Ипотека и недвижимость - Пришли не по-английски

На заседании правительства во вторник московские министры решали, как потратить 474 млрд рублей за 7 лет. Эту сумму городской бюджет выделил на ремонт половины жилых домов столицы, находящихся в муниципальной собственности, - 13,7 тысячи из 27,5. (Всего в столице около 30 тысяч жилых домов.) За бортом останутся коммерческие новостройки, муниципальные дома, построенные после 1991 года, ведомственный жилфонд. А еще то, что интереснее снести, чем ремонтировать: хрущевки, кирпичные 3-5-этажки и нетиповые дома с деревянными или смешанными перекрытиями. Кстати, последняя категория - это половина жилфонда Центрального округа.

Капремонт по новейшей версии - это ремонт крыш, фасадов, балконов, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, электрики, стен, подвалов, подъездов. И необязательно всех перечисленных компонентов - достаточно одного. Какого или каких именно, решает Мосжилинспекция на основании обследования, а не нормативных сроков службы, как было прежде. Город финансирует ремонт и выступает заказчиком. Он же принимает работу. После чего передает дом в собственность ТСЖ и снимает с себя ответственность за его дальнейшую судьбу, как того требует Жилищный кодекс.

Без малого 100% зданий, которые предстоит подремонтировать, - типовые многоэтажки 1950-1980-х годов. Проектные институты Москомархитектуры разрабатывают (частично уже разработали) проектно-сметную документацию (ПСД) на ремонт каждой типовой серии.

Адресные списки на капремонт составлены на 2008 и 2009 годы. Панельных или кирпичных хрущевок, а также 3-5-этажных сталинок в них нет - эти дома пойдут под снос и возиться с ними бессмысленно. Почти нет в перечнях и зданий, построенных по индивидуальным проектам. И в последующих до 2014 года списках их не предвидится. Первыми это заметили префекты.

- В нашем округе не попадают в списки дома до 5 этажей с деревянными перекрытиями, не аварийные, но старые, - сообщил префект ЦАО Сергей Байдаков, - а это больше половины жилфонда округа. Что будет с ними?

- Об этом вас надо спросить, - развернул вопрос на 180 градусов мэр Юрий Лужков. - Что делать с этими домами - сносить, реконструировать или ремонтировать - должны решать префектуры. Обследуйте, заказывайте ПСД на ремонт там, где это возможно.

Оплачивать сотни одноразовых ПСД на ремонт или реконструкцию нетиповых домов никакая префектура не станет. Такие дорогостоящие операции у нас обычно финансирует инвестор, приглядевший подходящий для сноса дом на перспективном участке. Прорисовывается еще одна миссия программы тотального капремонта: сохранить стройбизнесу поляну для дальнейшего процветания. После заседания глава комплекса городского хозяйства Петр Бирюков сказал журналистам:

- Мы предлагаем к сносу, в частности, пятиэтажки несносимых серий, а также дома с деревянными перекрытиями ниже пяти этажей, которые не являются памятниками исторического и культурного наследия. После реализации программы ни один дом в городе не останется неотремонтированным, нереконструированным либо при необходимости снесенным.

Навскидку программа позволит снести несколько тысяч жилых домов. Помимо зданий в центре это старые кварталы Лефортова на востоке, Щукина на северо-западе, а также в районе метро Первомайская, Измайловская, Бабушкинская, Войковская и другие.

Что может помешать операции капремонт
Сопротивление жителей. Московские власти умеют продавливать создание ТСЖ даже там, где большинство жителей дома выступают против. Но этот навык при капремонте не поможет. По закону с 2009 года капремонт возможен только с согласия общего собрания собственников квартир. Неголосовавшие за ТСЖ и за проведение капремонта просто не пустят мастеров на порог.

Дефицит кадров. Для реализации задуманного нужно иметь как минимум 100 тысяч квалифицированных рабочих рук уже в 2008 году. Однако в ремонтных бригадах даже при сегодняшних объемах рабочих не хватает. А в условиях экономического подъема приток рабочих из других регионов сокращается.

Отсутствие гарантий безопасности. Значительная часть работ будет вестись непосредственно в квартирах. Однако город не имеет даже приблизительной схемы страхования или иного вида гарантий безопасности личности и имущества как собственников квартир, так и рабочих. А без этого на столь тесный контакт не согласится ни здравомыслящий домовладелец, ни ответственный руководитель ремонтной организации.

Эксперт Института экономики города Ирина Генцлер: Если люди нашли деньги на покупку жилья, значит, найдут средства и на его ремонт

Стоит ли радоваться тем, кому сделают ремонт за счет городской казны, и огорчаться всем остальным, руководитель жилищного сектора направления Городское хозяйство Института экономики города Ирина Генцлер рассказала в интервью корреспонденту Известий Анне Гараненко.

вопрос: Насколько типична ситуация, когда за счет регионального бюджета ремонтируются фактически частные, хоть и многоэтажные дома?

ответ: Москву сложно сравнивать с остальной Россией - ее бюджет несопоставим с бюджетом никакого другого города. Поэтому столица может позволить себе финансировать большие социальные программы. Безусловно, это хорошо, и сумма выделяется внушительная. Другое дело, как будет реализована городская программа капремонта. Все зависит от того, какие цели преследуют местные власти: остаться у руля в ЖКХ или научить собственников квартир быть настоящими хозяевами своих домов, чтобы потом отойти в сторону и дать людям возможность решать эти проблемы самостоятельно.

в: Вы имеете в виду, что жители тоже должны участвовать в процессе?

о: Город может просто сказать: Мы отремонтируем ваш дом, только проголосуйте, что вы этого хотите. У граждан сразу возникнет масса вопросов: почему отремонтировали именно это, а лучше бы сделали то-то, почему положили такую плитку (заменили батареи, покрасили стены), а не другую? Другое дело, когда бюджетные деньги передаются непосредственно Товариществу собственников жилья (ТСЖ), кооперативу или управляющей компании, выбранной жителями. То есть процессом ремонта занимается организация, уполномоченная самими жителями дома. Еще лучше, если они хоть копеечку свою, но внесут, - хотя бы 5% стоимости ремонта (как предусмотрено в новом законе о Фонде содействия реформированию ЖКХ). Тогда у них будет гораздо больше интереса к результату ремонта. То есть можно научить людей быть подлинными хозяевами своего дома. Не на бумаге, а на деле.

в: Как быть тем, кто не попадает в программу? У них тоже крыши текут, трубы гниют, а бешеных денег, которые стоит капремонт, нет.

о: Не попадают в программу дома относительно новые, у которых нет срочной необходимости в капремонте. Не забывайте, что большинство домов после 91-го - коммерческие новостройки, типичная частная собственность. То есть люди нашли деньги на покупку жилья - значит, должны найти деньги и на его ремонт. Это не забота государства. Хотя у нас достаточно распространен подход, что государство должно всем и всегда.

в: Вы считаете, что это неправильная позиция?

о: Конечно. Если мы думаем, что нам кто-то должен, мы просто сидим и ждем. Или ходим и требуем. При этом сами ничего не делаем. Посмотрите на хозяев домов в деревне: есть деньги - есть ремонт, нет денег - нет ремонта. Комплекс иждивенцев надо изживать и собственникам городских квартир.

в: Но капремонт многоэтажек стоит бешеных денег. Где их взять?

о: Можно накопить. Хотя это не самый лучший путь - дорожают работы, материалы, деньги обесцениваются. Можно делать ремонт поэтапно - например, сначала крышу, потом фасад и так далее. Можно взять кредит - правда, у нас пока не развит банковский механизм кредитования, при котором деньги занимает весь дом. Но это временно. Скоро банки поймут, что это достаточно перспективный рынок. Например, в Прибалтике уже вовсю идут программы финансирования капитальных ремонтов домов.

в: Боюсь, народ пойдет сдаваться в банк только тогда, когда крыши падать начнут...

о: В том, чтобы показать людям последствия бездеятельности и преимущества того, чтобы сделать ремонт сейчас, а не завтра, огромная роль принадлежит управляющим организациям. Это задача профессионалов сказать людям: Это еще потерпит, а это надо срочно ремонтировать.

в: А если управляющая компания - временщик, и ей неважно, что будет через 20 лет? Ее задача - снять с дома прибыль и исчезнуть.

о: Период становления скоро закончится. Многие компании пришли на этот рынок надолго, ведь обслуживать дома - это все равно, что учить, кормить и лечить: будет нужно всегда. Люди постепенно становятся более грамотными, мы же научились выбирать себе обувь, продукты и мебель. К тому времени, когда у нынешних новых домов соберутся падать крыши, люди научатся выбирать качественные управляющие компании. А у тех, у кого проблемы есть уже сегодня, процесс самоопределения и просвещения будет идти гораздо быстрее.

Лондон превратился в мировую столицу новой роскоши. Но не всем местным жителям нравится, что выскочки-иностранцы взвинтили до небес цены на недвижимость.

Из десяти самых богатых людей Великобритании только трое родились в стране. Список богачей возглавляют уроженец Индии, глава ArcelorMittal Лакшми Миттал, заплативший за свой лондонский особняк $141 млн, и российский нефтяной магнат Роман Абрамович. По оценкам агентства недвижимости Savills PLC, около 65% лондонских домов, проданных в прошлом году за восемь или более миллионов долларов, были куплены людьми, родившимися за пределами Великобритании.

И сейчас на рынке лондонской недвижимости появляются все более роскошные предложения. В жилом комплексе One Hyde Park, строительство которого должно быть завершено в 2010 году, имеются не только бассейн и кинотеатр, но и четыре пентхауса, один из которых недавно был куплен за $163 млн. Это не вполне обычное решение для города, в котором богатые люди традиционно живут в городских особняках, а на выходные выезжают в свои загородные поместья.

40-летний исландский миллионер Тор Бьоргольфсон купил один из таких особняков в районе Холланд-Парк и недавно закончил его отделку. Он выпотрошил здание и оформил его в современном стиле. Мебель ему доставляли по большей части самолетом из Италии. По вечерам Тор любит кататься с друзьями вокруг Гайд-парка на изготовленных по индивидуальному заказу мотоциклах (в его коллекции имеется, в частности, Thunder Struck Custom за $100 000).

Вымирающие британские традиции: скромность, сдержанность и умение до некоторой степени умалить свое значение

В Knightsbridge, еще одном жилом комплексе класса люкс, также находящемся недалеко от Гайд-парка, богатым иностранцам, по данным риелторов, принадлежит по крайней мере половина из 200 квартир.

Конечно, новая роскошь проявляется не только на рынке недвижимости. Частных самолетов в столице столько, что в аэропорту Фарнборо, находящемся недалеко от центрального Лондона, с трудом находят слоты для взлетов и посадок. На аукционах Christie's постоянный аншлаг. По словам Юсси Пилкканена, президента европейского отделения аукционного дома, не так давно двое русских покупателей, соперничавших из-за одной картины, в какой-то момент вскочили со своих мест и стали наперебой выкрикивать цены. Christie's нанимает новых сотрудников, владеющих русским и немецким, и включил рубль в число валют, в которых указаны цены на экране в аукционном зале.

В ночном клубе Crystal в центре Лондона, по словам менеджера Фрейзера Дональдсона, некий клиент родом с Ближнего Востока недавно потратил за один вечер $216 400. Он заказал несколько десятков бутылок шампанского, в том числе и бутылку Dom Perignon за $19 400 в коробке из белого золота. За один раз он также заказал две трехлитровые бутылки джеробоам и даже шестилитровую матусалем стоимостью $61 200. По словам менеджера, заказ несли двое официантов.

Представители британского высшего общества смотрят на эту несдержанность с легким отвращением, говорит Филипп Валланс, председатель привилегированного клуба Travellers Club, основанного в 1819 году. Посмотрите на меня! У меня есть деньги! Вот я трачу 3000 фунтов на бутылку шампанского! говорит господин Валланс. В нашем клубе это было бы совершенно неприемлемо. Если Travellers Club чем-то и славен, то быстро вымирающими британскими качествами, такими как скромность, сдержанность и умение до некоторой степени умалить свое значение.

Тем временем взлет цен на недвижимость в центре Лондона делают здешние квартиры недоступными для молодых специалистов. Программы местных советов призваны удержать в этой части города врачей и медсестер, но если ты получаешь в год меньше 40 000 фунтов [ок. $92 000], то уже не можешь позволить себе жить здесь, вздыхает Терри Стейси, сотрудник совета в Ислингтоне. Когда-то это был рабочий район, а сейчас он полон модных ресторанов и студий пилатес.