Ипотека и недвижимость - Осенний марафон цен на недвижимость: первые итоги

До проведения Олимпиады в Сочи остается семь лет, но олимпийских рекордов президент Владимир Путин ждет уже сейчас. Пока, правда, продемонстрировать волю к победе предстоит не спортсменам, а чиновникам от спорта. Движение -- все, конечная цель -- ничто. Это троцкизм, это все уже в прошлом. Результат нужен! -- заявил глава государства вчера на первом заседании Совета при президенте по физкультуре, спорту и подготовке к Олимпиаде.

Результат, которого ждет президент, это и Олимпиада, проведенная на таком уровне, чтобы не стыдно было перед мировым сообществом, и попутное развитие Черноморского побережья до лучших мировых стандартов, и сплошная физкультуризация всей страны. Сочинский олимпийский проект очень амбициозный, но мы его будем осуществлять не для удовлетворения амбиций, а чтобы развивать один из важнейших регионов России -- юг страны, -- разъяснил г-н Путин стоящие перед советом задачи. У нас миллионы людей едут за границу отдыхать, хотя у нас также замечательные возможности. Почему? Почему они едут за границу? Они едут потому, что услуги там лучше и подчас дешевле, -- констатировал президент. Проведение Олимпиады, по словам г-на Путина, это уникальный шанс для страны сделать рывок в развитии инфраструктуры и это хороший повод, толчок для развития спорта и физической культуры.

Вчера же начался процесс законодательного оформления подготовки к Олимпийским играм. Депутаты Госдумы приняли в первом чтении законопроект о создании Олимпийской госкорпорации (Олимпстрой), которая возьмет на себя строительство как необходимой инфраструктуры, так и олимпийских объектов. Закон был принят практически единогласно, что, впрочем, неудивительно. В прошлый четверг президент Владимир Путин лично пообещал президенту Международного олимпийского комитета Жаку Рогге, что законодательное обеспечение будет выполнено в срок и без сбоев.

Госдума не могла помешать президенту выполнить обещание. По словам главы Олимпийского комитета России Леонида Тягачева, подготовка к Олимпиаде идет с опережением графика на два с половиной месяца. Впрочем, такого ускорения, по мнению Владимира Путина, совершенно недостаточно.

Хотел бы предостеречь от иллюзии, что времени у нас много. Если сопоставить его с теми масштабными задачами, которые предстоит решить, времени -- в обрез, -- заявил президент. После чего немедленно сократил и без того сжатые сроки строительства. Он потребовал, чтобы уже к 2013 году, а еще лучше к 2012-му все объекты были не просто готовы, но и опробованы спортсменами в ходе крупных международных соревнований. Таким образом, на всю стройку века (не следует забывать, что пока все олимпийские объекты существуют только на бумаге) отводится всего пять лет.

Видимо, по этой причине Олимпстрой и ее руководитель Семен Вайншток, в недавнем прошлом президент компании Транснефть, получает такое гигантское количество полномочий. По сути, весь цикл, начиная от оценки подлежащей выкупу земли, проектирования всех объектов и заканчивая отбором подрядчиков для строительства объектов, замыкается на Олимпстрое. Согласно закону, корпорация обеспечивает организацию работ по проектированию, строительству и реконструкции объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, а также осуществление отбора исполнителей работ (услуг). Кроме того, она устанавливает порядок выбора и проводит выбор оценщиков, осуществляющих оценку земельных участков, подлежащих изъятию для федеральных нужд. То есть до 2014 года все вопросы, связанные с землей и со строительством в одном из самых привлекательных российских регионов, достаются новой структуре. Так же как и беспрецедентно большие финансовые вливания.

На данный момент средства на олимпийскую стройку заложены в федеральной целевой программе (ФЦП) Развитие Сочи как горноклиматического курорта. На эти цели до 2014 года планируется потратить 314 млрд руб., в том числе 195 млрд за счет федерального бюджета. После создания госкорпорации ФЦП будет ликвидирована, и все эти деньги достанутся корпорации. По закону имущество корпорации будет формироваться за счет взносов федерального бюджета, бюджетов Краснодарского края и города Сочи, доходов, получаемых от деятельности корпорации, добровольных имущественных взносов и пожертвований, а также за счет других источников.

При этом сама корпорация, несмотря на государственный статус, получает право заниматься самостоятельной предпринимательской деятельностью и размещать временно свободные средства на счетах в российских банках.

Контролировать целевое использование средств будет лично президент. По закону ему предоставляются квартальные и годовые отчеты о расходовании средств, аудиторские заключения, а также итоговые документы ревизионной комиссии Олимпстроя -- органа внутреннего финансового контроля.

Кроме того, в ближайшее время Госдума должна рассмотреть еще один законопроект -- так называемый Олимпийский закон, вводящий специальный режим на время проведения Олимпиады. Однако еще не принятое законодательство уже нуждается в изменениях. По словам вице-премьера Александра Жукова, возглавившего наблюдательный совет Олимпийского оргкомитета, предстоит сделать ряд серьезных уточнений. В первую очередь это касается особого правового режима градостроительного планирования и изъятия земель путем их выкупа по рыночной стоимости для строительства олимпийских объектов. Тот порядок, который сейчас представлен в законопроекте, несколько выходит за рамки олимпийской тематики, его придется подправить, -- заявил он.

Также вчера стало известно, что Минэкономразвития, скорее всего, не удастся сохранить за собой функции координатора подготовки Олимпиады. Г-н Жуков, явно выражая не только личную точку зрения, вчера заявил, что координировать весь комплекс процессов и работ должно, как мне кажется, Минрегионразвития.

Министр регионального развития Дмитрий Козак сразу же продемонстрировал готовность к новым полномочиям. Он предложил создать единый орган по вопросу резервирования и изъятия земельных участков. По его словам, необходимо также дополнительно проработать источники и механизм возмещения ущерба собственникам от изъятия земель.
Цены на недвижимость в московском регионе поползли вверх. Станет ли сентябрь рубежом, разделившим долгую 11-месячную стагнацию и период роста цен? Этот вопрос корреспондент ПРАЙМ-ТАСС задал участникам рынка недвижимости: аналитикам и агентствам.

Все участники рынка недвижимости в секторе купли-продажи однозначно отмечают возросшую активность покупателей и продавцов. В этот смысле предыдущие прогнозы, о которых рассказывал ПРАЙМ-ТАСС в конце лета, оправдались.

Так, руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов, анализируя рынок продаж, отмечает: Главным итогом сентября можно считать перелом в динамике предложения. В середине сентября объем предложений начал постепенно увеличиваться. Уже на третьей неделе сентября прирост предложения составил +3,1 проц. Спрос на квартиры продолжил рост, начавшийся еще в конце июля, продолжает он. Все это позволяет сделать вывод об окончании мертвого летнего сезона и оживлении рынка.

Одной из причин роста активности является окончание сезона отпусков, при этом ценовой прирост может увеличиться до 2-2,5 проц в месяц. По словам директора аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислава Луцкова оживление спроса в последний месяц лета прибавило к цене предложения московских новостроек + 2,4 проц. С начала года цена выросла на 6,9 проц. Уже в августе положительная динамика была отмечена во всех административных округах столицы. Наибольший прирост зафиксирован в новостройках среднего и бизнес-класса, продолжает он.

Иными словами, осенний марафон начался. Марафонцы не развивают высокую скорость, зато их выносливости можно позавидовать. Давайте посмотрим, как высоко смогли подняться цены за первый осенний месяц. Мнения аналитиков на этот счет разделились. Одни аналитики считают, что цены не выросли, а наоборот, снизились. Другие утверждают, что цены, хотя формально ползут вверх, но на деле топчутся на месте. И третьи уверяют, что рост цен безапелляционно начался. Давайте посмотрим, чем подкреплены мнения аналитиков.

По оценке аналитика Андрея Бекетова, цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, уменьшились на 1,6 проц. В типовых домах-новостройках цены уменьшились на 2,3 проц. Несмотря на отрицательный общий итог месяца, ценовая динамика в различных сегментах рынка была неравномерной.

По его данным, максимальный прирост средней цены предложения был отмечен в ЮВАО /+0,6 проц до 3848 долл за кв м/, максимальное падение было зафиксировано в ЦАО /-0,8 проц до 7038 долл за кв м/. Лидерами роста среди различных типов домов стали 10-12 этажные кирпичные дома /+3,4 проц до 6754 долл за кв м/, а аутсайдерами 15-ти этажные кирпичные дома /-2,7 проц до 4905 долл за кв м/.

В целом по городу средняя цена предложения на 1-комнатную квартиру выросла на 1,7 проц до 4513 долл за кв м, на 2-комнатную снизилась на 0,8 проц до 4734, на 3-комнатную также снизилась на 0,8 проц до 4742 долл за кв м.

Как и в августе, рост цен на дорогой сегмент рынка московского жилья был опережающим, по сравнению с дешевым сегментом. В сентябре этот рост был меньше, чем в августе. Июльские и августовские попытки продавцов придать ценовой динамике однозначную положительную направленность пока не увенчались успехом. Высокие цены во всех сегментах рынка и стабильная ценовая ситуация дают потенциальным покупателям возможность отложить сделку.

В целом снижение средней цены при ее одновременном увеличении в различных частях А.Бекетов объясняет тем, что в сентябре на рынке предлагалось к продаже на 2 проц больше квартир расположенных в панельных домах. Изменение структуры предложения в сторону увеличения более дешевого жилья и уменьшения более дорогого привело к статистическому парадоксу.

Кроме того, на ценовую политику снижения повлияли события мирового масштаба. Американский ипотечный кризис сыграл отрицательную роль, приведя к ужесточению выдачи кредитов. Поток ипотечных денег основательно сузился, говорит А.Бекетов. Потерпели неудачу не только продавцы вторичного жилья, но и торговцы новостройками. К тому же, летние скидки и бонусы не привлекли покупателей в достаточном количестве. Попытки дозирования продаваемых объемов также не дали результата. Стереотипы мышления не позволяют застройщикам взглянуть на ситуацию глазами не 1998, а 2007 г, считает аналитик.

Глава аналитического агентства ирн Олег Репченко показывает, как при формальном росте цен реального роста не происходит. Московский рынок недвижимости продолжает оставаться долларовым, напоминает он. Примечательно, что с конца августа по конец сентября доллар потерял примерно 70 копеек /с приблизительно 25,7 до 25 руб за долл/ или почти 3 проц, считает аналитик. Получается, что при росте долларовых цен на недвижимость в сентябре на уровне долей процента или на 1 проц, реальная ее стоимость с учетом снижения доллара все равно падает. В условиях падения курса доллара продавцы, разумеется, увеличивают долларовые цены на квартиры, что и приводит к формальному росту показателей, делает вывод О.Репченко.

Тем не менее, аналитик приводит следующие данные: цены на жилье в Москве за сентябрь выросли на 0,2 проц до 4,065 долл за метр. Максимальный прирост цен можно отметить в сегменте пятиэтажек и иных квартир с маленькой кухней /старый кирпич/ на 0,6 проц до 3994 долл. Максимальное снижение в 6-11 этажных домах и в иных квартирах небольших площадей на -0,5 до 4830 долл. Прирост цен по отдельным категориям квартир и в отдельных районах составил порядка 1 проц.

Получается, что рост цен - это иллюзия? Представители агентств недвижимости с этим не согласны. По мнению В.Луцкова, в целом по Москве цена предложения на вторичном рынке жилья в августе достигла уровня 4869 долл за кв м /прирост за месяц составил 1,5 проц/. Кроме того, в августе рост цен на городские квартиры зафиксирован не только по отношению к предыдущему периоду, но и к началу текущего года, говорит аналитик агентства МИЭЛЬ.

Рост цен на вторичном рынке Москвы при снижении объема предложения на 8 проц начался еще в июле. В августе 2007 г эта тенденция продолжала сохраняться: количество квартир, выставленных на продажу, сократилось на 2,6 проц, а средняя цена квадратного метра выросла на 1,5 проц. В.Луцков приводит цифры по столичным округам: практическим по всем административным округам столицы наблюдается положительная динамика средней цены предложения от +0,2 проц /СЗАО/ до +2,2 проц /ЗАО/. Наибольшие приросты зафиксированы в престижных округах Москвы ЦАО, ЗАО и ЮЗАО /2,2 проц-1,3 проц/.

На первичном рынке жилой недвижимости Москвы средняя цена составила 4885 долл за кв м, прирост к июлю 2,6 проц. Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем снизился на 3,4 проц и составил 317 объектов.

Д.Таганов также отмечает рост цен в сфере купли/продажи квартир. Он утверждает, что увеличение средних цен происходит в пределах инфляции /от 1 до 1,5 проц в месяц/. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Москве в настоящий момент составляет чуть менее 5,5 тыс долл за кв м. По его прогнозу, такой тренд сохранится в ближайшие месяцы.

Что касается рынка недвижимости Подмосковья, то аналитики считают, что он копирует столичные тенденции. Однако здесь объем предложения вырос за третью неделю сентября на 5,5 проц /динамика вдвое большая, чем в столице/. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Подмосковье в настоящий момент составляет чуть более 2,4 тыс долл, отмечает Д.Таганов.

При разной оценке сентябрьских цен на рынке жилья аналитики характеризуют осенний период как стабильный. При этом В.Луцков видит стабильность в сохранении объема на уровне текущих предложений, что будет способствовать дальнейшему росту цен на 1,5-2 проц в месяц. А О.Репченко, напротив, указывает на стабильную колебательную динамику цен. А.Бекетов также отмечает ценовые колебательные процессы и даже указывает ориентир колебания вокруг ценовых отметок годичной давности продолжатся.

Демонстрируют ли нам цены на жилую недвижимость бег на месте или марафонские соревнования, можно узнать лишь из практики. Для того, чтобы понять, сколько стоит ваша квартира и сколько придется одолжить у банка в случае ипотечной покупки или для улучшения жилищных условий, необходимо начать действовать. Конечно, к мнению профессионалов прислушиваться надо, но ответственность всегда лежит и на продавце, и на покупателе.