Ипотека и недвижимость - Можно ли заработать на подмосковных сотках и гектарах

Недостаток земли под застройку заставляет столичные власти искать способы повысить эффективность ее использования. Как стало известно Ведомостям, чиновники собираются объединить две градостроительные программы реконструкции ветхого жилья и промзон, что позволит увеличить плотность застройки на 20%. Завтра вопрос должен обсуждаться на заседании правительства Москвы.

Когда наложили одну программу на другую, поняли, что многие участки имеют общую границу и разрабатывать документацию в рамках новой границы удобнее: это уже реорганизация не кварталов, а территорий. Поэтому было логичнее их объединить, сохранив за каждой свои особенности, сообщил Ведомостям первый замруководителя департамента градостроительной политики Москвы Константин Королевский.

Городские власти не могут разрабатывать 13 кварталов из-за близости промышленных предприятий, объясняет чиновник. Это микрорайоны 1, 3, 16 в Покровском-Стрешневе (примыкают к промзоне Трикотажная), микрорайоны 136 и 137 в Выхине (промзона Выхино), три квартала в Царицыне (промзона Котляково) и др. Они заперты для реконструкции из-за того, что на их территории нет стартовых площадок [чтобы построить дома для переселения], уточняет руководитель ГУП Управление перспективных застроек Владимир Хайкин. Поменяв границы проектирования, мы сможем найти новые площадки, уверен Королевский.

Объединение даст дополнительные территории для жилищного строительства и решения проблем транспортной инфраструктуры, говорится в проекте постановления о концепции новой программы этот документ должно завтра обсуждать московское правительство (копия имеется в распоряжении Ведомостей).

Площадь производственных зон города сейчас 19 000 га, говорит источник в департаменте науки и промышленности Москвы. Новая программа предусматривает, что под развитие промышленности пойдет 7500 га, получается, под строительство остается 11 500 га. При этом предпроектная документация есть на 450 га, на которых в 2008-2010 гг. планируется построить 3,5 млн кв. м. По мнению Королевского, объединение программ позволит увеличить эффективность использования этих земель минимум на 20%, т. е. до 4,2 млн кв. м.

Определять, где строить социальное жилье, где инвестиционные проекты, будем в процессе разработки граддокументации. Говорить, где и сколько можно построить, пока рано, оговаривается Королевский.

Разумное решение: зачастую промзоны и места заселения соприкасаются и их лучше осваивать комплексно. Земли в Москве мало, и чем крупнее участок, тем интереснее, комментирует Дмитрий Ивлиев из группы компаний ПИК. С ним согласен и Михаил Михайлов, первый замгендиректора М.О.Р.Е.-Плаза, который говорит, что отсутствие стартовых площадок нередко тормозит строительство.

Однако начальник управления градостроительных программ Москвы Алексей Шепель считает нецелесообразным объединять две программы. Совпадение границ частный и редкий случай. Безо всякого объединения можно договориться с собственником земли в промзоне, где запланировано жилое строительство, что город построит сети, дороги, инженерию, а взамен получит квартиры по себестоимости, объясняет Шепель. В качестве примера он приводит компанию Ведис, которая построит на территории совхоза Марфино 290 000 кв. м жилья, из них 60 000 кв. м продаст городу по цене $1300 за 1 кв. м.
Покупайте землю - ее больше не производят, - сказал Марк Твен много лет назад. Возразить ему трудно, но на практике землю все еще можно купить, причем легко. В том числе и в Подмосковье, где цены самые высокие в России. Более того, на ней можно заработать, потому что в отличие от московских квадратных метров подмосковные сотки по-прежнему дорожают. Но надо помнить, что лучшие уголки Московской области уже поделены, а земля на продажу может таить в себе неприятные сюрпризы.

Когда едешь на машине по любой из подмосковных трасс, с придорожных плакатов атакуют заманчивые предложения. Их так много, что невольно рождаются сомнения. Продам землю дешево, Земля у воды, Элитные участки - все это вызывает неуловимые ассоциации с навязчивой рекламой недобросовестных финансовых услуг. Что ты! Я заработал 50% годовых, - возразил мне знакомый, купивший год назад участок по Симферопольскому шоссе. Продав бабушкину квартиру в Люберцах, он вложил в землю около 100 тысяч долларов, а сейчас его участок стоит 150. Вроде бы и правда: заработал. Но захотелось разобраться - неужели и правда это настолько выгодно? Оказалось, что только на первый взгляд. Ведь реальный доход его вложение даст только тогда, когда участок будет продан. И вот тут возникает много нюансов.

Проблема первая: купил землю, а строить нельзя

Вся подмосковная земля уже скуплена. Кто действительно хорошо заработал - так это те, кто собирал землю у крестьян. Именно так - не скупал, а собирал. Дело в том, что на рынке в основном крутится земля сельхозназначения, которая еще несколько лет назад раздавалась крестьянам в колхозах. Ее продажа стала возможной после того, как в 2001 году Госдума приняла новый Земельный кодекс, разрешающий владение, пользование и распоряжение. Вскоре крестьяне получали наделы (паи) в ходе реорганизации своих колхозов и совхозов. А их богатство скупали оптом крупные российские компании, предварительно договорившись с председателями. Вот они-то сейчас и предлагают землю дешево. Зачастую умалчивая, что это - земля сельхозназначения и строить на ней ничего нельзя.

Изменить статус на земли под индивидуальное жилищное строительство можно по закону О переводе земель из одной категории в другую. Но все дело в том, что вывод земли из сельхозоборота могут разрешить только местные власти, причем в исключительных случаях. На практике это значит, что с районной администрацией нужно просто договориться, а сделать это под силу только крупным компаниям, обладающим большими капиталами и не менее большими земельными участками. А если участок у вас маленький, то на переоформление может уйти еще одна его стоимость. Невыгодно! Тем более что цены на землю уже не растут, как раньше.

Сейчас незастроенные земли перестали быть инвестиционно привлекательными, - рассказал Известиям юрисконсульт Tenzor Consulting Group Станислав Ражковский. - Еще несколько лет назад земля дорожала в среднем на 50% в год, теперь же подмосковные земли растут в цене не более чем на 20% в год.

Чтобы извлечь из земельных активов максимальную прибыль, собственникам придется заниматься их освоением, считает эксперт. Вариантов не так уж много: строительство жилой и (или) коммерческой недвижимости, развитие сельского хозяйства или же замораживание активов в ожидании роста цен. Так что инвестору надо либо вкладывать в землю деньги, либо запастись терпением в расчете на неясную прибыль в далеком будущем. Это первый подводный камень. Есть и другие.

Проблема вторая: земля оформлена незаконно

Скупка земли в Подмосковье местами напоминала приватизацию 1990-х. В колхозы приезжали бригады перекупщиков (их также называли пылесосами) с мешками денег. Крестьяне с радостью продавали свои паи за наличные - скажем, по тысяче рублей за сотку. Денег-то живых они после кризиса 1998 года по нескольку лет не видели, жили на натуральном хозяйстве. А тут - такое богатство! Тысяч по 50 на каждого выходило. Одна беда - все это было... не совсем законно. Ведь многие крупные компании скупили 80% подмосковных сельхозземель в начале 2000-х годов по довольно спорной схеме.

Сначала договаривались с председателем колхоза (а это недешево), затем давали небольшие суммы пайщикам (иногда через пылесосов, а иногда с ними договаривался председатель - с применением угроз). Наконец, все это оформлялось в местной администрации (что тоже недешево). Итого пару миллионов долларов приходилось потратить на договоренности в каждом районе. Собственно крестьянам доставались копейки - в среднем по 2 тысячи долларов за гектар. Именно столько, полагают эксперты, платил за земельные паи в Рузском районе Ваш финансовый попечитель - компания Василия Бойко. Этому бизнесмену удалось скупить лучшие земли в районе (более 60 тысяч гектаров). Но сейчас он, как известно, находится под следствием, именно из-за не совсем законных схем приобретения земли. Зато земля в Рузском районе продается уже по несколько тысяч долларов за сотку - то есть примерно в сто раз дороже, чем покупалась. Нынешним инвесторам, пытающимся заработать на земле, о таких прибылях и мечтать не приходится!

Одна беда - дело Бойко говорит о том, что результаты массовой скупки земель еще могут быть пересмотрены. И вслед за Вашим финансовым попечителем следственные органы могут заняться его коллегами, которые сейчас как раз спешно пытаются расстаться с землей, переоформив ее на левые структуры. И не исключено, что объявления типа продам землю дешево дают фирмы, которые боятся расследования темных схем ее приобретения. А инвестор, купивший эту землю, возьмет на себя вместе с нею все риски.

Проблема третья. Хорошую землю уже разобрали

Те, кто несколько лет назад скупал по дешевке землю, несомненно, читали Марка Твена. В Подмосковье почти не осталось достойных мест для жилищной застройки класса люкс - т.е. у воды, рядом с лесом и чтобы вблизи была хорошая дорога, желательно без пробок. Нет, такие места, конечно, есть, но никто вам их не продаст. Тяжело купить также и перспективные участки под коммерческое строительство, ведь спрос на них велик, а склады, заводы и бизнес-центры растут в Подмосковье как грибы. Такая земля - удел крупных игроков, которые сейчас фактически контролируют Подмосковье. Кому же принадлежат лучшие земли Московской области? Зачастую людям, мало известным широкой публике.

Больше всего гектаров, по оценке Tenzor Consulting Group, принадлежит группе компаний Промсвязьнедвижимость - 70 тыс. га. Ее владельцы, братья банкиры Дмитрий и Алексей Ананьевы, контролируют небезызвестный Промсвязьбанк. Их угодья расположены в Истринском, Солнечногорском и Наро-Фоминском районах.

Следующим в рейтинге подмосковных помещиков значится Дмитрий Каменщик (группа Ист-Лайн). Ему, по оценке Tenzor Consulting Group, принадлежит 64 тыс. га. Авиационная группа Ист-Лайн параллельно с грандиозной реконструкцией аэропорта Домодедово заодно инвестировала в земли Домодедовского района, а также вблизи других аэропортов, в том числе Шереметьево. Сейчас эти участки активно осваиваются под строительство коммерческих объектов.

Собственно, Василий Бойко тоже по-прежнему входит в клуб крупнейших помещиков. Его компания Ваш финансовый попечитель, напомним, скупила 9 из 11 колхозов Рузского района. Но грандиозным планам Бойко, похоже, не суждено сбыться из-за обиженных колхозников, желающих отсудить свою землю. А земли у Бойко - 63 тысячи гектаров.

Также в пятерку подмосковных землевладельцев входит группа Абсолют, включающая одноименный банк. Ее владелец - Александр Светаков - регулярно облетает свои владения на собственном вертолете. По некоторым данным, он контролирует чуть ли не треть подмосковных сельхозземель в Наро-Фоминском, Сергиево-Посадском и Подольском районах. Официальная оценка его богатств - всего 20 тысяч гектаров.

Около 20 тысяч га земли находится в управлении другого участника земельного рынка Подмосковья - Земельной агропромышленной корпорации (Знак). На своих лучших землях Знак приступил к сооружению ипподрома мирового класса совместно с правительством Московской области. Кроме того, в планах - свыше двух миллионов квадратных метров коммерческой и жилой недвижимости. Но основные активы Знака - как раз земли сельскохозяйственного назначения, на которых корпорация занимается той деятельностью, для которой они и предназначены.

Для полноты картины назовем более мелких землевладельцев Подмосковья. Это Вимм-Билль-Данн Гавриила Юшваева и Давида Якобашвили, Центр Капитал Андрея Куцериба, компания Ведомство Ильи Дыскина и Владислава Кольцова, Банк Визави Рустама Терегулова, Coalco Алишера Усманова.

Есть земля и у знаменитых бизнесменов. Немного, но зато очень хорошей. Роман Абрамович и Сулейман Керимов владеют угодьями в районе Рублевки и Новой Риги. Там цена сотки доходит до $100 тысяч. Так что, прежде чем инвестировать, дважды подумайте - стоит ли тягаться с олигархами. А если решили, что стоит, - не экономьте на юристах, которые изучат происхождение вашей покупки.