Ипотека и недвижимость - Грузовикам запретят портить воздух в пределах третьего кольца

Будущая столица олимпийских игр обещает в ближайшие годы превратиться в одну большую стройку, трудиться на которой станут, прежде всего, крупнейшие федеральные игроки, способные вести строительство с олимпийским размахом. О своих сочинских планах уже успели объявить Интеррос, Базовый Элемент, а также множество других компаний. Высокий спрос, и практически полное отсутствие качественного предложения делает сегмент коммерческой недвижимости Сочи одним из самых инвестиционно-привлекательных рынков в стране. Безусловно, темпы экономического развития Краснодарского края вряд ли бы существенно замедлились, даже, если бы Сочи таки и не получил право на проведение олимпийских игр.

Активная политика по привлечению инвестиций в регион, проводимая последние годы краевой администрацией, приносила неплохой результат в виде ежегодного превышения средне-российского ВРП на несколько десятков процентных пунктов. Весомый вклад в это внес и сегмент коммерческой недвижимости. Достаточно вспомнить последнюю выставку MIPIM-2007, на которой экспозиция Краснодарского края была одной из самых заметных.

Так или иначе, победа Сочи, судя по всему, позволит совершить в этом направлении новый качественный скачок. На $ 9 млрд. государственных инвестиций в регионе будет построено около 585 км дорог и несколько крупных электростанций общей мощностью около 400 МВт. Таким образом, взяв на себя ресурсоемкие инфраструктурные проекты, государство оставило частным инвесторам самые лакомые кусочки. Впрочем, операторы наиболее интересных из них были известны уже давно. Федеральные игроки уже заняли ведущие позиции на рынке недвижимости Сочи, в том числе и на строящемся курорте Красная поляна. Обладая более значительными финансовыми и административными ресурсами по сравнению с местными компаниями, федеральные игроки имеют возможность выходить на рынок с крупными комплексными проектами во всех сегментах недвижимости, что является мощным инструментом инвестиционного роста региона, - комментирует заместитель генерального директора компании Новая Площадь Евгений Якубовский . Одной из главных причин, по которой крупные проекты выглядят гораздо предпочтительнее, является взрывной рост цен на землю после объявления результатов голосования в Гватемале. Земля на Красной Поляне в начале 2006 года стоила $ 5000 - 6000 за сотку, сейчас $60 000 80 000, а у моря доходит и до $ 100 000. Этот рост наблюдался еще до объявления Сочи олимпийской столицей, поэтому вполне логично ожидать его дальнейшего продолжения На днях в результате конкурентной борьбы двух компаний сотка земли в городе была продана за $1 млн. При этом еще в начале лета участки той же площади выставлялись на рынок по цене порядка $100 тыс., - поясняют аналитики компании Praedium. Получается, чтобы сохранить приемлемые нормы доходности девелоперы вынуждены укрупнять свои проекты. Среди наиболее интересных из них выделяют многофункциональный комплекс Имеретинская Ривьера, которым занимается девелоперская дочка Базового Элемента, компания Альтиус Девелопмент. Проект предполагает строительство более 1 млн. кв. м жилья, отелей, деловых комплексов и торговых центров. Другой российский гигант Интеррос планирует возвести в окрестностях поселка Красная Поляна крупнейший в стране горнолыжный курорт Роза Хутор.

Гостиничный ренессанс
В целом, наиболее масштабное строительство ожидается в гостиничном сегменте, хотя до последнего момента эта ниша пустовала. До недавнего времени международные операторы в Сочи были представлены только маркой Рэдиссон САС (гостиница Лазурная купила мастер-франшизу у этого оператора). Из российских операторов действовали: Гелиопарк (гостиница Приморская) и ЮМАКО (гостиница Москва и Катерина-Альпик). Теперь, после объявления Сочи олимпийской столицей многим из них придется потесниться. Так, о своих намерениях войти на этот рынок уже объявили Kempinski, Hilton, Accor и другие, - рассказывает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова . Одной из главных причин того, что мэйджоры гостиничного бизнеса до сих пор обходили регион стороной, эксперты считают достаточно низкую среднегодовую загрузку отелей и, соответственно, более высокие сроки окупаемости. В ближайшие годы ожидается значительный всплеск спроса на городские гостиницы. Проекты развития города Сочи предусматривают строительство 25,6 тыс. новых гостиничных номеров, из которых 12,1 тысяча номеров будет позиционироваться в верхнем сегменте (4-5 звезд) и 10 тыс. в среднем (3 звезды). Предполагается реконструировать 30 действующих санаториев. Таким образом, только с учетом существующих проектов база размещения Сочи почти удвоится, при этом доля верхнего сегмента возрастет до 30% (минимум), что отразится на росте цен на размещение, - считает Марина Смирнова. Так, пять отелей категории 5* собирается построить Kempinski, на месте нынешнего санатория Актер компания MR Group планирует построить курортный комплекс на 278 номеров. Будет построен комплекс Катерина-Альпик на 90 апартаментов, включающий в себя бассейн, SPA-салон, фитнес-центр. Также ведется реконструкция центральной гостиницы Чайка, на месте которой планируется построить 15-этажный современный бизнес-центр Чайка Плаза с апартаментами на верхних этажах общей площадью 45 740 кв. м. В дальнейшем запланирована реконструкция гостиницы Москва с целью её превращения в качественно новый объект. На ее месте планируется возвести многофункциональный комплекс Сочи Плаза общей площадью 95 000 кв. м, где 11 000 кв. м. займет отель, 20 000 кв. м апартаменты, 22 500 кв. м офисные помещения. Данные проекты осуществляются компанией ЮМАКО. Планируемый общий объем инвестиций - более 170 млн. долл. США. На месте пансионата Камелия будет возведен курортный комплекс: 5-звездочный отель на 200 номеров, апарт-комплекс клубного типа, лечебно-оздоровительный центр и объекты собственной инфраструктуры. Конечно, в первую очередь будут строиться отели класса люкс, поскольку их предложение практически отсутствует. На сегодня гостиничный рынок Сочи представлен санаториями и пансионатами, уровень и сервис которых не достаточен даже для категории 3*. Однако строительство гостиниц среднего ценового сегмента тоже необходимо, поскольку в период соревнований в город будут приезжать туристы с разным уровнем дохода, к тому же гостиницы будут использоваться и после Олимпиады., - поясняют аналитики из Praedium.

На волне спроса
Аналогичная ситуация и в других сегментах. На данный момент сочинские офисы представляют собой переделанные объекты старого фонда (по данным компании Blackwood около 45%). Тем не менее, ожидается, что в ближайшие годы благодаря возросшему уровню деловой активности в регионе будет сформирован устойчивый спрос на качественные офисные площади класса А и В. Неудивительно, все заявленные в последнее время проекты позиционируются именно в этом сегменте. Учитывая, что Сочи не является крупным промышленным мегаполисом и никогда им не станет, то основной спрос будет наблюдаться со стороны мелких и средних компаний на площади до 500 кв.м. Основное распространение получат бизнес-центры как часть многофункциональных офисно-гостиничных комплексов в центральном районе Сочи. Это даст возможность владельцам диверсифицировать бизнес и получать стабильный доход в течение года, - прогнозирует Евгений Якубовский. Что касается торговой недвижимости, то спрос на качественные площади уже давно сформирован. Федеральные розничные сети постоянно заявляют о готовности сесть в торговые центры города. Проблема в том, что садиться пока некуда, торговые центры в городе практически отсутствуют. Впрочем, это всего лишь вопрос времени, на сегодняшний день как девелоперы, так и сами торговые сети активно ищут подходящие площадки. Так, Bosco di Ciliegi намерена превратить в шикарный универмаг здание Морского вокзала Сочи, а в ближайших планах компании Mercury строительство построить комплекса Sochi Luxury Village в Красной Поляне, аналогичный деревне бутиков в подмосковной Барвихе, с пятизвездочным отелем, дорогими бутиками, ресторанами, концертным и конференц-залом. На данный момент известно о нескольких планируемых к открытию торговых комплексах, таких как торгово-деловой комплекс Александрия и торгово-офисный центр Версаль. Очевидно, что в ближайшее время мы услышим и о других крупных проектах. Тем не менее, как считают эксперты, спрос во всех сегментах ещё долго будет превышать предложение. По данным компании Praedium, на конец 2006 года, средние арендные ставки на офисные помещения колебались от $ 100 до $ 250 за кв. м, сегодня они составляют около $ 500 за кв. м в год. Стоимость аренды торговых помещений зависит от местоположения, назначения и размера и доходит до 1800 долларов США за кв. м в год. Ожидается, что под влиянием возрастающего спроса арендные ставки продолжат свой рост, комментируют аналитики Praedium. Впрочем, высокие цены на землю вряд ли сделают девелоперский бизнес в Сочи сверхприбыльным занятием, однако заработать на новом олимпийском статусе смогут не только крупные компании. Дополнительное развитие всему региону может предать реализация важнейших инфраструктурных проектов, - считает консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard Георгий Дауров . - Например, если построят большой и современный аэропорт в Геленжике, то это непременно скажется на развитии всего района.
С 1 апреля 2008 года въезд в пределы Третьего транспортного кольца будет запрещен для всех грузовиков, не соответствующих экологическому стандарту Евро-2, - во вторник такое распоряжение подписал Юрий Лужков. Всем грузоперевозчикам до наступления часа икс придется пройти платную добровольную сертификацию, подтверждающую чистоту машины, и получить индивидуальный экологический знак автотранспортного средства. По мнению независимых грузоперевозчиков, этот документ не только противоречит Конституции, но и серьезно способствует росту взяточничества на дорогах.

В Москве уже девять лет вводятся различные запреты на перемещение грузовиков в центре города. В данный момент существуют ограничения для въезда грузовиков грузоподъемностью больше 1 тонны в пределы Третьего транспортного кольца с 7 утра до 10 вечера. По данным пресс-секретаря столичного департамента транспорта и связи Марии Проценко, без введения подобных мер жители центра давно задохнулись бы.

- Один грузовик загрязняет воздух так, как 300 легковых автомобилей, - сказала Известиям Мария Проценко. - Уже сейчас высокий уровень загрязнения воздуха характерен для 35-40% городских площадей, которые занимают примагистральные территории и практически весь центр столицы. Новые правила должны серьезно повлиять на экологическую ситуацию в городе.

Сами грузоперевозчики с этим посылом не согласны. По данным активистов межрегионального профсоюза водителей-профессионалов, столичные запреты и сегодня малоэффективны, так как годовые талоны, разрешающие въезд в центр города, активно продаются из-под полы всего за 3,5 тысячи рублей.

- С новыми разрешениями произойдет та же история, - уверен руководитель межрегионального профсоюза водителей-профессионалов Александр Котов. - В прошлом году мы провели эксперимент: два часа наблюдали за гаишниками, которые проверяли разрешения на въезд в центр города. За это время постовые смогли собрать с водителей грузовиков без документов около 12 тысяч рублей, развернув восвояси только одну фуру. Причем, судя по реакции водителя, он сам отказался оплатить проезд. Самый лапидарный разговор между шофером и милиционером длился 23 секунды - этого времени как раз хватило, чтобы обменяться короткими фразами и передать деньги, - процедура отработана до автоматизма.

По этой же причине, считает Котов, и новый запрет никак не скажется на чистоте воздуха: чадящие грузовики продолжат бесперебойно завозить в центр все необходимые грузы.

- Он осложнит жизнь только малым предпринимателям, занимающимся грузоперевозками, - предполагает Котов. - Им придется либо регулярно давать взятки, либо покупать дорогую иномарку. Покупка отечественного автомобиля практически исключена, так как сертификацию под стандарт Евро-2 в данный момент имеют лишь последние модификации Газели и КамАЗа, которых пока ничтожно мало в городе.

Юристы, в свою очередь, считают, что новый документ противоречит Конституции.

- Например, ее статье, касающейся свободы передвижения, - заявил Известиям адвокат Леонид Ольшанский. - Подобные ограничения могут вводиться только федеральным законодательством. Но, как показывает практика, бороться с подобными перегибами столичных властей бесполезно: Конституционный суд может отменить конкретное постановление, но ему на смену городские власти тут же нарисуют новое.

Хронология запретов
В 1998 году мэр Москвы Юрий Лужков выпустил распоряжение о круглосуточном запрете въезда (без спецпропуска) автомобилей грузоподъемностью больше 7 тонн в пределы Московской окружной железной дороги. В 2000 году были введены ограничения для въезда грузовиков грузоподъемностью больше 1 тонны в пределы Садового кольца с 7.00 до 22.00. С 1 октября 2004 года этот запрет распространился до границ Третьего транспортного кольца.

* * *

Глава департамента природопользования Москвы Леонид Бочин: Скоро мы ограничим въезд в центр и легковушкам ниже стандарта Евро-3

О том, какие машины пропустят в центр, а какие нет, корреспондент Известий Богдан Степовой спросил у идеолога концепции, руководителя департамента природопользования и охраны окружающей среды столицы Леонида Бочина.

вопрос: На основании каких документов или тестов будет приниматься решение на соответствие грузовиков стандартам Евро-2?

ответ: В документах на автомобиль должно быть указано, каким стандартам экологической безопасности он соответствует, - этого достаточно.

в: Как будут отфильтровывать водителей-нарушителей? Появление шлагбаумов вызовет многокилометровые заторы.

о: Шлагбаумов и радикальных новшеств не будет. Ловить нарушителей, заехавших в центр без соответствующего знака, будут автоинспекторы. Они это делали в течение предыдущих двух лет - механизмы уже отработаны. Кроме того, в столичное законодательство мы введем поправки, позволяющие серьезно штрафовать нарушителей.

в: Будут ли введены аналогичные запреты для легковых автомобилей?

о: Да, в ближайшем будущем. Причем въезд в центр будет разрешен только для легковушек не ниже стандарта Евро-3. Подобная практика существует во многих крупных городах мира, чтобы облегчить существование людей в мегаполисе. Федеральный закон Об охране атмосферного воздуха позволит нам это сделать.

в: Но юристы говорят, что новые запреты ограничивают свободу передвижения граждан.

о: А как быть с принципом обеспечения благоприятной среды обитания для граждан? Это тоже конституционная норма. Пешеходов в городе гораздо больше, чем автомобилистов, а любое правительство должно прислушиваться к мнению большинства.

в: Вы знаете, сколько отечественных грузовых авто соответствуют сегодня норме Евро-2?

о: Сейчас в Москве больше половины машин - иномарки, и их число постоянно растет. А то, что отечественный автопром топчется на месте не первый год, не наша вина.