Ипотека и недвижимость - Как покупать квартиру в строящемся доме

Налоговые органы решили внести свою лепту в процесс формирования российского рынка доступного жилья. Они начали беспрецедентную атаку на участников рынка недвижимости. Федеральная налоговая служба (ФНС) обращается ко всем лицам, которые располагают информацией о применяемых на рынке недвижимости схемах, с предложением о предоставлении налоговым органам на условиях конфиденциальности информации об организациях, применяющих подобные схемы, и о раскрытии содержания данных схем, -- говорится на официальном сайте ведомства. Налоговики готовы просить помощи у всех, кто располагает хоть какой-то информацией.

В настоящий момент ФНС аккумулирует и анализирует информацию о налоговых схемах, применяемых компаниями, занятыми в сфере строительства и продажи недвижимости, сообщается на сайте службы. Предоставление информации о противоправной деятельности компаний, занятых на рынке недвижимости, лежит в области интересов как рядовых граждан, так и государства, поэтому эффект от пресечения неправомерного использования налоговых льгот на рынке недвижимости для граждан в первую очередь выразится в обеспечении соблюдения прав покупателей, уверяет налоговая служба.

Проведение налоговыми органами на основании полученной от граждан информации ряда последовательных действий, направленных на возврат сложившихся между покупателями и продавцами недвижимости правоотношений в русло действующего законодательства, заставит заинтересованные компании увеличить прозрачность своей деятельности, надеются в ФНС.

Ситуацию разогрело опубликованное еще в конце прошлого месяца решение арбитражного суда Москвы по иску ЗАО МИАН к управлению ФНС по Москве. В своем иске МИАН выразил несогласие с действиями налоговиков, обвиняющих компанию в применении незаконных схем ухода от налогов. Арбитражный суд встал на сторону налоговиков. Однако ФНС продолжает проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности ряда организаций, входящих в группу компаний МИАН, только теперь за 2004--2006 годы, сообщил вчера Интерфакс со ссылкой на пресс-службу ФНС.

Источник в ФНС также сообщил агентству, что предварительные результаты проверки группы МИАН показали появление других схем ухода от налогов в связи с вступлением в силу весной 2005 года закона об участии в долевом строительстве.

Специалисты аналитического центра ирн (Индикаторы рынка недвижимости) отмечают, что впервые арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования вексельной схемы. Это намек государства на то, что застройщикам пора переходить к использованию договора долевого участия, предусмотренного законом №214-ФЗ при совершении продаж на строящихся объектах, -- говорится в исследовании аналитического центра. Однако ситуация вокруг федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации №214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители сразу заявляли о невозможности работать на новых условиях. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, большие суммы штрафов, невозможность разорвать договор с дольщиком -- нарушителем режима платежей и т.п.), строители продолжали пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон. Судить, чем продиктована позиция большинства застройщиков -- привычкой работать по старым схемам, по которым можно привлечь средства частных инвесторов еще на этапе проектирования и избежать по отношению к ним целого ряда обязательств, или действительными трудностями и административными барьерами -- довольно сложно. Здесь все зависит от региональных властей, -- считают специалисты ирн.

Воодушевленные успехом, налоговые органы намерены по той же технологии провести массированную чистку застройщиков и риэлторов. Такой поиск нарушителей может серьезно раскачать рынок, что косвенным образом отзовется и на кармане потребителя. Дело в том, что при продаже новостроек многие компании, стремясь обойти новый закон о долевом строительстве, используют разнообразные вексельные схемы (вне действия этого закона сегодня остаются лишь те, кто успел получить участки для строительства до вступления новой редакции закона в силу, но таких объектов с каждым месяцем все меньше).

Делается это отнюдь не только для ухода от налогообложения, но и для минимизации затрат при строительстве, так как выполнение всех требований нового закона в разы завышает стоимость проектов. Использовать вексельные схемы дешевле, чем получить на руки документы, оформленные в соответствии с новым законодательством. Тем более что схемы, применяемые девелоперами, потому и называются серыми, что не противозаконны, а допустимы.

Вексельную схему законодательство применять не запрещает. Грубо говоря, схема выглядит так: компания выпускает векселя, продает их за копейки посреднической структуре, которая в свою очередь заключает договор с покупателем. Причем покупателям засчитывают векселя не по номиналу, а факт ухода от налогообложения возникает тогда, когда с маржи между номиналом и ценой продажи не платится налог.

Нельзя сказать, что покупателей не напрягает такая технология покупки, ведь вексель можно погасить деньгами, а не построенным жильем, и права покупателя при этом защитить невозможно. Но опять же денежная выгода при покупке жилья в обход закона о долевом строительстве очевидна. В связи с этим не совсем понятно, на кого рассчитывают налоговики, объявляя охоту за схемами. Рядовой покупатель жилья вряд ли пойдет закладывать компанию, которая строит его дом: налоговые проверки едва ли положительно скажутся на скорости строительства, да и рассказать, какая именно используется схема, обыватель вряд ли сможет.

Владеть всеми тонкостями по реализации схемы могут лишь сотрудники компаний. И не исключено, что эти знания могут быть использованы в конкурентной борьбе на рынке, когда руками налоговиков застройщики будут расправляться со своими конкурентами.
Если верить аналитикам, стоимость квадратного метра жилья в Москве и вокруг нее еще не скоро будет равной среднемесячному доходу жителя столицы. При этом жить где-то надо И многим приходится всерьез обращаться к схеме приобретения еще не сданного строителями дома, поскольку жилье в нем значительно дешевле.

Нельзя подписывать договор долевого участия до изучения всех документов

Как обезопасить свои средства, не прогадать и избежать массы трудностей?

Рассмотреть эти вопросы желательно заблаговременно.

Первый вопрос человека, задумавшего купить квартиру на стадии строительства: с чего начать? Прежде всего, следует получить представление о возможных схемах действий.

Существует несколько вариантов оформлений приобретения такого рода недвижимости: договор долевого участия (ДДУ), предварительный договор купли-продажи, членство в жилищном кооперативе, приобретение векселя, жилищного сертификата (облигации) и пр.

Однако, прежде чем приступать к сравнению достоинств и недостатков того или иного варианта следует продумать, какое жилье и где планируется приобрести.

Порядок приблизительно следующий:

Определяем возможное местоположение (для большинства, это определяющий фактор) с точки зрения удобства района, транспортной доступности, экологии и, разумеется, социальной инфраструктуры (здравоохранение, учеба, досуг).
Выясняем тип дома, количество комнат, планировку, отделку. На сегодняшний день существуют панельные, кирпичные, монолитно-каркасные и монолитно-кирпичные дома с различными параметрами квартир (вплоть до свободной планировки и без отделки).
Выбираем для себя ценовую нишу, то есть пределы стоимости одного квадратного метра.
Рассматриваем возможные кредитные схемы, на случай, если планируется брать банковскую ссуду на приобретение квартиры.
Оцениваем уровень ликвидности жилья (то есть возможность его быстрой реализации за достойную сумму).
После этого можно пойти двумя путями: начать самостоятельный поиск или доверить это дело профессионалу, то есть риэлтору.

Достоинства при самостоятельном поиске:

есть возможность самому разобраться в ситуации, тем самым снизить вероятность того, что вас, возможно, водят за нос или держат в неведении относительно важных нюансов;
исключается рассмотрение неинтересных для вас предложений;
вы полностью контролируете финансовые вложения, избегаете оплаты посреднических услуг, которые могут составлять достаточно весомую для вас сумму.

Недостатки самостоятельной работы:

Затрата времени. Чтобы во все вникнуть, придется потерять немало дней (возможно месяц и более), фактически вы вынуждены в течение длительного срока заниматься только вопросами приобретаемой недвижимости.
Обучение на собственных ошибках. На первичном рынке жилья, в том числе при приобретении жилплощади в недостроенных домах, существует масса подводных камней и скрытых особенностей, особенно с юридической точки зрения. Иной раз создается такое впечатление, что многие бумаги, которые сопровождают сделку, созданы, чтобы завуалировать суть того, ради чего они писались. Чтобы в полной мере осознать множество такого рода неявных на первый взгляд трудностей фактически приходится на какое-то время становиться риэлтором.
Нет гарантий, что вы все сделали (изучили, сопоставили, проверили и пр.) правильно. В случае серьезных (документально оформленных) ошибок, их исправление может обойтись очень дорого.
Если спросить опытного сотрудника риэлторского агентства, как же лучше поступить: довериться профессионалу или же упорно идти к цели до конца самому, он ответит (информация не для PR-статьи): и тот, и другой вариант возможны, но неидеальны по ряду причин.

Самым правильным будет поручить риэлтору наиболее трудоемкую и затратную по времени работу: хождение за справками (стояние в очередях), получение запросов и пр. По крайней мере, за этот труд не жалко заплатить. Однако, сверку документации и принятие окончательного решения должен осуществлять клиент, если, конечно, он хочет быть на 100% уверен в своем выборе.

Но если клиент понимает, что ему нужно, значит, он разбирается и в рыночной ситуации, и в квартирных базах, и в ценовых колебаниях. Соответственно, планируя покупку квартиры, нельзя не иметь представления о том, что делается в плане приобретения жилья у вас за спиной, а для этого нужно предварительно увеличить свой багаж знаний.

Например, как получить представление о компании-продавце? Она, кстати, может быть и застройщиком, и поставщиком, и субподрядчиком Идти туда! Первое впечатление можно получить в офисе на основании внешнего вида помещения, сотрудников и их манере разговаривать с посетителями, наличию или отсутствию желания разобраться в ситуации клиента и помочь ему.

Для сравнения желательно навестить еще несколько таких контор. Остерегайтесь фирм, где вашему вниманию не готовы предоставить документы, подтверждающие право привлекать денежные средства на конкретную квартиру, не говоря уже об общих документах, подтверждающих право использовать определенный земельный участок под строительство жилого объекта.

Вот основные документы застройщика, на основании которых он имеет право проводить строительство:

- акт о выделении земельного участка для проведения строительства (бывает протокол о праве на строительство в результате торгов, тендера или право собственности (аренды) на землю);

- разрешение на проведение строительных работ;

- проект объекта строительства с заключением уполномоченного органа об успешном прохождении экспертизы проекта;

- заключения (согласования) архитектора, представителей СЭС, земельного комитета, пожарных, экологов, комитета по охране памятников архитектуры, жителей близлежащих домов;

- технические условия, необходимые для подключения к инженерным сетям.

Ни в коем случае нельзя подписывать, к примеру, договор долевого участия до изучения всех необходимых документов.

Как правило, в первое посещение конторы продавца, его сотрудники стараются вести себя самым обходительным образом, следовательно, если вас разочаровали с самого начала, то в дальнейшем разочарования могут повторяться. Стоит задуматься над этим.

Многих не прельщает бешеное количество бумаг и то количество времени, которое потребуется потратить для их изучения, не говоря уже о временных затратах на другие вопросы. В этом случае не грех обратиться в агентство недвижимости, но стоит помнить, что и там могут работать не всегда старательные и добросовестные люди. Зачастую от покупателя умышлено скрывают негативные моменты по возводимому зданию, например, отсутствие необходимых документов, нарушение сроков сдачи дома, дополнительные оплаты чего-либо и пр.

Поэтому доверять свои средства можно только надежной компании, сотрудники которой специализируются на новостройках. Аккуратно следует относиться к пункту договора с риэлторским агентством о внесении задатка и условий его возврата. И помните, что агентство выступает только в роли посредника (то есть сводит покупателя и продавца) и не несет ответственности за срывы сроков строительства и снижения качества строительных работ.

Конечно, самое выгодное (с материальной точки зрения) приобретать жилье в доме на нулевом цикле строительства, то есть тогда, когда только вырыт котлован под фундамент или только определена площадка под строительство. Однако в этом случае велик риск не дождаться желанной квартиры, поэтому большинство граждан оформляют покупку только после постройки своего этажа, или даже крыши всего здания.

К этому времени нужно точно определиться с формой документа, на основании которого будет осуществляться сделка, но об этом мы поговорим в следующий раз.