Ипотека и недвижимость - Ипотека хуже террактов

Для риэлторов наступила в буквальном смысле золотая пора: спрос на жилье в столице и Подмосковье, по разным оценкам, вырос в среднем на 30 - 40 процентов. А в некоторых районах вдвое. С каждым днем дорожают как новые, так и старые дома. Даже за однокомнатную квартиру в "панельке" на окраине просят сейчас не меньше сорока тысяч долларов. И будьте уверены: купят ее мгновенно.

Выгоднее сдать

Продавать растущие в цене квартиры, в том числе не в самых престижных старых домах, хозяева не спешат. Что неудивительно: с начала осени число желающих снять квартиру в Москве традиционно возрастает.

Наиболее оборотистые стараются, пока недвижимость в цене, убить двух зайцев: сдать квартиру по хорошей цене, взять кредит, а полученные деньги внести за жилье в новостройке. По статистике таких коммерсантов немало: в последнее время доля сделок по первичному рынку жилья в Москве выросла с 29 до 45 процентов. А стоит новое жилье теперь заметно дороже, цена квадратного метра в современном жилом комплексе стартует от 1200 долларов, что на 30 процентов больше, чем в прошлом году.

Скупают на корню

Ажиотаж вокруг квадратных метров и рост цен, по оценкам экспертов, вызваны отнюдь не сезонными спекуляциями и подогреванием цен агентствами недвижимости. Что касается дорогого элитного жилья по цене от 1800 долларов за квадратный метр, то зачастую прибавка в стоимости вызвана тем, что в прейскуранте доллары заменили на евро. Есть и другой прием в игре на повышение: сократив сроки сдачи дома на год или два, требуют за срочность доплатить лишние 20-30 процентов. Кроме того, риэлторские компании в последнее время скупают дома на этапе закладки фундамента и накручивают сверх первоначальной цены до 20 процентов.

- Рост цен на жилье обусловлен тем, что за последние два-три года существенно изменился качественный состав столичных новостроек, - рассказывает руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Андрей Куприянов. - В Москве преобладает сейчас более дорогое, но зато весьма надежное монолитное домостроение. Освоение относительно дешевых районов массовой застройки, таких как Митино, Жулебино, подходит к концу. Все это давит на цены. До конца года новое жилье среднего класса может подорожать еще на восемь-десять процентов.

Впрочем, рост спроса на жилье объясняется и другими причинами.
- На фоне общего нестабильного экономического положения многие в России пытаются вложить деньги в то, что быстро не обесценивается, - считает независимый эксперт-риэлтор Андрей Бахрушин.

Вкладывать деньги в современную столичную недвижимость сейчас гораздо выгоднее, чем, допустим, в ценные бумаги или драгоценности. А кроме того, увеличению спроса на новое жилье способствуют "уступки" ряда жилищных фирм. При продаже большинства строящихся объектов одни застройщики предлагают квартиры в рассрочку. Другие просят заплатить в первые полгода только 10 - 40 процентов стоимости выбранной квартиры, а остальное отчислять в течение пяти - семи лет. Покупателей квартир в новостройках постепенно прибавилось после того, как в банках стали более охотно выдавать кредиты под недвижимость, варьируя процентные ставки.

Сейчас популярна покупка квартир на этапе строительства. Юридически такая сделка оформляется договором инвестирования. На этом этапе выбор у покупателя намного шире, чем в готовом доме. А поскольку застройщику выгоднее продавать как можно больше жилья еще на стадии нулевого цикла, он начинает с меньших цен, постепенно поднимая их по мере готовности дома. На ранних сроках строительства квадратный метр обходится дешевле, чем в готовом панельном доме, на 5-10 процентов и на 20-40 процентов для более трудоемкого нетипового проекта.

Поехали за Можай

Многие аналитики рынка недвижимости связывают рост цен на столичное жилье еще с одной причиной. По словам специалистов, Москва к концу этого года будет практически полностью застроена, так что отвоевывать у властей новые участки под жилищное строительство будет все сложнее. В итоге - увеличение конечной стоимости готовых квартир. Причем практически в любом районе. Самым дорогим жильем становятся не усиленно рекламируемые крупные жилые комплексы с полной инфраструктурой, а так называемые точечные новостройки по индивидуальным проектам, втиснутые в исторический центр города.

Еще одним последствием уменьшения свободных мест для массовой застройки в столице стало медленное, но верное дорожание загородных таун-хаусов. Даже тех, которые еще в прошлом году с трудом находили покупателя. Цена за "квадрат" в одноэтажном блоке с экологически чистым приложением в виде небольшой лужайки уже карабкается к отметке 1000 долларов.

О том, что центр притяжения строительных инвестиций постепенно сместился в сторону области, свидетельствуют и новоиспеченные предложения по продаже строящихся домов городского типа в ближайшем Подмосковье. Пока средняя стоимость квадратного метра в 14-этажном кирпично-монолитном доме в районе Сходни, Жуковского или Видного стартует от 450 долларов. Но по прогнозам, к концу следующего года, когда в Москве иссякнут предложения квартир эконом-класса, эти объекты моментально взлетят в цене как минимум вдвое.

Часто риэлторы в разговоре с клиентом называют элитным практически каждый новый жилищный комплекс, тем самым завышая цену на квартиру. Между тем в 1998 году в России была утверждена официальная классификация типов жилья и установлены характеристики соответствующих классов: А - люкс, B - бизнес-класс, С - эконом-класс.

Для класса "A" существует отбор жильцов по степени солидности. Чтобы купить квартиру в таком комплексе, нужно иметь не только большие деньги, но и безупречную репутацию. Квартир в таком доме не должно быть больше 25. В наличии должно быть внешнее ограждение, центральное кондиционирование, система климат-контроля, развитая инфраструктура, цифровые линии связи.

В Москве высший класс жилья делится на три подвида: класс А1 - высший элитный класс; класс А2 - средний элитный класс; класс А3 - низший элитный класс.

В домах повышенной комфортности класса "B" - до 80 квартир. Отбор жильцов не ведется. Внешние стены дома могут быть монолитными. Отсутствует кондиционирование, но на фасаде определяют места для индивидуальных воздухозаборников. В число обязательных характеристик входят: наличие стеклопакетов, бесшумные лифты, круглосуточная охрана, видеодомофоны.

Класс C - это эконом-класс в сегменте элитного жилья. Тут обязательно наличие охраны, парковки или подземного гаража. В остальном это просто добротный кирпичный или монолитный дом.

Кстати

Часто риэлторы в разговоре с клиентом называют элитным практически каждый новый жилищный комплекс, тем самым завышая цену на квартиру. Между тем в 1998 году в России была утверждена официальная классификация типов жилья и установлены характеристики соответствующих классов: А - люкс, B - бизнес-класс, С - эконом-класс.

Для класса "A" существует отбор жильцов по степени солидности. Чтобы купить квартиру в таком комплексе, нужно иметь не только большие деньги, но и безупречную репутацию. Квартир в таком доме не должно быть больше 25. В наличии должно быть внешнее ограждение, центральное кондиционирование, система климат-контроля, развитая инфраструктура, цифровые линии связи.

В Москве высший класс жилья делится на три подвида: класс А1 - высший элитный класс; класс А2 - средний элитный класс; класс А3 - низший элитный класс.

В домах повышенной комфортности класса "B" - до 80 квартир. Отбор жильцов не ведется. Внешние стены дома могут быть монолитными. Отсутствует кондиционирование, но на фасаде определяют места для индивидуальных воздухозаборников. В число обязательных характеристик входят: наличие стеклопакетов, бесшумные лифты, круглосуточная охрана, видеодомофоны.

Класс C - это эконом-класс в сегменте элитного жилья. Тут обязательно наличие охраны, парковки или подземного гаража. В остальном это просто добротный кирпичный или монолитный дом.
Проблемы на ипотечном рынке США спровоцировали мировой кризис ликвидности. Банки не хотят расставаться с деньгами и отказываются кредитовать друг друга. Ставка LIBOR подскочила вчера до самого высокого уровня за 6,5 года, а Европейский центробанк раздал со скидкой $130 млрд больше, чем после терактов 2001 г. Российские акции подешевели на 2-4%.

Вчера ставка LIBOR по кредитам overnight (на один день) в долларах была самой высокой с начала 2001 г. 5,86% против 5,35% днем ранее. Ставка по трехмесячным кредитам поднялась с 5,38% до 5,5%. Ставка overnight в евро выросла до максимальных с октября 2002 г. 4,7%. Чтобы обеспечить нормальное функционирование еврорынка, ЕЦБ объявил, что готов дать банкам сколько угодно денег по своей учетной ставке 4%. Те не преминули этим воспользоваться, заняв у ЕЦБ 94,84 млрд евро ($130,2 млрд). Банк предложил кредиты по фиксированной ставке впервые с 12 сентября 2001 г.; тогда, после терактов в США, ЕЦБ ссудил 69,3 млрд евро.

Федеральной резервной системе пришлось добавить в банковскую систему $24 млрд через сделки репо. Это позволило сбить ставки на межбанковском рынке до 5,375%. Перед этим они подскочили с 5,27% до 5,5%.

Bank of America, UBS, Royal Bank of Canada и Barclays сообщили, что вчера вынуждены были платить за кредиты overnight 6% на 0,63-0,65 процентного пункта больше, чем накануне. Банки не расстаются с деньгами, опасаясь, что проблемы на ипотечном и кредитном рынках США могут перекинуться на другие страны. Вчера французский BNP Paribas сообщил, что не может оценить стоимость активов трех фондов, потому что ликвидность с рынка секьюритизированных ценных бумаг полностью испарилась (см. статью на стр. Б3).

Просроченные платежи по высокорискованным ипотечным кредитам (subprime mortgage), выданным в США заемщикам с плохой кредитной историей или без справки о доходах, находятся на самом высоком уровне с 2002 г. Два хедж-фонда под управлением инвестбанка Bear Stearns потеряли на ипотечных облигациях все деньги клиентов ($1,6 млрд). Крупные потери понесли работавшие с кредитными инструментами США компании других стран: фонды австралийского Macquarie Bank, немецких IKB и Frankfurt Trust, нидерландского NIBC Holding. Никто не знает, где еще проявятся отголоски этой истории с высокорискованной ипотекой, говорит аналитик RBC Capital Markets Эдам Коул.

Повышение LIBOR затронет большинство крупных российских компаний, ведь почти 100% синдицированных кредитов, которые они привлекают, привязаны к трехмесячному LIBOR, говорит аналитик Банка Москвы Егор Федоров. По его подсчетам, в 2006 г. наши компании и банки заняли по синдицированным кредитам $28,7 млрд, а в первом полугодии 2007 г. около $32,2 млрд. По $1 млрд заняли Х5 и ТНК-BP, $2 млрд Газпром, $550 млн МДМ-банк, перечисляет крупнейшие сделки Федоров.

Главный заемщик России Роснефть с марта по май заняла на покупку активов ЮКОСа $22 млрд тремя траншами по ставке LIBOR + 0,25-0,5 п. п.: $9,5 млрд на полгода, $6 млрд на год и $6,5 млрд на полтора. В июне часть этих кредитов была погашена. Если предположить, что был погашен шестимесячный транш, а ставка не снизится, то вчерашний рост трехмесячной ставки LIBOR на 0,12 п. п. увеличит расходы на обслуживание двух других траншей за оставшееся до погашения время примерно на $15 млн. Представитель Роснефти сказал лишь, что компания анализирует ситуацию.

На конец 2006 г. объем займов и кредитов Роснефти, привязанных к LIBOR и EURIBOR, составлял около 21% примерно $2,6 млрд, говорится в июльском меморандуме компании к несостоявшемуся выпуску еврооблигаций. У Газпрома, судя по его меморандуму, доля таких займов была вдвое меньше чуть более 10% от долгосрочных обязательств (668,3 млрд руб.). Серьезного урона от роста LIBOR Газпром не ждет: последние годы он замещал эти долги (их доля снизилась с 33% в 2003 г. до 24% в 2006 г.) на займы с фиксированной ставкой, говорит представитель компании. Сейчас Газпром занимает с переменной ставкой не больше, чем на пять лет, а с фиксированной на срок до 30 лет.

С привязкой к LIBOR размещала в феврале дебютные еврооблигации и Транснефть на $1,3 млрд с погашением в 2014 г. В 2005 г. Газпромбанк привлекал трехлетний синдицированный кредит на $650 млн под LIBOR + 1,5 п. п, ВТБ спустя год занял $600 млн со спрэдом 0,375 п. п., Внешэкономбанк $800 млн со спрэдом 0,35 п. п., Сбербанк $1,5 млрд со спрэдом 0,3 п. п.

Кризис ликвидности ударил и по рынку акций. Инвесторы распродавали бумаги, индексы РТС и ММВБ вчера потеряли 2,43% и 2,84%.