относительно определяет уровень комфортности проживания. Если взять, например, квартал, в котором есть высотные здания, плотность застройки там будет очень высокой, но там остается много места для зелени, а все необходимые объекты соцкультбыта могут располагаться в первых этажах высотного здания. По этому принципу во всем мире строятся многие современные жилые комплексы.

в: Москва активно осваивает городские деревни - там будет только многоэтажное строительство или могут появится коттеджи, таун-хаусы? Москва может себе это позволить?

о: В прошлом году Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы о комплексном развитии территорий упраздненных и существующих деревень, поселков и коллективных садов в границах Москвы. Согласно постановлению 36 деревень на территории Москвы подлежат сносу - на их месте будет построено жилье, преимущественно по городским социальным программам. В основном это поселки на окраинах города: семь - в районе Молжаниново, три - в Северном, пять - в Бутове. Вместе с тем 29 столичных деревень сохранятся и будут реконструированы. В частности, планируется провести модернизацию инженерной инфраструктуры, капитальный ремонт зданий, дорог и объектов внешнего благоустройства. В таких поселках сохранится малоэтажная застройка, возможно, будут и коттеджи, и таун-хаусы. Может ли Москва позволить себе малоэтажное строительство? Да поезжайте в Куркине, посмотрите! Когда президент России Владимир Путин там побывал, район ему очень понравился. Он сказал, что опыт Куркина может активно использоваться в масштабах всей страны.

Не надо нас дурить, выдавая три чахлых куста и ржавые качели за обустройство дворовой территории

в: Вы недавно подписали распоряжение о том, что дворы новостроек должны сдаваться более обжитыми. Какими именно: с детской площадкой, зелеными насаждениями, чем еще? Каковы критерии обжитости?

о: Здесь наглядным примером может служить опять же Куркино: дворы там на загляденье, а стоимость обустройства одна из самых низких в Москве. Критерии обжитости очень просты - не надо нас дурить, выдавая три чахлых куста и ржавые качели за обустройство дворовой территории. Для того чтобы выполнить и в полной мере реализовать задуманное, необходимо разработать серьезный проект, предусматривающий наличие малых архитектурных форм, хорошее озеленение. Для разработки проекта дворовой территории создана специальная межведомственная комиссия с участием руководителей и ведущих специалистов Департамента градостроительства Москвы, Москомархитектуры, Объединенной административно-технической инспекции (ОАТИ), Москомприроды, Мосгосэкспертизы.

в: Вопрос, который сегодня волнует многих горожан: за чей счет будет осуществляться программа капитального ремонта домов? Кто будет определять, нуждается ли дом в ремонте или нет? Сколько примерно в Москве ветхого жилья, которому нужен ремонт? Капитальный ремонт будет проводиться с отселением или нет?

о: Сегодня в Москве около 30 миллионов квадратных метров жилья нуждается в ремонте. Цифра громадная, но мэром принято решение, что капитальный ремонт будет проходить за счет городского бюджета. И только потом отремонтированные дома будут передаваться в управление жителям. Состояние домов оценивают уполномоченные технические комиссии: существуют четкие критерии, по которым в зависимости от степени износа дом признается аварийным или нуждающимся в капитальном или ином ремонте. Что касается отселения жильцов, то подобные конкретные вопросы решаются для каждого дома индивидуально.

в: Какие крупные проекты будут открыты в Москве к этому Дню города?

о: Главным подарком москвичам станет открытие музея-заповедника Царицыно. Всего на территории комплекса отреставрировано 34 отдельных объекта, воссозданы фонтаны, переходы, мосты, очищены пруды и парк. Уже восстановлен павильон Хлебного дома. Жемчужиной Царицына стал Большой дворец, воссозданный строителями по замыслу великого русского зодчего Матвея Казакова. Проект реконструкции подразумевает не только восстановление уникального архитектурного ансамбля музея-заповедника, но и создание на его территории целого культурно-рекреационного комплекса. Проведен большой объем ландшафтных работ: городские службы приводят в порядок более 500 га прилегающих территорий. Помимо Царицына ко Дню города готовятся и многие другие объекты, среди которых новые учебный и медицинский корпуса МГУ, открытые к новому учебному году школы, детские сады и многое другое.

в: Будет ли московский стройкомплекс участвовать в строительстве олимпийских объектов в Сочи?

о: Помню, когда Москва готовилась принять Олимпийские игры 1980 года, над строительством объектов трудился весь Советский Союз. Сегодня у столицы есть как богатый опыт возведения олимпийских объектов, так и мощные инвестиционно-строительные ресурсы, современные технологии, опыт строительства самых современных сооружений, в том числе спортивных. Уверен, опыт московских строителей в Сочи пригодится.
В конце августа в Москве открывается новая станция метро Трубная. Расположена она в центре города: в районе Трубной площади и Цветного бульвара. Теперь со станции Цветной бульвар можно будет сделать пересадку на станцию Трубная, проще говоря, перейти с Серпуховской линии на Люблинскую. Эта станция считается одним из долгостроев столичного метро. Ее строят более 10 лет, как и станцию Сретенский бульвар, которую откроют в ноябре. Со станции Сретенский бульвар можно будет перейти на станцию Чистые пруды /Сокольническая линия/ и Тургеневская /Калужская-Рижская линия/.

Открытие такого пересадочного узла с двумя станциями и тремя пересадками позволит перенаправить пассажиропоток с одного из самых загруженных участков московского метрополитена - юго-восточного - на Люблинско-Дмитровскую линию. Разгрузка действующих линий метро, а также кольцевой линии с помощью возведения новых станций, предусматривающих пересадочные узлы, похоже, единственный способ равномерно загрузить линии московской подземки и избавить пассажиров от нескольких пересадок в течение поездки. В перспективе Люблинско-Дмитровская линия должна будет пройти через весь город с севера столицы из Дегунино через Марьину рощу и центр Москвы в районы юго-востока и юга Люблино и Зябликово. Планируется соединить Люблинскую линию с Замоскворецкой.

Всего в 2007 г планируется ввести в эксплуатацию 15 км путей московской подземки 5 станций метро и два пересадочных узла. В декабре планируется открыть движение от станции Парк Победы до станции Строгино. Жителей одного из престижных московских районов Строгино можно поздравить по прошествии 30 лет они дождались появления у них метро.

Тот факт, что строительство новых станций метро и увеличение протяженности московской подземки отстает от транспортных потребностей многомиллионного мегаполиса, очевиден. Москва разрастается быстро за счет ударных темпов строительства жилья. Исходя из того, что столичные власти взяли курс на возведение новых микрорайонов в спальных районах города /точечную застройку Юрий Лужков недавно запретил/, то понятно, что увеличивать протяженность московской подземки необходимо так же быстро, как и строить новые дома.

Темпы строительства подземки и жилищного строительства не только по объективным, но и по субъективным причинам разняться. Строительный бизнес в Москве приносит инвесторам и застройщикам колоссальные прибыли, а если учесть, что рынок недвижимости в столице в некотором роде вещь в себе и не отличается полноценной рыночной конкуренцией и прозрачностью, то девелоперы столицы заинтересованы в наращивании объемов строительства, которые сулят многомиллиардные доходы. С метро в Москве та же история, что и с городскими дорогами. Строить то и другое хлопотно, дорого, а отбить расходы фактически не представляется возможным.

Развитие московского метрополитена должно финансироваться из федерального бюджета, а текущие эксплуатационные расходы покрывает городская казна /в частности, за ее счет ремонтируются эскалаторы, многие из которых давно превысили ресурс по износу/. Ежегодно на содержание московской подземки требуется порядка 3 млрд руб. Стали привычными заявления руководства столичного метрополитена об убыточности своего хозяйства. Ставшее регулярными повышение стоимость проезда в метро объясняется именно ростом эксплутационных расходов.

От резкого удорожание поездок в подземки граждан спасает лишь социальная значимость метро, которое входит в категорию общественного транспорта. Между тем, стоимость поездки на уровне 17 руб для многих москвичей не так уж и низка, если учесть, что в месяц необходимо работающим гражданам нужно осуществить 40-50 поездок. Московское метро - одно из самых загруженных в мире, хотя по количеству жителей столица отстает от того же Нью-Йорка /с пригородами/, где одна поездка, кстати, стоит порядка 1,5-2 долл.

В день метро в Москве пользуются порядка 8-9 млн человек. Бессмысленно умножать количество пассажиров на цену одной поездки, чтобы понять, сколько денег зарабатывает московское метро. Доходы столичной подземки в последние 5-6 лет растут за счет размещения рекламы и аренды площадей. По некоторым оценкам, в 2006 г объем рынка метро-рекламы составил порядка 60 млн долл. При этом столичная подземка стоит на 4 месте по мировым показателям финансового оборота после Лондона, Токио и Нью-Йорка.

Прирост объема денежного оборота в московском метро в последние 5 лет ежегодно составляет порядка 20-25 проц. Правда, по оценкам экспертов, с каждым годом этот показатель будет снижаться. Но рекламщики не сдаются и собираются перейти на новые носители в вестибюлях и на платформах метро начнется массовая установка экранов, на которых и будут крутиться ролики. Между тем, полной информации о расходовании рекламных денег на содержание подземки нет. Более того, тендеры по отбору компаний, желающих получить доступ на рынок метро-рекламы, также не отличаются прозрачностью и не являются в чистом виде конкурентной борьбой.

Финансовые тайны московского подземелья во многом отпугивают инвесторов, которым до конца не понятны правила игры. Ясно, что вложений можно ждать только в том случае, когда инвестор будет получать прибыль от эксплуатации именно метро, а не от строительства других объектов в подземке /тех же ларьков и киосков/. Надежды, что прибыль от таких объектов компенсирует убытки от эксплуатации метро, могут и не сбыться. Прибыль же можно увеличить, например, введением городского налога на строительство метро и обложить им кого-нибудь /по аналогии с транспортными сборами и бывшим дорожным налогом/. Правда, вряд ли кто-то был бы в восторге от таких мытарских нововведений.

Поэтому москвичам и гостям столицы остается довольствоваться тем, что в последние годы и федеральный центр и столичные власти регулярно выделяют деньги на строительство новых станций и линий московской подземки. Напомним, что в 90-е годы в мегаполисе строительство метро фактически было законсервировано, а в период с 97 по 99 г не было введено в строй ни одной новой станции.

В заключение следует отметить, что московское метро - одно из самых молодых в мире. Первая станция в столичной подземке была открыта в 1935 г, тогда как в Лондоне, например, строить метрополитен стали еще в 1860 г. Кстати, вот один интересный факт. Еще в 1902 г группа предпринимателей из США предложила Московской городской думе выдать им концессию на постройку в городе метрополитена. Американцам отказали. В том же году некий инженер Балинский представил в Мосгордуму доклад, в котором обосновал строительство подземной ветки, соединяющей Замоскворечье с Тверской заставой. И это предложение не было поддержано, так как автор проекта запросил астрономическую сумму на его реализацию. Государевы люди высказались на этот счет вполне эмоционально, мол мы не кроты, чтобы лезть под землю. В результате отцы города огласили свою резолюцию на предложение о строительстве метро в Москве /в начале прошлого века/, суть которой сводилась к выводу о том, что в силу ряда бытовых и экономических особенностей Москвы, устройство в ней внеуличных дорог является преждевременным, как не вызываемое потребностям населения.

Что остается неизменным на протяжении столетия, так это то, что чиновничество в России страдает, похоже, хронической неповоротливостью и приступает к исправлению проблем лишь тогда, когда становится понятным, что решить их нужно было, как говорится, еще вчера.