Ипотека и недвижимость - Парк имени горького после акционирования может попасть под застройку

Налоговики начали зачистку рынка недвижимости. ФНС проводит масштабную проверку застройщиков и риелторов. Ведомство предлагает клиентам риелторских агентств рассказывать о схемах ухода от налогов, которые применяются при продаже квартир. Риелторы опасаются, что активизация налоговиков может затруднить реализацию квартир, спровоцировать дефицит и рост цен. По оценкам экспертов, сейчас из-под налогообложения выводится свыше 50% сумм сделок с недвижимостью.

Федеральная налоговая служба России (ФНС) выпустила официальное обращение к лицам, которые располагают информацией о применяемых на рынке недвижимости налоговых схемах.

Налоговая служба проводит проверку МИАН и других компаний, занятых в сфере строительства и продажи недвижимости Налоговики на условиях конфиденциальности предлагают сообщать об организациях, применяющих подобные схемы, и раскрытии содержания данных схем. Сейчас ведомство собирает данные о налоговых схемах, применяемых компаниями, которые работают в сфере строительства и торговли недвижимостью.

Всего, по мнению отраслевых экспертов, из-под налогообложения выводится свыше 50% сумм.

В ФНС обещают, что информация о налоговых схемах поможет навести порядок в отношениях продавцов и покупателей недвижимости и повысить прозрачность сделок.

Руководитель ФНС Михаил Мокрецов обратил пристальное внимание на бизнес в сфере недвижимости. Ранее с целью привлечь налоги от сделок по сдаче квартир в аренду глава ведомства предложил гражданам доносить на соседей, сдающих квартиры и не платящих с доходов налоги.

Риелторские корпорации также привлекли внимание налоговиков ФНС обвинила компанию МИАН в применении вексельной схемы ухода от налогов. Арбитражный суд Москвы в целом согласился с ведомством Мокрецова. Сейчас налоговая служба проводит проверку организаций, входящих в группу компаний МИАН, за 2004 2006 годы.

Начались проверки в других компаниях, занятых в сфере строительства и продажи недвижимости, сообщил представитель ФНС.

Принцип всех схем ухода от налогов при строительстве прост и заключается в занижении цены, рассказывает Олег Баженов из юридической фирмы Вегас-Лекс. Указываемая в договорах сумма снижается по сравнению с реальной. С указанных в договоре сумм производится оплата текущих расходов, вся реальная прибыль налогообложению не подвергается.

До принятия Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации № 214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, одной из самых распространенных налоговых схем на первичном рынке была схема с использованием страховки. Схема заключается в следующем.

При заключении договора долевого участия сумма по договору составляет 30% от реальной стоимости, при этом клиент вносит полную стоимость квартиры. На остальные 70% выписывается страховка риска неисполнения агентом договора.

Фактически такой договор фиктивен, поскольку страховой случай не наступает. Деньги поступают в страховую компанию, из которой впоследствии выводятся традиционными безналоговыми схемами (перестрахование в офшоре, серые компании и т.д.).

После изменений в законодательстве стала весьма популярна вексельная схема. Основная цель введения вексельной схемы это обход закона Об участии в долевом строительстве, говорит Олег Баженов. Данная схема позволяет и минимизацию налогов.

По вексельной схеме дольщики получают не квартиру, а векселя застройщика (девелопера, инвестора) и устное обязательство передать квартиру в погашение векселей. Покупателям предлагается заключить договор инвестирования на строительство жилья с заявителем и приобрести векселя у аффилированных организаций, а потом передать их в качестве оплаты по договорам инвестирования. Потом компании обменивают векселя между собой, как правило, по цене ниже номинала. Так из-под налогообложения выводятся реальные суммы сделок. Впоследствии с клиентом расторгается договор инвестирования и заключается договор об уступке прав требования на квартиры.

На вторичном рынке недвижимости оптимизировать налогообложение выгодно, как правило, тем физическим лицам, которые перепродают квартиру, пользовавшись ею менее трех лет, отмечает Олег Баженов. В этом случае на сделку не распространяется льгота, предусмотренная Налоговым кодексом, и доход подлежит обложению НДФЛ в размере 13%.

Поскольку не все готовы отдать такую часть дохода, прибегают к снижению официальной стоимости сделки, а реальные средства передают наличными из рук в руки или с использованием банковских ячеек, заключает эксперт.

ФНС хочет узнать, как происходит процесс ухода от налогов, говорит независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. Думаю, что найдутся желающие сообщить информацию в налоговую. По его словам, ФНС сможет получить реальные нарушения и затем копать по конкретным случаям.

Участники рынка говорят, что разделяют обеспокоенность налоговиков.

По словам представителя компании одного из лидеров российского рынка недвижимости, инициатива ФНС полностью отвечает духу тех законов, которые были приняты в последнее время, и, несомненно, подтолкнет бизнес к скорейшему приведению своих взаимоотношений в соответствие с действующим законодательством.

Тем не менее поскольку эта инициатива не подкреплена никакими подзаконными актами, специальными гарантиями и/или вознаграждением, то она для граждан в большей степени является декларативной, говорит участник рынка, предполагая не слишком высокую эффективность инициативы ФНС.

По мнению представителя риелторской компании, активизация налоговиков может привести к приостановке реализации квартир застройщиками и дефициту. Это в свою очередь спровоцирует повышение цен, предупреждает риелтор.

ФНС хочет собрать больше денег в среднем порядка 30% от каждой сделки необходимо заплатить в бюджет, говорит гендиректор одного из агентств недвижимости. По его мнению, нынешняя инициатива ФНС может привести к тому, что население станет чаще обращаться к частным маклерам или искать подходящие варианты самостоятельно.
До конца года московские власти планируют акционировать парк Горького. Он занимает около 100 га земли в центре города - рыночная стоимость этого участка $1 млрд. Строить на территории ЦПКиО аттракционы невыгодно, рентабельным проект может сделать только строительство элитного жилья и офисов, которые будут продаваться за $10-20 тыс. за 1 кв. м. Однако для застройки нужно перевести земли парка из категории общего пользования, против чего могут выступить жители города.

До конца года московские власти планируют акционировать госучреждение культуры (ГУК) Центральный парк культуры и отдыха имени М. Горького, рассказал Ъ источник, осведомленный о планах мэрии. По его информации, на базе ГУК будет создано ОАО, 25-50% которого останется в собственности мэрии, остальное будет продано инвестору. Столичные власти намерены внести в уставный капитал компании все имущество парка, включая земельный участок площадью около 100 га (земли Нескучного сада, памятника садово-паркового искусства XVIII-XIX веков, останутся нетронутыми), а инвестор внесет свою долю деньгами. Собеседник Ъ говорит, что мэрия не будет проводить аукцион на право выкупа акций создаваемой компании, а совладельцем парка станет компания, специализирующаяся на управлении парками развлечений в регионах. Назвать оператора он отказался, но говорит, что сумма сделки может оказаться в разы меньше среднерыночной. Также, по его словам, инвестор может получить опцион на выкуп доли города.

Пресс-секретарь департамента имущества Москвы Наталья Быкова подтвердила возможность акционирования ГУК, но затруднилась сообщить, сколько средств должен будет внести инвестор в уставный капитал новой компании. О планах московских властей знает и гендиректор сети аттракционов Crazy Park Евгений Малыгин. Переговоры об акционировании парка начались два месяца назад,-- уточняет он, но говорит, что Crazy Park в них не участвует.

Другой источник Ъ, близкий к мэрии, утверждает, что о приватизации ГУК власти задумались после того, как стало понятно, что город не сможет профинансировать строительство в парке мюзик-холла, гостиницы на 100-150 мест и подземного паркинга на 660 машиномест. Строительство этих объектов предусмотрено принятым в ноябре прошлого года постановлением правительства Москвы О проекте планировки территории ЦПКиО....

После акционирования планируется провести реконструкцию парка, оставив треть его площади под аттракционы, остальное займет парковая зона. По словам источников Ъ, в дальнейшем инвестор сможет приватизировать часть участка парка, выделенную под аттракционы.

ГУК Центральный парк культуры и отдыха имени М. Горького занимается оперативным управлением парка. 100% долей ГУК принадлежит департаменту имущества Москвы. Финансовые показатели не раскрываются. Источник в мэрии говорит, что сейчас доходы ГУК от сдачи в аренду площадей парка не превышают $1 млн.

Участники рынка затруднились оценить стоимость парка Горького, сославшись на отсутствие информации о его финансовых показателях. Однако только стоимость участка земли ЦПКиО вице-президент консалтинговой компании Blackwood Михаил Гец и коммерческий директор Капитал груп Алексей Белоусов оценивают в $1 млрд -- по $10 млн за гектар.

Эксперты уверены, что вкладываться только в аттракционный бизнес на территории парка невыгодно. Инвестиции в реконструкцию парка Евгений Малыгин из Crazy Park оценивает в $100-200 млн, а его максимальную выручку гендиректор Game Zone Сергей Шленин оценивает в $10 млн. Ни один из профильных игроков рынка не рискнет вложить такие средства в проект, который будет окупаться 10-12 лет,-- говорит господин Малыгин.

Куда выгоднее построить на территории парка элитное жилье и офисы, говорят девелоперы. Алексей Белоусов из Капитал груп считает, что инвестору могут разрешить застроить 5-7,5 га из выделенных ему 30 га земли. Продажную стоимость квартир в этом районе он оценивает минимум в $20 тыс. за 1 кв. м. Офисы в парке можно продавать от $10 тыс. за 1 кв. м, добавляет Михаил Гец из Blackwood.

Однако привлекательность парка для инвесторов снижается из-за юридических проблем с застройкой этого участка. Участок под парком -- это территория общего пользования, на которой нельзя ничего строить, говорит партнер компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский, и чтобы перевести землю в другую категорию, необходимо провести общественные слушания, а учитывая уникальность объекта, властям едва ли удастся найти общий язык с горожанами.