Ипотека и недвижимость - Обзор вторичного рынка жилья

Не так уж много осталось мест в непосредственной близости от Кремля, где пока еще возможно вести достаточно крупное строительство. Одна из таких территорий - кварталы 357 и 359, расположенные между Софийской и Болотной набережными - прямо напротив кремлевских стен. Еще около полутора лет назад стало известно о планах Правительства Москвы по комплексной застройке и реконструкции этих кварталов, однако первоначальные предложения архитекторов были направлены на доработку. Теперь дело должно пойти быстрее - Общественный градостроительный совет при мэре Москвы одобрил градостроительное обоснование застройки.

Сейчас Софийская набережная ничем не привлекательна ни для москвичей, ни для туристов. Она находится в стороне от привычных прогулочных маршрутов, и ныне единственной здешней достопримечательностью можно назвать лишь сквер на Болотной площади с относительно недавно установленной скандальной скульптурой работы Шемякина. После реконструкции эти кварталы заживут новой жизнью. Здесь расположатся современные гостиницы, офисы и торговые центры, через здешние переулки можно будет пройти к Третьяковской галерее.

Площадь, отведенная под застройку, не слишком велика, она составляет шесть с половиной гектаров - примерно половину от всей площади кварталов. Предполагается, что на этой территории расположатся в первую очередь административные и общественные здания, а жилья и торговых зданий здесь будет немного. Общая площадь строящихся заново и реконструируемых зданий составит 270 тысяч квадратных метров. В подземных автостоянках смогут разместиться более 3100 автомобилей.

Софийская набережная - это первая линия застройки Замоскворечья, на которое с кремлевских стен открывается прекрасный вид. Те же, кто подъезжает к центру города по Якиманке, видят кремлевские башни как раз над крышами домов, расположенных в реконструируемых кварталах. Ясно, что высоких зданий здесь строить нельзя - наибольшая высота новостроек на Софийской набережной составит всего лишь двадцать метров. Это позволит сохранить практически неизменными все любимые москвичами панорамы и виды.

Заметим, что строительство на Софийской набережной будет в высшей степени продуманным с точки зрения геологии, к этому обязывает близкое соседство с Москвой-рекой. Чтобы иметь достаточный запас прочности, новые строения должны будут опираться на твердые слои грунта, расположенные весьма глубоко. Так что подземное пространство здесь можно использовать очень эффективно, размещая до шести уровней в глубину.

Еще один проект, который обсуждался на Общественном совете, касался строительства нового торгово-административного комплекса в Оружейном переулке. Пусть этот адрес не смущает читателей - речь идет не о здании, участь которого быть затерянным в переулках московского центра. Оно будет расположено на внешней стороне Садового кольца между Долгоруковской и Краснопролетарской улицами. На этом важном в градостроительном отношении месте уже давно предполагалось построить здание повышенной этажности.

Такой крупный участок в центре города не мог долго оставаться свободным. Частично он уже застроен - в глубине квартала возведен один из наиболее престижных жилых комплексов, в котором живут многие известные политики и общественные деятели. Теперь предполагается застроить и оставшуюся часть территории, непосредственно выходящую на Садовое кольцо.

Чтобы лучше представить масштабы будущего здания, приведем две наиболее показательные цифры. Его общая площадь предполагается в 270-290 тыс. кв. м (точно такую же площадь будут иметь все вместе взятые новые здания на Софийской набережной), а высота составит около 130 метров. Таким образом, деловой комплекс на Садовом кольце по своим масштабам будет сопоставим со знаменитыми столичными высотками.

На рассмотрение Общественного совета было представлено три варианта архитектурного решения комплекса, однако ни один их них не был поддержан. По словам Юрия Лужкова, в этих проектах его в первую очередь смущает отсутствие пластики и громоздкость предложенных форм. Кроме того, по мнению столичного мэра, авторы совершенно забыли об уже построенном жилом доме, обитатели которого явно не обрадуются неожиданному соседству. Работа над проектом будет продолжена, но все же строительство на этом месте рано или поздно обязательно начнется.

Неудачу потерпел на Общественном совете проект генеральной схемы размещения плавательных средств нетранспортного назначения в акватории Москвы-реки. Как известно, к берегам главной московской реки пришвартовано почти две с половиной сотни судов и дебаркадеров, на которых размещаются рестораны, магазины, казино и даже офисы. Пример тому - Фрунзенская набережная, на которой с небольшими промежутками стоят около десятка разношерстных дебаркадеров. Генеральная схема, представленная на Общественном совете, должна была дать ответ - где и какие объекты могут располагаться, а где их не должно быть вообще.

Однако, по мнению, высказанному Юрием Лужковым и руководителем Комплекса экономической политики и развития Москвы Валерием Шанцевым, сама идея предложенной схемы неверна. Нужно не разрешать, а, напротив, запрещать размещение на берегах Москвы-реки объектов, не связанных с судоходством. По словам мэра Москвы, большая их часть является "барахлом", только портящим внешний облик Москвы. Причину, по которой предпринимателей так привлекают речные берега, пояснил руководитель имущественно-земельного комплекса в Правительстве Москвы Олег Толкачев: стоимость аренды речного пространства беспрецедентно низка и составляет всего лишь несколько десятков рублей за сотку.

Подводя итоги обсуждения, мэр Москвы высказал мнение о необходимости принятия столичного закона, в котором бы было четко регламентировано использование речных берегов и указано на недопустимость дальнейшего размещения на реке средств нетранспортного назначения. Кроме всего прочего, мэр напомнил о давних планах столичных властей по устройству вдоль одного из берегов Москвы-реки трассы монорельса, которой многочисленные дебаркадеры и суда будут только мешать.

А вот концепция трассы скоростной транспортной системы (СТС), которая свяжет аэропорт Шереметьево с центром Москвы, была Общественным советом одобрена. Предполагается, что поезда СТС пойдут по вновь построенной ветке от аэропорта к линии Ленинградской железной дороги, затем по ней до платформы НАТИ, и затем по окружной железной дороге к "Москва-Сити". Для реализации такого проекта, по словам Иосифа Орджоникидзе, городской бюджет должен будет выделить около 60 миллионов долларов.

Относительно невысокая стоимость проекта объясняется тем, что в нем сведено к минимуму новое железнодорожное строительство, ограничивающееся шестикилометровым участком непосредственно до Шереметьево и полуторакилометровым отрезком, прилегающим к будущему вокзалу "Москва-Сити". Предполагается, что вся поездка займет около 25 минут, при этом в часы пик возможно движение четырех пар поездов в час.

В районе платформы НАТИ будет построен крупный пересадочный пункт с многофункциональным торгово-выставочным комплексом. При этом возможен вариант, при котором пассажиры СТС смогут пересесть не только на электричку до Ленинградского вокзала, но и на метро, чтобы доехать до "Петровско-Разумовской".
Сегодня цена квадратного метра самого "убитого" жилья на вторичном рынке столицы составляет не меньше $850. Речь о квартире в панельной "хрущобе", на первом этаже, в районах с наименее благоприятной экологией, с видом из окон на заводские трубы. При этом такая жилплощадь уходит с рынка максимум за две недели, поскольку предложений очень мало, а спрос высокий.

- Рост цен на вторичном рынке жилья до конца года сохранится, - считает Константин Апрелев, президент агентства "САВА". - В августе квартиры на "вторичке" подорожали на 4.2%, в сентябре - на 3%. Отчасти такие высокие темпы роста цен связаны с тем, что в последние месяцы сильно поднялась арендная плата: аренда квартир подорожала за лето на 20%. Сегодня однокомнатную квартиру в столице уже не снять дешевле, чем за $300 в месяц. Неудивительно, что в августе и сентябре 60% покупок на вторичном рынке жилья совершалось людьми из регионов, работающими в Москве, причем часть квартир они приобретали для своих детей-студентов.

По прогнозам экспертов, если не изменятся цены на нефть и экономическая конъюнктура в России, наиболее вероятен сценарий дальнейшего роста цен на жилье, правда, менее значительными темпами, чем в августе и сентябре, - на 1.5-2% в месяц. Этому также способствуют падение ставок по ипотечным кредитам, появление на рынке рублевых ипотечных кредитов и пока остающееся льготным налогообложение по операциям с недвижимостью.

В начале осени самые низкие цены "вторички" были зафиксированы в Юго-Восточном округе: квартиры в панельных пятиэтажках продавались по $1000 за кв.м, а на первых этажах - еще на 10-15% дешевле.
- Спрос сейчас достаточно устойчивый во всех сегментах рынка, - говорит Дмитрий Попов, аналитик агентства "Домострой". - При этом объем предложения в сентябре по сравнению с июнем сократился примерно на 20%. Особенно высокий спрос сохраняется на квартиры в ценовом диапазоне $850-1000 за кв.м. Объем предложения в этом сегменте составляет не более 1000 квартир (это всего 5-7% общего объема предложений на вторичном рынке Москвы). Речь идет о наиболее удаленных от станций метро квартирах в наименее экологически благополучных районах (таких, как Капотня). В эту категорию также попадает жилье, участвующее в сложных альтернативных сделках и "юридически нечистоплотное".

Учитывая, что примерно 80% сделок - альтернативные (одна квартира покупается, другая продается), возникает проблема, опять же, связанная с ростом цен: продать квартиру легко, а подыскать альтернативный вариант покупки сложно.

- Тенденция такова, что общее количество предложений с каждым месяцем снижается: заявок от клиентов, желающих продать квартиру, в последнее время почти не поступало, а покупателей много, - рассказывает Михаил Гороховский, председатель совета директоров корпорации "БЕСТ-Недвижимость". - Заметно сократилось время экспозиции объектов на рынке: продажа квартиры занимает от 2 недель до 1.5 месяцев (в худшем случае), раньше столь коротких сроков не наблюдалось. Если же квартира сравнительно дешевая, а на такие дефицит жесточайший, то она будет продана за считанные дни после появления на рынке.

По оценке Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн.ru, значение индекса стоимости жилья в Москве в сентябре составило $1275 за кв. м против $1130 за кв. м в августе.

- Сейчас темп роста рынка находится на пиковой отметке, - говорит Олег Репченко. - Ни один рынок даже при благоприятных условиях не может долго находиться в состоянии максимального роста. В ближайшие месяцы должна наметиться тенденция к замедлению темпов роста до естественной величины около 1% в месяц.