Ипотека и недвижимость - Собственники распродают офисы

Основными тенденциями на рынке качественной офисной недвижимости аналитики называют увеличение числа объектов, строящихся вне центра города, и рост числа инвестиционных сделок.

Больше миллиона к концу года
По данным компании Бекар. Консалтинг, в первом полугодии 2007 г. в Петербурге сдано в эксплуатацию 106 500 кв. м офисной недвижимости. До конца года компания прогнозирует ввод еще 197 000-276 000 кв. м это на 30-50% меньше заявленных застройщиками объемов сдачи. Таким образом, предложение в секторе бизнес-центров составит на конец 2007 г. примерно 1,4-1,5 млн кв. м.

Летом 2007 г. финский инвестфонд Sponda Russia приобрел примерно за 4 млн евро офисный центр Информ-футуре, а венгерский девелопер TriGranit пообещал вложить в развитие коммерческой недвижимости в России, в том числе в Санкт-Петербурге, 5 млрд евро. Как ранее сообщали Ведомости, по соглашению, подписанному губернатором Санкт-Петербурга Валентиной Матвиенко и председателем совета директоров TriGranit Шандором Демьяном, компания может принять участие в обустройстве территории Бадаевских складов. Оно подразумевает строительство на участке площадью 28 га 385 000 кв. м торговых и офисных площадей. Еще один масштабный проект развитие территории, прилегающей к Витебскому вокзалу, где предполагается строительство многофункционального комплекса, включающего торгово-развлекательные, гостиничные и офисные площади.

Несмотря на то что сейчас по вводу офисных площадей класса А и В лидируют Василеостровский и Центральный районы, аналитики упорно говорят о развивающейся децентрализации рынка. Растущий интерес застройщиков к так называемому промышленному поясу связан с дефицитом земельных участков в центре города и имеющимися ограничениями по застройке. Транспортные проблемы пробки и дефицит парковочных мест также стимулируют девелоперов обустраивать удаленные от центра районы.

Опираясь на мнения опрошенных ею участников рынка, компания Бекар. Консалтинг называет в числе наиболее привлекательных для формирования новых деловых кварталов территорий Петроградскую, Аптекарскую, Выборгскую, Свердловскую и Ушаковскую набережные, а также зоны, прилегающие к Обводному каналу, Московскому проспекту и аэропорту Пулково.

Концептуальные застройщики
Как отмечает Александр Гришин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга, сейчас на рынке намного больше профессиональных игроков, чем еще год-полтора назад. Рынок развивается качественно, продолжает директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property Spb Алексей Чижов. При строительстве застройщики ориентируются на современные форматы, открытое пространство и другие составляющие инфраструктуры, важное значение приобретает выбор места для будущего бизнес-центра.

Правда, вскоре, прогнозирует Гришин, девелоперам придется работать в условиях жесткой конкуренции. Пока рынок растет, спросом будут пользоваться все сдаваемые объекты. Когда дефицит площадей будет ликвидирован, выжить и получить прибыль смогут только объекты с достойной концепцией, утверждает он. Гришин призывает девелоперов не скупиться на разработку правильных концепций. Объектов, которые распродаются простой нарезкой на кабинеты, будет все меньше, высказывается он.

Еще более категоричного мнения придерживается председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш. По его мнению, через некоторое время часть девелоперов выйдет из проектов, перепродав их другим инвесторам. Доходность офисного бизнеса за последние несколько лет сильно упала и составляет сейчас примерно 10-12% годовых, утверждает Тетыш. Те, кто привык получать 20-25% прибыли, в основном не готовы работать за половину этой суммы. Тетыш говорит, что для крупных западных фондов такой показатель оптимален, правда, удовлетворяющих их запросам инвестиционных продуктов на рынке не так много.

Переезд классом выше
По словам Полины Макаренко, руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, сейчас увеличение спроса на офисные площади связано в основном с потребностями компаний, которые уже имеют офис, но хотят либо улучшить его, либо расширить. Дальнейшее развитие рынка будет происходить во многом за счет ротации арендаторов из бизнес-центров класса С и встроенных помещений в новые офисы класса В и А, подтверждают в АРИН.
Спрос на офисы растет, но параллельно с ним движется и предложение, обрисовывает стабильную ситуацию на рынке офисной недвижимости Олег Сорокин, глава ГК Столица Нижний (группе принадлежит одноименный БЦ). И в БЦ Столица Нижний, и во многих других бизнес-центрах арендные ставки с начала года изменились лишь в соответствии с предусмотренной договором индексацией.

Например, в БЦ на Нартова, 6, в сентябре ставки повысились примерно на 10%. По словам руководителя арендного отдела УК Ваш офис Сергея Каратаева, это объясняется исключительно тем, что в это время с большей частью арендаторов были пролонгированы договоры, по условиям которых предусмотрена индексация.

А БЦ Лондон, открытие которого ожидается в конце года, увеличил в глазах арендаторов привлекательность улицы Ошарской. Этим воспользовались собственники административного здания, расположенного рядом с Лондоном, и повысили осенью ставки с 450 до 550 руб. за 1 кв. м. В заречной части города ставки выросли в новом офисном здании на проспекте Бусыгина в Автозаводском районе. Более чем двукратный рост (с 302 руб. за 1 кв. м в месяц до 650 руб.) эксперты объясняют дефицитом новых и комфортабельных площадей в этом районе.

Новые бизнес-центры
В течение ближайшего времени в Нижнем ожидается открытие множества новых офисных центров. Эксперты заговорили о грядущем насыщении рынка.

В конце 2007 г. откроет двери для арендаторов БЦ класса B Лондон (площадь около 14 000 кв. м, девелопер Выбор). По словам Александра Паршина, директора нижегородского филиала London Consulting Management Company, которая управляет зданием, средняя арендная ставка составляет 990 руб. за 1 кв. м в месяц. Паршин пообещал, что к открытию бизнес-центр будет заполнен как минимум на треть.

В конце года ожидается сдача и БЦ класса А Лобачевский Plaza (девелопер Новый город, офисные площади 13 500 кв. м). Сейчас компания предлагает заключать договоры аренды по цене 1200 руб. за 1 кв. м в месяц.

В декабре планирует сдать первую очередь бизнес-центра в Холодном переулке компания Регионпром-НН. Его площадь составит 5117 кв. м, все помещения уже распроданы.

Завершается реконструкция здания под бизнес-центр класса В на улице Пискунова.

К концу года запланировано завершение строительства административно-выставочного здания Пентхаус палас общей площадью 11 600 кв. м (девелопер Элтекс).

Таким образом, уже через несколько месяцев только в нагорной части города арендаторам будет предложено более 50 000 кв. м новых качественных помещений. Сейчас в Нижегородском районе расположено более 40% бизнес-центров, подавляющее число строящихся (90%) появится здесь же. В заречной части к концу этого года появится лишь БЦ На Стрелке общей площадью 11 000 кв. м его строительство завершает компания Дельта.

Предложение обгонит спрос
На 2008 г. запланировано завершение строительства еще нескольких современных БЦ. Управляющие компании уже сейчас ищут будущих арендаторов. А находят их в основном среди московских компаний, которые приходят в регион и хотят разместиться с комфортом, утверждает Аркадий Коткис, директор Центра деловых коммуникаций (ЦДК).

В I квартале 2008 г., как ожидается, будет сдана первая очередь Центра международной торговли (девелопер УК Региональный центр международной торговли). Ближе к концу 2008 г. на улице Семашко появится новый бизнес-центр класса В (девелопер ГК Столица Нижний, общая площадь 8539 кв. м). На 25 000 кв. м офисный парк пополнят и реконструированные ЦДК помещения бывшей фабрики на Комсомольской площади.

БЦ на продажу
Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет $3000. Элтекс продает площади в строящемся Пентхаус палас по 75 600 руб. за 1 кв. м, Дельта в БЦ На Стрелке по 87 000 руб.

Площади под офис продаются в основном в строящихся административных зданиях либо на первых этажах жилых домов. На вторичном рынке продажи довольно редки. В сентябре на рынок был выставлен БЦ Две башни (общая площадь 9800 кв. м, собственник Серебряный век). Это первый случай продажи действующего БЦ, заполненного арендаторами. Компания намерена продать объект за 630,5 млн руб., заявив, что деньги ей необходимы для реализации новых проектов в сфере жилой недвижимости. Заявленная цена в 64 00 руб. за 1 кв. м, по словам Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, ниже рыночной цены в строящихся офисных зданиях без отделки.