Ипотека и недвижимость - Ипотека из личного опыта

В последнее время по активности и числу совершаемых сделок вторичный рынок жилья ничем не уступает «первичке». Многие люди, когда-то купившие или приватизировавшие квартиры, теперь хотят их продать и улучшить свои жилищные условия путем покупки новых апартаментов. Возникает вопрос: как это сделать? Люди не любят платить посредникам и часто отправляются на поиски покупателей сами.

Первое, что необходимо запомнить сразу и навсегда: договор продажи квартиры заключается в письменной форме. Таково обязательное требование Гражданского кодекса РФ. Кроме того, необходимо позаботиться еще и о передаче покупателю всех документов на его новую квартиру. Без них новый собственник не сможет зарегистрировать недвижимость на себя. От данной процедуры уклоняться не стоит. Иначе покупателю не составит труда обязать продавца принять участие в регистрации перехода прав собственности на квартиру в судебном порядке и заставить возместить причиненные ему вынужденным ожиданием убытки. В том случае, если хозяин апартаментов не в состоянии их продать, ему следует своевременно оформить доверенность на лицо, выбранное для руководства процессом. Доверенность должна быть заверена у нотариуса.

Лучше договориться

В договоре необходимо указать все характеристики продаваемой квартиры. Обязательно: адрес, общую и жилую площадь. Еще лучше — отдельно метраж каждой комнаты. В любом случае, чем подробнее описана в документе квартира, тем меньше проблем возникнет у продавца в будущем. Если у апартаментов есть какие-то недостатки и покупатель о них извещен, следует перечислить их в договоре. Иначе потом он может попытаться через суд потребовать возместить ему ущерб. Самая лучшая тактика для продавца — честно «сдать» явные недостатки жилплощади. Они все равно заметны, но после подробной демонстрации доверие покупателя к своему партнеру возрастет.

Важно, чтобы в договоре была указана реальная цена квартиры. «Маскировать» сделку купли-продажи под акт дарения или занижать «официальную» стоимость недвижимости не стоит. Во всяком случае не пытайтесь сделать это самостоятельно, а еще лучше — не ищите проблем с налоговыми органами. Порядок оплаты стоимости квартиры и передачи документов на нее новому собственнику также включается в текст соглашения. Это позволяет избежать конфликтов в будущем.

В соответствии с требованиями законодательства в договоре следует перечислить лиц, которые имеют право пользоваться квартирой после смены собственника. Причем нужно также указать, какой частью продаваемой квартиры распоряжаются эти люди. Лучше заранее уточнить, сколько родственников прописано в квартире и не хотят ли они выписаться.

Суровая реальность

Теперь перейдем к практическим советам. Изначально надо смириться с мыслью, что продажа квартиры — дело долгое, хлопотное и накладное. При подготовке договора продажи недвижимости лучше обратиться за помощью к юристу (адвокату, нотариусу, знакомым). Специалист грамотно составит документ и учтет все необходимые детали. Это стоит денег, зато в нем будут отсутствовать фразы типа: «Пол чисто метен, мышь и прочий зверь не водится».

До того, как приступить к продаже своей квартиры, каждый продавец должен стать покупателем. В течение нескольких недель нужно изучать предложения на вторичном рынке. Это необходимо для того, чтобы выяснить, сколько стоит квартира. Ведь если запросить слишком много — придется долго ждать покупателей. Продешевите — как жить дальше с сознанием того, что родовое гнездо «ушло» за бесценок?

Еще один важный момент. При передаче квартиры из рук в руки нужно составить документ о передаче. И вновь на выбор два варианта: справиться с задачей самостоятельно или пригласить специалиста?

В любом случае в документе, подтверждающем передачу, должны быть указаны все характеристики передаваемой квартиры. Наличие горячей воды и канализации (на всякий случай), отсутствие протечек, укомплектованность входной дверью, метраж. Словом, все, что связано с уже чужой собственностью.

И последнее. Деньги и документы храните, как верность пионерской клятве. При желании легко найти способ, как одновременно передать деньги и документы без риска расстаться с родными стенами за «просто так». Самый простой способ — воспользоваться банковским сейфом. Покупатель и продавец арендуют ячейки в банке и кладут в них документы и деньги. Затем в присутствии банковских работников или нотариуса обмениваются ключами и получают то, что им причитается. Всю процедуру можно провести и в нотариальной конторе. Продавец на глазах у нотариуса передаст покупателю документы на квартиру, а покупатель — деньги за свое новое жилье.

После завершения сделки лучше не принимать участия в «обмывании» покупки. Если соблазн выпить с новыми друзьями велик, деньги лучше оставить в банковском сейфе. В противном случае на следующий день можно оказаться без квартиры и денег под забором у вчерашних собутыльников.

Итак, соберите все документы на квартиру, проведите беглый осмотр внешнего состояния, забронируйте сейф и ждите. Теперь бояться уже нечего. Если покупателя отпугнут принятые меры безопасности — это не «ваш» человек...
Приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита имеет свои особенности и нюансы. В представленной статье автор делится личным опытом покупки жилья таким способом. Эта информация не претендует на абсолютную точность, но может помочь потенциальным ипотечникам в решении жилищной проблемы.

Квартиру не продам и в ипотеку не верю, заявил мне продавец, когда я попытался посмотреть его товар, заручившись поддержкой банка. Это было осенью 2006 года в период ажиотажного спроса и активного повышения стоимости на недвижимость. Сейчас недоверчивых продавцов гораздо меньше цены на жилье остановили свой рост, предложений на рынке достаточно, так что хозяева квартир не отказываются от покупателей-ипотечников. Тем более что связь с банком им ничем не грозит.

Пройдя процедуру приобретения жилья с помощью ипотечного кредита, я убедился в том, что все препятствия преодолимы. Правда, путь к собственной крыше над головой был достаточно долгим.

Что же предстоит тому, кто решил стать собственником жилой недвижимости, за которую придется платить долгие годы?

Итак, для начала взвесьте свои силы. Взвесили? Тогда приступайте к поиску банка с наиболее подходящими для вас условиями. Прежде только уточните, какая сумма у вас в наличии, насколько прозрачен доход, на какой срок хотите взять кредит, в какой валюте и под какую процентную ставку. При выборе банка имейте в виду, что не любой из них работает с получателями зарплат в конвертах, а также не все готовы рисковать, кредитуя строящееся жилье.

Если вы пришли к выводу, что самостоятельный путь приобретения жилья с помощью ипотеки сложен (в большинстве случаев так и происходит), обратитесь к профессионалу ипотечному брокеру.

Редко бывает, чтобы в одном банке клиента устраивало абсолютно все. Иногда, например, подходит процентная ставка, но недостаточна сумма кредита или банк не учитывает серый доход нюансов много. Поэтому выберите несколько фаворитов, с ними и продолжайте работать.

О том, что вам предложат в каждой из кредитных организаций, станет известно после заполнения специальной заявки. Для этого необязательно ехать в банк: заявки, как правило, есть на сайтах. В лучшем случае добро дадут во всех выбранных учреждениях. Тогда останавливайте выбор на банке с наиболее выгодными условиями кредитования. Так как заемщик берет в долг немалые средства (подавляющее число потенциальных покупателей жилья занимают не менее 80 150 тыс. долл.), кредиторы предпочитают видеть среди своих клиентов дееспособных граждан России, работающих не первый год и не скоро собирающихся на пенсию. Судимость, любовь к смене места работы, небольшая зарплата, искаженные факты в анкете не способствуют получению кредита, хотя банки и относятся к клиентам достаточно лояльно и в каждом конкретном случае принимают особое решение. А вот состояние здоровья и первоначальный капитал роли не играют: болезненному человеку просто поднимут стоимость страховки, несостоятельный же гражданин может найти банк, где ему предложат всю необходимую для покупки квартиры сумму.

В настоящее время ипотечные кредиты выдают как в рублях, так и в иностранной валюте (в основном в долларах и евро). Ставка зависит от срока ипотеки (он колеблется от 3 до 30 лет) и степени подтверждения дохода (на минимальный процент может рассчитывать только обладатель белой зарплаты). Новостройки кредитуют дороже, причем нередко банки требуют наличие поручителя или залог имеющегося жилья.

О том, какие документы вам понадобятся, легко узнать на сайтах кредиторов либо у ипотечного брокера. Для того чтобы банк согласился выдать вам кредит и огласил сумму займа, необходимо принести копии паспорта, военного билета, трудовой книжки или договора, справку о доходах, документы о семейном положении и образовании, выписку с банковских счетов (при их наличии). Если владельцами квартиры хотят стать супруги, понадобятся документы второй половины, которая станет созаемщиком либо поручителем. Окончательное решение (положительное или отрицательное) банк принимает, как правило, через несколько дней. Эта услуга стоит 1 2 тыс. руб.

Как только вы получите добро, начинайте поиск подходящего жилья. Положительное решение кредитора обычно действует три-четыре месяца. Если за это время вы не найдете квартиру, согласием банка придется заручаться заново. Как показал мой опыт, подбор недвижимости самое сложное дело. Если вам приглянулась новостройка, банк подскажет, с какими застройщиками он согласен иметь дело. Из квартир не первой свежести сразу придется вычеркнуть дешевые варианты. Как правило, банки не спешат оплачивать недвижимость, с продажей которой могут возникнуть проблемы. Здание не должно быть аварийным и слишком старым, исключают также дома, которые будут снесены в ближайшем десятилетии. Вето налагают на блочные пятиэтажки, общежития, дома барачного типа.

Учтет кредитор и то, кем является собственник выбранной вами квартиры, и привлечет специалистов для проверки ее юридической чистоты.

Для оценки квартиры банк приглашает грамотного оценщика, как правило, из тех компаний, с которыми он постоянно работает. Услуги данного специалиста обойдутся вам долларов в 100 200. За эти деньги оценщик не только посетит квартиру, осмотрит ее, изучит соответствующие документы, но и напишет отчет, в котором укажет рыночную стоимость объекта. Сегодня такая работа занимает несколько дней.

Одним из обязательных этапов совершения ипотечной сделки является страхование. Стоимость этой услуги составляет в среднем 1 3% от суммы кредита.

Если сумма займа невелика, честно напишите в анкете о своих болячках, вредных привычках, сложностях профессии и ждите вердикта. Если же речь идет о больших деньгах (свыше 100 тыс. долл.), придется пройти медицинское обследование, по результатам которого специалисты определят величину страховки. Большинство банков настаивает на тройном страховании: жизни и утраты трудоспособности заемщиков; риска повреждения недвижимости; титула на квартиру. В последнее время банки стали и здесь делать поблажки, отменяя в некоторых случаях обязательное личное страхование. Как бы то ни было, страховую премию придется выплачивать все годы пользования кредитом она будет уменьшаться вместе с сокращением долга.

Дополнительные расходы в целом составят от 1 до 4% от величины кредита. В эту сумму входят: плата за аренду ячейки (30 60 долл.), сбор за ведение ссудного счета (0,5 1,5% от суммы кредита), плата за снятие наличных средств со счета (0,5 1,5%), за пересчет и проверку купюр (0,2%), за подготовку договора купли-продажи.

После улаживания страховых формальностей можете спокойно выходить на сделку, то есть заключать договор купли-продажи с будущим владельцем квартиры, а также кредитный договор с банком. Некоторые финансовые учреждения, правда, требуют нотариального заверения договора купли-продажи. Обычно на изучение и оформление документов требуется один день.

Существует несколько вариантов передачи денег заемщику. Первый аренда банковской ячейки, куда после подписания договора купли-продажи при продавце складывают всю предназначенную ему сумму. Деньги в банке могут проверить и за отдельную плату. Возможен другой вариант продавцу дают сертификат о праве требования на перечисление денег. Какую бы схему вы ни выбрали, экс-владелец квартиры получит деньги только после предоставления копии документа о праве собственности на квартиру, где новым владельцем будете значиться именно вы. Отличие передачи денег через банковскую ячейку от аккредитивного расчета в том, что в первом случае продавец забирает живые деньги из сейфа, а во втором получает их безналичным перечислением.

Теперь вам остается зарегистрировать сделку в государственных органах и въехать в свое гнездо. Обычно ипотечники ускоряют процедуру регистрации. В результате она занимает не более десяти дней. Чтобы банк не беспокоился о вашей судьбе, нужно будет доказать ему, что вы действительно въехали в новую квартиру. Для этого достаточно предоставить выписку из домовой книги.

Отныне для вас главное не забывать раз в четыре недели приносить банку положенную сумму. Как правило, это аннуитетные платежи. Данная схема предполагает ежемесячную выплату одной и той же суммы. Банк сразу высчитает, сколько денег необходимо вам вернуть за время пользования кредитом, и поделит эту сумму на число месяцев, на которые вы взяли ссуду. Многие заемщики пытаются как можно быстрее расквитаться с долгом. Однако не всегда это удается сделать без денежных потерь. Банки ставят временной барьер для пожелавших досрочно погасить задолженность. Как минимум кредитные организации требуют не отклоняться от схемы в течение первых трех месяцев после получения денег на квартиру, как максимум три года. В среднем большинство банков ставит барьер протяженностью полгода-год. Если вы нарушите этот запрет, придется заплатить штраф, величина которого зависит от выбранной вами программы. Правда, в настоящее время некоторые банки отказались от штрафных санкций за досрочное погашение кредита.

По мере развития ипотеки предложения банков становятся разнообразнее, а процентные ставки ниже. Обидно, конечно, взять кредит под 15% годовых, а через некоторое время узнать, что те же деньги банк дает под 10%. Поэтому имейте в виду, что банки начали предлагать такую услугу, как рефинансирование ипотечных кредитов. Если банк, с которым вы работаете, отказывается перекредитовать вас на более выгодных условиях, обратитесь к его конкуренту. Данная схема позволяет переоформить кредит под меньший процент и на больший срок. Перспектива приятная, но обременительная, так как вам снова придется собирать документы, необходимые для получения кредита, а также бумаги по квартире. Это значит, что вновь предстоят траты: на оценку квартиры, рассмотрение заявления о выдаче кредита, составление договора, перевод денег предыдущему кредитору. Пока на перекредитование отваживаются немногие смельчаки: и денег жалко, и тонкости новой услуги мало кто знает. Однако банки рассчитывают на то, что заемщики скоро прочувствуют всю прелесть рефинансирования и начнут активно им пользоваться.