Ипотека и недвижимость - Строить таунхаусы целыми поселками придумали в россии

Письма, уведомляющие о необходимости дать разъяснения о причинах неуплаты подоходного налога, были разосланы всем, кто в последние годы реализовал свои квартиры.

Право на вычет
Среди тех, кому налоговики решили освежить память о некогда принадлежавших им квартирах, оказалась москвичка Рената Б., продавшая свою квартиру в середине 2004 года. Уведомление от налоговой инспекции с требованием объяснений о причине неуплаты подоходного налога в 13% было направлено в марте нынешнего года. При этом речь шла о квартире, которая до этого находилась в моей собственности более пяти лет, к тому же цена, указанная в договоре купли-продажи, составляла менее 1 млн руб., и это была единственная сделка по продаже недвижимости, совершенная мною в том году,-- рассказывает она. А это более чем исчерпывающий перечень оснований для освобождения от уплаты налога. Напомним, что эти основания указаны в статье 220 Налогового кодекса.

В соответствии с той же статьей, если продаваемый объект находился в собственности продавца более трех лет (в 2001-2003 годах указанный срок составлял пять лет), подоходный налог с продажи платить не придется: налоговый вычет предоставляется на всю сумму, указанную в договоре. Однако есть и другая льгота. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, не превышает 1 млн руб. (при условии, что объект находился в собственности менее трех лет), подоходный налог также не платится. При стоимости же продаваемого жилья свыше 1 млн руб., налогообложению по базовой ставке 13% подлежит только часть суммы, превышающая миллион.

Хитрость же заключается в том, что налоговую декларацию в соответствии со статьей 228 Налогового кодекса подавать все равно было необходимо.

Окончательно освободить от уплаты налогов может только налоговая инспекция,-- говорит Наталья Киселева, юрист отделения Академическое компании Инком-Недвижимость, которой часто приходится давать подобные разъяснения клиентам компании.-- Физические лица, даже посчитав, что налог они платить не должны, обязаны уведомить налоговую инспекцию о совершенной сделке. На каждого налогоплательщика после продажи принадлежащего ему имущества статьей 228 Налогового кодекса возложена обязанность по подаче налоговой декларации. При этом получение налогового вычета -- это право гражданина РФ, о котором он может как заявить, так и не заявлять. Налоговый вычет не предоставляется автоматически, а только по заявлению при условии представления определенного пакета документов (декларации о доходах, в которую вписано проданное имущество, договора купли-продажи вместе с передаточным актом, а также платежных документов, подтверждающих проведенные финансовые взаиморасчеты). Поэтому для налоговиков каждый продавший квартиру, но не подавший заявление о предоставлении вычета -- должник по налогу.

Обратим внимание, что в случае продажи недвижимого имущества одним физическим лицом другому единственным документом, который можно приравнять к платежным, подтверждающим проведенные финансовые взаиморасчеты, является расписка о получении денежных средств.

Три года ждали
Декларацию о доходах за истекший календарный год требуется представить не позднее 30 апреля следующего года. Иными словами, сведения о налогоплательщиках аккумулируются в налоговых органах уже к концу весны и до конца года полностью обрабатываются. Кроме того, в конце отчетного периода (февраль-март следующего календарного года) налоговые органы получают сведения и из регистрационной палаты о переходе права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, в их руках оказывается продублированная информация о сделках с недвижимостью: с одной стороны, задекларированная физическими лицами, с другой стороны, переданная регистрационными службами. И возникает вопрос: почему отсутствие декларации, которое можно было выявить еще в 2005 году (напомним, что москвичка продала квартиру в 2004-м), заметили только в марте нынешнего года?

Некоторую ясность вносит статья 113 Налогового кодекса, в которой говорится, что лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения либо со следующего дня после окончания налогового периода, в течение которого было совершено это правонарушение, истекли три года (срок давности). Иными словами, налоговая инспекция отреагировала очень в правильный момент: позже законных оснований для обращения к продавцу уже не будет. Это первое. И второе. Статьей 119 Налогового кодекса предусмотрена ответственность за непредставление, а также несвоевременное представление деклараций о доходах физических лиц в налоговые органы. Штрафные санкции составляют 5% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 руб. Таким образом, чем дольше налогоплательщик не заявлял о себе, тем выше будут сборы налоговиков. Поэтому даже при явном праве на имущественный вычет налогоплательщик может оказаться в ситуации, когда он обязан оплатить данные штрафные санкции,-- говорит Наталья Киселева.

Судебная перспектива
Весной этого года я также поучил подобное уведомление из налоговой инспекции,-- рассказывает Олег Федоров, продавший квартиру три года назад.-- Хоть я и не знал изначально о необходимости представлять налоговую декларацию, штраф заплатить я был готов. Однако с меня потребовали уплатить и сам налог. На мои же попытки апеллировать к статье 220 Налогового кодекса мне было заявлено буквально следующее: Вы сначала погасите и штраф, и налог, а потом будем разбираться, что законно, а что -- нет. В последний месяц эту проблему вместе со мной решает адвокат.

Требования сначала уплатить налог, а уже потом подать документы на предоставление налогового вычета абсолютно незаконны,-- рассказывает консультирующая Олега Федорова Оксана Туманова, адвокат московской коллегии адвокатов Князев и партнеры.-- Именно на том и строится стратегия действия продавца квартиры в таких ситуациях. План общий для всех подобных случаев. Во-первых, продавец должен проигнорировать требования налоговой уплатить налог. Во-вторых -- подготовить весь пакет документов, которые нужны для предоставления имущественного налогового вычета, оставив у себя заверенные копии, а остальные отправить письмом с уведомлением в налоговую инспекцию (предварительно сделав опись содержащихся в письме документов). Эти предосторожности нужны на тот случай, если дело дойдет до судебного разбирательства. Но я не думаю, что это произойдет. Инициировав подобный судебный процесс, налоговые инстанции его проиграют. Скорее всего, ситуация будет разворачиваться так. Приняв высланные документы, налоговая погасит долг по налогу. При этом уплатить штраф за несвоевременное представление декларации о доходах все равно придется.

Однако сумма штрафа при этом будет сравнительно невысокой, потому что она будет исчисляться не по стоимости проданной недвижимости, указанной в декларации о доходах, а по общей схеме несвоевременного представления в налоговые органы каких либо документов,-- добавляет Денис Шорин, юрист из компании Легге.-- Эта норма пописана в статье 129.1 Налогового кодекса, и, исходя из нее, сумма взысканий не будет превышать 5 тыс. руб. Поэтому я бы рекомендовал продавцам недвижимости, попавшим в подобные ситуации, вместе с пакетом документов о предоставлении налогового вычета направить и заявление о просьбе начислить полагающиеся штрафы. Что будет превентивной мерой, демонстрирующий желание налогоплательщика исполнить нормы закона.

Спам от ФНС
Если приведенные выше ситуации с формальной буквы закона еще можно назвать относительно справедливыми, то есть случаи, совершено не укладывающиеся в общую схему. Я продавал квартиру в 2002 году, хотя налоговую декларацию тогда и не заполнял, но по сроками давности я не должен попадать в число тех, кем интересуются налоговые органы,-- недоумевает Ирина Викторова, тоже получившая подобное уведомление в сентябре нынешнего года. Еще один москвич, Михаил Захаров, продал квартиру в 2003 году и не только задекларировал доходы, но и уплатил налоги. Однако в конце лета и он получил весточку от налоговой инспекции. Зачем, казалось бы?

На этот вопрос могли бы дать ответ представители Федеральной налоговой службы. Редакция Жилого дома направила официальное письмо с запросом на имя руководителя ФНС Михаила Мокрецова, но ответа мы не дождались. Как нам с гордостью заявили в пресс-службе ведомства, налоговая служба -- очень закрытое ведомство.

Нам же остается лишь предположить, что извещения рассылались либо по законам спама -- то есть абсолютно всем, кто фигурирует в списках как продавец недвижимости, либо по случайной выборке. В надежде, что среди получателей уведомлений окажутся и те, кого налогообложение и впрямь касается.
Дожили. В хорошем смысле: поняли, что жить - хорошо, а хорошо жить - еще лучше. Это не просто смешная фраза из старого советского фильма, а вполне воплотимая программа улучшения жилищных условий.

Однако улучшение пока все больше идет по пути увеличения метража - архитектурное разнообразие в наборе основных типов массового жилья фактически сводится к удручающей серости многоэтажных панелек made in ДСК да монолитным краснокожим творениям российских псевдо-Корбюзье. Машины для жилья получаются уже добротными, но еще невыразимо скучными. А уж говорить о Доме с большой буквы - символе семейного счастливого гнезда - удается разве что в виде дорогостоящих исключений: тут усадьба, там усадьба... Не считая дорогих подмосковных коттеджей, разнообразия в набор типов жилья добавили только таунхаусы - сблокированные дома на одну семью. Благодаря шумихе вокруг национального проекта Доступное жилье и тиражируемой казенной формулировке малоэтажная застройка этот далеко не новый для России тип жилья имеет шанс получить вторую жизнь. Теперь строить таунхаусы будут не только в черте поселений, но и целыми поселками и малыми городами.

Английская традиция с русским акцентом
Возникнув в Великобритании в XIX веке как естественное блокирование путем пристройки дома отпрыска главы семейства к дому отца, названный таунхаусом новый тип жилья пришелся по вкусу российскому рынку. Не обошлось, разумеется, без иностранных агентов влияния: приехавшие в начале 1990-х учить Россию рынку иностранные специалисты с удовольствием арендовали первые, специально для этих целей построенные таунхаусы. Такое начало определило и российскую специфику нового типа жилья: таунхаусы с самого начала воспринимались как образ жизни, во-первых, благополучной, во-вторых, демократичной.

Первый момент вылился в увеличение средней площади таунхауса по-российски почти в три раза относительно классического европейского собрата. Если в той же Англии сблокированный дом площадью 100-120 квадратных метров считается большим, то в России застройщики размахнули жилое пространство двух-трехэтажных домов аж на 300 квадратных метров. Объяснение простое: чем больше площадь, тем выше цена.

Поэтому, только появившись, таунхаусы из недорогого жилья сразу превратились в элитное. На словах вещая о демократичности таунхауса, девелоперы превратили это жилье чуть ли не в люксовое. Покупатели, надо признать, не возражали: так уж исторически сложилось, что демократичность в России воспринимается как необязательный предмет роскоши.

Эффект фасада
Между тем на исторической родине таунхаусов, в Великобритании, это жилье давно стало продуктом весьма дешевым. Например, таунхаусы Дублина (Ирландия) исторически представляли собой жилье для среднего класса, при этом жилье, как говорит историк архитектуры Григорий Ревзин, очень бедное. Подмосковный, да и российский рынок похожи скорее на турецкий или таиландский. Облик российских таунхаусов ближе к турецкому, чем к классическому английскому или американскому, - констатирует Ревзин. - Там фасады этого типа жилья тоже весьма помпезны и торжественны. По его мнению, это оттого, что в России таунхаус еще не успел стать традиционным типом жилья. Некоторые застройщики вместо устоявшегося названия в рекламных целях даже придумывают для типологии новое название - лейнхаусы или артхаусы. Пройдет время - и у нас, как и в Америке, где в середине XIX века таунхаусы считались очень престижным жильем, фасады победнеют, а само жилье станет символом экономкласса. Это упрощение и превращение в деревянные сараи, обшитые сайдингом, которые мы сегодня видим в Америке, может стать и российской перспективой, - вздыхает Ревзин. И резюмирует, что русские таунхаусы в настоящий момент, возможно, переживают свой золотой век.

Никакой экономии
Сейчас таунхаусы воспринимаются в России как альтернатива традиционной усадьбе, призванная показать приверженность владельца западным цивилизационным ценностям. Получается смесь английского с нижегородским - эдакая купеческая версия жизни английского клерка.

По данным исследования компании Penny Lane Realty, в первом полугодии 2007 года таунхаусов, если считать по квадратным метрам, больше всего продано на Дмитровском, Калужском и Новорижском шоссе. Однако по объему выручки примерно четверть от всего объема проданных таунхаусов девелоперы получили на Рублево-Успенском шоссе. Просто потому, что там метр стоит дороже, - говорит гендиректор компании Георгий Дзагуров. За Рублевкой по объему выручки следуют Новорижское, Дмитровское и Калужское шоссе. И выходит, что в основном застройка таунхаусами развивается в местах традиционной загородной жизни в понимании, условно говоря, среднего класса.

Построенные на Рублевке в 2002-2003 годах поселки с вкраплениями коттеджной и таунхаусной застройки не вызывали особенного интереса к сблокированным домам в принципе. Русскому сознанию по-прежнему ближе усадебный дом. Но буквально у нас на глазах рынок изменился, и таунхаусы заняли уголочек потенциального спроса в сознании потребителя. На Рублевке денежная публика сегодня выкладывает за таунхаус почти 2 млн за 350 квадратных метров, - говорит гендиректор компании Терра-Недвижимость Тимур Сайфутдинов.

Однако это самый верхний ценовой сегмент рынка таунхаусов. По словам Дзагурова, современный образ типичного таунхауса таков: жилье площадью 230 квадратных метров с 3,5 сотки придомовой территории за $650 тысяч. Примерно треть подмосковных таунхаусов реализована в сегменте $250-500 тысяч, еще треть - в сегменте от $500 тысяч до $1млн.

Интересно, что продаж до $250 тысяч за объект, по данным исследований, существенно меньше - около 15%. Однако перспективы развития строительства таунхаусов связываются с ориентацией именно на такую цену. Массовый покупатель рассчитывает затраты при покупке внемосковского жилья в пределах четверти миллиона. Но даже четверть миллиона долларов экономклассом называть как-то неприлично. Широкий круг потребителей начнет покупать такое жилье, когда глава каждого домохозяйства будет зарабатывать на уровне $10 тысяч в месяц, а это далеко не экономкласс, - говорит экономист, заведующий кафедрой Высшей школы экономики Александр Долгин.

При этом, как отметил эксперт, дороговизна сопровождается эстетической ущербностью большинства проектов. Они просто некрасивы, - говорит Долгин. - Создается впечатление, что архитектор не приложил к ним ни руки, ни душу. А ведь роль эстетики в цене товара, по словам Долгина, можно материализовать. Например, по его словам, вид из окна в стоимости недвижимости может доходить до 50%. И это прямое отношение к таунхаусам, поскольку красота функциональна, - считает экономист.

Архитектор Владимир Биндеман, руководящий мастерской Архитектуриум, обратил внимание на другую парадоксальную особенность таунхаусов: Мы выезжаем из плотной, урбанизированной Москвы, едем через леса, поля и вдруг подъезжаем к забору, за которым плотными рядами стоят таунхаусы. Это чисто российское изобретение. Неудобные планировки. На четвертом уровне дохнут рыбки в аквариуме и засыхают цветы в горшках, потому что туда еще надо дойти, чтобы их полить, - добавляет Дзагуров, который не верит, что можно построить хороший трехэтажный дом площадью 150 квадратных метров даже с помощью филигранной планировки. Но гендиректор компании Urban Group Иван Богатов, считая доступность среднему классу главным условием развития рынка таунхаусов, уверен, что избежать высокой плотности застройки при этом не удастся.

А Тимур Сайфутдинов из Терра-Недвижимости уверен, что строить красиво и недорого можно, но для этого нужно приложить немного страния. Например, сейчас дефицит архитекторов, все они плотно заняты. Но создать пять различных планировок домовладений в рамках одного проекта поселка ничего, в том числе в финансовом смысле, не стоит, но, говорит Сайфутдинов, массового стремления к этому мы не видим. Место тоже нужно выбирать соответствующее. Не получится проект поселка из таунхаусов на 10-м километре Рублевки - земля слишком дорога. Но в 15-20 километрах по Дмитровскому шоссе и несколько подальше по Новой Риге такое предложение будет весьма уместно. Выбор места - ключевой вопрос, - считает Сайфутдинов. - А еще алчность свою немного прижать и сделать красиво. Это вполне возможно. Но на сегодня, например в поселке Дубровка на Калужском шоссе, самое красивое здание - все равно Макдоналдс, печалится эксперт.

По мнению собеседников Газеты, все дело в страхе и жадности. Застройщику выгоднее выдавить максимум квадратных метров из земельного участка. Поэтому за городом или в малых городах вокруг столицы вырастают набившие оскомину панели или многоэтажные монолиты, которые дополняются для престижу более дорогими таунхаусами. Например, недавно мы разрабатывали проект реорганизации производственной территории, где нет никаких экологических обременений. Наряду с высотками там запланирован подшерсток из таунхаусов, - рассказал Газете директор НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко. - Инвесторы посчитали, что это выгодно. В коттеджных поселках таунхаусы тоже лишь довесок, но уже дешевый. А к довеску внимание в любом случае во вторую очередь. При этом страх, что построенное не продастся, заставляет экономить прежде всего на эстетике.

Но тут, считают эксперты, застройщики роют сами себе яму: ущербность дорогостоящих недокоттеджей приведет в этом сегменте рынка к переменам очень скоро. Судя по снижению темпов реализации, в ближайшие год-два мы увидим застройщиков, страдающих от того, что они возвели ерунду. Из-за своей алчности сделали ставку на огромные метражи, поставили под удар и качество, и красоту, и функциональность, - пугает Дзагуров. Хотя Ткаченко, ориентируясь на поток заказов в его институт, думает, что перспективы у таунхаусов неплохие. Таунхаус можно назвать некоей цензурой в многоэтажной застройке, - считает он. И отмечает, что определенным выходом из создавшегося положения станет строительство поселков из таунхаусов или с преобладанием таковых.

Так и будет, соглашается Сайфутдинов, ведь постоянное удорожание подмосковной земли ведет к тому, что даже самый скромный коттедж скоро сравняется по цене с европейским замком. Однако, уточняет эксперт, поселки из таунхаусов, скорее всего, будут строиться внутри и вдоль малого бетонного кольца в 50 километрах от МКАД в тех направлениях, которые находятся в среднем ценовом сегменте, - Дмитровское, Калужское и Новорижское шоссе.