Ипотека и недвижимость - Втб, unicredit и deutsche bank предоставят нашим ипотечным банкам оборотный капитал

Глава АИЖК Александр Семеняка прогнозирует, что в 2009 году ставки по ипотечным кредитам в России сравняются с европейскими и американскими. Правда, российским заемщикам вряд ли стоит ждать, что ставка по кредитам понизится заметно. По мнению г-на Семеняки, сближение стоимости кредитов в развитых странах и в России произойдет во многом потому, что в Европе и США ставки будут расти.

Ориентиром национального проекта Доступное жилье установлен уровень процентной ставки по ипотеке в следующем году -- 10% годовых, в 2010-м -- 8% годовых в рублях, -- заявил вчера г-н Семеняка. -- Вместе с тем мы видим, что в США и Европе процентные ставки в целом и по ипотеке в частности увеличиваются. Так, в США они уже сегодня составляют 8% годовых. Учитывая макроэкономические тенденции в этих странах, следует ожидать дальнейшего роста ставок. Не исключено, что в 2009 году ставки по ипотеке в России и за рубежом могут оказаться примерно на одном уровне.

Именно снижение ставок, по мнению первого заместителя гендиректора АИЖК Павла Войтова, -- одна из причин того, что в среднем 20--25% ипотечных кредитов гасится досрочно. По его словам, людям выгодно путем перекредитования уменьшать ставку по своему кредиту. Вторая причина досрочного погашения -- это рост доходов заемщика, -- заявил г-н Войтов.

По данным ЦБ, сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составляет 13% годовых, в валюте -- 11%. В США и Европе она равна 6--8% годовых. По словам заместителя предправления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, сейчас действительно наблюдается небольшая коррекция ставок, что обусловлено как ростом конкуренции среди банков, так и улучшением системы рефинансирования ипотечных кредитов. Снижение ставок в России в ближайшее время будет не слишком существенным -- на 0,5--1 процентный пункт, -- полагает г-н Жигунов. -- Во-первых, доходность не может быть низкой при сохранении высокой инфляции. Во-вторых, из-за роста ставок в Европе и США повышается и стоимость денег, которые банки занимают за рубежом для того, чтобы выдать их в России в виде ипотечных кредитов. Финансовый директор банка Дельта-Кредит Сергей Озеров также говорит о прямой зависимости ставок от уровня инфляции в стране. Сейчас планируемый рост цен в России 8% годовых, в 2008 году он должен составить 6--7%, в 2009-м -- 5,5--6,5%, в 2010-м -- 5--6%. Правда, пока еще ни разу правительству и Центробанку не удавалось удержать инфляцию в заявленных границах. Конечно, если темп роста цен будет снижаться, то и ставки будут уменьшаться, -- полагает г-н Жигунов. -- Однако в любом случае наша доходность по ипотеке не будет сильно падать, потому что деньги дорожают на развитых рынках. Мы ведь очень сильно зависим от того, что там происходит.

Зато ипотечный кризис США на Россию не перекинется, поскольку рынки отличаются друг от друга. Кризис в США произошел на рынке заемщиков, не являющихся первоклассными. То есть у них раньше были проблемы с погашением кредитов или они имели невысокие доходы, -- пояснил вчера г-н Семеняка. -- В России банки тщательно проверяют платежеспособность заемщиков. Другие отличия -- в условиях кредитования. В России, как правило, кредиты выдаются по фиксированным ставкам, а в США ставка плавающая, и когда она начала подниматься, увеличились и платежи по кредитам. В результате многие заемщики не смогли платить значительно выросшие суммы. Пока предпосылок для подобного кризиса в России нет, -- считает г-н Семеняка.

Агентство по жилищному ипотечному кредитованию подготовит документацию по второму выпуску ипотечных облигаций в ноябре объемом 10 млрд руб., сообщил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка вчера на конференции. Уже зарегистрирован второй ипотечный агент АИЖК, который будет выступать эмитентом облигаций. Мы планируем завершить подготовку документации по выпуску и подать ее на государственную регистрацию ориентировочно в ноябре, -- сказал г-н Семеняка. По его словам, базовая структура выпуска в целом сохранится. Мы планируем несколько улучшить этот выпуск ипотечных ценных бумаг по сравнению с первым, который был осуществлен агентством весной этого года. В частности, будет введено обязательство эмитента досрочно погасить облигации при определенных условиях, -- сообщил глава АИЖК. Как известно, в мае через SPV-компанию (юридически не связанная с организатором секьюритизации компания, на баланс которой передаются секьюритизируемые активы) Первый ипотечный агент АИЖК разместил первый выпуск ипотечных облигаций объемом 3,3 млрд руб. Кроме того, агентство планирует завершить подготовку к выпуску облигаций, обеспеченных госгарантией, на общую сумму 16 млрд руб. в декабре текущего года или первом квартале 2008-го. Более конкретный срок выхода на рынок будет зависеть от его конъюнктуры в указанные сроки, -- заявил г-н Семеняка.
Банки ВТБ, Unicredit и Deutsche Bank подписали соглашение о совместной программе рефинансирования российских ипотечных кредитов, выданных населению средними по величине банками. Для этого партнеры создадут в Люксембурге специальную компанию-кондуит, которая будет выкупать кредиты, выданные российскими банками, а затем, накопив достаточное число кредитов от каждого банка, выпустит на них ценные бумаги. Идея нового проекта в том, что выпуск ценных бумаг будет происходить от имени банка-кредитора, как только в кондуите накопится достаточное количество выданных им кредитов. Это позволит средним банкам получить опыт работы на рынках капитала и привлечь гораздо более дешевые ресурсы, а также получать оборотные средства в течение всего процесса накопления кредитов для выпуска ценных бумаг.

Соглашение предусматривает совместное финансирование программы тремя банками в сумме до 2 млрд долл. в течение двух лет, рассказал старший вице-президент банка ВТБ Андрей Сучков. Таким образом, соглашение позволит предоставить оборотные средства и услуги по секьюритизации ипотечных кредитов примерно 20 банкам. Люксембургская компания, которая будет создана в самое ближайшее время, позволит накапливать отдельно кредиты каждого банка, что и позволит потом выпустить бумаги под его именем.

Банку в течение срока существования программы нужно будет накопить кредитов как минимум на 100 млн долл., чтобы выпуск ценных бумаг не был слишком дорогим. А поскольку юридическое обслуживание, налоговое консультирование и услуги по организации размещения ценных бумаг будут оказаны непосредственно люксембургскому кондуиту, это принесет дополнительную экономию банкам -- сократятся организационные расходы по каждому выпуску, -- говорит г-н Сучков. ВТБ, Unicredit и Deutsche Bank будут кредитовать люксембургскую структуру под находящиеся в ней кредиты, что несет для них гораздо меньший риск (и необходимость создания под этот риск резервов), чем прямое кредитование средних банков без международных рейтингов. Но главным преимуществом для средних по размеру банков станет получение оборотных средств на выдачу кредитов, пояснил руководитель бизнеса по секьюритизации в Центральной и Восточной Европе банка HVB Фазель Ахмед. Банк, выдав ипотечный кредит, тут же передает его в компанию-кондуит и получает деньги на новые кредиты. Но это не станет продажей ипотечного кредита -- банк-кредитор продолжит зарабатывать на его обслуживании, что станет дополнительным доходом.

По словам г-на Сучкова, участниками программы смогут стать банки с общими активами не более 500 млн долл. Переговоры ВТБ, Unicredit и Deutsche Bank с потенциальными участниками программы уже ведутся, претендентов около десятка, и вскоре будут подписаны первые соглашения.