Ипотека и недвижимость - Неучтенные метры

Действительно ли москвичам больше не грозят новые котлованы во дворах их домов? Где построят новые районы? Взмоют ли снова вверх цены на жилье или рано или поздно они упадут?

Казалось, нет конца вопросам журналистов и читателей РГ в ходе Делового завтрака с первым заместителем мэра, руководителем стройкомплекса Москвы Владимиром Ресиным.

Все, баста...

Российская газета Владимир Иосифович! Неделю назад на своей первой пресс-конференции после назначения на пост в составе обновленной команды правительства Москвы вы объявили о прекращении точечной застройки в столице. Сообщили и о начале работы горячего телефона, по которому москвичи могут позвонить, если стройка под окном вызывает сомнение. Жители столицы откликнулись на призыв?

Владимир Ресин Еще как! За две недели поступило около 300 звонков по 152 стройкам, так как по некоторым адресам было сразу по несколько звонков. Много? Но при этом нужно иметь в виду: в Москве одновременно строится свыше 5 тысяч объектов! Для проверки поступивших сигналов создана специальная комиссия, возглавил которую главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Благодаря москвичам, власти узнали немало интересного о том, что происходит в городе. Например, 15 объектов, о которых сообщили звонившие, оказались самым настоящим самостроем!

РГ Будете разбираться, почему они появились? Как вообще это возможно - не где-нибудь в глухой деревне, а в самой столице вдруг начинается стройка безо всякого на то разрешения...

Ресин Обязательно будем. Соответствующим органам уже дана команда немедленно остановить работу и в установленном порядке ликвидировать начатые объекты. Если потребуется, дойдем до суда, но порядок наведем.

РГ Почему же для того, чтобы принять решение, нужно было ждать, чтобы возмущение горожан достигло предела?

Ресин За решением отказаться от точечной застройки именно сейчас стоит прежде всего экономика. Москва стала богаче, теперь у нее нет голода на деньги. В бюджете появились средства, на которые город может сам, без инвесторов строить то же жилье и сам решать, как и где это делать. Лет 10 и даже 5 тому назад такое было невозможно.

РГ Потому и департамент инвестиционных программ ликвидируется, спонсировавший большую часть точечной застройки?

Ресин Да. Он преобразован в управление. Но главное, еще раз подчеркну, у Москвы изменилась политика. Приоритетом номер один стало для нее строительство социального жилья. Если в 2005 году из 5 миллионов квадратных метров, построенных в городе, на социалку приходилось 1,6 миллиона, а в 2006-м - 1,87 миллиона, то в этом году должно быть возведено уже более 2,2 миллиона квадратных метров.

Курс на социалку

РГ Где же вы его собираетесь строить? От точечной застройки отказались, вширь некуда - за МКАД расположена территория Московской области...

Ресин В Москве еще много есть мест. Подсчитано, до 2020 года можно построить 70 миллионов квадратных метров жилья. В том числе на местах бывших свалок, в промышленных зонах и зоне отчуждения железной дороги... Сейчас, например, обсуждается возможность строительства на месте полей бывшей Люберецкой станции аэрации. Экспертиза показала, что вместе с Московской областью там можно построить порядка 5 миллионов квадратных метров квартир. Из них на долю Москвы придется примерно 1,5 миллиона квадратов. Этот район можно назвать, например, Люберецким парком - по аналогии с Марьинским парком. Помните, какой в прежние годы стоял шум, когда на таких же полях начиналась стройка? А теперь там замечательный благоустроенный район, прекрасная экология, метро подвели. А цены на квартиры? Одни из самых высоких в городе!

РГ Зато в целом по Москве цены немного присмирели с прошлой осени - даже слегка снизились, замерев примерно на отметке 4 тысячи долларов за квадрат. Может, еще упадут?

Ресин По крайней мере сильно повышаться не будут - разве только в пределах инфляции. Но в этом заслуга не только Москвы. Почему покупательский спрос в столице снизился? Жилье начало строиться по всей России. Зачем, скажите, человеку из Тамбова ехать в Москву, если у него дома и работа есть, и квартиру там он может купить, да еще дешевле? При том, что уровень жизни в Тамбове достойный. То же самое происходит в Рязани, Омске, Калининграде... Я много езжу, своими глазами вижу, какая большая стройка кругом идет. Так что скоро из всех приезжих претендентов на московское жилье останутся только районы Крайнего Севера.

РГ Для очередников курс на социалку, конечно, хорошо. Но чем больше будет строиться бесплатного жилья в городе, тем меньше его попадет на свободный рынок. Не приведет ли это в конечном счете все-таки к повышению цен на квартиры? Ведь очередников в Москве - менее 200 тысяч семей, а желающих улучшить свои жилищные условия - миллионы. Как показывают социологические исследования, каждый второй москвич мечтает о новоселье.

Ресин Желание у москвичей не расходится с реальностью. В городе существуют субсидии на приобретение жилья, социальная ипотека. Молодежь может обзавестись своей квартирой с помощью программы Молодой семье - доступное жилье, или можно оформить ипотечный кредит лет на 30. При средней зарплате в тысячу долларов это по карману многим горожанам, так как нынешняя банковская ставка в 10 процентов практически не выше темпов инфляции. А ведь еще строится жилье для военных, для работников социальной сферы... Жители пятиэтажек первых индустриальных серий, которые идут под снос, переезжают в новые квартиры, в которых на человека приходится в полтора раза площади больше, чем прежде. Свыше четырех миллионов квадратных метров уже снесено. Последняя пятиэтажка пойдет под снос, как и планировалось, в 2009 году.

Сверхдоходы не у строителей

РГ Понимаем, что цены на жилье - щепетильный вопрос. Но все-таки давайте проясним для читателей, какова средняя себестоимость квадратного метра в Москве? 600-700 долларов?

Ресин Надо понимать, что когда строит дома своих серий ДСК-1 - у них одна себестоимость, когда ДСК- 3 - другая, а у домов, сооружаемых по индивидуальным проектам, - третья... Зарплата у строителей примерно одинаковая, цена материалов примерно тоже, а вот стоимость амортизации основных фондов уже у каждого предприятия своя. Так что говорить о средней себестоимости - это все равно, что определять среднюю температуру по больнице. То есть неверно в принципе.

РГ Ну, возьмем по максимуму. Пусть метр обходится даже в тысячу долларов. А продают-то этот метр в четыре раза дороже! Это уже сверхдоходы получаются...

Ресин Высокие доходы у тех, кто инвестирует и продает. Но и они отдают в бюджет города до 50 процентов стоимости квартир. На эти деньги в Москве строится социальное жилье. А у строителей сверхдоходов никогда не было и нет.

РГ Может быть, пусть тогда антимонопольная служба поинтересуется такими продавцами?

Ресин Попытки были, да закон не позволяет поставить верхнюю планку. Мы живем в условиях рынка. Он и определяет цены. К чему стремились - то и получили...
В последнее время набирает обороты скандал с функционированием элитного бизнес-центра, расположенного в центре Москвы, на Остоженке.

Застройщиком объекта по адресу Турчанинов переулок, владение 6 является ЗАО Автотранскомплект, аффилированное с инвестиционной компанией Союзпром и Союзпромбанком, руководителем которых является Виктор Малахов.

У бизнес-центра давняя и интересная история: еще в ходе строительства его общая площадь была увеличена более чем в два раза. В построенном здании за несколько лет до получения свидетельства о регистрации права собственности на объект появились арендаторы.

В подобной ситуации совершенно непонятно, каким образом оформлялись взаимоотношения владельцев бизнес-центра с арендаторами. Возникает и вопрос о налогообложении получаемых доходов от сдачи в аренду незарегистрированных квадратных метров в центре столицы. Пытаясь отстоять права соинвесторов, общество защиты прав потребителей Народный контроль уже обращалось с письмом к мэру города Москвы Юрию Лужкову, пытаясь привлечь его внимание к деятельности застройщиков и инвестиционно-строительных компаний, чья деятельность грубо нарушает права потребителей и противоречит действующему законодательству.

К слову, совсем недавно Юрий Лужков заявил, что люди, сдающие в аренду жилье, должны обязательно регистрировать эти факты в налоговых органах. Мы будем накладывать на них такие же штрафы, какие накладываются на работодателей, которые используют труд иностранных мигрантов без регистрации, добавил мэр. И это, заметьте, относится к прегрешениям частников, чьи нелегальные доходы несравнимы с размером арендных платежей, которые можно взимать в самом центре Москвы. Возможные потери бюджета города в этом случае внушительны.

Учитывая, что данная ситуация происходит не где-нибудь в медвежьем углу, а в сердце Москвы, она вряд ли могла остаться без внимания. Как заявляет в письме общество защиты прав потребителей Народный контроль, отсутствие регистрации собственности означает отсутствие налогооблагаемой базы, а значит, неучтенные деньги перетекают в чей-то карман, оставляя в дураках не только инвесторов, но и государство.

В бизнес-центре не все понятно не только с налогами, но и с правами соинвесторов. Ведь несмотря на то, что строительство давно закончено, некоторые инвесторы, заключившие договоры еще на начальном этапе строительства, до сих пор не получили документы о праве собственности на объекты инвестирования. Этот факт также нашел отражение в обращении правозащитников к столичным властям. По данным Народного контроля, сегодня арендаторы бизнес-центра занимают помещения без государственного оформления прав собственности на объект. В результате и физические лица, и крупные компании-инвесторы не могут занять свои офисы из-за невозможности оформления документов в соответствии с действующим законодательством. По мнению авторов письма, такая ситуация лишь подрывает доверие инвесторов к проектам, реализуемым в столице.

Вообще, когда говорят о правах соинвесторов, чаще имеют в виду жилую недвижимость. Безусловно, нельзя не отметить усилия московских властей в этой сфере. Еще зимой 2006 года Юрий Лужков заявил, что все люди, пострадавшие в городе от деятельности инвесторов, получат квартиры в течение ближайших двух лет. Первый заместитель мэра, руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин особо подчеркивал, что для того, чтобы ситуация не повторилась в будущем, приняты меры и на федеральном, и на столичном уровне. Кроме того, формируется реестр деловых партнеров правительства Москвы, в котором можно будет узнать всю подноготную о компаниях.

Однако теперь, как показывает практика, внимания требуют не только жилые объекты, но и коммерческая недвижимость.