Ипотека и недвижимость - До самых до окраин

Сегодня в Москве проблема оформления собственности на землю стоит особенно остро. Для многих предприятий земля, на которой они стоят, является одновременно бесценным ресурсом и источником угрозы со стороны земельных спекулянтов. Что выгоднее оформлять землю в собственность и платить земельный налог или арендовать участок, который представляют городские власти? Когда в Москве сформируется полноценный земельный рынок? Какие приоритетные права имеют владельцы малых предприятий при выкупе участков для производственной деятельности? На эти и другие вопросы обозревателю Москвы Василию Горохову отвечает депутат Мосгордумы, член комиссии по экономической политике и предпринимательству Андрей Ковалев.

вопрос: Какова приоритетная политика государства в сфере оборота земли?

ответ: Главный принцип незыблемость прав собственности на землю для каждого собственника и участника рынка. Сегодня в России государство владеет 90% годной к обороту земли. Приоритет для нашей страны создать не просто институт земельных собственников, но и сделать землю работающим активом предприятий. Земля должна отражаться на размере капитализации компании, играть роль актива, под который можно привлекать финансирование, займы. В 2001 году в России был принят Земельный кодекс, который обозначил главный принцип подхода к земельному вопросу единство объекта: зданий, сооружений и земли. Согласно кодексу все собственники предприятий обязаны взять в аренду или выкупить свои земельные участки, которые до этого находились в упраздняемом бессрочном пользовании.

в: По какой цене собственники могут выкупать свои участки?

о: Существуют две точки зрения на этот вопрос. Кто-то считает, что в процессе приватизации владельцы промышленных предприятий за землю уже заплатили и выкупать ее под производствами второй раз незаконно. Другая точка зрения: в процессе массовой приватизации в 90-е годы в стране не было реального рынка недвижимости, а значит, не было и справедливой рыночной цены на землю. Следовательно, сегодня при выкупе участков нужно исходить из их рыночной оценки. Депутаты Государственной думы решили этот спор в пользу бизнеса: цена выкупа земли на всей территории РФ должна равняться 2,5% от кадастровой стоимости, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где цена выкупа составляет до 20% кадастровой стоимости. Этот законопроект прошел в ГД первое чтение. Таким образом, для собственников предприятий цена выкупа участков снижается в 9 раз по сравнению с рыночными ценами, а в столицах в 2,53 раза.

в: Какими правовыми актами выкуп земли регулируется в Москве?

о: Позиция московских властей в вопросах земельного рынка неизменна земля в столице должна продаваться по рыночным ценам. В Москве с 2005 года действует постановление Об установлении в Москве цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них капитальных зданий, строений, сооружений. Согласно документу стоимость выкупа земельных участков равно 30 ставкам земельного налога, или 45% от их кадастровой стоимости. До последнего времени земля в столице передавалась в краткосрочную аренду сроком до 5 лет, в долгосрочную аренду до 49 лет или в субаренду. Социально значимые объекты получали право безвозмездного срочного пользования землей, государственные учреждения бессрочного. Базовая ставка на аренду земли в столице составляла 180 тысяч рублей за гектар в год.

в: Что выгоднее в столице арендовать или покупать землю?

о: Земля как собственность повышает капитализацию компании, но при этом требует дополнительных существенных затрат. Покупать землю есть смысл тем компаниям, которые преследуют инвестиционные цели и в будущем хотели бы продать построенный объект. Городу же аренда земли прибыльней продажи. В 2005 году бюджет Москвы получил почти 11 млрд рублей только за аренду земли.

в: Как проходит в столице межевание земли, ведь отсутствие четких обозначенных границ между участками одна из главных проблем при коммерческом обороте земли в стране?

о: В Москве действует государственный земельный кадастр, все операции с участками на территории города идут согласно этому кадастру, который делит землю на 14 категорий в зависимости от престижности и функционального назначения, а также обозначает границы всех земельных участков в городе. Довольно четко деление земли происходит и при разграничении федеральных или местных форм собственности предприятий. Федеральные предприятия стоят на федеральной земле, муниципальные на московской.

в: Каков механизм защиты рынка от земельных спекулянтов?

о: МЭРТ совместно с московским правительством разработал механизм, при котором собственник земли обязан выплачивать 100% кадастровой стоимости участка при перепрофилировании производства на выкупленном участке.

в: Насколько прозрачен механизм приватизации земли в Москве?

о: Городской департамент земельных ресурсов уже разработал график приема и рассмотрения заявлений на приватизацию земли под коммерческими предприятиями. Приоритет будет отдан организациям, занимающимся общественно полезной деятельностью и не имеющим планов по перепрофилированию. Кроме того, в Городской думе рассматривается закон о резервировании земельных участков, находящихся под предприятиями Москвы. Одно из новшеств законопроекта в независимой экспертной оценке компенсации собственникам участков при изъятии земель для городских нужд.

в: Существуют ли льготы при приватизации земельных участков или при их аренде для представителей такого приоритетного направления экономики, как малый бизнес?

о: Для малых предприятий, внесенных в городской реестр, предусмотрено бесплатное переоформление договора аренды земли. В настоящее время в Минэкономразвития прорабатывается законопроект, предусматривающий преимущественное право выкупа владельцами малых предприятий занимаемых ими нежилых помещений без аукциона. Одновременно создается механизм противодействия возможным злоупотреблениям малые предприятия смогут выкупать помещения, находящиеся в муниципальной собственности, исключительно на конкурсной основе. Льготы при операциях с недвижимостью для некоторых категорий малых предприятий прописаны и в другом законопроекте, который находится на рассмотрении в Госдуме уже два года, но пока не рассмотрен даже в первом чтении.

Но политика города в настоящий момент направлена на сокращение, а в дальнейшем на отмену льгот по аренде столичного имущества. Поддержка предпринимательству будет оказываться не за счет преференций и льгот по аренде, а за счет общего снижения издержек, и в первую очередь ставок арендной платы в результате изменения спроса и предложения.

в: Как можно решить проблему дороговизны аренды офисных помещений, не прибегая к нерыночным механизмам?

о: Город заинтересован в развитии небольших предприятий услуг, ЖКХ, наукоемких лабораторий и фирм, предприятий, работающих в сфере высоких технологий. Не секрет, что такие предприятия не являются сверхприбыльными: это не торговля. Одновременно в городе пока не хватает дешевых помещений: девелоперы, как правило, ориентированы на строительство офисов класса А. Малым предприятиям аренду таких площадей не потянуть. Но выход найден. В комплексной программе развития и поддержки малого предпринимательства на 20072009 гг. делается упор на собственное строительство. Способы реализации соинвестирование и использование механизмов паевого инвестиционного фонда недвижимости.

в: В чем суть соинвестирования?

о: Метод соинвестирования был одобрен Юрием Лужковым, и московское правительство возлагает на него большие надежды, так как главными действующими лицами в процессе становятся инвесторы, которые в ходе реализации проектов будут получать свою долю площадей. Сейчас по этой схеме подбираются инвесторы на объекты на ул. Миклухо-Маклая (ЮЗАО) и ул. Тухачевского (СЗАО). Кроме того, начинаются работы по строительству технопарка Нагатино-ЗИЛ, где в 2-х очередях строительства предусмотрен ввод также около 1 млн кв. м. площадей.
Первые дома и школы за пределами столицы были возведены московскими строителями в 2002 году. Сегодня можно подводить итоги первой региональной строительной пятилетки.

Идея появления программы неслучайна. Еще несколько лет назад жилищное строительство в регионах России велось в основном за счет денег соинвесторов. В результате дефолта 1998 года, когда население потеряло накопленные сбережения, строительство было практически заморожено. Именно тогда образовалось огромное количество недостроенных объектов и появился термин обманутые дольщики.

В Москве события развивались по несколько иному сценарию - продолжилось крупномасштабное строительство по городскому заказу. Москва стабильно строила по 3 млн кв. метров жилья в год. К 2002 году разница между состоянием строительной индустрии Москвы и России стала настолько очевидной, что президент Владимир Путин предложил мэру Москвы Юрию Лужкову поделиться успешным опытом с другими регионами. Заключив соглашения о сотрудничестве с двумя областями - Тамбовской и Ярославской, столичное правительство пригласило московские компании выйти на региональный рынок. Так появилась программа межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства. В 2002 году строительство в регионах взял под особый контроль глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

В основу программы был положен принцип: принести инвестиции и столичные технологии в регионы, по максимуму используя местные возможности. Этот принцип давал возможность создавать дополнительные рабочие места жителям регионов. Оживали производства стройматериалов, поднимались местные строительные компании, крепла экономика регионов. Возникали микрорайоны, где уже не было ветхого жилья, развалившихся школ и детских садов. Формировалась среда, где люди учились зарабатывать деньги и стремились жить комфортно.

Если в 2002 году в рамках программы было построено всего 17,8 тыс. кв. м недвижимости, то спустя всего четыре года - 800 тыс. кв. м. В этом году намечено ввести 1,1 млн кв. м жилья и других социально значимых объектов, а в 2008-м - 1,5 млн кв. м. Помимо осуществления инвестиционно-строительной деятельности Москва помогает регионам разрабатывать генеральные планы городов, без чего невозможно развитие градостроительства, а также выступает заказчиком строительства.

Сегодня география программы межрегионального сотрудничества охватывает 57 городов России и 11 стран ближнего зарубежья. Московские компании активно работают в Ивановской, Тульской, Ярославской и Рязанской областях Центрального федерального округа. В других федеральных округах это Калининград, Ставропольский край, Ростовская, Омская и Новосибирская области, Приморье. Большие перспективы для московских строительных организаций открываются в Волгоградской, Саратовской и Астраханской областях. Прежде всего речь идет о комплексной жилой застройке микрорайонов, которая в больших масштабах ведется сегодня в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Ярославле, Иванове и Краснодарском крае.

Строительство и модернизация предприятий стройиндустрии, без которых невозможно индустриальное домостроение, осуществляются в Тамбове, Пскове, Липецке и Ярославле. Не забывают москвичи и о возведении социально значимых объектов. Построена сеть гостиниц в городах Золотого кольца России, поликлиники в Тамбове, Рязани и Сочи, торговые, развлекательные и офисные центры в Белгороде, Ярославле, Владивостоке и Сочи.

Практически с нуля было развернуто широкомасштабное строительство в Грозном. В сложных послевоенных условиях работу по восстановлению города по поручению правительства Москвы взяла на себя московская строительная компания Гражданстройпроект. Всего за 9 месяцев были построены две школы, ведется строительство микрорайона нового типа (92,8 тыс. кв. м), роддома и женской консультации. На собственные средства компания Гражданстройпроект построила в Ханкале православную часовню Святого князя Дмитрия Донского. Кроме того, московские организации возвели в Грозном здание правительства Чеченской Республики и зал для проведения культурно-массовых мероприятий. За счет средств благотворительного фонда стройкомплекса Москвы начато восстановление разрушенного квартала в центре Грозного. Там будет построено пять муниципальных жилых домов общей площадью 23,8 тыс. кв. м. В кратчайшие сроки - всего за 7 месяцев - были построены две школы в Беслане.

Московские строительные компании успешно работают и за рубежом. В рамках программы строительство ведется сейчас в 11 странах. На средства инвесторов построены целые микрорайоны в Улан-Баторе (Монголия) и Риге (Латвия). Осуществляются крупные инвестиционные проекты в Киеве (Украина), Душанбе (Таджикистан), Ереване (Армения), Сухуми (Абхазия), Бишкеке (Киргизия), Астане (Казахстан). Успешно реализован гуманитарный проект международного уровня - строительство поселка из 75 домов для сербских беженцев из Косово. Проект выполнен по стандартам ООН для особых зон.

За время действия программы состав ее участников значительно расширился. Сегодня в ней принимают участие более 30 крупнейших инвестиционно-строительных компаний Москвы. Это такие известные в строительном бизнесе компании, как ПИК-Регион, СУ-155, СПК Мосэнергострой, ИК Квартира.Ру, СТ ГруппРегион, ГУП г. Москвы УЭЗ. За последние полтора года активно включились в программу компании Корстон и Пересвет-Регион. Московский индустриальный банк инвестирует в строительство жилья и объектов соцкульт-быта в Ставрополе, Астрахани, Ростове-на-Дону и Волгограде. Группа компаний КвартСтрой активно работает в Нижнем Новгороде, Волгограде и Алма-Ате (Казахстан).

При поддержке правительства Москвы с 2005 года издается ежемесячный аналитический журнал о строительстве и инвестициях МиР. Москва и Регионы. За два года журнал стал известным в строительном сообществе России изданием. Стремясь добиться того, чтобы власть и бизнес лучше понимали друг друга, управление выполнения межрегиональных программ решило провести в этом году серию форумов Недвижимость регионов России-2007. Уже состоялись форумы в Москве, в Ярославле и Светлогорске (Калининградская область). До конца года намечено провести форумы во Владивостоке, Ростове-на-Дону, Сочи, Красноярске, Нижнем Новгороде, Омске и других городах.

Национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России активизирует строительство во всех областях: от малоэтажного до комплексной застройки, вплоть до строительства новых городов. Программа межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства сыграла немаловажную роль в этих процессах.