Ипотека и недвижимость

Всегда ли при получении ипотечного кредита, как и при покупке квартиры на собственные средства, есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу с помощью налогового вычета? Какие документы нужны для этого? Как получить вычет через работодателя?

Имея на руках согласие банка на выдачу займа для приобретения недвижимости, мы почти не задумываемся о налоговых последствиях этого. Слишком уж много времени и сил уходит на процедуру сбора и предоставления информации параллельно с поиском подходящего жилья. Однако, по меткому выражению Бенджамина Франклина, смерть и налоги это то, что неизбежно ожидает нас.

Не указано не налог
Даже пристальное изучение Налогового кодекса РФ (НК), к сожалению, не дает однозначного ответа на вопрос, является ли сумма кредита доходом, подлежащим налогообложению. Вместо конкретного перечня законодатели оставили лишь туманную формулировку: иные доходы, получаемые налогоплательщиком в результате осуществления им деятельности в РФ. Тем не менее юристы обычно ссылаются на то, что в НК заем в качестве объекта налогообложения не указан, соответственно, обязанность по уплате НДФЛ с суммы кредита у заемщика не возникает. Возможно, налоговики и сами это прекрасно понимают, но у них есть план собираемости налогов, который зачастую и влияет на трактовку нечетко прописанных законодательных норм естественно, не в пользу граждан. Так что если вежливый сотрудник налогового органа посоветует вам включить сумму кредита в налогооблагаемую базу по НДФЛ, не спешите следовать его совету. Что прямо не указано в кодексе, то налогом не облагается.

Обязанность по уплате налога все же может появиться в двух случаях: 1) если заемщик в процессе кредитования получает материальную выгоду; 2) если сумма расходов на приобретение жилья превысит 1 млн рублей.

Казалось бы, как можно получить выгоду, если берешь деньги в долг? Очень просто за счет низкой процентной ставки. Низкая это меньше, чем 3/4 действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком на дату получения займа (в рублях), или меньше, чем 9% годовых, если кредит на покупку жилья вы берете в валюте. Другими словами, если процентная ставка по кредиту в иностранной валюте составляет 7,5%, заемщик платит налог с разницы между суммой, исчисленной исходя из этой ставки, и суммой, исчисленной исходя из ставки 9% годовых. Например, за валютный кредит в размере 100 тыс. долларов заемщик должен платить по 7,5 тыс. долларов в год. Тогда разница между 9 тыс. и 7,5 тыс. долларов (1,5 тыс. долларов США) признается материальной выгодой заемщика и подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ. Несмотря на то что человек никаких денежных средств от этой разницы не получает, налог (13%) он с этой экономии платит. В данном случае 195 долларов (1500 х 13 / 100).

Никчемная льгота
Согласно НК для покупателей жилой недвижимости предусмотрена льгота: из налоговой базы исключаются расходы налогоплательщика на строительство или приобретение жилья (квартир, домов, комнат и долей в них), а также расходы на погашение процентов по целевым жилищным займам. Другими словами, полученный вами в течение года доход для целей налогообложения уменьшится на сумму, которую вы потратили на строительство или приобретение жилья. Например, если вы в течение года заработали 1,5 млн рублей и купили в том же году жилье за 900 тыс. рублей, налогообложению подлежит разница в размере 600 тыс. рублей (1,5 млн минус 900 тыс. рублей). Однако для Москвы эта льгота давно неактуальна. Поскольку максимальный размер расходов на строительство или приобретение жилья, предусмотренный законом, 1 млн рублей. В то время как даже в Подмосковье однокомнатные квартиры стоят уже в три раза дороже. А если жилье обошлось вам дороже, чем установленный законом максимум, то вся оставшаяся сумма из налоговой базы по НДФЛ не исключается. Иначе говоря, если вы заработали 1,5 млн рублей за год и приобрели квартиру стоимостью 1,5 млн рублей, при этом воспользовались ипотечным кредитом в размере 400 тыс. рублей, то вы заплатите налог с 500 тыс. рублей (1,5 млн минус 1 млн рублей), несмотря на то, что вы израсходовали собственные средства в размере 1,1 млн рублей. В этой ситуации радует лишь то, что принимаемые к вычету расходы по уплате процентов никакой суммой не лимитированы и могут быть учтены в полном объеме.

Созаемщик как троянский конь
Программы ипотечного кредитования многих банков предусматривают возможность получения ипотечного кредита двумя и более созаемщиками. Эта схема удобна тем, что сумма займа рассчитывается исходя из совокупного дохода двух и больше человек. Кроме того, банки таким образом снижают риски, связанные с возникновением права общей совместной собственности на предмет залога у супруга-созаемщика. Между тем наличие созаемщика уменьшает лимит имущественного вычета, предоставляемого основному заемщику. В соответствии с НК при покупке имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями собственности либо с их письменным заявлением.

Словом, если вы с супругом (супругой) приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 1 млн рублей, то имущественный вычет для каждого из совладельцев будет пропорционален его доле в праве общей долевой собственности на квартиру. Например, если 3/4 принадлежит вам, 1/4 вашей супруге, то лимит имущественного вычета будет поделен между вами так: 750 тыс. рублей для вас и 250 тыс. для вашей жены. Правда, супруги могут договориться, кому лучше использовать лимит имущественного вычета и в каком объеме. Это имеет смысл сделать, если доходы мужа и жены неравнозначны по размеру и степени белизны. К счастью, не все банки настаивают на оформлении квартиры в общую собственность. Если этого условия нет, жилье можно оформить на одного человека того, кто выступает основным заемщиком.

Еще одна проблема, подстерегающая ипотечного заемщика, кроется в ставках по кредиту: они в последнее время неуклонно снижаются. Если три года назад процентная ставка по рублевым кредитам находилась в диапазоне 16 22%, то сегодня заем можно получить под 10,5%. В связи с этим отдельные банки активно начали предлагать услугу рефинансирования полученного ранее ипотечного кредита. Однако если с точки зрения взаимоотношений заемщика с банком выгода налицо, то в плане налогов такая операция никаких благ не сулит.

Не далее как в феврале этого года Министерство финансов РФ определило свою позицию по данному вопросу. Согласно разъяснениям Минфина, новый заем, полученный для погашения прежнего ипотечного кредита, не может рассматриваться в качестве кредита на строительство либо приобретения жилья, поскольку жилье на момент заключения кредитного договора уже построено или приобретено. Это значит, что заемщик не сможет уменьшать налоговую базу по НДФЛ за счет расходов на проценты. Уплачиваемые банку проценты по новому кредиту подлежат обложению НДФЛ по установленным ставкам 13%.

Однако это обстоятельство вовсе не означает отсутствие выгоды заемщика в рефинансировании кредита. Если процентная ставка по новому кредиту ниже прежней не менее чем на 2% (без учета дополнительных расходов в виде платы за нотариальное удостоверение сделки ипотеки и т. п.), то даже с учетом налогообложения обслуживание нового займа обойдется несколько дешевле прежнего.

Получаем вычет
Законодательством предусмотрено два способа получения имущественного вычета: самостоятельно и у работодателя. В первом случае заемщик по окончании календарного года, в течение которого он купил жилье, подает налоговую декларацию, где указывает свои расходы на покупку квартиры или дома. Обратиться нужно в налоговый орган по месту жительства и не позднее 30 апреля того года, который следует за годом приобретения жилья. Иначе говоря, если вы купили квартиру в августе этого года, то не позднее 30 апреля 2008−го вы должны подать налоговую декларацию.

Одновременно с декларацией заемщик обязан представить письменное заявление, а также документы, подтверждающие право собственности на жилье и факт уплаты денег за него. Это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие бумаги. Документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, является свидетельство о праве собственности. Однако налоговые органы обычно требуют принести им всю документацию о произведенной сделке, в том числе договор купли-продажи жилого помещения (договор долевого участия в строительстве), свидетельство о праве собственности на жилое помещение, акт о передаче жилого помещения, справки 2−НДФЛ. Кроме того, при покупке жилья с помощью ипотечного кредита налоговики, скорее всего, запросят также кредитный договор с приложениями и документы, свидетельствующие об уплате процентов по нему. И хотя закон не предусматривает такой обширный список бумаг, проще все-таки предоставить их налоговикам, потому что иначе вам придется оспаривать незаконность их требований в суде. А это процесс небыстрый.

Дальше если НДФЛ за своего сотрудника в течение года платит работодатель, то налоговый орган фиксирует наличие переплаты по этому налогу. После чего заемщик может либо вернуть сумму переплаты, либо зачесть ее в счет будущих платежей. Если же заемщик уплачивает НДФЛ самостоятельно, то в этом случае он может существенно уменьшить сумму налога, сократив налоговую базу за счет вычета.
Стандартная процедура получения налогового вычета посредством подачи декларации в налоговую инспекцию мало привлекательна для граждан. Многие из тех, кто сталкивался с ней, ни за что не захотят пройти ее еще раз. Во-первых, нужно ждать окончания года; во-вторых, налоговая инспекция дает ответ (не факт, что положительный) лишь через три месяца, а инициирует перечисление средств зачастую спустя еще несколько месяцев. Однако имущественный налоговый вычет на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) можно получить напрямую у работодателя. Сделать это позволяет п. 3 ст. 220 НК. Для этого необходимо подтвердить свое право на имущественный налоговый вычет перед налоговым органом по месту жительства, подав заявление на вычет и все необходимые документы. Спустя 30 дней налоговики выдадут вам особый документ уведомление, которое позволит вашему работодателю не платить за вас НДФЛ в бюджет, а уже уплаченные вами налоги вернуть. Эта норма была принята в 2005 году, а летом 2006−го вышло разъяснительное письмо Минфина, которое сняло все имевшиеся спорные моменты в отношении получения вычета у работодателя.

Схема проста: пишется заявление в налоговую инспекцию по месту жительства о выдаче уведомления. К нему прикладываются правоустанавливающие документы (о возникновении права собственности), договор купли-продажи, подтверждающие оплату документы и реквизиты работодателя. Все заявления подаются в инспекцию в свободной форме, правда, некоторые налоговые разрабатывают свои варианты, но суть одна: Просим выдать уведомление о применении права на налоговый вычет для такого-то работодателя. В правом углу пишется обращение: указывается номер налоговой инспекции и от кого это заявление было подано. Главное подать заявление в двух экземплярах, на втором экземпляре нужно получить отметку с датой для того, чтобы определиться, с какого момента исчисляется срок для принятия налоговым органом соответствующего решения, и не позже, чем через 30 дней забрать уведомление из налоговой, которое дает право на вычет, из налогового органа. Полученное уведомление сдается в бухгалтерию, причем следует, что специального разрешения директора или учредителей не требуется, поскольку это средства не работодателя, а бюджета. Можно обратиться за уведомлением в начале календарного года, тогда каждый месяц работодатель просто не удерживает 13−процентный налог из вашей зарплаты. Если уведомление поступает в бухгалтерию на третий-четвертый месяц, то она сначала выдает всю ранее удержанную сумму, а потом не взимает текущие налоги. А если уведомление принесено по месту работы до 31 декабря, то в последний расчет зарплаты, например декабрьской, человек получает фактически тринадцатую зарплату 13% от всего годового дохода. Основное преимущество схемы получить вычет можно сразу после покупки квартиры, а не дожидаться почти год. Плюс еще в том, что вычет я могу получать ежемесячно, а не ждать окончания налогового периода, говорит Нина Козлова, начальник отдела консалтинга компании Финэкспертиза.

Способ возврата через уведомление становится все более популярным. Особенно это актуально для людей, чей годовой доход составляет 1 млн рублей или близок к нему. Они фактически получают возврат в сумме 130 тыс. (13% от 1 млн рублей).

Кроме того, за вычетом на покупку жилья можно прийти в любое время после приобретения недвижимости: сроком давности имущественный налоговый вычет не ограничен. Важно, когда возникло право собственности, а следовательно, и право требования налогового вычета. Если вы обратились через пять лет, то налоговики учтут полученные за это время доходы и уплаченные за последние три года налоги. Правда, в этом случае целесообразнее воспользоваться традиционным способом возврата через подачу декларации. Тогда можно единовременно заполнить налоговые декларации за прошедшие годы, перенося недостающую сумму на следующий отчетный период, пока она не будет полностью выплачена.

Специалисты отмечают ситуации, когда работодатель отказывается возвращать удержанный НДФЛ работнику и платить ему вычет. Сотрудник при этом находится в сложной ситуации: налоговая инспекция в текущем периоде платить ему вычет уже не будет, поскольку у нее имеется заявление, что вычет налогоплательщик испросит с работодателя. Конкретную ответственность работодателя за отказ платить определить сложно, поскольку в нормативной базе ее нет, рассуждает главный юрисконсульт группы компаний Градиент Альфа Константин Проничев. Некоторые авторы указывают, что работодателя можно привлечь к ответственности как налогового агента, ведь в п. 3 ст. 220 НК РФ он именуется именно так. Проблема в том, что в общей части кодекс именует налоговыми агентами лиц, которые должны удерживать налог у налогоплательщика и перечислять его в бюджет. Ответственность налогового агента наступает именно за неперечисление денег в бюджет, но не за неперечисление бюджетных денег налогоплательщику. Однако в общей массе работодатель, как правило, не сопротивляется. Что мне сложно, что ли, галочку поставить и не платить за него в бюджет? Для меня нет разницы, и никаких дополнительных сложностей также не возникает, заявил D’ финансовый директор крупной компании. Сопротивление может возникнуть либо из-за слабой квалификации бухгалтера, либо в тех фирмах, где серая составляющая зарплаты велика.

Фактор маленькой официальной зарплаты препятствует применению вообще любой схемы по вычетам, это главный бич: чем ниже зарплата, тем дольше идет возврат. Если налог в необходимом объеме не уплачен, то ни выбор возврата средств из бюджета, ни схема с налоговым уведомлением проблемы не решат, 130 тыс. рублей налогов такой гражданин будет набирать несколько лет. И каждый год придется либо подавать декларацию, либо обращаться за уведомлением. В первом уведомлении налоговики напишут вычет из налоговой базы 1 млн рублей, или 130 тыс. налогов, в последующих, если понадобится, невыплаченный остаток.

Те, кого любой контакт с госорганами пугает, могут обратиться к профессионалам в юридические компании. Это услуга называется представительство: специалисту юрфирмы выдается доверенность, он идет по всем инстанциям и затем выдает вам на руки это уведомление. Стоимость услуги по представительству доходит в некоторых компаниях до 15 тыс. рублей, в среднем по рынку 6 8 тыс. рублей. Если вам положен вычет в размере 130 тыс. рублей, то такие затраты в любом случае окупятся.

Удобная схема